TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Chambre 1 cab 01 A

R.G N° : N° RG 21/02531 – N° Portalis DB2H-W-B7F-VZGY

Jugement du 04 Septembre 2024

N° de minute

Affaire :

M. [R] [I], Mme [F] [H] épouse [I]

C/

S.C.I. HENTHE

le:

EXECUTOIRE + COPIE

la SELARL ANDRES & ASSOCIES

—  769

M^e Laure MATRAY

—  1239

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 A du 04 Septembre 2024 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 09 Janvier 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 21 Mai 2024 devant :

Caroline LABOUNOUX, Juge,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Julie MAMI, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [I]

né le 12 Août 1982 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Laure MATRAY, avocat au barreau de LYON

Madame [F] [H] épouse [I]

née le 31 Août 1983 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Laure MATRAY, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.I. HENTHE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Eric ANDRES de la SELARL ANDRES & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 6 janvier 2016, la SCI HENTHE a conclu un compromis de vente sous conditions suspensives avec Monsieur [Z], [S], [E] [O] portant sur un bien immobilier sis [Adresse 1] dénommé lot A, figurant au cadastre de ladite commune sous le n°[Cadastre 3] de la section CD pour un prix de 90.000 euros. L’acte prévoyait que la réitération de la vente aurait lieu, sous réserve de la réalisation des diverses conditions suspensives, au plus tard le 31 juillet 2016. Il comportait également une clause de substitution au profit de l’acquéreur. Le 4 septembre 2017, Monsieur [T] [C] s’est substitué à Monsieur [Z] [O]. Le 8 mars 2019, les époux [I] se sont substitués à Monsieur [C].

Le 29 août 2017, la SELARL ADRASTEE, huissier de justice, a dressé un procès-verbal constatant la non réitération de la vente en présence d’une part de Maître [Y], notaire représentant Monsieur [T] [C], et d’autre part de la SCI HENTHE, représentée par Monsieur [K] [N].

Par exploit du 5 mars 2021, Monsieur [R] [I] et Madame [F] [H] épouse [I] ont fait assigner la SCI HENTHE devant le Tribunal judiciaire de LYON afin d’obtenir :

— sa condamnation à signer l’acte authentique de la vente portant sur l’immeuble situé [Adresse 2] cadastré CD n°[Cadastre 3] au profit de Monsieur [R] [I] et Madame [F] [H] épouse [I], ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— qu’il soit dit qu’à défaut d’y satisfaire dans le délai imparti, le jugement à intervenir vaudra réitération de la vente,

— qu’il soit dit que la publicité au service de publicité foncière du ressort de l’immeuble sera assurée par Maître [L] [Y], notaire à [Localité 6],

— la condamnation de la SCI à lui verser les sommes de 60.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec autorisation à Maître Laure MATRAY, avocat, de recouvrer ceux dont elle a fait l’avance.

Saisi d’un incident par la SCI, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 2 février 2023 :

— dit que les demandeurs sont fondés à se prévaloir de la clause de substitution prévue au compromis de vente conclu le 6 janvier 2016 entre [Z] [O] et la SCI HENTHE aux motifs que cette clause n’était assortie d’aucune condition ou formalisme particulier et était donc opposable au vendeur indépendamment de son information et de son accord,

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI qui prétendait que les demandeurs étaient dépourvus d’intérêt et de qualité à agir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 3 avril 2023, Monsieur [R] [I] et Madame [F] [H] épouse [I] maintiennent leurs demandes dans les mêmes termes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Au soutien de celles-ci, pour contester la caducité du compromis soulevée par la défenderesse, ils invoquent l’article 1589 du code civil, exposent que l’ensemble des conditions suspensives insérées au profit du vendeur ont été levées et qu’ils ont renoncé à celles leur bénéficiant, se prévalent de l’acte authentique de substitution qu’ils produisent et affirment que le juge de la mise en état s’est prononcé sur la clause de substitution le 2 février 2023, étant précisé que les clauses de substitution figurant dans les trois dossiers actuellement pendant devant la juridiction et opposant la SCI à divers acquéreurs sont identiques.

Ils ajoutent que la SCI ne démontre pas qu’ils ont réalisé des travaux et affirment qu’au contraire, c’est la SCI qui a mandaté Monsieur [V] [C], entrepreneur, pour réaliser la desserte des quatre lots destinés à être vendus. Ils soutiennent par ailleurs que la plus-value évoquée par le vendeur relève du droit fiscal et est étrangère au présent débat.

Enfin, les demandeurs affirment que la date du 31 juillet 2016 prévue dans l’acte litigieux n’est pas une date butoir et n’est donc pas extinctive et ajoutent que c’est la SCI qui a fait obstacle à la réitération de la vente.

Au soutien de leur demande fondée sur la résistance abusive, ils invoquent l’article 1231-1 du code civil.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 28 septembre 2023, la SCI HENTHE sollicite :

— le rejet des demandes adverses,

— la condamnation de Monsieur [R] [I] et Madame [F] [H] épouse [I] à lui verser la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour conclure au rejet des demandes adverses, la SCI, au visa des articles 1589 et 1176 du code civil dans leur version en vigueur à la date de signature du compromis, soulève la caducité du compromis aux motifs que ni la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire – prévue au bénéfice des deux parties, le vendeur, toujours propriétaire, ayant intérêt à ce que les travaux effectués soient autorisés – ni la réitération de la vente ne se sont produites dans le délai prévu dans la promesse, expirant le 31 juillet 2016.

Elle ajoute que lors du rendez-vous en l’étude de Maître [B], les demandeurs l’ont informée d’une substitution d’acquéreurs, ont exigé le versement d’une plus-value et la production d’une mainlevée d’hypothèque ajoutant ainsi au moins une condition suspensive à la vente, et ont maintenu leur volonté de régler le prix 18 mois plus tard malgré le calendrier déjà très avancé, ce qui explique qu’elle a refusé de proroger le délai de réitération de la vente. La SCI déduit de cette caducité que les actes de substitution établis à compter du 29 août 2017, date du constat d’huissier, ne lui sont pas opposables, étant en outre souligné que la clause de substitution ne prévoyait aucune faculté de sous substitution. Enfin, Monsieur [N], gérant de la SCI, dénie sa signature sur le document daté du 1er décembre 2015 portant autorisation de réaliser des travaux, sollicite, sur le fondement des articles 202 et 1341 du code civil, que l’attestation de Monsieur [D] [A] soit écartée des débats et affirme que Monsieur [T] [C] occupe les lieux sans droit ni titre.

La SCI demande que l’exécution provisoire soit écartée compte tenu des conséquences manifestement excessives qu’elle entraînerait en cas de succès des prétentions adverses.

La clôture de la procédure a été prononcée le 9 janvier 2024. Évoquée à l’audience du 21 mai suivant, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024 par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorgé au 4 septembre 2024.

MOTIVATION

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes des parties tendant à voir “dire”, “constater”, “donner acte” ou “prendre acte” ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 dudit code.

Sur la réitération de la vente

L’article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte.

En l’espèce, la promesse synallagmatique du 6 janvier 2016 comporte plusieurs conditions suspensives dont l’une prévoit que l’acquéreur devra obtenir un permis de construire définitif pour changement de destination d’industriel à professionnel avec la création d’un logement pour l’exploitant et les travaux extérieurs, avant le 15 juillet 2016.

Il n’est pas contesté que ce permis n’a pas été obtenu dans ce délai.

Contrairement à ce que prétend le défendeur, cette condition, en visant un changement de destination du bien, répond nécessairement à un projet précis poursuivi par l’acquéreur. En outre, en application de l’ancien article 1179 du code civil en vigueur à la date de la conclusion de l’acte du 6 janvier 2016, la condition accomplie a un effet rétroactif au jour auquel l’engagement a été contracté. En conséquence, l’obtention du permis de construire visée à l’acte n’aurait bénéficié qu’à l’acquéreur, de sorte que la clause aux termes de laquelle le vendeur l’autorise, dès la signature de la promesse, à effectuer tous travaux est indifférente pour déterminer à laquelle des parties cette condition suspensive profite. Il en résulte que cette condition suspensive était stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur.

Or, s’il est constant que la partie au profit exclusif de laquelle une condition suspensive a été stipulée peut unilatéralement renoncer à s’en prévaloir, cette faculté ne peut être exercée qu’avant l’expiration du délai fixé contractuellement pour la réalisation de cette condition. En effet, passé ce délai, la promesse est caduque de plein droit de sorte que renoncer à une condition suspensive est sans effet.

En conséquence, en l’espèce, la promesse de vente, qui prévoyait que l’obtention d’un permis de construire devait intervenir au plus tard le 15 juillet 2016, est caduque et les demandes formées par Monsieur [R] [I] et Madame [F] [H] épouse [I], qui ne démontrent pas que l’acquéreur y a renoncé avant l’expiration de ce délai, seront rejetées.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [R] [I] et Madame [F] [H] épouse [I], qui perdent le procès, seront condamnés aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre

des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %. »

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [R] [I] et Madame [F] [H] épouse [I] à 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement après débats en audience publique, par décision contradictoire et susceptible d’appel,

REJETTE les demandes de Monsieur [R] [I] et Madame [F] [H] épouse [I],

CONDAMNE Monsieur [R] [I] et Madame [F] [H] épouse [I] à verser la somme de 2.000 euros à la SCI HENTHE,

CONDAMNE Monsieur [R] [I] et Madame [F] [H] épouse [I] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE