TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02057 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I54C

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 28 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 8] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT prise en la peronne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIES DEFENDERESSES :

Monsieur [T] [Z]

né le 25 Novembre 1970 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [Z] née [I]

née le 09 Novembre 1988

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 19 Novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 février 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 14 octobre 2014 à effet au 23 décembre 2014, l’OPAC de [Localité 8], [Localité 8] Habitat, a donné à bail à M. [T] [Z] et Mme [Y] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 502.67€ outre 177€ de provision sur charges et 7 € de loyer parabole collective.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH [Localité 8] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT (ci-après M2A HABITAT) venant aux droits de l’OPAC de [Localité 8], a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 octobre 2023.

M2A HABITAT a ensuite fait assigner M. [T] [Z] et Mme [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte d’huissier du 5 août 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 19 novembre 2024.

Aux termes de ses son assignation dont il reprend le bénéfice à l’audience, M2A HABITAT régulièrement représenté, demande au juge, au visa des articles 7 de la loi de 1989, 1184, 1224 et 1227 du code civil, de :

— constater que le bail a été résilié de plein droit en date du 11 décembre 2023 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire ;

— ordonner l’expulsion de M. [T] [Z] et Mme [Y] [Z] et de tous occupants de leur chefs, sans délai ;

— condamner solidairement M. [T] [Z] et Mme [Y] [Z] à verser à M2A HABITAT, à titre d’arriérés de loyer la somme de 3782.13€ augmentée des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir et les loyers et charges en denier et quittances depuis le dernier décompte jusqu’au prononcé du jugement ;

— fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 10 juillet 2023, subsidiairement à compter du jugement à intervenir, à la somme de 559€ ;

— condamner solidairement M. [T] [Z] et Mme [Y] [Z] à verser l’indemnité d’occupation jusqu’à la date de libération des lieux ;

— juger que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié ;

— condamner M. [T] [Z] et Mme [Y] [Z], aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris les frais de commandement de payer, soit la somme de 149.26 € ainsi qu’à verser à M2A HABITAT, la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

M2A HABITAT réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, ses pièces.

Bien que régulièrement assignés par remise de l’exploit à étude, M. [T] [Z] et Mme [Y] [Z] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 février 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 6 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version alors applicable.

Par ailleurs, M2A HABITAT justifie avoir saisi la ccapex conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, selon accusé de réception par mail du 15 septembre 2023.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de location prévoit en son article 3-2 b une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement des sommes, loyers et charges régulièrement appelées, dues par le locataire, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer déduction faite des aides pour le logement, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 octobre 2023, pour la somme en principal de 2893.92 € correspondant au moins à trois mois de loyers impayés, échéance d’août 2023 incluse.

La charge de la preuve des paiements libératoires pèse sur les locataires qui n’ont pas comparu, de sorte qu’ils échouent à prouver qu’ils se sont libérés de la dette locative.

Le relevé de compte produit révèle que M. [T] [Z] et Mme [Y] [Z] restaient devoir la somme de 3632.87€ à la date du 10 décembre 2023 (échéance de novembre 2023 incluse et déduction des frais de commandement qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif.

En réalité dans les deux mois du commandement, seuls deux prélèvements ont été honorés qui même imputés sur la dette que les locataires avaient le plus d’intérêt à acquitter, n’ont pas suffit à apurer les causes du commandement.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 10 décembre 2023 à minuit.

Depuis cette date, M. [T] [Z] et Mme [Y] [Z] n’ont donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux de sorte qu’ils sont redevables d’une indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [T] [Z] et Mme [Y] [Z], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance ne justifie la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer à la somme de 559 € conformément à la demande, ce montant correspondant au loyer hors charges et d’autre part, de dire qu’elle évoluera aux conditions du bail résilié comme si ce bail s’était poursuivi (indexation du loyer) et sera majorée des charges dûment justifiées.

— Sur l’arriéré de loyers et charges à date de résiliation du bail :

M. [T] [Z] et Mme [Y] [Z] seront condamnés solidairement à payer la somme de 3632.87€ restant due au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 30 septembre 2023, les prélèvements pour les loyers postérieurs ayant été honorés.

Les sommes dues produiront intérêts au taux légal à compter de la décision conformément à la demande.

— Sur les demandes accessoires :

M. [T] [Z] et Mme [Y] [Z], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (149.26 €) et sa notification à la ccapex, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, M. [T] [Z] et Mme [Y] [Z] seront solidairement condamnés à payer à M2A HABITAT la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par M2A HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail

conclu entre l’ OPH [Localité 8] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT et M. [T] [Z] et Mme [Y] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 10 décembre 2023 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [T] [Z] et Mme [Y] [Z] et de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par M. [T] [Z] et Mme [Y] [Z] à la somme de 559€ (cinq cent cinquante neuf euros) ;

DIT que l’indemnité d’occupation évoluera aux conditions du bail résilié s’agissant de l’indexation du montant du loyer et sera majorée des charges dûment justifiées;

CONDAMNE M. [T] [Z] et Mme [Y] [Z] solidairement à payer cette

indemnité à l’OPH [Localité 8] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT à compter du 11 décembre 2023 et ce jusqu’à libération effective et intégrale des lieux ;

CONDAMNE M. [T] [Z] et Mme [Y] [Z] solidairement à verser à l’OPH [Localité 8] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT la somme de 3632.87 € (trois mille six cent trente deux euros quatre vingt sept centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 30 septembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [T] [Z] et Mme [Y] [Z] solidairement aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (149.26 €), de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [T] [Z] et Mme [Y] [Z] solidairement à payer à l’OPH [Localité 8] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT une somme de 500€ (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 28 février 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,