TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 24/06375 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZW55

Jugement du 28 novembre 2024

Assignation à jour fixe

Notifié le :

Grosse et copie à :

la SCP BES SAUVAIGO ASSOCIES – 623

la SELARL PBO AVOCATS ASSOCIES – 477

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 28 novembre 2024 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 07 novembre 2024 devant :

Marlène DOUIBI, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. NOS P’TITES COMETES

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Christophe OHMER de la SELARL PBO AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. [Localité 10] INVESTISSEMENTS

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Nicolas BES de la SCP BES SAUVAIGO ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Les faits et la procédure

Suivant acte sous seing privé signé le 31 juillet 2023, la société par actions simplifiée [Localité 10] INVESTISSEMENTS (ci-après dénommée « société [Localité 10] INVESTISSEMENTS ») a consenti un bail commercial à la société par actions simplifiée NOS P’TITES COMÈTES (ci-après dénommée « société NOS P’TITES COMÈTES ») sur un local situé au [Adresse 4], sur la commune de [Localité 12] pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2023, afin d’y exploiter une activité de micro-crèches.

Arguant de la nécessaire mise en conformité des locaux à l’activité envisagée, la société NOS P’TITES COMÈTES a sollicité du bailleur la réalisation des travaux afférents par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 6 juin 2024.

En parallèle, par acte de commissaire de justice signifié le 17 juillet 2024, la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, en vue d’obtenir le règlement d’une somme de 15.323,09 euros.

A défaut de résolution amiable du différend les opposant, la société NOS P’TITES COMÈTES a fait assigner à jour fixe la société RANCY INVESTISSEMENTS devant le Tribunal judiciaire de LYON par acte de commissaire de justice signifié le 19 août 2024.

Le dossier a été fixé à l’audience de plaidoirie en formation à juge unique du 3 octobre 2024, puis renvoyé à l’audience de plaidoirie en formation à juge unique du 7 novembre 2024, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

Les prétentions et les moyens

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives déposées le 6 novembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens développés, la société NOS P’TITES COMÈTES sollicite du Tribunal qu’il :

la déclare recevable et bien fondée,annule le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 17 juillet 2024 pour un montant de 15.323,09 euros, dont 15.130,05 euros de loyer en principal,constate le non-respect de l’obligation de délivrance du bailleur et, en conséquence, déclare qu’elle ne devra aucun loyer tant que les locaux du bail ne seront pas conformes à leur destination,ordonne à la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS de lui restituer la somme de 6.277,36 euros correspondant aux loyers réglés indûment sans disposer de locaux conformes à leur destination,, sous astreinte de 200,00 euros par jour à compter du jugement à intervenir,constate que l’exigibilité des loyer établis en vertu du bail signé le 23 juillet 2023 ne pourra débuter que dès lors que les locaux seront conformes à la destination que les parties lui ont fixée aux termes dudit bail,condamne la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS à lui verser la somme de 10.933,00 euros au titre de la perte d’exploitation pour l’année 2024,condamne la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS à lui verser la somme de 15.222,00 euros pour l’année 2025 et 14 675 pour l’année 2026, prorata temporis au regard de la date à laquelle le local sera déclaré conforme à sa destination,l’autorise à déposer aux services de la ville de [Localité 11] compétents en la matière, en lieu et place et aux frais du bailleur, la demande préalable de changement de destination des locaux et la demande d’autorisation de construire, d’aménager ou de modifier un établissement recevant du public,condamne la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS à lui verser la somme de 111.563,10 euros TTC correspondant au montant des travaux lui permettant de mettre les locaux en conformité avec leur destination telle que prévue au bail, avec intérêt au taux légal à compter du 6 juin 2024 date de la mise en demeure adresser au bailleur d’avoir à se conformer à son obligation de délivrance, le cas échéant capitalisée,

la dispense d’avoir à acquitter le moindre loyer tant que les locaux ne seront pas mis en conformité avec leur obligation,condamne la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS à lui verser la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi et résistance abusive.

A titre subsidiaire, elle demande au Tribunal de :

constater la résiliation du bail du 23 juillet 2023 aux torts du bailleur pour défaut de délivrance, condamner de la société [Localité 10] INVESTISSEMENT à lui verser la somme de 59.562,42 euros au titre de remboursement des frais engagés avec intérêt au taux légal et capitalisé,condamner la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS à lui verser la somme de 122.490,00 euros au titre de sa perte d’exploitation avec intérêt au taux légal et capitalisé à partir du 23 juillet 2024 et tous les 23 juillet suivants jusqu’à complet paiement,condamner la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS à lui verser la somme de 10.000,00 à titre de dommage et intérêt pour mauvaise foi et résistance abusive.

En tout état de cause, elle requiert du Tribunal qu’il condamne la société RANCY INVESTISSEMENTS à lui verser la somme de 7.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

La société NOS P’TITES COMÈTES expose, en vertu des articles 1719 du Code civil, L. 145-1 et suivants du Code de commerce et R. 2324-8 du Code de la santé publique, que la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS a manqué à l’obligation de délivrance lui incombant en lui mettant à disposition un local non conforme à l’activité projetée. Elle fait valoir qu’en qualité de bailleur professionnel, le bailleur ne pouvait ignorer le cadre réglementaire applicable aux établissements accueillant de jeunes enfants. Elle soutient également qu’elle ne peut personnellement déposer les demandes d’autorisation de travaux et de changement de destination, à défaut de transfert exprès de la compétence exclusivement attribuée au bailleur. Elle considère, à cet égard, qu’en réalisant des travaux d’installation d’une rampe d’accès et d’une alarme incendie, la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS a reconnu qu’il lui revenait de mettre les locaux en adéquation avec les caractéristiques techniques et normatives applicables à l’activité de crèche.

Elle explique ensuite qu’elle s’est acquittée du paiement d’échéances locatives à hauteur de 6.277,36 euros alors qu’elle se trouve dans l’impossibilité de débuter son activité. Elle indique qu’elle subit parallèlement un préjudice d’exploitation d’un montant de 10.933,00 euros amené à évoluer en fonction de la date de mise en conformité du local commercial laquelle, au reste, lui paraît devoir être assumée financièrement par le bailleur. Elle souhaite, en outre, être autorisée à déposer auprès des services compétents de la ville de [Localité 11] les demandes d’autorisation requises préalablement à l’aménagement des lieux loués. Enfin, elle estime que la mauvaise foi et la résistance abusive de la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS lui ont occasionné un préjudice distinct qu’elle évalue à la somme forfaitaire de 10.000,00 euros.

Subsidiairement, elle expose que la défaillance du bailleur justifie la résolution du bail commercial aux torts exclusifs de ce dernier, outre la nécessaire indemnisation des dépenses d’aménagement déjà engagées et des pertes d’exploitation sur une durée de neuf années.

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives déposées le 24 octobre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens développés, la société RANCY INVESTISSEMENTS demande au Tribunal, à titre principal, de juger qu’elle a parfaitement respecté ses obligations légales et contractuelles notamment de délivrance et, en conséquence, de rejeter en totalité les demandes de la société NOS P’TITES COMÈTES.

A titre reconventionnel, elle sollicite du Tribunal qu’il :

juge que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 31 juillet 2023 est acquise, constate la résiliation du bail commercial sous-seing privé conclu le 31 juillet 2023 pour défaut de paiement, dans le délai d’un mois, des causes du commandement de payer les loyers signifié le 17 juillet 2024, dise et juge que la société NOS P’TITES COMÈTES est occupante sans droit ni titre depuis le 24 août 2024 des lieux loués, ordonne en conséquence, la libération immédiate de ces mêmes lieux loués, occupés indûment, comme, à défaut par elle d’y satisfaire, ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants éventuels de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, comme l’enlèvement des biens garnissant éventuellement encore lesdits lieux, dans les conditions fixées par les articles R 411-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution,condamne la société NOS P’TITES COMÈTES au paiement :* de la somme de 16.716,83 euros TTC au titre des loyers et charges, avances sur charges et refacturation de frais impayés au 18 août 2024, outre intérêts conventionnels ;

* d’une indemnité d’occupation précaire, équivalente au montant du loyer et des charges, avances sur charges et refacturation de frais à compter du 18 août 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux,

condamne la société NOS P’TITES COMÈTES à lui verser la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.A titre très subsidiaire, elle demande au Tribunal de dire et juger mal fondée la société NOS P’TITES COMÈTES en ses demandes, puis rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la société NOS P’TITES COMÈTES.

Encore plus subsidiairement, elle requiert du Tribunal qu’il :

juge que la société NOS P’TITES COMÈTES a commis une faute lors de la conclusion du bail commercial et a manqué en toute hypothèse à son devoir pré-contractuel d’information à son encontre,juge en conséquence que la société NOS P’TITES COMÈTES demeure seule et entièrement responsable du préjudice qu’elle déclare avoir subi et la débouter de plus fort de l’intégralité de ses demandes,Et encore, résilier en toute hypothèse le bail commercial à ses torts exclusifs,ordonne, en conséquence, la libération immédiate de ces mêmes lieux loués, occupés indûment, comme, à défaut par elle d’y satisfaire, d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants éventuels de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, comme l’enlèvement des biens garnissant éventuellement encore lesdits lieux, dans les conditions fixées par les articles R 411-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution,condamne en conséquence la société NOS P’TITES COMÈTES au paiement d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et des charges, avances sur charges et refacturation de frais à compter du 1 er août 2023 et jusqu’au départ effectif des lieux.En tout état de cause, elle demande au Tribunal de condamner la société NOS P’TITES COMÈTES à lui verser la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile et aux entiers dépens de la présente instance, dans lesquels seront compris notamment le coût du commandement de payer les loyers du 17 juillet 2024.

Citant l’article 1719 du Code civil, la jurisprudence afférente et les dispositions du contrat de bail signé le 31 juillet 2023, la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS assure qu’elle s’est conformée aux demandes du preneur en procédant à l’exécution de travaux au sein des parties communes du bâtiment (dont l’installation d’une seconde rampe d’accès). En considération de la localisation desdits travaux, elle estime qu’il ne peut être déduit de leur réalisation à ses frais une quelconque reconnaissance des prétentions présentement émises par la société NOS P’TITES COMÈTES. Elle discute la réalité des non-conformités dénoncées aux termes du procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 13 août 2024 et fait valoir que ce document révèle, à l’inverse, le non-respect par le preneur des engagements pris contractuellement. Elle explique ensuite qu’en accord avec la société LES P’TITES COMÈTES, les dispositions de l’article 1719 du Code civil ont été contractuellement aménagées aux fins de mettre à la charge du preneur les travaux de mise aux normes du local à la destination convenue et d’aménagements intérieurs. Elle indique qu’à cette fin et en vue de faciliter les démarches de la société NOS P’TITES COMÈTES, elle a consenti par écrit à la réalisation desdits travaux. De ce fait, elle considère qu’il ne lui être imputé aucun manquement à l’obligation de délivrance. En réponse aux moyens adverses, elle souligne que la société NOS P’TITES COMÈTES est dans l’impossibilité de justifier tant le dépôt d’un dossier administratif finalisé auprès de l’autorité compétente que l’existence d’un refus opposé en retour. Elle note qu’il ne lui a été adressé aucune nouvelle demande d’autorisation ou mise en demeure d’effectuer des travaux de quelque nature que ce soit depuis celle qui lui a été transmise le 8 février 2024. Elle observe également que l’imprécision des factures et devis ne lui permet pas d’apprécier la pertinence des prestations pour lesquelles il est sollicité une indemnisation. Elle indique qu’il ne peut être octroyé à la société NOS P’TITES COMÈTES une franchise de loyers, dès lors qu’elle manque depuis la conclusion du bail commercial à l’obligation de paiement des loyers lui incombant. Elle affirme enfin que la demande d’indemnisation de pertes d’exploitation ne repose sur nul fondement, l’impossibilité d’utiliser le local étant entièrement imputable au preneur.

A titre reconventionnel, elle expose que la société NOS P’TITES COMÈTES est débitrice d’un arriéré locatif considérable qui a motivé la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire. Observant que cet acte n’a pas été suivi d’effets, elle s’estime fondée à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire aux fins de mettre un terme à leur relation commerciale et d’obtenir l’expulsion du preneur, ce en vertu de l’article L. 145-41 du Code de commerce. Elle soutient qu’en tentant de lui faire supporter la charge financière des travaux de mise en conformité, en contradiction flagrante avec les dispositions du contrat de bail commercial, la société NOS P’TITES COMÈTES a fait preuve d’une mauvaise foi caractérisée légitimant l’attribution d’une indemnisation de 5.000,00 euros.

Pour justifier le rejet de la demande subsidiaire présentée par la société NOS P’TITES COMÈTES, elle fait valoir qu’il n’est pas identifié de fondement à l’appui et qu’il ne peut lui être imputé aucun manquement. Elle souligne, en outre, qu’il a été exclu conventionnellement toute indemnisation des travaux réalisés dans le local dans l’hypothèse d’une cessation des relations contractuelles. Elle expose, par ailleurs, que la demande d’indemnisation des pertes d’exploitation constitue une perte de chance hypothétique et inexistante, le preneur n’ayant en définitive jamais débuté d’activité commerciale au sein des locaux loués. Elle explique que la société NOS P’TITES COMÈTES a elle-même fauté en ne s’assurant pas de l’adéquation des lieux avec la réglementation imposée en matière d’accueil de jeunes enfants et en ne l’informant pas des spécificités de l’activité exploitée.

A titre infiniment subsidiaire, elle expose qu’en passant outre l’avis défavorable du service départemental de la protection maternelle et infantile, la société NOS P’TITES COMÈTES a pris le risque de se voir opposer un éventuel défaut de conformité.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. De plus, en vertu de l’article 768 dudit code, le tribunal statue sur les seules prétentions énoncées au dispositif et examine uniquement les moyens invoqués dans la discussion. Les demandes de “déclarer”, “dire et juger”, “constater”, “prendre acte” ou de “préserver des droits” ne constituant pas, sauf exceptions liées à une rédaction erronée de la demande, des revendications au sens du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur les demandes principales de la société NOS P’TITES COMÈTES

Sur les demandes relatives à la mise en conformité des locaux loués

Aux termes des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de mettre à la disposition du locataire et d’entretenir le local en bon état de réparation de toute espèce, notamment en y effectuant les travaux de nature non-locative s’ils s’avèrent nécessaires.

