TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [U] [V] épouse [H]

[K] [H]

PREFET DE [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thierry DOUEB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10456 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JZV

N° MINUTE : 13

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 mars 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #C1272

DÉFENDEURS

Madame [U] [V] épouse [H], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [K] [H], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 mars 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 20 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10456 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JZV

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 août 2017, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [V] épouse [H] et M. [K] [H] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1088,67 euros, outre les charges.

M. [K] [H] a donné congé par courrier reçu par le bailleur le 22 février 2021.

Par actes de commissaire de justice des 12 et 13 février 2024, le bailleur a fait délivrer à Mme [U] [V] épouse [H] et M. [K] [H] un commandement de payer la somme principale de 6285,73 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [V] épouse [H] et M. [K] [H] le 14 février 2024.

Par assignation du 7 novembre 2024, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [V] épouse [H] et M. [K] [H] au besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles sera soumis aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution, et obtenir leur condamnation solidaire ou in solidum au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation à titre de provision d’un montant égal à celui du loyer indexé et des charges, jusqu’à libération des lieux,

—  17207,04 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024,

—  250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 9 janvier 2025, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH, représenté par son conseil, se désiste de sa demande d’expulsion à l’encontre de M. [K] [H], ce dernier ne vivant plus au domicile depuis plusieurs années. Il demande pour le reste le bénéfice de son acte introductif d’instance, les défendeurs étant toujours mariés, et précise que la dette locative actualisée au mois de novembre 2024 inclus s’élève désormais à 20505,90 euros. Il considère qu’il n’y pas a eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [K] [H] explique ne plus vivre au domicile depuis 2018 et que la procédure de divorce est toujours en cours. Il regrette que Mme [D] [V] épouse [H] ne l’ait pas averti de ses difficultés avant que la procédure judiciaire soit engagée. Il ajoute qu’il contribue financièrement à l’éducation de ses enfants de manière habituelle, qu’il a déjà réglé une dette locative de son ancienne compagne dans l’intérêt de leurs enfants, et que la présente dette sera également remboursée. Il ne souhaite pas que les effets de la clause résolutoire soient suspendus.

Mme [D] [V] épouse [H], valablement convoquée à étude, ne s’est pas présentée et ne s’est pas faite représenter.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

— Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

— Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux défendeurs les 12 et 13 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6285,73 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 14 avril 2024.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Au terme de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Enfin, l’article 1313 du même code dispose que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. L’article 220 du code civil pose le principe d’une solidarité entre époux pour les contrats ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. Elle concerne toute dette, même non contractuelle. Il ressort de la jurisprudence que seule la transcription du jugement de divorce met fin à la cotitularité du bail et à la solidarité.

En l’espèce, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 5] HABITAT – OPH ou à son mandataire.

L’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH verse par ailleurs aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er décembre 2024, il lui était dû la somme de 20201,47 euros, soustraction faite des frais de procédure au titre du bail litigieux, au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation échues. Mme [U] [V] épouse [H] ne s’est pas présentée à l’audience et n’apporte de ce fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elle sera condamnée à payer cette somme au demandeur, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024.

M. [K] [H] n’habite plus le logement. Il est toutefois toujours marié à Mme [U] [V] épouse [H] et leurs enfants communs vivent au domicile objet de la présente procédure. M. [K] [H] sera de ce fait solidairement condamné à payer cette somme.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [V] épouse [H] et M. [K] [H], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés à payer 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans les commandements de payer des 12 et 13 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 août 2017 entre l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [U] [V] épouse [H] et M. [K] [H] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], est résilié depuis le 14 avril 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [U] [V] épouse [H] et M. [K] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH mensuelle à titre de provision égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [U] [V] épouse [H] et M. [K] [H] à payer à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 20201,47 euros à titre de provision selon décompte arrêté au 1er décembre 2024 (mois de novembre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024, au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation échues,

CONSTATE le désistement de l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH s’agissant de la demande d’expulsion à l’encontre de M. [K] [H],

ORDONNE à Mme [U] [V] épouse [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 5] de la présente décision,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE in solidum Mme [U] [V] épouse [H] et M. [K] [H] à payer à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [U] [V] épouse [H] et M. [K] [H] aux dépens de la présente instance,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge