TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LYON

Expropriation

N° RG 23/00106 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YQPE

Jugement du :

25 Mars 2024

Affaire :

LA METROPOLE DE LYON

C/

[G] [O], [U] [E] [V] épouse [O]

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 25 Mars 2024, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 19 Février 2024devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Christine CARAPITO,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

ENTRE :

LA METROPOLE DE LYON

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentée par Maître Laurent JACQUES de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de

ET :

Monsieur [G] [O]

né le 06 Décembre 1990 à [Localité 13] (69)

[Adresse 5]

[Localité 13]

Madame [U] [E] [V] épouse [O]

[Adresse 5]

[Localité 13] (RHÔNE)

représentés par M^e Doriane BRILLIER-LAVERDURE, avocat au barreau de LYON

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement représenté par [J] [C]

Page /EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 27 septembre 2022, Monsieur [G] [O] et Madame [U] [E] [V], son épouse (les époux [O]) ont acquis les lots n° 6, 7 et 8 réunis, avec annexion d’un couloir et d’un WC communs, en un seul appartement de 91,55 m² au 1er étage de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 17] à [Localité 21], parcelle cadastrée section AW, n° [Cadastre 1], ainsi que les lots n° 25, 29 et 38, à usage de caves, le tout au prix de 435 000 euros.

Ils ont entrepris d’y procéder à des travaux lourds de rénovation et de restructuration des lots dans le but de restituer les parties communes et de vendre les lots séparément.

Par déclaration d’intention d’aliéner en date du 23 mai 2023, les époux [O], représentés par leur mandataire, ont informé la commune de [Localité 20] de ce qu’ils entendaient céder les lots n° 6 et 29 à Monsieur [L] et Madame [X] [S] au prix de 330 000 euros.

Par arrêté en date du 24 juillet 2023, n° 2023-07-24-R-0610, la METROPOLE DE LYON a exercé son droit de préemption urbain sur le bien et a proposé un prix d’acquisition de 143 100 euros, refusé par les époux [O] selon courrier de leur conseil en date du 19 septembre 2023.

Par mémoire reçu au greffe le 05 octobre 2023, la METROPOLE DE LYON a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation du prix d’acquisition du bien des époux [O].

Par ordonnance rendue le 16 octobre 2023, la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 19 février 2024 à 09h00, et celle de l’audience a été fixée au même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

Conformément aux dispositions de l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme, la METROPOLE DE LYON a consigné la somme de 23 850,00 euros, correspondant à 15 % de l’évaluation faite par le directeur département des finances publiques, et en a notifié le récépissé par courrier en date du 19 octobre 2023, reçu le 23 octobre 2023 à la juridiction.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 19 février 2024.

A l’audience du même jour, la METROPOLE DE LYON, représentée par son avocat, a développé oralement un mémoire n° 2, déposé au greffe le 24 janvier 2024 et demandé de :

fixer la valeur de l’immeuble cédé à 143 100 euros.

Les époux [O], représentés par leur avocat, ont développé oralement un mémoire en réponse n° 1, déposé au greffe le 07 février 2024 et entendent voir :

fixer la valeur du bien préempté à la somme de 330 000 euros ;statuer ce que de droit sur les dépens.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement s’en est remis à ses conclusions datées du 07 février 2024, reçues au greffe le 13 février 2024 et souhaite voir fixer le prix dû aux époux [O] à la somme de 152 750 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 25 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en fixation du prix du bien préempté

Sur la consistance du bien préempté

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de la consistance du bien préempté

L’article L. 213-4, alinéa 3, du code de l’urbanisme renvoyant, à défaut d’accord amiable sur le prix d’acquisition du bien préempté, aux règles applicables en matière d’expropriation, il conviendrait de faire application de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, dont il découle que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et que les améliorations de toute nature faites dans le but d’obtenir un prix plus élevé ne donnent lieu à aucune indemnité.

Ce nonobstant, la procédure de préemption ne donne pas lieu à un transfert de propriété par ordonnance, de sorte que la consistance du bien préempté doit être appréciée à la date du jugement, à l’instar de l’appréciation de la consistance des biens expropriés lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas encore rendue au jour du jugement (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010).

En l’espèce, en l’absence d’ordonnance d’expropriation dans le cadre de l’exercice par la METROPOLE DE LYON de son droit de préemption, la consistance du bien préempté doit être appréciée à la date de la décision.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien préempté

Sur la consistance matérielle du bien

En l’espèce, les lots de copropriété préemptés sont situés dans un immeuble construit vers 1900, sis [Adresse 17] à [Localité 21].

