COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute :

N° RG 25/00354 – N° Portalis DB24-W-B7J-ELYW

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à Mme [P] [F] par LS

— à M^e Eric DABIN par case palais

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— à M^e Eric DABIN par case palais

JUGEMENT DU 09 JUILLET 2025

A l’audience publique du 19 Mars 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Séverine LOBIT, Greffier,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

S.C.I FINANCIERE ELOUJON

immatriculée sous le n° 819 170 754 au RCS de LA ROCHELLE

dont le siège social

26 rue du Port

17137 MARSILLY

Représentée par M^e Eric DABIN, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

D’UNE PART,

et

DEFENDERESSE :

Madame [P] [F]

17 avenue Jacques Bujault

2ème étage

79000 NIORT

comparant en personne

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 09 Juillet 2025, sous la signature de Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Astrid CATRY, greffière placée, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat du 27 septembre 2017, Monsieur et Madame [I] [J] ont donné à bail à Madame [P] [F] un logement situé 17 avenue Jacques Bujault – 2ème étage – 79000 NIORT, pour un loyer mensuel révisable de 380 euros, outre 50 euros de provision sur charges, avec versement d’un dépôt de garantie égal au loyer.

Par acte notarié du 5 octobre 2021, la S.C.I FINANCIERE [A] a acquis ledit logement.

Depuis mars 2022 et le non paiement de la taxe d’ordures ménagères, Madame [F] ne paie pas intégralement le montant du loyer.

Par acte du 13 novembre 2024, la S.C.I FINANCIERE [A] a fait signifier à Madame [P] [F] un commandement de payer la somme de 1778,93 euros au titre de loyers demeurés impayés, visant la clause résolutoire. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 15 novembre 2024.

Par acte du 21 janvier 2025, notifié à la préfecture des Deux-Sèvres par voie électronique le 24 janvier 2025, la S.C.I FINANCIERE [A] a fait assigner Madame [P] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Niort afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Madame [P] [F] et de tout occupant de son chef ou de tous les meubles le meublant,

— condamner Madame [P] [F] au paiement :

— de la somme de euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025 avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation et jusqu’à complet règlement ;

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer charges incluses, revalorisable, à compter de la résiliation,

des frais du commandement de payer du 13 novembre 2024 soit la somme de 154,62 euros ;

— d’une somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il n’a été reçu au greffe aucune évaluation sociale de la situation de Madame [P] [F].

À l’audience du 19 mars 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la S.C.I FINANCIERE [A] maintient ses demandes. Elle fait valoir que Madame [P] [F] n’a jamais modifié le montant du prélèvement de 430 euros alors qu’en mai 2022 le montant du loyer incluant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères s’élevait à 520,21 euros et que suite à la révision du loyer celui-ci est désormais de 433,14 euros depuis le mois d’octobre 2022. En outre, elle ne paie plus les loyers depuis le mois d’août 2024.

Madame [P] [F] précise vivre dans le logement depuis 8 ans et n’avoir jamais rencontré de difficultés avec les anciens propriétaires. Elle reconnaît devoir les sommes sollicitées mais précise ne pas être en mesure de régler sa dette locative ni même le loyer courant puisqu’elle n’a plus l’aide au logement. Elle précise être âgée de 71 ans, être reconnue handicapée dont le taux est fixé à 80% et ne percevoir que 300 euros par mois. Elle ajoute que le loyer est élevé compte tenu de l’état du logement et de l’humidité qui la rend malade. Elle souhaiterait malgré tout être autorisée à rester dans le logement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2025 par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et la suspension de ses effets

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du contrat de bail dispose que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le VII- prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

Le bail conclu le 27 septembre 2017 contient une clause résolutoire (section intitulée RESILIATION DU BAIL n°2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 novembre 2024, pour la somme en principal de 1778,93 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 janvier 2025.

Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sera fixée à compter de cette date.

Si Madame [P] [F] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, il convient de rappeler que l’article VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 fixe comme condition à cette suspension la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Or, en l’espèce, Madame [P] [F] n’a pas repris le paiement du loyer courant et de surcroit confirme à l’audience ne pas être en mesure de régler chaque mois son loyer. Elle déclare des revenus mensuels de 300 euros alors que le loyer s’élève à 527 euros. Même avec les aides au logement, il est certain qu’elle ne peut assumer le paiement de son loyer.

Au regard de ces éléments, l’expulsion de Madame [P] [F] sera en conséquence ordonnée dans les conditions décrites au dispositif de la présente décision, étant rappelé qu’au besoin l’expulsion peut avoir lieu avec le concours d’un serrurier et de la force publique en application des articles L. 142-3, L. 153-1 et R. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du même code.

Sur les demandes de paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Il est produit par S.C.I FINANCIERE [A] un décompte locatif démontrant que Madame [P] [F] reste devoir la somme de 3.515,63 euros à la date du 13 janvier 2025, échéance du mois de janvier incluse.

Madame [P] [F] ne conteste pas le montant de la dette.

Il convient toutefois de relever que le décompte prend en compte les frais d’actes réalisés par le commissaire de justice en novembre 2023 (commandement de payer) et de janvier 2025 (assignation) d’un montant de 138,37 euros et 154,62 euros. Il convient dés lors de déduire ces sommes du décompte principal visant les loyers impayés.

En conséquence, Madame [P] [F] sera condamnée au paiement de la somme de 3.222,64 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 13 janvier 2025, échéance du mois de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Madame [P] [F] sera également condamnée au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation fixée ci-dessus pour la période courant du 13 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les autres demandes :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, Madame [P] [F], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, et que le juge peut, pour ces mêmes raisons, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

L’équité commande, dans les circonstances de l’espèce, de ne pas faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2017 entre la S.C.I FINANCIERE [A] et Madame [P] [F] concernant le bien situé 17 avenue Jacques Bujault – 2ème étage – 79000 NIORT sont réunies à la date du 13 janvier 2025 ;

Ordonne en conséquence à Madame [P] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Madame [P] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I FINANCIERE [A] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [P] [F] à payer à la S.C.I FINANCIERE [A] la somme de 3.222,64 euros euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 13 janvier 2025, échéance du mois de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 21 janvier 2025 ;

Condamne Madame [P] [F] à payer à la S.C.I FINANCIERE [A] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, à compter du 13 janvier 2025 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux, notamment caractérisée par la remise des clés ;

Rejette le surplus des demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [P] [F] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION