RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 16 Avril 2026

N° RG 22/02397 – N° Portalis DBYN-W-B7G-EEH7

N° : 26/00236

DEMANDERESSE :

Madame [E] [T] [I] [X]

née le 14 Octobre 1965 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Audrey HAMELIN, avocat au barreau de BLOIS

DEFENDERESSES :

S.E.L.A.R.L. [S] [L] ET [O] [J]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Charlotte RABILIER, avocat au barreau de TOURS

S.C.I. VEC AZUR

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Adeline USSEL, avocat au barreau de BLOIS

DEBATS : à l’audience publique du 11 Décembre 2025 tenue devant Céline LECLERC et Laura HEURTEBISE, Juges rapporteurs, en application de l’article 805 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline LECLERC, Vice-Président, Juge rédacteur

Assesseurs : Blandine JAFFREZ, Vice-Président

Laura HEURTEBISE, Vice-Présidente,

Avec l’assistance lors des débats de Catherine DUBOIS, Greffier et de Johan SURGET, Greffier lors de la mise à disposition.

Copie Dossier

EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] [X] a acquis le 27 janvier 2014 un immeuble situé [Adresse 1] 41350 VINEUIL de la SCI VEC AZUR.

Cet immeuble est issu de la division d’une propriété plus importante acquise par la SCI VEC AZUR divisée ensuite en trois immeubles, le [Adresse 4], appartenant à Madame [E] [X], le [Adresse 5], propriété de Madame [Y], et le [Adresse 6], immeuble composé de sept logements locatifs, demeurés en partie à tout le moins la propriété de la SCI VEC AZUR.

Alléguant des difficultés concernant l’évacuation des eaux usées, Madame [E] [X] a, par actes de commissaire de justice en date des 23 janvier 2020, assigné devant le juge des référés la SCI VEC AZUR, et Madame [Y] sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 23 juin 2020, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise.

Monsieur [Z], l’expert judiciaire, a déposé son rapport le 19 novembre 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2022, Madame [E] [X] a assigné la SCI VEC AZUR devant le Tribunal judiciaire de Blois.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mai 2023, la SCI VEC AZUR a assigné la SELARL [S] [L] et [O] [J] en intervention forcée.

Les deux instances ont fait l’objet d’une jonction par le Juge de la mise en état le 27 juin 2023.

Dans ses conclusions responsives et récapitulatives III notifiées par voie électronique le 23 mars 2025, Madame [E] [X] demande au Tribunal de :

— déclarer recevable et bien fondée Madame [X] en ses demandes,

— vu les dispositions des articles 1626, 1638 du code civil,

— subsidiairement 1602 et suivants du même code,

— condamner la SCI VEC AZUR au paiement d’une somme de 51 688.57 € indexée sur l’indice BT01 en vigueur à la date du jugement à intervenir, correspondant au coût de la mise en conformité du réseau d’assainissement du fonds vendu,

— très subsidiairement, au visa des articles 1641 et suivants du même code, réduire le prix de vente de l’immeuble acquis par Madame [X] de 51.688,57 euros indexée sur l’indice BT01 en vigueur à la date du jugement à intervenir, correspondant au coût de la mise en conformité du réseau d’assainissement du fonds vendu, et condamner la SCI VEC AZUR à restituer cette somme à Madame [X],

En tout état de cause :

— débouter la SELARL [S] [L] ET [O] [J] de toutes ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre Madame [X],

— débouter la SCI VEC AZUR de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

— condamner la SCI VEC AZUR aux entiers dépens d’instance et de référé qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire,

— condamner la SCI VEC AZUR au paiement d’une somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il convient de se référer à ses conclusions pour l’exposé de ses moyens.

Dans ses conclusions récapitulatives VI notifiées par voie électronique le 23 septembre 2025, la SCI VEC AZUR demande au Tribunal de :

— débouter Madame [X] de toutes ses demandes fins et conclusions.

— condamner Madame [X] à payer à la SCI VEC AZUR la somme de 5 000 Euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’à tous les dépens,

— au visa des articles 1382 et suivants anciens du Code civil et 1240 et suivants du Code Civil,

— à titre subsidiaire, si par extraordinaire la responsabilité de la SCI VEC AZUR devait être engagée, constatant le manquement à l’obligation de conseil du notaire rédacteur de l’acte, condamner la SELARL [J] [Q] [W] à supporter toutes les condamnations liées à l’absence de mention de servitude de canalisations dans l’acte de vente rédigé par Me [J] entre la SCI VEC AZUR venderesse et Madame [E] [X] acquéreur et qui seraient prononcées à l’encontre de la SCI VEC AZUR,

— condamner ladite SELARL à verser à la SCI VEC AZUR 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ceux compris les dépens liés à l’ expertise judiciaire,

— dans tous les cas, ne pas assortir ce jugement de l’exécution provisoire.

Il convient de se référer à ses conclusions pour l’exposé de se moyens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2023, la SELARL [L]-[J] demande au Tribunal de :

— vu l’article 1240 du Code civil,

— vu les pièces visées et versées aux débats,

— recevoir la SELARL [S] [L] ET [O] [J] en ses conclusions, la déclarer bien fondée,

— débouter Madame [X] de l’ensemble de ses demandes, fin et prétentions,

A titre subsidiaire :

— débouter la SCI VEC AZUR de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause :

— condamner la SCI VEC AZUR à verser au Notaire la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance.

Il convient de se référer à ses conclusions pour l’exposé de ses moyens.

L’ordonnance de clôture est en date du 9 septembre 2025.

A l’audience du 11 décembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 12 février 2026, puis prorogée pour être rendue ce jour.

MOTIFS

Sur les demandes de Madame [E] [X] au titre de la garantie d’éviction

Selon l’article 1638 du Code civil :

Si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité.

Madame [E] [X] a acquis une maison d’habitation située [Adresse 7] à [Localité 4], cadastrée section DT n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

L’acte de vente conclu le 27 janvier 2014 entre la SCI VEC AZUR et Madame [E] [X] contient en page 10 (pièce n°1 demandeur) la clause suivante

« L’ACQUEREUR profite ou supporte les servitudes s’il en existe.

Le VENDEUR déclare :

— n’avoir créé ni laissé créer de servitude,

— qu’a sa connaissance, il n‘en existe pas d’autres que celles rapportées ci-après ou résultant de la situation naturelle des lieux, de la loi, de l’urbanisme.

Rappel de servitude

[…] » Cette clause rappelle une servitude de mitoyenneté.

Et en page 5 une servitude de passage est constitué avec pour fonds dominant celui de Madame [E] [X] et pour fonds servant celui de la SCI VEC AZUR.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire les éléments suivants concernant la canalisation d’évacuation des eaux.

« Je confirme que :

o La canalisation principale de diamètre 125 mm,

— se situe en intégralité sous la voie de circulation et des parkings des parties communes ;

— les [Localité 5]-EV des logements [X] et [Y]

rejoignent la canalisation EU-EV de l’immeuble de la SCI VEC AZUR par une jonction en Y, qui est unique sur toute la longueur de son parcours. »

Le règlement de copropriété dressé par Maître [J], Notaire à [Localité 6], pour le bien immobilier situé [Adresse 3] le 18 octobre 2018 (pièce n°10 Me [C]) prévoit la servitude de passage ainsi qu’une servitude de canalisation :

— fonds dominant : parking cadastré DT [Cadastre 4]

— fonds servant : terrain cadastré DT [Cadastre 5]

pour le passage souterrain des canalisations.

A défaut de clause expresse contraire, le vendeur est tenu de la garantie des servitudes non apparentes non déclarées lors de la vente.

La servitude de canalisation existant au profit du fonds de Madame [E] [X] n’a pas été déclarée lors de la vente.

Toutefois, l’article 1638 du Code civil exige que les servitudes non apparentes « soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit ».

Or, en l’espèce, s’agissant d’une servitude de canalisation au profit du fonds acquis par Madame [E] [X], celle-ci ne démontre pas ni l’importance de la servitude, ni qu’elle n’aurait pas acquis le bien s’il elle n’en avait pas été informée.

Au surplus, Madame [E] [X] sollicite à titre de dommages et intérêts la somme de 51.688,57 euros correspondant au coût total de réfection de son réseau d’assainissement.

Or, il n’existe aucun lien direct entre le fait qu’elle n’ait pas été informée de la servitude à son bénéfice et la nécessité non démontrée de refaire entièrement le réseau.

Les conditions de mise en œuvre de la garantie d’éviction n’étant pas réunies, la demande de Madame [E] [X] en ce sens sera rejetée.

Sur les demandes de Madame [E] [X] sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme

Aux termes de l’article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Le vendeur doit délivrer une chose conforme à l’objet convenu, c’est-à-dire conforme aux stipulations contractuelles.

L’existence de servitudes non apparentes qui ne figurent pas dans l’acte ne constituent pas un défaut de délivrance conforme puisqu’elle relèvent du régime spécifique de la garantie d’éviction.

L’existence d’un système d’assainissement non conforme aux stipulations contractuelles constitue un manquement à l’obligation de délivrance conforme.

Les stipulations de l’acte de vente concernant le réseau d’assainissement étaient les suivantes :

« Le VENDEUR déclare sous sa seule responsabilité que l’immeuble vendu est relié au réseau d’assainissement, mais ne garantit aucunement la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur.

Il déclare également :

— ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installations

— qu’il n’a pas reçu des services compétents de mise en demeure de mettre l’installation en conformité avec les normes existantes ».

(…)

« Il résulte d’un courrier émanant d’AGGLOPOLYS en date du 31 décembre 2014, annexé aux présentes après mention, ce qui suit littéralement rapporté, savoir :

« L’immeuble sis128 [Adresse 8] à [Localité 4], section DT [Cadastre 6] et [Cadastre 2] est situé en zone d’assainissement collectif.

La rue est desservie par un réseau de type séparatif, c’est-à-dire que seules les eaux usées sont admises dans ce réseau à l’exclusion des eaux pluviales.

Compte tenu des éléments en notre possession, nous ne sommes pas en mesure de vous assurer de la conformité des installations intérieures de l’immeuble au règlement du service assainissement collectif de la Communauté d’agglomération de [Localité 6] et notamment sur :

— le raccordement de l’immeuble au réseau public d’assainissement.

— Les dispositions de protection des locaux en sous-sol contre les risques de reflux des eaux de l’égout public jusqu’au niveau de la chaussée ainsi qu’à la disposition des ventilations. »

Lors de l’inspection du réseau, l’expert a constaté la présence de racines « avant la jonction des deux sorties [Localité 5]-EV des deux logements [X] et [Y] ».

Il estime que les racines auraient pu être la cause des engorgements constatés par Madame [E] [X], et préconise un curage de la canalisation.

L’expert ne conclut pas à l’existence d’une anomalie ou d’un dysfonctionnement du système d’assainissement, et estime qu’il est correctement dimensionné.

L’expert conclut concernant Madame [X] que « aucune observation de la canalisation n’est contraire aux règles de l’art, excepté l’absence de regard à la jonction, mais qui n’a aucune incidence sur le bon fonctionnement » si bien « qu’aucun préjudice n’est à retenir. »

Si l’expert n’a pas expressément répondu à la question « : « chiffrer, le cas échéant, les travaux nécessaires au raccordement direct de l’immeuble de Madame [E] [X] au réseau public d’évacuation des eaux usées », c’est bien parce qu’il n’a pas conclu à la nécessité de travaux, la canalisation était bien raccordée au réseau public.

L’existence d’une servitude de passage sous le parking appartenant à la SCI VEC AZUR, si elle n’a pas été signalée, n’est pas de nature à remettre en cause la réalité du raccordement au réseau public et son bon état de fonctionnement et de dimensionnement.

Il n’est donc pas établi la preuve d’un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme s’agissant du réseau d’assainissement ; la demande de Madame [E] [X] sur ce fondement sera donc rejetée.

Sur les demandes de Madame [E] [X] sur le fondement de la garantie des vices cachés

L’article 1641 du Code civil dispose que :

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Madame [E] [X] ne rapporte pas la preuve que la maison qu’elle a acquis présenterait un vice qui remplirait les conditions d’un vice caché, notamment en rendant l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine.

En effet, cela ne ressort aucunement du rapport d’expertise, qui conclut à la conformité du système d’assainissement, ni d’aucune autre pièce.

En conséquence, il convient de rejeter la demande sur le fondement de la garantie des vices cachés, sans qu’il n’y ait lieu d’examiner la question de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l’acte.

Les demandes indemnitaires formées par Madame [E] [X] seront donc rejetées en totalité.

Sur la demande de garantie formée par la SCI VEC AZUR à l’égard du Notaire rédacteur de l’acte

Cette demande est sans objet en l’absence de condamnation prononcée à l’encontre de la SCI VEC AZUR.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [X], qui succombe, sera condamnée aux dépens, qui comprendront les dépens de référé et les frais de l’expertise judiciaire.

L’équité et la situation économique ne commandent pas d’allouer à l’une ou l’autre des parties le remboursement des sommes exposées pour leur défense ; dès lors, les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sont rejetées.

Sur l’exécution provisoire

L’instance ayant été introduite après le 1er janvier 2020, il convient de constater qu’elle est de droit assortie de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant, en premier ressort, par jugement contradictoire, par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile,

REJETTE les demandes de Madame [E] [X] sur le fondement de la garantie d’éviction,

REJETTE les demandes de Madame [E] [X] sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme,

REJETTE les demandes de Madame [E] [X] sur le fondement de la garantie des vices cachés,

REJETTE toutes les demandes indemnitaires formées par Madame [E] [X],

CONSTATE que la demande de garantie formée par la SCI VEC AZUR à l’encontre de la SELARL [J] [Q] [W] est sans objet,

REJETTE toute autre demande,

REJETTE toute les demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [E] [X] aux dépens, qui comprendront les dépens de référé et les frais de l’expertise judiciaire,

CONSTATE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit,

Jugement prononcé le 16 Avril 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT