TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 3 cab 03 C

N° RG 19/11817 – N° Portalis DB2H-W-B7D-UQUM

Jugement du 07 Janvier 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître Christelle BEULAIGNE de l’AARPI B&C AVOCATS ASSOCIES – 796

Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA – 709

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 07 Janvier 2025 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 11 Septembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 04 Juin 2024 devant :

Delphine SAILLOFEST, Vice-Président,

Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président,

Cécile WOESSNER, Vice-Présidente,

Siégeant en formation Collégiale,

Assistés de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. ASTRAL,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 3]

représentée par Maître Christelle BEULAIGNE de l’AARPI B&C AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.I. DU 2EME QUAI,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 4]

représentée par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocats au barreau de LYON

Par acte sous seing privé du 24 janvier 2005, la société GECINA a concédé à la société ASTRAL un bail commercial pour l’exploitation d’une activité de vente et installation de cuisines, de buanderies, d’appareils électroménagers et d’une façon générale de tous matériels ou installations de cuisine pour les particuliers, les professionnels et les collectivités.

Les locaux consistent en la totalité de la partie nord d’un bâtiment sis [Adresse 1] à [Localité 3] dont le rez-de-chaussée porte le numéro de local 1 et est précédé de places de parkings, ainsi qu’en un rez-de-chaussée en partie sud du même bâtiment, faisant angle avec la [Adresse 6], qui porte les numéros de locaux 2 et 3. La société GECINA est liée avec le propriétaire du fonds, les Hospices Civiles de [Localité 5] (HCL), par un bail emphytéotique, mais s’acquitte de la taxe foncière.

Débutant le 1er octobre 2004, le bail a fait l’objet d’une tacite reconduction le 30 septembre 2013.

Le 27 décembre 2013, les locaux ont été vendus à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU 2EME QUAI par la société LECH INVEST qui avait acquis auprès de la société GECINA et transformé en lots de copropriété l’ensemble immobilier abritant les locaux. L’ensemble du rez-de-chaussée porte le numéro de copropriété 2, les étages de la partie nord, les numéros 3, 10 et 17 et les parkings les numéros 21 à 26.

Par exploit du 21 novembre 2019, la société ASTRAL a donné assignation à son nouveau bailleur la société SCI DU 2EME QUAI en vue du remboursement de trop perçus de charges de copropriété et de taxes foncières, se plaignant de l’insuffisance des justificatifs qui lui ont été produits, et de la fourniture d’une boîte aux lettres individuelle.

Par arrêt de la cour d’appel en date du 6 août 2020 a été confirmé un jugement du tribunal de grande instance de Lyon en date du 10 juillet 2017, déboutant la SCI DU 2EME QUAI de sa demande de déplafonnement du loyer formée lors d’un congé avec offre de renouvellement signifié le 12 mars 2014 pour le 30 septembre suivant et accepté le 13 mai.

Par ordonnance du 11 septembre 2023, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et l’affaire a été fixée à l’audience du 4 juin 2024.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions n°6 notifiées le 29 mars 2023, la société ASTRAL demande qu’il plaise au tribunal :

Vu l’article 1134 (dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février

2016), les articles 1376 et 1716 du Code civil,

Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile,

DECLARER bien fondée la Sté ASTRAL en ses demandes, fins et conclusions,

DEBOUTER la SCI 2EME QUAI de sa demande reconventionnelle et de ses contestations,

CONDAMNER la SCI DU 2EME QUAI à rembourser à la société ASTRAL toutes sommes trop-perçues au titre des charges et provisions sur charges locatives ainsi que de la taxe foncière, injustifiées et/ou non-imputables au locataire au visa des stipulations du contrat de bail, soit la somme globale de 167 389,00 €,

À titre subsidiaire, si par extraordinaire la SCI DU 2EME QUAI justifiait des charges appelées et de leur imputabilité à l’endroit de la société ASTRAL,

CONDAMNER la SCI DU 2EME QUAI à verser à la société ASTRAL la somme de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat et manquement au devoir de bonne foi,

En tout état de cause,

ENJOINDRE à la SCI DU 2EME QUAI de fournir à sa locataire une boîte aux lettres individuelle, et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard à défaut d’exécution dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir,

