TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Chambre 1 cab 01 A

NUMÉRO DE R.G. : N° RG 21/00176 – N° Portalis DB2H-W-B7F-VQS7

N° de minute :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du :

06 Novembre 2024

Affaire :

M. [J] [Y], Mme [E] [R] épouse [Y], Mme [W] [Y]

C/

S.A. RHONE SAONE HABITAT RHONE SAONE HABITAT

le:

EXECUTOIRE+COPIE

la SELAS LEGA-CITE – 502

M^e Etienne TETE – 2015

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 A du 06 Novembre 2024, le jugement contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 10 Avril 2024,

Après rapport de Joëlle TARRISSE, Juge, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 04 Septembre 2024, devant :

Président : Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente

Assesseurs : Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente

Joëlle TARRISSE, Juge

Assistés de Julie MAMI, Greffière

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [Y]

né le 28 Janvier 1952 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Etienne TETE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2015

Madame [E] [R] épouse [Y]

née le 13 Mars 1959 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Etienne TETE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2015

Madame [W] [Y]

née le 29 Janvier 1984 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Etienne TETE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2015

DEFENDERESSE

S.A. RHONE SAONE HABITAT RHONE SAONE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par Maître Stéphane BONNET de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de [9], vestiaire : 502

EXPOSE DU LITIGE :

Le 28 juillet 2014, par arrêté du maire de [Localité 6] (69), la société anonyme coopérative de production d’habitations à loyer modéré RHONE SAÔNE HABITAT a obtenu un permis de construire dix-neuf maisons individuelles et un immeuble collectif au lieudit [Localité 4], sur un terrain jouxtant notamment les propriétés de Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [R] épouse [Y] et de Madame [W] [Y], situées [Adresse 2].

Monsieur [J] [Y] a sollicité l’annulation de l’arrêté de permis de construire devant le tribunal administratif de Lyon, lequel a rejeté sa demande. Saisi en appel de cette décision, la cour administrative d’appel de Lyon a, par arrêt en date du 27 mars 2018, annulé le jugement du tribunal administratif et le permis de construire du 28 juillet 2014.

Par arrêt en date du 24 avril 2019, le Conseil d’Etat a annulé l’arrêt de la cour administrative d’appel de Lyon et a renvoyé l’affaire devant cette même cour qui, par arrêt du 15 janvier 2020, a annulé le jugement du tribunal administratif du 12 mai 2016, mais rejeté la demande de Monsieur [Y], au vu notamment de l’arrêté accordant un permis de démolir et de l’arrêté accordant un permis de construire modificatif en date du 4 juillet 2019.

Les constructions ont été réalisées avec notamment la construction de deux ensembles de maisons mitoyennes en limite de propriété des consorts [Y], conformément au permis de construire.

Par acte d’huissier en date du 23 décembre 2020, Monsieur [J] [Y], Madame [E] [R] épouse [Y] et Madame [W] [Y], considérant subir un préjudice résultant de troubles anormaux du voisinage et du fait de la constitution de servitudes de tour d’échelle, ont assigné la SA [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Lyon afin d’obtenir des dommages et intérêts.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 janvier 2024, Monsieur [J] [Y], Madame [E] [R] épouse [Y] et Madame [W] [Y] sollicitent du tribunal de :

— PROCEDER aux constatations, évaluations, appréciations ou reconstitutions que le tribunal estimera nécessaires, en se transportant si besoin est sur les lieux.

— DIRE ET JUGER recevable en la forme les demandes formulées par le demandeur ;

— CONDAMNER RHONE SAONE HABITAT, au profit de Madame [W] [Y], au paiement de la somme de 58 000 € pour trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage ; et dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation.

— CONDAMNER RHONE SAONE HABITAT, au profit ensemble de Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [R] épouse [Y], au paiement de la somme de 52 000 € pour trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage ; et dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation.

— CONDAMNER RHONE SAONE HABITAT, au profit de Madame [W] [Y], au paiement de la somme de 10 000 € pour constitution irrégulière d’une servitude de tour d’échelle avec débord de toit ; et dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation.

— CONDAMNER RHONE SAONE HABITAT, au profit ensemble de Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [R] épouse [Y], au paiement de la somme de 10 000 € pour constitution irrégulière d’une servitude de tours d’échelle avec débord de toit ; et dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation.

— CONDAMNER RHONE SAONE HABITAT à supprimer les débords de toit pour les deux immeubles litigieux.