L’obligation de délivrance implique également que le locataire puisse exploiter les lieux conformément à la destination convenue.

Les dispositions de l’article 1720 du Code civil n’étant pas d’ordre public, les obligations de réparation liées à la vétusté du bien donné en location, les travaux de mise aux normes de sécurité, ceux nécessaires au maintien du bien en conformité avec l’usage contractuellement défini ou ceux prescrits par une autorité administrative peuvent être mis à la charge du locataire par une stipulation expresse (voir notamment Civ. 3ème, 1er juin 1999, n°97-20.164 ; Civ. 3ème, 21 mars 2012, n°11-14.809 ; Civ. 3ème,13 novembre 2012, n°11-22.716 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n°15- 18.014 ; Civ. 3ème, 26 novembre 2013, n°12-25.769).

En parallèle, l’article L. 145-41 du Code de commerce prévoit que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Sur la charge des travaux de mise en conformité des locaux à l’activité exploitée

Dans le cas présent, aux termes d’un acte sous seing privé signé le 31 juillet 2023, la société NOS P’TITES COMÈTES, représentée par madame [K] [D], a pris à bail à compter du 1er août 2023 un local commercial d’une surface de 154,50 m², outre 30m² d’extérieurs, situés au numéro [Adresse 1], à [Localité 11], aux fins d’y exploiter une “activité principale de micro-crèche ([7] d’accueil de jeunes enfants tel que défini Code de santé publique)”.

L’article 1 du bail commercial prévoit notamment que “Le Locataire déclare bien connaître les lieux pour les avoir visités à plusieurs reprises et déclare les accepter en l’état”. Il y est également précisé que “Le preneur prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent le jour de l’entrée en jouissance, sans pouvoir élever de réclamation contre le Bailleur pour quelque cause que ce soit”. Le caractère général de ces clauses ne permet toutefois pas d’en déduire un quelconque transfert de la charge des travaux de mise en conformité sur le preneur, soit la société NOS P’TITES COMÈTES.

En revanche, il est expressément prévu à l’article 7 du contrat précité que “Le Locataire satisfera à toutes les charges et obligations de ville, police, administratives et autres en rapport avec son activité ou à l’occupation es lieux loués, de sorte que le Bailleur ne puisse être recherché de ce chef.” De plus, l’article 8 dudit contrat prévoit que “Le Locataire s’engage à respecter toutes les normes d’hygiène et de sécurité propres aux lieux loués et à l’activité exercée, telles qu’elles résultent et résulteront des textes législatifs et réglementaires en vigueur, et à effectuer à ses frais tous travaux et aménagements qui s’avéreraient utiles.[1]”

[1] Mention soulignée par le Tribunal

Il en infère que les travaux de mise en conformité des locaux avec la destination contractuellement convenue ont été expressément mis à la charge de la société NOS P’TITES COMÈTES. En conséquence, il ne peut être imputé à la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS un manquement à l’obligation de délivrance lui incombant pour ne pas avoir mis à disposition du preneur des équipements uniquement requis par l’activité exploitée, dont :

l’aménagement d’un espace extérieur, les échanges par messagerie électronique datés du 30 juin 2023 et le bail commercial évoquant, au demeurant, la mise à disposition gratuite d’une surface de 30m² attenante à l’entrée principale du local loué,un système de contrôle d’accès, le bailleur ayant, en tout état de cause, mandaté au cours du mois de mai 2024 la société ELI2P SÉCURITÉ INCENDIE pour installer un système d’alarme radio avec flash, sirène intégrée et déclencheur manuel au sein du local litigieux,la disposition des prises de courant à une hauteur non accessible aux jeunes enfants.

Il est relevé, en réponse à l’argumentation de la société NOS P’TITES COMÈTES, que le devis de la société ELI2P SÉCURITÉ INCENDIE en date du 20 mai 2024 porte les mentions “bon pour accord le 31 mai 2024" et “Payé”.

De plus, il ne peut raisonnablement être reproché à la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS, professionnel de l’immobilier et non de la gestion de structures accueillant du public, d’avoir délivré sciemment un local non adapté aux normes réglementaires applicables aux établissements d’accueil de jeunes enfants.

En parallèle, il ne peut être déduit de la réalisation de travaux au sein de l’ensemble immobilier (et non du seul local loué par la société NOS P’TITES COMÈTES) une quelconque reconnaissance par le bailleur d’une obligation personnelle de mise en conformité des locaux, dès lors que celui-ci ne l’a pas expressément admis.

En définitive, la charge des travaux de mise en conformité des locaux à l’activité exploitée incombe à la société NOS P’TITES COMÈTES.