Cet immeuble est situé à proximité de différents arrêts de bus, des arrêts de tram T1 « [Adresse 24] » (400 m) et T2 « Centre [19] – [27] » (220 m), de la [Adresse 22] et de la station de métro du même nom (450 m). Se trouvent également à proximité l’hôpital [26], ainsi que toute les commodités que peut offrir un centre ville urbain.

L’immeuble fait face, à l’Est, à la [Adresse 25] et à la [Adresse 23].

Il est composé de :

un premier bâtiment, sur rue, élevé sur caves. Il comprend un local commercial au rez-de-chaussée, cinq étages à usage d’habitation et un grenier ;

une cour de trois mètres de large sépare les deux bâtiments ;

un second bâtiment, sur cour, comprenant un rez-de-chaussée et un étage unique.

La façade du bâtiment sur rue est en bon état, de même que la porte d’entrée équipée d’un digicode. Celle-ci est commune, ainsi que le couloir, avec le [Adresse 16].

Les boites aux lettres sont neuves, les murs et sols des parties communes en bon état, sans dégradation ni vétusté particulière. Un escalier permet d’accéder aux étages, l’immeuble ne disposant pas d’un ascenseur.

Sur le pallier du 1er étage, une porte en bois donne accès à la section de couloir commun annexée et aux trois lots des époux [O] réunis en un seul appartement. L’ensemble fait l’objet de travaux lourds.

Le lot n° 6 est situé à gauche, du côté Est de l’immeuble. Il représente une surface privative de 34,59 m².

Son accès est dépourvu de porte, de sorte qu’il est possible d’y circuler librement depuis le reste du plateau.

Un couloir, dont le sol est recouvert de parquet en bois massif aussi ancien que dégradé par les travaux en cours, dessert :

à gauche, deux pièces borgnes de faibles surfaces, vraisemblablement destinées à accueillir les WC et la salle de bain de l’appartement.

Le mur Nord de ces pièces est un mur porteur en pierres, lesquelles ont été rejointées. Leurs cloisons sont en placoplatre monté sur rails. Le sol est brut, dépourvu de parquet, de carrelage ou de chape de réagréage. Des gaines pendent aux plafonds et des murs, qui comportent des réservations. Un tuyau d’adduction d’eau court au pied du mur Nord. Le doublage des plafonds est absent. Seule la première pièce est équipée d’une porte.

à droite, un renfoncement vraisemblablement destiné à être aménagé en placard. Un compteur électrique en suspension est relié à différents câbles qui circulent derrière le doublage du mur ;

à droite, un peu plus loin, une pièce a été créée dans le volume de la pièce initiale du lot n° 6 par la construction de cloisons en placoplatre monté sur rail. Elle n’a pas encore de porte. Elle dispose d’une « fenêtre » dépourvue de vitrage donnant sur la pièce principale, côté Est de l’immeuble. Le sol est en cours de réfection. Le plafond d’origine, en plâtre sur lattis bois, comporte des trous et ce qui s’apparente à une saignée. Les rails de fixation des plaques de placoplatre du doublage du plafond sont à nu et laissent voir les câbles électriques qui ont été tirés ;

au bout du couloir, la pièce principale de l’appartement, disposant de deux fenêtres sur la façade Est donnant sur la [Adresse 25] et la [Adresse 23]. Les fenêtres à structure bois sont en simple vitrage. Un carreau est cassé sur la première et un trou a été pratiqué pour la pose d’un extracteur d’air sur la seconde.

Le sol de la pièce est partiellement recouvert du même plancher que le couloir et de ciment pour le reste. Son mur Nord est en pierres apparentes rejointées. Les murs Est et Sud ont été doublés, de même que le plafond.

De manière générale, les travaux de l’appartement ont été interrompus en cours d’exécution. La plomberie et l''installation électrique ne sont pas achevées. Aucun éclairage artificiel n’est disponible et aucun système de chauffage n’a été installé. Le bien ne dispose d’aucun point d’eau, ni d’une salle-de-bain, d’un WC ou d’une cuisine.

Le doublage des cloisons et plafonds doit être terminé après achèvement de la plomberie et de l’électricité et avant mise en peinture.

Le revêtement des sols doit être intégralement réalisé.

Les deux fenêtres sont à changer.

Matériellement, le lot n° 6 est en chantier et n’est pas habitable.

Le lot n° 29, à usage de cave, n’a pas pu être visité, Monsieur [O], présent lors de la visite, ayant indiqué ne pas savoir où se trouvait le lot et ne pas en avoir les clefs.

Sur la consistance juridique du bien

Les biens préemptés constituent des lots de copropriété, à usage d’habitation pour le n° 6 et de cave pour le n° 29.

Le lot n° 6 comprend les 615 / 10 013èmes des parties communes générales.

Le lot n° 29 comprend les 10 / 10 013èmes des parties communes générales.

Ils ne sont pas loués et sont libres de toute occupation.

Sur l’usage effectif et la qualification du bien préempté

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de l’usage effectif du bien préempté

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

L’article L. 213-4, a), du code de l’urbanisme, applicable en cas de préemption, dispose : « La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour cause d’utilité publique est :[…]

pour les biens non compris dans une [zone d’aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

En l’espèce, le bien préempté est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE LYON, affectant la zone dans laquelle est situé le bien préempté, a été adoptée le 13 mai 2019 et est devenue opposable aux tiers le 18 juin 2019.

Il s’agit de la date de référence applicable pour apprécier l’usage qui était alors fait du bien préempté par son propriétaire.

Sur l’usage effectif du bien préempté

En l’espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, la parcelle cadastrée section AW, n° [Cadastre 1], était située en zone UCe2a du PLU, qui correspond à des îlots réguliers constitués par un front bâti structurant le long des rues, le plus souvent continu, cernant des cœurs d’îlots végétalisés ou partiellement bâtis (activités économiques et habitat).

Les objectifs poursuivis sont de renforcer le caractère urbain de ce tissu, en préservant un front bâti sur rue dans un esprit de continuité et de maintenir des cœurs d’îlots aérés. Il s’agit également de rechercher une animation de la rue en favorisant la mixité des fonctions urbaines.

Il n’est pas contesté par les parties que l’usage effectif des biens était déjà, au 18 juin 2019, celui d’habitation et de cave.

Sur la fixation du prix d’acquisition du bien préempté

Aux termes de l’article L. 213-4, alinéa 1, du code de l’urbanisme : « A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. […] » et l’alinéa 3 ajoute : « Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. »

A ce titre, l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

L’article L. 213-4, b) et c), du code de l’urbanisme précise : « Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date [de référence pour l’appréciation de son usage effectif] ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables. »

En tout état de cause, l’article R. 311-22, alinéas 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant […] »

En l’espèce, la METROPOLE DE LYON propose tout d’abord un prix de 143 100 euros, soit environ 4 137 € / m² au vu de l’avis des Domaines rendu le 06 juillet 2023.

Elle précise que cet avis a déterminé la valeur vénale du bien au moyen de la méthode par comparaison et s’est fondé sur les ventes d’appartements d’une surface comprise entre 30 m² et 40 m² conclues de janvier 2022 à juin 2023 dans un périmètre de 100 mètres du autour bien préempté.

Le service des domaines a ensuite retenu les cinq ventes dans un rayon de 50 mètres du bien et déterminé un prix moyen de 5 143,17 € / m², arrondi à 5 100 € / m², avant d’y appliquer un abattement de 500 € / m² afin de tenir compte du coût des travaux restant à réaliser pour achever la rénovation du logement, l’aménagement de la salle de bain, des sanitaires, de la cuisine, des ouvrants, du chauffage, etc.

Soit une valeur au m² de 4 600 € et une valeur vénale des lots préemptés de 159 114 €, arrondie à 159 000 € et assortie d’une marge d’appréciation de 10 %.

La METROPOLE DE LYON considère cependant que le coût des travaux restant à réaliser est supérieur à 500 € / m² et entend appliquer un abattement de 10 % au prix retenu par les Domaines, aboutissant à une valeur vénale du bien de 143 100 euros.

Elle ajoute que son service patrimoine immobilier aurait chiffré le montant des travaux à réaliser à 32 700 € TTC, soit 934 € / m², correspondant à l’estimation du prix moyen de travaux de rénovation d’importance intermédiaire.

Elle achève en invoquant deux ventes de biens nécessitant des travaux lourds :

vente du 06 juillet 2022, d’un appartement sis [Adresse 11], d’une surface de 34,19 m², au prix de 131 600 €, soit 3 849 € / m² ;

Les époux [O] contestent la pertinence de ce terme de comparaison, situé à plus de 600 mètres du bien préempté. Ils observent aussi que les actes de vente ne précisent pas si le bien est libre et si des travaux sont nécessaires.

vente du 04 octobre 2022, d’un appartement sis [Adresse 7], d’une surface de 47,85 m², au prix de 180 000 €, soit 3 761,76 € / m² ;

Les époux [O] contestent la pertinence de ce terme de comparaison, situé à plus de 1 000 mètres du bien préempté. Ils ajoutent que le type d’habitation, une maison, ainsi que sa surface, interdisent toute comparaison. Ils observent encore que les actes de vente ne précisent pas si le bien est libre et si des travaux sont nécessaires.