— CONDAMNER RHONE SAONE HABITAT, au profit au profit ensemble de Madame [W] [Y], Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [R] épouse [Y], au paiement de la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER RHONE SAONE HABITAT aux entiers dépens ;

Au soutien de leurs demandes d’indemnisation des troubles anormaux du voisinage, sur le fondement des articles 1240 et 554 du code civil, les consorts [Y] expliquent que la commune de [Localité 6] est une commune rurale avec une densité faible de population. Ils exposent que le terrain sur lequel ont été construit les immeubles litigieux aurait permis une autre implantation. Ils reprochent à la société RHONE SAÔNE HABITAT d’avoir choisi cette implantation en limite de propriété en connaissance du futur préjudice lié à l’ombre d’un bâtiment sur la piscine des époux [Y] la rendant, selon eux, inutilisable après 14h.

Ils précisent que la commune leur a proposé une indemnisation totale à hauteur de 90.000 euros de leur préjudice, mais que cette transaction n’a finalement pas abouti.

Au soutien de leur demande d’indemnisation pour construction irrégulière d’une servitude de tour d’échelle avec débord de toit, ils font valoir, au visa de l’article 686 du code civil, que la société RHONE SAÔNE HABITAT a établi, de fait, une servitude de tour d’échelle en construisant un mur en limite de propriété.

Au soutien de leur demande de visite, sur le fondement des article 179 et 146 du code de procédure civile, ils exposent que le sentiment d’enfermement qui a pour effet de rendre impossible la vente de la maison relève d’un ressenti que seul le juge peut apprécier en se rendant sur place.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 25 septembre 2023, la SA [Adresse 7] demande :

En tant que de besoin :

• DIRE ET JUGER que les demandeurs ne justifient d’aucun trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage,

• CONSTATER l’absence de constitution irrégulière de servitude de tour d’échelle,

• CONSTATER l’absence de démonstration d’un débord de toit,

En conséquence :

• DEBOUTER les consorts [Y] de leurs entières demandes, fins et prétentions,

• CONDAMNER les mêmes à payer à la société Rhône Soane Habitat, la somme de 5 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• CONDAMNER les mêmes aux entiers frais et dépens de la présente instance, et AUTORISER la SELAS Léga-Cité, avocat, sur son affirmation de droit qu’elle en a fait l’avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Pour conclure au rejet des prétentions des consorts [Y], la SA [Adresse 7] fait valoir que nul n’a un droit acquis à la conservation de son environnement et en particulier de la vue ou de l’ensoleillement de son terrain. Elle expose que les propriétés litigieuses sont situées dans une zone urbaine agglomérée dense et que les nouveaux bâtiments construits sont en R+1, comme les maisons des demandeurs. Elle ajoute qu’il n’est pas démontré que la gêne occasionnée par la construction de bâtiments crée un trouble d’une intensité et d’une excessivité telle qu’elle doit être qualifiée d’anormale, particulièrement dans un secteur urbain.

Concernant le droit d’échelle du voisin, elle fait valoir que ce droit s’applique sans distinction entre les constructions nouvelles et ancienne. Elle ajoute que les consorts [Y] l’ont autorisée à passer sur leur terrain pour l’exécution des travaux nécessaires en échange d’une indemnisation. Elle explique qu’elle bénéficierait effectivement de ce droit si elle devait effectuer des travaux indispensables à la conservation du bien et que l’opposition des consorts [Y] constitueraient un abus de droit. Elle ajoute que l’indemnisation du propriétaire suppose l’existence d’un préjudice, lequel ne peut être hypothétique.

Concernant le débord de toit, elle fait valoir que les demandeurs ne rapportent ni la preuve de son existence, ni celle d’un préjudice lié à celui-ci.

Sur la demande de visite, elle soutient que celle-ci a pour objet de pallier la carence probatoire des demandeurs.

La clôture de l’instruction est intervenue le 4 avril 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été examinée à l’audience du 4 septembre 2024 et le jugement a été mis en délibéré au 6 novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

Sur la demande de constatations, évaluations, appréciations ou reconstitutions par le tribunal :

En application de l’article 179 du code de procédure civile, le juge peut, afin de les vérifier lui-même, prendre en toute matière une connaissance personnelle des faits litigieux, les parties présentes ou appelées.

Il procède aux constatations, évaluations, appréciations ou reconstitutions qu’il estime nécessaires, en se transportant si besoin est sur les lieux.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les constructions nouvelles ont été réalisées en limite de propriété, ce qui ressort également du plan du projet du construction. Ainsi, une visite sur les lieux permettant de constater l’existence de ces constructions, en limite de propriété, n’est pas nécessaire.

Concernant le préjudice qui résulterait de ces constructions, il appartient aux demandeurs d’apporter au tribunal des éléments de preuve de l’existence de ce préjudice et de son évaluation. En l’espèce, une visite des lieux ne permettrait pas au tribunal de retirer des éléments objectifs lui permettant de constater ou d’évaluer un tel préjudice.

En conséquence, il convient de rejeter la demande en ce sens des consorts [Y].

Sur la demande d’indemnisation des consorts [Y] :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En application de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la demande d’indemnisation pour troubles anormaux du voisinage :

Il résulte de l’application combiné des articles 544 et 651 du code civil que le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage. Il est constant que cette responsabilité, de nature délictuelle, n’est pas subordonné à la preuve d’une faute.

En l’espèce, les consorts [Y] ne produisent aucune pièce attestant de la densité de population de la commune de [Localité 5]. Ils produisent l’ancien plan local d’urbanisme, tel qu’il résulte de la révision partielle approuvée le 19 décembre 2012, duquel il résulte que les terrains sur lesquels ont été construits les bâtiments litigieux étaient situés en zone AU1d, soit zone à urbaniser, alors que leurs habitations étaient situées en zone UDm, soit zone urbaine. La société demanderesse produit quant à elle le plan local d’urbanisme tel qu’il a été approuvée le 28 juin 2017 qui classe l’ensemble des terrains pré-cités en zone agglomérée dense.

Il est donc constant que la zone dans laquelle résident les demandeurs s’est densifiée depuis l’acquisition du terrain par les époux [Y] et que cette densification s’est accélérée ces dernières années. C’est dans le cadre de cette accélération de l’urbanisation de la commune que le projet porté par la société RHONE SAONE HABITAT a vu le jour.

En tout état de cause, les consorts [Y] ne pouvaient être assurés de conserver leur environnement en zone urbaine, un plan d’urbanisme pouvant toujours le remettre en question.

Il est constant que les nouvelles constructions ont été élevées en limite des propriétés des consorts [Y] et qu’elles ont un impact sur la vue et l’ensoleillement de leurs terrains. La perte d’ensoleillement est démontrée et non contestée concernant la partie de terrain des époux [Y] supportant une piscine. Il résulte de l’étude d’ombragement, réalisée par Li Sun environnement, que les nouvelles constructions génèrent un ombrage complet de la piscine à compter de 15 heures aux équinoxes de printemps et d’automne (21 mars et 21 septembre), de 18 heures durant le solstice d’été (21 juin) et à partir de 16 heures en plein été (21 août).

Il n’est en revanche ni allégué, ni démontré que les maisons des demandeurs subiraient une perte d’ensoleillement impactant la luminosité de leur intérieur. Il n’est pas non plus démontré que l’ombrage de la piscine en été, rendrait celle-ci inutilisable.

Si les demandeurs allèguent une baisse de valeur vénale de leurs maisons, force est de constater qu’ils ne produisent aucun élément à l’appui de leurs allégations.

Enfin, il résulte de la délibération du conseil municipal du 18 mai 2016 que la commune de [Localité 5] avait accepté une transaction par laquelle elle s’engageait à payer aux époux [Y] une somme de 43.000 euros et aux époux [D] une somme de 47.000 euros en réparation des troubles de jouissance et de la dépréciation de la valeur vénale de leurs propriétés. Toutefois, d’une part, cette transaction avait pour contrepartie l’abandon de la procédure devant le tribunal administratif et l’engagement de la part des demandeurs de n’engager aucune instance visant à l’indemnisation d’un quelconque préjudice résultant de la délivrance ou de l’exécution du permis de construire. Or, il apparait que la procédure administrative a suivi son cours. D’autre part, cette délibération ne vaut pas constat d’un trouble anormal du voisinage et, en tout état de cause, n’engage pas la société RHONE SAÔNE HABITAT, tiers à la transaction envisagée.

Ainsi, si les constructions nouvelles ont nécessairement modifié l’environnement des consorts [Y] et ont créé une gêne importante, il n’est pas démontré qu’il en ait résulté un trouble anormal du voisinage, compte tenu de la zone urbaine dans laquelle ils résident.

En conséquence, la demande indemnitaire des consorts [Y] à ce titre sera rejetée.

Sur la demande d’indemnisation pour constitution irrégulière d’une servitude de tour d’échelle avec débord de toit :

Aux termes de l’article 686 du code civil, « il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après. »

Il est constant que le propriétaire d’un mur qui n’est accessible que depuis le fonds de son voisin bénéficie d’une servitude de tour d’échelle, à savoir un droit d’accéder provisoirement au fonds de son voisin afin de lui permettre de réaliser les travaux nécessaires à l’entretien et la conservation de son immeuble.

Ce droit d’échelle n’est constitué que pour la réalisation de travaux indispensables et suppose que toute tentative pour effectuer les travaux de chez soi, même au prix d’une dépense supplémentaire se révèle impossible.

Dans ce cas, le droit d’échelle ne peut être constitué que par voie amiable, conventionnelle ou par autorisation judiciaire.

Dans le cadre de l’exécution du droit d’échelle par son bénéficiaire, le propriétaire du fonds qui subit la servitude de tour d’échelle est en droit d’obtenir la réparation des préjudices causés par l’intervention.

En l’espèce, il est constant que la construction a été autorisée et que les travaux ont été réalisés conformément au permis de construire délivré.

Par ailleurs, s’il n’est pas contesté que la construction d’un mur en limite de propriété aura pour éventuelle conséquence la future constitution d’un droit d’échelle sur les fonds appartenant aux consorts [Y] en cas de travaux nécessaires à la conservation du bien nouvellement construit. Cependant, il n’est pas sollicité, dans le cadre de la présente instance, la constitution d’un tel droit d’échelle par la société RHONE SAÔNE HABITAT.

De plus, il est constant que la société RHONE SAÔNE HABITAT a eu accès aux fonds des demandeurs afin de réaliser les constructions. Si la société RHONE SAÔNE HABITAT ne produit ni l’autorisation des consorts [Y], ni la démonstration du paiement de l’indemnité qu’elle allègue, les demandeurs ne prétendent, ni ne démontrent, que leur droit de propriété a été violé ou qu’ils ont subi un quelconque préjudice à cette occasion.

Les demandeurs exposent en réalité un préjudice hypothétique qui résulterait de travaux éventuels et futurs nécessaires à la conservation du bien.

Or, une telle demande ne saurait prospérer en l’absence de demande de constitution de servitude de tour d’échelle. Il appartiendra aux consorts [Y], le cas échéant, de solliciter, amiablement, conventionnellement ou judiciairement, la réparation des préjudices résultant de l’exercice du droit d’échelle, si un tel droit devait être constitué à l’avenir en raison de travaux indispensables à l’entretien ou la conservation des constructions nouvelles.

Concernant l’impossibilité de faire édifier un mur en limite de terrain, il s’agit toujours d’un préjudice hypothétique, les consorts [Y] ne démontrant ni la possibilité pour eux de réaliser une telle construction, ni leur désir d’y procéder.

Concernant le débord de toit, les consorts [Y] se contentent de produire des photos desquelles il ressort que le toit des constructions litigieuses s’arrête au niveau du mur construit en limite et qui, en tout état de cause, ne permettent pas à elle seule, la démonstration d’un empiètement irrégulier du débord de toit sur leur propriété.

En conséquence, la demande indemnitaire des consorts [Y] au titre de la constitution irrégulière de la servitude de tour d’échelle avec débords de toit sera rejetée.

Sur la demande condamnation à supprimer les débords de toit :

Les consorts [Y] qui sollicitent à la fois l’indemnisation de l’existence du débord de toit et leur suppression, ne développent pas de moyens de droit ou de fait à l’appui de cette dernière demande.

En tout état de cause, l’empiètement de ce débord de toit n’est pas démontré par les demandeurs.

Les consorts [Y] seront en conséquence déboutés de cette demande.

Sur les mesures de fin de jugement :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [J] [Y], Madame [E] [R] épouse [Y] et Madame [W] [Y], parties perdantes, seront condamnés aux dépens. Pour la part engagée par la SELAS Léga-Cité, avocat, les dépens seront directement recouvrés par cette dernière en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

En l’espèce, Monsieur [J] [Y], Madame [E] [R] épouse [Y] et Madame [W] [Y], condamnés aux dépens, devront verser à la société RHONE SAÔNE HABITAT une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

DEBOUTE Madame [W] [Y] de sa demande indemnitaire pour trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage,

DEBOUTE Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [R] épouse [Y] de leur demande indemnitaire pour trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage,

DEBOUTE Madame [W] [Y] de sa demande indemnitaire pour constitution irrégulière d’une servitude de tour d’échelle avec débord de toit,

DEBOUTE Monsieur [J] [Y] et Madame [E] [R] épouse [Y] de leur demande indemnitaire pour constitution irrégulière d’une servitude de tours d’échelle avec débord de toit,

DEBOUTE Monsieur [J] [Y], Madame [E] [R] épouse [Y] et Madame [W] [Y] de leur demande de suppression des débords de toit,

CONDAMNE Monsieur [J] [Y], Madame [E] [R] épouse [Y] et Madame [W] [Y] aux dépens, avec recouvrement direct par la SELAS Léga-Cité, avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [J] [Y], Madame [E] [R] épouse [Y] et Madame [W] [Y] à payer à la société anonyme coopérative de production d’habitations à loyer modéré RHONE SAÔNE HABITAT la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de Monsieur [J] [Y], Madame [E] [R] épouse [Y] et Madame [W] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi, la présidente et la greffière ont signé le présent jugement.

LA GREFFIERE LAPRESIDENTE