Sur les autorisations requises pour réaliser les travaux de mise en conformité

Par message électronique émis le 8 février 2024, madame [D] a sollicité de la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS, prise en la personne de monsieur [T] [W], une “autorisation écrite concernant les travaux [qu’elle prévoyait] d’entreprendre dans le local commercial (…) situé [Adresse 2]”, soit un chantier de “démolition de cloison, mise en place d’une VMC, changement de sol, installation d’une buanderie, installation de sanitaire pour enfant, création d’un espace extérieur, mise en place d’un tableau électrique, pose variateur avec pavé led lumineux, changement de certaines dalles plafond, démolition des toilettes existants (non PMR), condamnation des portes sur les murs périphériques, condamnation de trappes de désenfumage, ajout de prises électriques et évacuations eau froide, eau chaude” pour exploiter l’activité de micro-crèche envisagée (pièce n°7 du défendeur).

Monsieur [T] [W] a expressément consenti à la réalisation des travaux susmentionnés par la société NOS P’TITES COMÈTES aux termes d’un message électronique adressé en réponse à madame [D] le 9 février 2024, soit dans un délai d’une journée (pièce n°8 du défendeur).

Il apparaît ainsi que la société NOS P’TITES COMÈTES a disposé de l’accord du bailleur dès le 9 février 2024, accord qui, au reste, a été réitéré par lettre officielle datée du 9 septembre 2024.

Eu égard aux dispositions des articles R. 423-1 et R. 122-10 du Code de la construction et de l’habitation, la société NOS P’TITES COMÈTES était ainsi en mesure de déposer les demandes de permis de construire et d’autorisation préalable à l’exécution des travaux auprès des services compétents à compter de la date susdite.

S’agissant de l’autorisation requise en vue d’un changement de destination des locaux, elle ne semble présentement pas nécessaire, puisque les travaux litigieux devaient permettre à la société NOS P’TITES COMÈTES d’exercer l’activité définie dans le bail commercial.

Par suite, il ne peut être retenu à l’encontre de la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS un défaut de délivrance de l’accord requis pour aménager le local loué.

Sur les autres non-conformités dénoncées par la société NOS P’TITES COMÈTES

La société NOS P’TITES COMÈTES soutient que le local commercial loué ne dispose pas d’une rampe d’accès dédiée aux personnes à mobilité réduite.

Or, il résulte de l’article 4 du bail commercial du 31 juillet 2023 que le bâtiment pris en location est équipé d’une “rambarde d’accès extérieure handicapées aux normes”.

Cet élément est corroboré d’une part par la facture n°141 établie le 5 avril 2018 par l’entreprise PIRES CARLOS MAÇONNERIE à la suite de la création d’une rampe d’accès en amont de l’entrée dans les lieux loués par la société NOS P’TITES COMÈTES (pièce n°20 du défendeur), d’autre part par le procès-verbal de constat établi le 13 août 2024 par Maître [O] [I], commissaire de justice (pièce n°10 du demandeur), en ce qu’il y est mentionné l’existence d’une “rampe d’accès au local de la requérante[2]”.

[2] Soit madame [K] [D] représentant la société NOS P’TITES COMÈTES, mention soulignée par le Tribunal

En parallèle, si Maître [I] a pu constater qu’un extincteur sur les trois équipements pris en photographies dans les parties communes n’a pas été contrôlé depuis l’année 2014, il ressort de la facture n°FA2405-6162 produite par la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS (pièce n°17 du défendeur) qu’il a été procédé en mai 2024 au remplacement :

de neuf extincteurs à eau pulvérisée dans les parties communes, zones couloir 1 à 5 et au sein du local loué par la société NOS P’TITES COMÈTES,de quatre extincteurs à neige carbonique “pour cuisine couloir 1,baie info tgbt[3] 1 couloir 2 et tgbt 2 (wc couloir 3) et crèche”,de deux extincteurs à poudre polyvalente au sein du garage et du local électrique extérieur,des plans d’évacuation et d’intervention.Il s’avère, en outre, que la société MY PROTEC INCENDIE est intervenue à la demande du bailleur en septembre 2024 (soit postérieurement à l’établissement du constat susmentionné) aux fins de remplacer, d’ajouter et de déplacer des blocs autonomes d’éclairage de sécurité sur le site de [Localité 11] (devis n°D/347 et facture n°306 à l’appui – pièce n°18 du défendeur).

[3] Tableau général de basse consommation

Le non-respect des normes de sécurité au sein de l’ensemble immobilier est, en définitive, insuffisamment démontré.

* * *

A défaut de manquement caractérisé de la société [Localité 10] INVESTISSEMENT à l’obligation de délivrance et de démonstration de la mauvaise foi dont elle aurait pu faire preuve en délivrant le commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 juillet 2024, il ne peut être fait droit aux demandes d’annulation dudit acte, de restitution de la somme de 6.277,36 euros correspondant aux loyers réglés et de dispense de règlement des échéances locatives formées par la société NOS P’TITES COMÈTES.

Il ne peut davantage être apporté une réponse favorable à la demande d’indemnisation de pertes d’exploitation, non imputables à la société [Localité 10] INVESTISSEMENT, et de paiement des travaux de mise en conformité, contractuellement à la charge de la société NOS P’TITES COMÈTES.

En outre, la société NOS P’TITES COMÈTES disposant d’ores et déjà de l’accord exprès de la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS pour procéder aux travaux envisagés, la demande tendant à être “autorisée à déposer aux services de la Ville de [Localité 11] compétents en la matière, en lieu et place et aux frais du bailleur la demande préalable de changement de destination des locaux et la demande d’autorisation de construire, d’aménager ou de modifier un établissement recevant du public” apparaît sans objet.

Sur la demande d’indemnisation pour résistance abusive

L’article 1240 du Code civil, pris dans la rédaction postérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En outre, l’article 1241 dudit code prévoit que « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence »

Dès lors, il appartient au demandeur d’établir, à l’encontre de celui qu’il entend obliger à réparer, l’existence d’une faute, d’un préjudice réel et certain, et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

En l’espèce, la société NOS P’TITES COMÈTES entend engager la responsabilité de la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS en raison de la résistance abusive et de la mauvaise foi dont cette dernière aurait fait preuve dans l’exécution du contrat de bail commercial.

Or, il résulte des éléments sus-développés que le refus de prise en charge des travaux de mise en conformité opposé par la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS à la société NOS P’TITES COMÈTES était justifié par les clauses fixées dans le bail commercial du 31 juillet 2023, si bien qu’il ne peut lui être reproché ni une résistance abusive ni un comportement déloyal de ce fait.

En conséquence, la demande d’indemnisation pour résistance abusive formée par la société NOS P’TITES COMÈTES sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS

A titre liminaire, il est précisé que dans un souci de clarification du raisonnement juridique, les demandes reconventionnelles de la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS et subsidiaires de la société NOS P’TITES COMÈTES seront traitées concomitamment dans la présente partie.

Sur la résiliation du bail commercial

L’article L. 145-41 alinéa 1 du Code de commerce énonce que “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

En l’occurrence, l’article 12 du bail commercial signé le 31 juillet 2023 prévoit que :

“12.1. A défaut par le Locataire d’exécuter une seule des charges et conditions du Bail ou de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer ou ses accessoires ou indemnité d’occupation de quelque nature, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans formalité judiciaire un mois après une simple mise en demeure d’exécuter ou un simple commandement de payer contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, et demeuré sans effet pendant ce délai.”

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, la société NOS P’TITES COMÈTES s’est vu signifier un commandement de payer un arriéré de loyers et de charges de 15.130,05 euros dû au 1er juillet 2024 pour la location du local proposé à bail par la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS, outre 193,04 euros de frais de signification (pièce n°6 du demandeur).

Or, la société NOS P’TITES COMÈTES ne conteste pas le défaut de paiement de la somme précitée dans le délai d’un mois imparti et échoue à démontrer que les loyers ne seraient pas exigibles.

En outre, il ne peut être retenu aucun tort à l’encontre de la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS, le manquement à l’obligation de délivrance ayant précédemment été écarté.

Par suite, le bail commercial conclu le 31 juillet 2023 s’est trouvé résilié de plein droit au terme de la journée du 17 août 2024.

Sur les conséquences de la cessation du lien contractuel

La résiliation de plein droit du bail commercial entraîne l’obligation pour la société NOS P’TITES COMÈTES de libérer immédiatement les locaux commerciaux, au besoin avec le concours de la force publique dans les conditions fixées par les articles R. 411-1 et suivants du Code de procédure civile d’exécution.

* * *

Le commandement de payer délivré le 17 juillet 2024 fait état d’un arriéré de loyers et de charges d’un montant de 15.130,05 euros arrêté au 1er juillet 2024.

En outre, il ressort des extraits du [Localité 8] livre clients et des factures produites par la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS que la société NOS P’TITES COMÈTES a postérieurement procédé à la remise d’un chèque numéroté 9866929 d’un montant de 1.666,67 euros le 5 juillet 2024 (correspondant à un loyer hors charge – pièces n°14 et 15 du défendeur).

En considération du non-paiement des loyers et charges dus sur le mois d’août 2024 (soit sur une période de dix-sept jours), la société NOS P’TITES COMÈTES apparaît redevable d’une somme de 14.792,50 euros toutes taxes comprises[4] à la date de résiliation du bail commercial, outre intérêts conventionnels.

[4] Soit 15.130,05 – 1.666,67 + (2.345,51/30 jours comptables x 17 jours)

L’article 12.2 du bail commercial du 31 juillet 2023 prévoit que “En cas de résiliation du bail en dehors de toute échéance triennale, le Locataire sera redevable d’une indemnité correspondant au montant des loyers et des charges restant à courir jusqu’à la prochaine échéance triennale du Bail”.

La société [Localité 10] INVESTISSEMENTS sollicite le règlement par la société NOS P’TITES COMÈTES d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif des lieux.

Le loyer révisé au 1er août 2024 s’établissant au montant de 1.751,34 euros hors taxes, outre une provision pour charges de 203,25 euros hors taxes avant l’application d’un taux de TVA à 20%, la société NOS P’TITES COMÈTES sera également condamnée à payer à la société [Localité 10] INVESTISSEMENT une indemnité d’occupation de 1.016,39 euros toutes taxes comprises sur la période du 18 au 31 août 2024, puis une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges en cours à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur la demande d’indemnisation pour procédure abusive formée par la société [Localité 10] INVESTISSEMENT

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, pris dans sa rédaction postérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Ester en justice est un droit fondamental reconnu à toute personne titulaire de la capacité à agir qui ne saurait être constitutif d’un préjudice indemnisable pour le défendeur attrait, sauf à rapporter la preuve d’un abus de droit caractérisé par un exercice dilatoire ou abusif du droit d’agir imputable se manifestant notamment par une intention nocive, la malveillance, la faute grossière équipollente au dol ou encore l’action téméraire.

Il a notamment été jugé que l’abus ne peut être caractérisé simplement par la seule affirmation du caractère abusif de l’action (Civ. 2ème, 19 mai 2016 n°15-17.408 ; Civ. 3ème, 12 octobre 2017, n°16-20.773) ou le caractère mal fondé d’une prétention (Civ. 3ème, 27 avril 2000, n °98-17.237).

En l’occurrence, l’absence de manquement imputable au bailleur est insuffisant pour caractériser un éventuel abus de droit du preneur. De plus, si l’action engagée par la société NOS P’TITES COMÈTES aux fins de contester la charge des frais de mise en conformité des locaux ne connaît pas d’issue favorable, il ne peut davantage en être déduit une mauvaise foi caractérisée.

Par suite, la demande d’indemnisation formée par la société [Localité 10] INVESTISSEMENT sera rejetée.

Sur les demandes de paiement formées à titre subsidiaire par la société NOS P’TITES COMÈTES

A titre subsidiaire, la société NOS P’TITES COMÈTES sollicite la condamnation de la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS à l’indemniser des frais exposés pour la conclusion et l’exécution du bail commercial, des pertes d’exploitation sur une durée de neuf années et du préjudice généré par une résistance estimée abusive.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, pris dans sa rédaction postérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En outre, l’article 1241 dudit code, dispose que « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence »

Dès lors, il appartient au demandeur d’établir, à l’encontre de celui qu’il entend obliger à réparer, l’existence d’une faute, d’un préjudice réel et certain, et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

En l’occurrence, la défaillance de la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS dans le respect de l’obligation de délivrance a précédemment été écarté. De plus, la société NOS P’TITES COMÈTES ne démontre pas qu’une faute distincte pourrait lui être reprochée.

De ce fait, les demandes d’indemnisation des pertes d’exploitation sur une durée de neuf années et d’un préjudice de 10.000,00 euros pour procédure abusive seront rejetées.

En outre, il résulte de l’article 8.6 du contrat de bail commercial du 31 juillet 2023 prévoit que :

“8.6. Tous embellissements, améliorations, installations, décors quelconques ainsi que les travaux autorisés comme dit ci-avant qui seraient faits par le Locataire, deviendront lors de la cessation des relations contractuelles entre les parties relatives à la location des Lieux loués, à quelque époque et de quelque manière qu’elle arrive, la propriété du Bailleur sans indemnités au profit du locataire, étant convenu que jusqu’à ladite cessation, tous aménagements demeureront la propriété du Locataire sans accession immédiate au profit du Bailleur.”

En application de ces dispositions contractuelles, la société NOS P’TITES COMÈTES ne peut valablement solliciter un remboursement des frais d’aménagement des locaux pris à bail.

La demande afférente sera conséquemment rejetée.

Sur les frais de procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 695 du Code de procédure civile dispose que "les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent :

(…)

5° Les débours tarifés ;

6° Les émoluments des officiers publics ou ministériels ;

(…).”

Succombant en ses demandes formées à l’encontre de la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS, la société NOS P’TITES COMÈTES sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer délivré le 17 juillet 2024.

En vertu de l’article 700 du Code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %."

Condamnée aux dépens, la société NOS P’TITES COMÈTES sera en outre condamnée à payer à la société [Localité 10] INVESTISSEMENTS une indemnité qu’il est équitable de fixer au montant de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles.

La société NOS P’TITES COMÈTES sera par ailleurs déboutée de la demande formée sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement en formation à juge unique après débats publics par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au Greffe,

Rejette la demande de la société par actions simplifiée NOS P’TITES COMÈTES tendant à obtenir l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 17 juillet 2024 pour un montant de 15.323,09 euros ;

Rejette la demande de la société par actions simplifiée NOS P’TITES COMÈTES tendant à obtenir la restitution d’une somme de 6.227,36 euros correspondant aux échéances locatives payées à la société par actions simplifiée [Localité 10] INVESTISSEMENT ;

Rejette la demande de la société par actions simplifiée NOS P’TITES COMÈTES tendant à obtenir une dispense de paiement des loyers à la société par actions simplifiée [Localité 10] INVESTISSEMENT jusqu’à la mise en conformité des locaux à la destination contractuellement convenue ;

Rejette la demande de la société par actions simplifiée NOS P’TITES COMÈTES tendant à obtenir le paiement d’une somme de 10.933,00 euros en indemnisation des pertes d’exploitation sur l’année 2024 ;

Rejette la demande de la société par actions simplifiée NOS P’TITES COMÈTES tendant à obtenir l’indemnisation des pertes d’exploitation sur les exercices 2025 et 2026 ;

Dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de la société par actions simplifiée NOS P’TITES COMÈTES tendant à obtenir l’autorisation de déposer aux services de la Ville de [Localité 11] compétents en la matière, en lieu et place et aux frais du bailleur la demande préalable de changement de destination des locaux et la demande d’autorisation de construire, d’aménager ou de modifier un établissement recevant du public ;

Rejette la demande de la société par actions simplifiée NOS P’TITES COMÈTES tendant à obtenir la condamnation de la société par actions simplifiée [Localité 10] INVESTISSEMENT à lui payer une somme de 111.563,10 euros toutes taxes comprises outre intérêts au taux légal au titre des travaux de mise en conformité des locaux ;

Rejette la demande de la société par actions simplifiée NOS P’TITES COMÈTES tendant à obtenir la condamnation de la société par actions simplifiée [Localité 10] INVESTISSEMENT à lui payer une indemnité de 10.000,00 euros pour mauvaise foi et résistance abusive ;

Condamne la société par actions simplifiée NOS P’TITES COMÈTES à payer à la société par actions simplifiée [Localité 10] INVESTISSEMENT la somme de 14.792,50 euros toutes taxes comprises en règlement des loyers et charges dus jusqu’au 17 août 2024 inclus, outre intérêts conventionnels ;

Constate la résiliation de plein droit du bail commercial conclu le 31 juillet 2023 entre la société par actions simplifiée NOS P’TITES COMÈTES et la société par actions simplifiée [Localité 10] INVESTISSEMENT au terme de la journée du 17 août 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société par actions simplifiée NOS P’TITES COMÈTES et de tous occupants de son chef du local commercial situé au numéro [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique dans les conditions fixées par les articles R. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société par actions simplifiée NOS P’TITES COMÈTES à payer à la société par actions simplifiée [Localité 10] INVESTISSEMENT une indemnité d’occupation de 1.016,39 euros toutes taxes comprises sur la période du 18 au 31 août 2024, puis une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges en cours à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la libération complète des lieux ;

Rejette la demande de la société par actions simplifiée [Localité 10] INVESTISSEMENT tendant à obtenir la condamnation de la société par actions simplifiée NOS P’TITES COMÈTES à lui payer une indemnité de 5.000,00 euros pour procédure abusive ;

Rejette la demande de la société par actions simplifiée NOS P’TITES COMÈTES tendant à obtenir la condamnation de la société par actions simplifiée [Localité 10] INVESTISSEMENT à lui payer une somme de 59.562,42 euros avec intérêts au taux légal et capitalisation en remboursement des frais engagés dans les locaux loués ;

Rejette la demande de la société par actions simplifiée NOS P’TITES COMÈTES tendant à obtenir la condamnation de la société par actions simplifiée [Localité 10] INVESTISSEMENT à lui payer une somme de 122.490,00 euros avec intérêts au taux légal et capitalisation en indemnisation des pertes d’exploitation sur une durée de neuf années ;

Rejette la demande de la société par actions simplifiée NOS P’TITES COMÈTES tendant à obtenir la condamnation de la société par actions simplifiée [Localité 10] INVESTISSEMENT à lui payer une somme de 10.000,00 euros de dommages et intérêts pour mauvaise foi et résistance abusive ;

Condamne la société par actions simplifiée NOS P’TITES COMÈTES aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer les loyers signifié le 17 juillet 2024 ;

Condamne la société par actions simplifiée NOS P’TITES COMÈTES à payer à la société par actions simplifiée [Localité 10] INVESTISSEMENT la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société par actions simplifiée NOS P’TITES COMÈTES formée au titre des frais irrépétibles ;

Rejette toutes les demandes plus amples ou contraires ;

En foi de quoi la Présidente et la Greffière ont signé la présente décision.

La Greffière La Présidente

Jessica BOSCO BUFFART Marlène DOUIBI