Pour sa part, le Commissaire du gouvernement expose qu’aucune logique ne commande de retenir les deux termes choisis par la METROPOLE DE LYON, éloignés du bien préempté, ne nécessitant pas de lourds travaux, dont le second était en location jusqu’en mai 2022 et en déduisant les frais d’agence inclus dans les prix de vente. Il propose de les écarter et indique que si le marché immobilier lyonnais a ralenti en 2023, il n’a pas connu de baisse significative.

Ensuite, les époux [O], au soutien de leur demande de 330 000 €, avancent que les deux autres appartements ont trouvé acquéreur à des prix comparables. Ils arguent que le service des domaines et le Commissaire du gouvernement ne tiennent pas compte de l’état des biens vendus, et qu’il était prévu de vendre les lots après réfection à neuf.

Ils considèrent qu’il conviendrait de retenir, en guise de termes de comparaison, des biens neufs ou équivalents, à défaut de quoi la valeur des travaux nécessaires à la remise en état du lot ne devrait pas en être déduite.

Ils invoquent ainsi un prix moyen de 6 400 € / m² pour ces biens neufs, au vu de termes de comparaison suivants :

vente du 30 octobre 2019, d’un appartement sis [Adresse 9], d’une surface de 17 m², au prix de 170 000 €, soit 7 647,06 € / m² ;

La METROPOLE DE LYON conteste ce terme de comparaison, qui serait trop ancien pour être retenu.

Le Commissaire du gouvernement relève que cette vente est trop ancienne pour être pertinente et que la surface n’est pas comparable à celle du bien préempté, deux fois plus grand.

vente du 18 novembre 2019, d’un appartement sis [Adresse 2], d’une surface de 20 m², au prix de 120 000 €, soit 6 000 € / m² ;

La METROPOLE DE LYON conteste ce terme de comparaison, qui serait trop ancien pour être retenu.

Le Commissaire du gouvernement relève que cette vente est trop ancienne pour être pertinente et que la surface n’est pas comparable à celle du bien préempté, près de deux fois plus grand.

vente du 15 mars 2021, d’un appartement sis [Adresse 6], d’une surface de 43 m², au prix de 264 900 €, soit 6 160 € / m² ;

Le Commissaire du gouvernement relève que cette vente est trop ancienne pour être pertinente et que la surface n’est pas comparable à celle du bien préempté, dans la mesure où elle est supérieure d’environ 10 m², soit un tiers de la surface du bien préempté.

vente du 22 mars 2021, d’un appartement sis [Adresse 4], d’une surface de 24 m², au prix de 155 000 €, soit 6 458,33 € / m² ;

La METROPOLE DE LYON conteste ce terme de comparaison, qui serait trop petit pour être retenu du fait d’un prix au m² proportionnellement plus élevé pour les logements de petite surface. Elle ajoute qu’il s’agit d’un immeuble récent, non comparable avec un immeuble ancien.

Le Commissaire du gouvernement relève que cette vente est trop ancienne pour être pertinente et que la surface n’est pas comparable à celle du bien préempté. Il ajoute que le bien était loué et non pas libre de toute occupation.

vente du 16 mars 2022, d’un appartement sis [Adresse 14], d’une surface de 31 m², au prix de 197 000 €, soit 6 354,84 € / m² ;

vente du 05 août 2022, d’un appartement sis [Adresse 9], d’une surface de 40 m², au prix de 239 000 €, soit 5 975 € / m² ;

Le Commissaire du gouvernement relève que ce bien est difficilement comparable en raison de sa surface.

vente du 1er septembre 2022, d’un appartement sis [Adresse 10], d’une surface de 35 m², au prix de 220 000 €, soit 6 285,71 € / m² ;

Le Commissaire du gouvernement relève qu’il s’agit d’un local commercial, non comparable au bien préempté.

vente du 30 juin 2023, d’un appartement sis [Adresse 8], d’une surface de 37,97 m², au prix de 217 000 €, soit 5 715,04 € / m² ;

Par ailleurs les époux [O] contestent l’estimation du coût des travaux à réaliser du service de l’expropriant et dont ils soulignent qu’elle n’a pas été versée aux débats, alors que l’estimation des Domaines aurait été correcte.

Ils poursuivent en déniant toute valeur probante aux estimations du coût des travaux à réaliser tirées d’internet, lesquelles ne tiendraient pas compte de la réalité de ces derniers.

Ils en déduisent, après déduction d’un coût des travaux de 500 € / m², un prix de 5 900 € / m², soit 204 081 € pour les lots préemptés.

Ils ajoutent que le service des Domaines avait prévu une marge d’appréciation de 10% à la hausse, et non pas à la baisse comme l’a retenue la METROPOLE DE LYON, et que les prix ont connu une augmentation entre 2022 et 2023.

Enfin, le Commissaire du gouvernement estime que le coût d’achèvement des travaux de rénovation a été sous-estimé par les Domaines et que les sites internet « habitatpresto.com », « promee.fr », « monsieurpeinture.com » et « architecteo.com » donnent des fourchettes de prix comprises entre 500 € et 1 000 € / m² pour une rénovation complète.

Il invite donc de retenir le coût des travaux de rénovation tel que déterminé par la METROPOLE DE LYON, à 934 € / m², et note que si les Défendeurs contestent cette estimation, ils ne justifient pas celle qu’ils invoquent.

Il poursuit en indiquant que les termes de comparaison retenus ne sont pas des biens neufs, mais en état d’habitabilité et que les travaux d’achèvement de la rénovation chiffrés ne viseraient pas une une remise à neuf, mais aussi un état d’habitabilité.

Il propose, à titre de termes de comparaison, les ventes réalisées en 2023, dans un rayon de 100 mètres du bien préempté, portant sur des appartements d’une surface comprise entre 30 m² et 40 m² :

vente du 30 mai 2023, d’un appartement sis [Adresse 15], d’une surface de 30,35 m², au prix de 170 000 €, soit 5 601,32 € / m² ;

vente du 20 janvier 2023, d’un appartement sis [Adresse 8], d’une surface de 38,82 m², au prix de 192 500 €, soit 4 958,78 € / m² ;

vente du 30 juin 2023, d’un appartement sis [Adresse 8], d’une surface de 37,97 m², au prix de 217 000 €, soit 5 715,04 € / m² ;

vente du 29 août 2023, d’un appartement sis [Adresse 18], d’une surface de 36,94 m², au prix de 189 000 €, soit 5 116,40 € / m² ;

Il en découle un prix moyen de 5 347,88 € / m² et une médiane à 5 358,86 € / m², dont la convergence l’amène à retenir un prix moyen de 5 350,00 € / m², dont il déduit le coût des travaux de rénovation précédemment adopté à 934 € / m².

Il en conclut à une valeur vénale du bien préempté de 4 416 € / m², soit un prix de 152 749,44 €, arrondi à 152 750,00 €.

*****

En premier lieu, la méthode de détermination de la valeur vénale du bien préempté par comparaison avec le prix de marché, appliquée par les parties et le Commissaire du gouvernement, sera adoptée par la juridiction.

En deuxième lieu, force est de constater que les termes de comparaison invoqués par la METROPOLE DE LYON sont dépourvus de pertinence.

En effet, rien n’explique, eu égard au nombre important de transactions réalisées en 2022 et 2023 sur des biens comparables à celui préempté et situés à proximité, de n’avoir retenu que ces deux ventes, pourtant éloignées géographiquement, alors que localisation d’un appartement constitue un facteur déterminant de son prix.

De plus, ainsi que l’ont souligné les époux [O], le second terme présente une surface qui interdit toute comparaison avec l’appartement préempté du fait de la variation du prix au m² induite par les différences de surfaces.

Ces deux termes de comparaison seront donc écartés.

De même, les termes de comparaison n° 1 à 4 des époux [O] seront écartés en raison de leur ancienneté, dont il résulte qu’ils ne sont pas représentatifs du marché immobilier actuel, outre leurs surfaces, trop petites ou importantes pour permettre de déterminer de manière précise la valeur d’un appartement d’environ 35 m², alors que le prix au m² des appartements de petite surface varie sensiblement en fonction de celle-ci.

La nature du bien objet du terme de comparaison n° 7 des époux [O], qui constitue en réalité un local commercial, commande encore de l’écarter faute de pouvoir être assimilé à un appartement.

Enfin, si les ventes du 16 mars 2022 (terme 5 [O]) et du 05 août 2022 (terme 6 [O]) présentent une relative ancienneté, leur proximité immédiate et leurs surfaces comparables à celle du bien préempté amènent à retenir leur pertinence.