CONDAMNER la SCI DU 2EME QUAI à délivrer à la Sté ASTRAL des locaux conformes à leur destination contractuelle, notamment en faisant réaliser les travaux de réfection de la façade de l’immeuble ainsi que les réparations des plafonds des balcons extérieurs rendues nécessaires du fait de leur vétusté, et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter des conclusions notifiées le 5 janvier 2020,

CONDAMNER la SCI DU 2EME QUAI à verser à la société ASTRAL la somme de 6.500,00 € au titre des frais irrépétibles visés par l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI DU 2EME QUAI aux entiers dépens distraits au profit de M^e Christelle BEULAIGNE, avocat, sur son affirmation de droit,

DIRE N’Y AVOIR LIEU A ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la société ASTRAL fait valoir :

— que le bail ne met aucunement à sa charge l’incidence de la vétusté ni les travaux dont l’exécution résulterait d’un impératif réglementaire, de même que le loyer à verser aux HCL, propriétaire du terrain

— que la justification du prorata de surface utile des locaux loués, déterminant contractuellement sa quote-part de charges locatives, ne lui a été communiquée que par conclusions du 30 septembre 2020, comme les relevés de compte annuel établis par le syndic de copropriété pour les exercices clos les 30 juin 3014, 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019, dont la lecture des seuls intitulés des dépenses engagées par la copropriété ne permet pas de justifier la mise à sa charge d’un certain nombre de postes de dépenses

— que n’ont pas été fournis les avis annuels de taxe foncière des années 2017 et 2018 – ceux des années 2013 à 2016 n’ayant été communiqués que par conclusions du 1er décembre 2021 – ni les modalités de calcul de sa quote-part

— que le bail ne prévoit pas la mise à sa charge des travaux de mise en conformité et de sécurité malgré une clause mettant à la charge du preneur les travaux d’aménagement et le respect des règles de sécurité

— que les seules charges qu’elle a refusé de payer sont un solde correspondant aux années 2014 à 2017 pour un montant de 4858,6 € dont la bailleresse a reconnu elle-même qu’il n’était pas dû, alors qu’elle produit des soldes fictivement augmentés des échéances en cours

— que le rappel de charges tardivement adressé en 2017 pour des soldes s’avérant indus est déloyal et lui est préjudiciable

— que la mise à disposition d’une boîte aux lettres relève de l’obligation de délivrance à laquelle la bailleresse ne peut déroger

— que n’a toujours pas été réalisé le ravalement de la façade vétuste, y compris les plafonds en plâtres mise en place par le bailleur, qui relève également de l’obligation de délivrance.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 10 août 2023, la SCI DU 2 EME QUAI demande qu’il plaise :

Vu les dispositions des articles 1134, 1713 et suivants du Code Civil

DEBOUTER la société ASTRAL de toutes ses demandes, fins et conclusions,

LA CONDAMNER à payer à la société du 2 ème QUAI une somme de 6.920,33 au 1er août 2023 sauf à parfaire ou compléter,

LA CONDAMNER au remboursement des taxes foncières de 2017 à 2023, sur production des avis de taxes correspondants,

LA CONDAMNER à payer à la société du 2 ème quai une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de la SCP DUCROT et ASSOCIES sur son affirmation de droit.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DU 2EME QUAI fait valoir :

— que la société ASTRAL paie systématiquement son loyer stipulé à terme échu avec un mois de retard

— que le bail concernant les locaux commerciaux 2 et 3 prévoit une participation de la locataire aux charges d’entretien et dépenses d’électricité de l’allée et que la société ASTRAL qui occupe la totalité du rez-de-chaussée en doit la totalité sans considération de tantièmes de surface

— que ce bail met également à la charge de la locataire les travaux d’entretien et de réparation pour le local 1 et les étages, ainsi que les travaux de mise aux normes de sécurité

— que les loyers versés aux HCL sont récupérables auprès de la locataire car ils conditionnent son maintien dans les lieux et que la somme qui lui serait remboursée ne saurait en tout cas dépasser sa part de charges locatives

— que les tableaux de charges et le détail des calculs qu’elle a communiqués justifient que soit imputable à la société ASTRAL un montant global de 98.851,87€ de charges locatives sur 258.704 € HT de charges payées de 2015 à 2020

— que les erreurs qui ont pu être commises par son ancien gestionnaire ont été corrigées par le nouveau qui a de surcroît établi un tableau récapitulatif de la répartition des charges et taxes foncières

— qu’elle a fourni la totalité des avis de taxe foncière depuis 2014 tandis que les taxes foncières de 2017 à 2023 n’ont pas été appelées en raison du litige en cours

— que la société ASTRAL reste bien débitrice d’une somme de 6920,33€ de charges et loyers, sauf paiements intervenus entre-temps

— qu’il ne lui appartient pas de mettre à disposition de sa locataire une boîte aux lettres non prévue au bail

— que l’assemblée générale de copropriété de 2023 a entériné les travaux de façade et que la société ASTRAL est responsable de la réparation des sous-faces qu’elle avait elle-même enduites de plâtres

— que la société ASTRAL qui ne paie pas ses charges depuis 2017 ne saurait prétendre à des dommages et intérêts.

MOTIFS

Sur les comptes entre les parties relativement aux charges

Il résulte de l’article 1134 ancien du code civil, en vigueur lors de l’acceptation du renouvellement du bail, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La somme de 167 389,00 € de charges non justifiées dont la société ASTRAL demande le remboursement correspond selon elle à 152.100€ de charges et provisions sur charges appelées pour la période du 1er trimestre 2014 jusqu’au 4ème trimestre 2022, 14.352 € de taxes foncières payées pour les années 2015 à 2017 et 937 € de taxe sur les ordures ménagères payée pour l’année 2017. Le calcul de la somme de 152.100 € n’étant pas explicité, il sera examiné autant les charges acquittées dont elle conteste le fondement que les provisions dont elle critique l’absence de régularisation.

Selon les dispositions de la rubrique « charges » du bail du 24 janvier 2005 :

— pour le local n°1 et les locaux des 1er, 2ème et 3ème étage

Il est convenu que le preneur supportera tous les frais d’entretien, de fonctionnement et de réparations des locaux qui lui sont loués et de leurs équipements particuliers et notamment le monte-charges, à l’exception des grosses réparations définies à l’article 606 du code civil qui seules seront à la charge du bailleur ; le preneur remboursera au bailleur toute autre dépense qu’il pourra être appelé à régler pour son compte à l’exception de l’assurance de l’immeuble.

— pour les locaux n°2 et 3 :

Le preneur doit rembourser au bailleur sa quote-part de charges, prestations et taxes telles qu’elles résultent des dispositions du décret n°87-6713 du 26 août 1987, étant convenu que les charges d’entretien et les dépenses d’électricité de l’allée seront réparties sur l’ensemble des locataires de cette partie de l’immeuble, y compris pour les locaux du rez-de-chaussée, en fonction des tantièmes de chacun, calculés au prorata des surfaces utiles incluses dans leurs baux ; en outre, et pour l’ensemble des locaux loués, le preneur remboursera au bailleur l’intégralité de la taxe foncière les concernant calculée suivant les mêmes modalités que les charges.

Pour l’exercice commençant le 1er juillet 2013 et clos le 30 juin 2014, la comptabilité reconstituée par le nouveau gestionnaire du bail, la société FONCIA, fait apparaître au nom d’ASTRAL, au titre du même exercice, le paiement d’une provision de 15.600€, donnant lieu à un solde positif de 996,08€. Cette provision est en cohérence avec la comptabilité de l’ancien gestionnaire TAG CARRE D’OR, recensant pour le seul premier semestre 2014 le paiement des provisions sur charges de 3900, 173,33 et 3900€.

Cependant la perception d’une provision de 15.600€ est nettement supérieure à la part locative des charges de l’ensemble de la copropriété sise [Adresse 1] telle qu’elle résulte de l’état des dépenses établi par le syndic de copropriété ORALIA, à savoir 6681,91€ sur 43.849,46€ de charges totales. Sur cet état, un certain nombre de charges ne comporte aucune part locative, dont les suivantes : entretien trappes désenfumage (charges générales et escalier sud), loyers HCL, travaux électricité (charges générales et escalier sud), travaux de maçonnerie, travaux de signalisation, travaux serrurerie (escalier sud), assurance multirisque, frais d’administration et honoraires. Il s’agit de charges dont la société ASTRAL se plaint précisément d’avoir été facturée à tort.

La société ASTRAL chiffre cette facturation erronée à 35.921,33 € pour l’exercice (chiffre qui doit être légèrement corrigé à la rubrique « entretien trappes désenfumage » dont le montant est de 103,73 € et non de 162,70€). Ce calcul ne concorde toutefois pas avec les 15.600 € de provisions sur charges versées pour le même exercice. Son préjudice potentiel se limitant au paiement de ces provisions dans la mesure où les charges correspondantes ne seraient pas justifiées, il appartient à la SCI DU 2EME QUAI de justifier du détail par postes du montant de la part locative.

Le calcul de la part d’ASTRAL effectué par le bailleur à partir d’un montant global de charges de copropriété, aboutissant aux résultats de 14.603,92€ selon la comptabilité de TAG CARRE D’OR et de 15.600 – 2753,81 € selon celle de FONCIA, n’est cependant assorti d’aucune justification que ce montant global ne comprend que des charges locatives. Ainsi, par exemple, le bailleur retient-il un chiffre de 34.435,63 € de dépenses générales de la copropriété, légèrement différent du chiffre de 35.575,53€ apparaissant dans l’état des dépenses du syndic pour cette catégorie de charges toutes parts confondues, auquel le bailleur applique le coefficient de 195 millièmes du lot de copropriété 2, puis celui de 64,18% de quote-part du local 1 dans ce lot pour calculer les charges locatives imputables au local 1, sans pour autant justifier que le chiffre de 34.435,63 € correspond bien à des charges locatives.

En réponse à ce grief, la société SCI DU 2EME QUAI remet en cause le périmètre restreint des parts locatives résultant de la comptabilité du syndic. Selon une première argumentation, elle souhaite corriger l’état des dépenses par la mise à la charge du locataire des travaux de mise en conformité tels ceux de sécurité en application du contrat de bail. Elle ne précise cependant pas en quoi les charges refusées par ASTRAL et précédemment énumérées s’inscriraient dans le cadre de tels travaux.

Au bailleur qui estime que les loyers qu’il verse aux HCL, propriétaire du terrain, participent de la prise de possession des lieux et répondent à l’intérêt du preneur qui doit donc les supporter, la société ASTRAL répond que le bail est muet sur ce poste important, représentant 28.778,80€ de provisions pour la totalité de l’immeuble. La locataire critique la pertinence d’une jurisprudence du tribunal de grande instance de Lyon selon laquelle les loyers HCL seraient nécessaires au fonctionnement de l’immeuble, en considérant qu’il s’agit d’un cas d’espèce où le bail prévoyait que les charges qu’il énumérait n’étaient pas limitatives. Elle estime au contraire que, selon la jurisprudence de la cour de cassation, la clause répercutant toutes les charges de copropriété sur le locataire doit être claire et précise.

Sur ce, il convient de constater que, les loyers HCL seraient-ils imputables à ASTRAL en raison du bail, la société SCI DU 2EME QUAI ne fournit pas le calcul de la part revenant à ASTRAL propre à cette charge, à partir de la superficie qu’elle occupe dans chaque lot de l’immeuble. Le bailleur ne pourra donc prétendre à la récupération des loyers HCL.

Enfin, la société SCI DU 2EME QUAI classe les travaux énumérés par ASTRAL parmi les dépenses d’entretien des locaux 2 et 3 ou d’entretien, fonctionnement et réparation du local 1 et des étages, telles que prévues par le bail comme étant locatives. Cette argumentation ne peut concerner que les rubriques « entretien trappes désenfumage » (charges générales et escalier sud), « travaux électricité » (charges générales et escalier sud), « travaux de maçonnerie », « travaux de signalisation», « travaux serrurerie » (escalier sud) de l’état des dépenses. Or le bailleur ne démontre pas que lesdits « travaux » s’inscrivent dans les réparations locatives prévues au contrat de bail. Quant à l'« entretien des trappes de désenfumage » pour un montant global de 103,73€ de charges générales et 105,75€ au titre de l’escalier sud, s’il apparaît effectivement comme ressortissant à une dépense locative au regard du bail, la SCI DU 2EME QUAI ne précise pas comment elle opère le calcul de la part locative d’ASTRAL.

Il s’ensuit que le bailleur n’est pas parvenu à réfuter l’argumentation de sa locataire, selon laquelle les provisions sur charges appelées lors de l’exercice correspondaient en partie à des charges indûment qualifiées de locatives. Il s’ensuit que l’intégralité des paiements de 3900, 173,33 et 3900€ constatés pour le 1er semestre 2014 devra être restituée s’il n’est pas possible de déterminer la proportion de charges réellement locatives qui les justifie. L’état des dépenses du syndic distingue quatre rubriques de charges : « charges générales », « parts égales », « escalier nord » et « escalier sud ». La part locative de l'« escalier nord », qui se monte à 2501,72€, est imputable pour la totalité à la société ASTRAL, seule locataire de cette partie. L’état des dépenses devra être corrigé s’agissant de l’entretien de la trappe de désenfumage du même escalier pour un coût de 441,80€, charge d’entretien, donc locative, qu’il impute à tort au propriétaire. C’est donc d’un total de 7973,33€, diminué des sommes de 2501,72€ et 441,80€, les seules dont la société ASTRAL est redevable avec certitude, que la restitution sera ordonnée, soit 5029,81€.

Pour l’exercice clos le 30 juin 2015, il en est de même. La comptabilité de FONCIA affiche le versement de provisions pour 15.600€, cohérente avec la comptabilité de TAG CARRE D’OR, avec un solde négatif de 1778,73€. L’état des dépenses du syndic ORALIA fait cependant état d’une part locative limitée à 11.219,27€ pour toute la copropriété, sur 50.862,21€ de charges. La société ASTRAL déplore un appel à provision effectué au titre de charges en partie non récupérables selon ORALIA (location poubelles, contrat d’entretien extérieur, dératisation, loyers HCL, travaux divers, travaux de menuiserie, travaux de serrurerie, assurance multirisque, frais d’administration et honoraires, frais bancaires, travaux divers), à hauteur de 38.276,16 € pour la totalité de l’immeuble, mais seul est prouvé le paiement de 15.600€. La société SCI DU 2EME QUAI n’est pas en mesure de fournir un décompte par postes de charges imputables à ASTRAL en cohérence avec les provisions. Celles-ci seront restituées, diminuées de la part locative de l’ « escalier nord » et du coût de l’entretien de la trappe de désenfumage de l’escalier nord que le syndic impute à tort au propriétaire, soit à hauteur de 15.600-1746,50-298,62= 13.554,88 €.

Au titre du même exercice, la comptabilité de TAG CARRE D’OR fait apparaître le paiement par la société ASTRAL d’une taxe foncière de 1539 € le 11 février 2015 et de 3287€ le 24 avril 2015, dont elle demande le remboursement au titre de la « taxe foncière pour l’année 2015 », ces sommes correspondant, selon les avis fiscaux, aux impositions respectives du local n°1 et des locaux n°2 et 3 de la SCI DU 2EME QUAI au titre de l’année 2014 . Le décompte du gestionnaire FONCIA fait apparaître que seule était due la somme de 1528,94€, au titre des locaux n°2 et 3, mais la société ASTRAL, tout en reconnaissant devoir 35,82% de la taxe foncière des locaux n°2 et 3, conteste le caractère probant du décompte et demande un remboursement intégral.

La taxe foncière n’est expressément mise par le bail à la charge du preneur qu’au titre des locaux n°2 et 3, à l’exclusion du local n°1. Le calcul opéré par la société FONCIA ignorant cette donnée, la totalité de la taxe foncière de 1539 et 3287 € sera remboursée.

Pour l’exercice clos le 30 juin 2016, la société FONCIA et la société TAG CARRE D’OR ont enregistré le paiement de 15.600 € de provisions sur charges avec un solde positif de 4313,48€, alors que l’état des dépenses du syndic ne recense que 10.415,26€ de part locative globale pour l’immeuble sur un total de 33.055,51€ de charges. ASTRAL déplore le décompte indu de charges non récupérables pour un montant de 22.324,81€ (location poubelles, loyers HCL, assurance multirisque, frais d’administration et honoraires, frais bancaires, entretien trappes désenfumage en escalier sud, travaux divers, travaux de maçonnerie), sans que la société SCI DU 2EME QUAI soit en mesure de justifier les provisions versées par ASTRAL au moyen d’un décompte de la part locative qui lui revient. La somme de 15.600€ sera restituée, diminuée de la part locative et du coût de l’entretien de la trappe de désenfumage de l'« escalier nord » de 622,51 et 621,61€, soit à hauteur de 14.355,88 €.

Il a été réglé par la société ASTRAL une taxe foncière de 5206€ le 27 janvier 2016, correspondant à l’avis d’imposition reçu par la société SCI DU 2EME QUAI au titre de l’année 2015, alors que la société FONCIA ne retient que la somme de 1613,34€. Ce calcul mettant à tort à la charge de la société ASTRAL la taxe foncière au titre du local 1, c’est la totalité de la somme de 5206 € qui sera remboursée.

Pour l’exercice clos le 30 juin 2017, la société FONCIA et la société TAG CARRE D’OR ont enregistré le paiement de 15.600€ de provisions sur charges avec un solde négatif de 1953,85 € restant dû par la société ASTRAL, alors que la comptabilité du syndic ne totalise que 8426,62€ de part locative sur 51.184,69€ de charges pour tout l’immeuble. La liste des charges non récupérables fournie par ASTRAL pour un montant de 42.413,12 € concerne des charges figurant sans part locative sur l’état des dépenses du syndic : location poubelles, loyers HCL, travaux électricité, assurance multirisque, frais d’administration et honoraires, frais bancaires, entretient trappes désenfumage en escalier sud, travaux électricité, travaux de plâtrerie-peinture. La société SCI DU 2EME QUAI n’étant pas en mesure de justifier le montant des provisions perçues, la somme de 15.600€ sera restituée, diminuée de la part locative et du coût de l’entretien de la trappe de désenfumage de l'« escalier nord » de 633,19 et 438,95 €, soit à hauteur de 14.527,86 €.

Il a été réglé par la société ASTRAL une taxe foncière de 4320€ le 10 mai 2017, alors que le gestionnaire FONCIA estime qu’elle ne devait que la somme de 1629,06€ au titre de la taxe foncière de 2016 pour les deux parties du bâtiment. Ce calcul mettant à tort à la charge de la société ASTRAL la taxe foncière au titre du local 1, c’est la totalité de la somme de 4320 € qui sera remboursée.

La société ASTRAL demande également le remboursement d’une somme de 937 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères payée le 15 mai 2017. Cette somme apparaît sur l’avis de taxe foncière 2016 de la SCI DU 2EME QUAI. Celle-ci ne justifiant pas la récupération sur cette locataire de l’intégralité de la taxe, la somme de 937€ sera intégralement restituée.

Pour l’exercice clos le 30 juin 2018, les gestionnaires successifs TAG CARRE D’OR et FONCIA attestent le paiement de 15.600€ de provisions par ASTRAL, laissant un solde négatif de 3468,32€. Cependant le syndic ORALIA ne compte que 11.291,48 € de part locative pour l’ensemble de l’immeuble sur 56.617,39 € de charges. La société ASTRAL réclame le remboursement des charges de location poubelles, loyers HCL, travaux serrurerie, travaux de zinguerie en façade, assurance multirisque, frais d’administration et honoraires, frais bancaires, travaux divers en escalier sud et travaux serrurerie, classées sans part locative par le syndic et chiffrées à 44.010,63€. La société SCI DU 2EME QUAI ne justifiant pas les provisions demandées, il n’est pas démontré qu’elles correspondaient à la part locative d’ASTRAL, de sorte que la restitution de la somme de 15.600€ sera ordonnée, diminuée de la part locative et du coût de l’entretien de la trappe de désenfumage de l'« escalier nord » de 915,10 et 302,75 €, soit à hauteur de 14.382,15€.

Pour l’exercice clos le 30 juin 2019, les sociétés TAG CARRE D’OR et FONCIA attestent le paiement de 15.600€ de provisions sur charges, laissant un solde négatif de 3180,53€ à payer la société ASTRAL. Cependant le syndic ORALIA ne retient que 11.435,24€ de part locative pour tout l’immeuble sur 55.792,19€ de charges. La société ASTRAL réclame la restitution de la somme de 43.151,41 € correspondant aux charges suivantes : location de poubelles, loyers HCL, travaux de plomberie, travaux serrurerie, assurance multirisque, frais d’administration et honoraires, frais bancaires et travaux électricité que le syndic impute intégralement au propriétaire. Même si la preuve du paiement d’une telle somme par la société ASTRAL n’est pas rapportée, les 15.600€ de provision n’étant pas justifiés par la SCI DU 2EME QUAI, le remboursement en sera ordonné, moins 1134,48€ de part locative et 286,53€ du coût de l’entretien de la trappe de désenfumage de l'« escalier nord », soit à hauteur de 14.178,99 €.

Pour les exercices suivants, la société ASTRAL ne précise pas les charges contestées, se bornant à se référer dans ses développements, à l’appui de sa demande globale d’une restitution à hauteur de 152.100€, aux provisions sur charges « jusqu’au 24 novembre 2022 ». La SCI DU 2EME QUAI indique avoir communiqué l’état des dépenses de la copropriété jusqu’à l’exercice clos le 30 juin 2020.

Le bail prévoit une reddition des comptes de charges en début d’année suivante. Il résulte de la comptabilité du gestionnaire FONCIA fournie par le bailleur lui-même que le paiement des provisions trimestrielles de 3900 € s’est poursuivi pour les exercices clos les 30 juin 2020, 2021 et 2022. Cependant, selon les documents fournis jusqu’aux dernières conclusions de la défenderesse notifiées le 10 août 2023, aucune régularisation n’est intervenue, que ce soit par le décompte des charges revenant à la société ASTRAL ou même dans quelque autre décompte annuel relatif à la copropriété au titre de ces exercices. Le remboursement de la somme de 12 x 3900 = 46.800 € sera ordonné en conséquence, les provisions versées au titre de l’exercice clos récemment le 30 juin 2023 n’étant en revanche pas concernées.

La SCI DU 2EME QUAI réclame à la société ASTRAL le paiement d’une somme de 6920,33€, « dont elle reste débitrice dans les livres de la société FONCIA » selon un décompte du 3 août 2023. Elle n’en fournit pas le décompte précis, mais à la lecture du relevé de compte de la société ASTRAL, cette somme correspond à un solde négatif de charges de 4858,67 € au 1er octobre 2017, augmenté de pénalités postérieures pour impayé.

Le relevé du compte ASTRAL dans les livres du gestionnaire TAG CARRE D’OR fait correspondre cette somme à 1757,73€ de solde de charges pour l’année 2014, ajouté à 5129,96€ de solde de charges pour l’année 2015, diminué d’un solde de charges positif de 2029,02€ pour l’année 2017. Ces soldes sont différents des soldes de charges calculés par le nouveau gestionnaire FONCIA qui y a substitué respectivement, sans calcul explicite, le solde positif de 996,08€, le solde négatif de 1778,73€ et le solde positif de 4313,48€. Le cumul de soldes de charges ne résultant pas d’un décompte clair et les majorations pour impayé n’étant pas précisément justifiées par la SCI DU 2EME QUAI, sa prétention sera rejetée.

Il n’y a pas lieu de condamner la société ASTRAL au paiement des taxes foncières des années 2017 à 2023 dès lors que la demande de la SCI DU 2EME QUAI ne porte pas sur un montant précis de quote-part de sa locataire.

Sur la demande de pose d’une boîte aux lettres

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une disposition particulière, de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et de l’en faire jouir paisiblement.

La société ASTRAL demande à son bailleur la pose d’une boîte aux lettres individuelle à son nom dans l’entrée de l’immeuble avec les autres boîtes aux lettres de la copropriété, sous astreinte de 150 € par jour de retard. Elle considère que cet accessoire rentre dans le cadre de l’obligation de délivrance qui lui est due pendant toute la durée du bail et que l’absence de boîte aux lettres nuit à son activité de vente de cuisines prévue par le bail en raison de la nécessité de pouvoir recevoir du courrier commercial par La Poste, jadis remis en mains propres par le préposé selon une pratique révolue en raison d’une distribution intervenant désormais hors les horaires d’ouverture.

La SCI DU 2EME QUAI juge que l’installation d’une boîte aux lettres relève des travaux d’aménagement impartis au bailleur, dès lors que la société ASTRAL ne démontre pas être empêchée d’exploiter en raison de l’absence de cet équipement. Elle rappelle que le bail ne prévoit aucune mise à disposition de boîte aux lettres, que la société ASTRAL a mené son activité sans boîte aux lettres pendant 60 ans comme elle le reconnaît et que l’installation de la boîte en partie commune pose difficulté et doit être soumise à une autorisation de la copropriété. Elle estime que sa locataire a la possibilité d’installer elle-même une boîte aux lettres en partie privative.

L’utilisation d’une boîte aux lettres est un accessoire normal à l’exercice d’une activité commerciale en vue de collecter commandes et factures en dehors des horaires d’ouverture, que ce soit de la part du préposé de La Poste ou de tout autre distributeur. Dès lors que la copropriété dispose de boites aux lettres installées dans les parties communes et utilisées par les résidants, rien ne justifie que la société ASTRAL n’en soit pas équipée et seul le bailleur est habilité à opérer une demande en ce sens auprès du syndicat des copropriétaires. La SCI DU 2 EME QUAI sera donc condamnée à mettre à disposition de sa locataire une boite aux lettres dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard pendant 6 mois.

Sur la demande de ravalement de la façade

En application de l’article 1719 du code civil, la société ASTRAL soutient que son bailleur doit, sous astreinte de 150 € par jour de retard, remédier au délitement du crépi ancien de la façade et à l’effondrement d’une partie du plafond en plâtre du balcon du 2ème étage qui est une source de danger et nuit à son image de marque. Elle considère que la résolution votée par l’assemblée générale de copropriété du 10 décembre 2020 ne décrit pas suffisamment les travaux à effectuer. Si le descriptif lui a finalement été communiqué et avec les dernières conclusions de son adversaire, elle reste dans l’ignorance de la date de commencement des travaux. Elle récuse toute responsabilité d’un éventuel retard en raison de la fermeture des galeries du 1er étage mettant obstacle au traitement des ferronneries dès lors que celle-ci, dûment autorisée, a été réalisée plus de trente années auparavant ; elle estime que les revêtements de plâtre ne sont pas de son ressort pour avoir été mis en place en sous-face par la bailleresse elle-même à la suite d’infiltrations d’eau.

La société SCI DU 2EME QUAI estime ne plus pouvoir agir utilement en faveur d’une réalisation rapide des travaux depuis que l’assemblée générale de copropriété de 2023 a définitivement voté les travaux de façade au vu des justificatifs d’autorisation de fermeture de la galerie du 1er étage finalement communiqués par la société ASTRAL sur contestation par l’Architecte des Bâtiments de France de la conformité de cette fermeture. Au sujet des plafonds en plâtre, elle répond que sa locataire est à l’origine de cet aménagement, ainsi que cela résulte des justificatifs précédents, et refuse de prendre en charge les réparations.

La SCI DU 2EME QUAI a fourni le procès-verbal d’assemblée générale du 8 mars 2023 dont la résolution 4 se prononce sur le financement des travaux de réfection de la façade. Ce sont les plafonds en plâtre en sous-face des balcons du 2ème étage dont la prise en charge est discutée et non ceux de la galerie du 1er étage dont la fermeture a été réalisée par la société ASTRAL, qui n’apparaissent plus en façade. La société ASTRAL ne démontre pas que le plâtre est le résultat de travaux entrepris par la bailleresse, ni que cet équipement est à usage d’étanchéité. Celui-ci apparaissant comme un simple aménagement, la demande de reprise sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

La SCI DU 2EME QUAI, qui succombe pour l’essentiel, sera condamnée aux dépens de l’instance, M^e BEULAIGNE, avocat, étant autorisée à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance, et au paiement à la société ASTRAL de la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire sera ordonnée en raison de l’ancienneté de l’affaire par application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version en vigueur avant le 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort :

CONDAMNE la SCI DU 2EME QUAI à payer à la société ASTRAL les sommes de 5029,81€, 13.554,88 €, 14.355,88 €, 14.527,86 €, 14.382,15 €, 14.178,99 € au titre des provisions sur charges non justifiées au titre des exercices clos respectivement les 30 juin 2014, 30 juin 2015, 30 juin 2016, 30 juin 2017, 30 juin 2018 et 30 juin 2019, 46.800 € au titre des provisions sur charges non justifiées au titre des exercices clos les 30 juin 2020, 30 juin 2021 et 30 juin 2022, les sommes de 1539€, 3287 €, 5206€, 4320€ au titre des taxes foncières de 2014 à 2016 et la somme de 937€ de taxe sur les ordures ménagères,

CONDAMNE la SCI DU 2 EME QUAI à mettre à disposition de la société ASTRAL une boite aux lettres dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard pendant 6 mois,

CONDAMNE la SCI DU 2EME QUAI au paiement à la société ASTRAL de la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI DU 2EME QUAI aux dépens de l’instance, M^e BEULAIGNE, avocat, étant autorisée à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance,

REJETTE toute autre demande,

ORDONNE l’exécution provisoire.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M^me SAILLOFEST, et le Greffier, M^me BIZOT.

Le Greffier, Le Président,