A cet égard, il sera relevé que ces surfaces sont comprises dans la fourchette retenue tant par les Domaines que par le Commissaire du gouvernement et que les deux termes avaient été jugés pertinents par les Domaines en juillet 2023, date encore récente.

De surcroît, l’examen des moyennes des prix au m² dans un secteur proche du bien préempté (5 285,65 € en 2022 selon les Domaines, 5 347,88 € en 2023 selon le Commissaire du gouvernement, 5 291,69 € sur les deux années), contredit l’affirmation de la METROPOLE DE LYON selon laquelle les prix auraient baissé en 2023, et démontre qu’ils se sont maintenus, voire ont connu une légère hausse.

En troisième lieu, il résulte de ce qui précède qu’il convient de retenir que les appartements comparables à celui préempté, lorsqu’ils sont habitables, présentent une valeur vénale moyenne de 5 291,69 € / m².

Il a cependant été vu, lors de l’examen de la consistance matérielle du bien, que des travaux importants et onéreux restent à réaliser pour achever la rénovation et permettre l’habitabilité du bien préempté.

Le coût de ces travaux retenu par les Domaines en juillet 2023, à hauteur de 500 € / m², apparaît faible eu égard à leur nature et à leur ampleur.

Sur ce point, si c’est à juste titre que les époux [O] observent que la METROPOLE DE LYON ne produit pas l’avis de son service, eux-mêmes, pourtant maîtres d’ouvrage des travaux de rénovation en cours, s’abstiennent de justifier du coût de ceux restant à réaliser, alors qu’il ne fait aucun doute qu’il a été déterminé avant qu’ils n’engagent cette opération immobilière.

Par ailleurs, si la fourchette du coût de travaux d’une rénovation complète indiquée par un unique site internet est sujet à caution, le fait que cinq sites différents, consultés tant par la METROPOLE DE LYON que par le Commissaire du gouvernement, avancent des chiffrages comparables, étaye la valeur probante de ces estimations.

Ces fourchettes sont comprises entre 500 et 1000 € / m².

Quand bien même des travaux ont déjà été réalisés, il convient de retenir que ceux restant à exécuter correspondent à une estimation haute sur cette fourchette au vu de la situation actuelle de l’appartement.

Le coût d’achèvement des travaux de rénovation, dont il est rappelé qu’ils concerneront le contrôle et l’achèvement des installations électrique et de plomberie, la création de sanitaires, d’une salle de bain, d’une cuisine, d’un système de chauffage, l’achèvement du doublage des murs et plafonds, leur mise en peinture, la réfection des sols, le remplacement des fenêtres et la pose d’au moins trois portes, dont celle de l’entrée de l’appartement, sera retenu à hauteur de 850 € / m².

Dès lors, le prix du bien préempté sera fixé à 4 441,69 € / m² et la valeur vénale de l’appartement à 153 638,06 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant du prix d’acquisition des lots de copropriété des époux [O] à la somme de 153 638,06 euros.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l’espèce, la METROPOLE DE LYON sera condamné aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

FIXE le prix d’acquisition des lots de copropriété

n° 6, constituant un appartement en travaux d’une surface de 34,59 m² situé au 1er étage, côté rue, de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 17] à [Localité 21] ;

n° 29, constituant une cave ;

et appartenant aux époux [O] à 153 638,06 euros (CENT CINQUANTE TROIS MILLE SIX CENT TRENTE HUIT EUROS ET SIX CENTIMES) ;

DEBOUTE la METROPOLE DE LYON et les époux [O] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que les parties peuvent, jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois courant à compter de la date à laquelle la présente décision sera devenue définitive, accepter le prix fixé ou renoncer à la mutation et que leur silence dans ce délai vaudra acceptation du prix fixé et emportera transfert de propriété au profit de la METROPOLE DE LYON ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 213-12 du code de l’urbanisme, à défaut de renonciation à la mutation dans le délai précité, l’acte authentique de vente sera dressé dans un délai de trois mois à compter de la date à laquelle la présente décision sera devenue définitive ;

RAPPELLE que l''ancien propriétaire d’un bien acquis par voie de préemption conserve la jouissance de ce bien jusqu’au paiement intégral du prix ;

CONDAMNE la METROPOLE DE LYON aux entiers dépens de l’instance ;

Fait à LYON, le 25 mars 2024.

La Greffière Le Juge

C. CARAPITO V. BOULVERT