TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Chambre 9 cab 09 G

NUMÉRO DE R.G. : N° RG 21/05885 – N° Portalis DB2H-W-B7F-WBBU

N° de minute :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du :

04 Juin 2025

Affaire :

Mme [L] [O] épouse [N], M. [M] [N]

C/

Société [P] venant aux droits de la société EXPERT ET FINANCE

le:

EXECUTOIRE+COPIE

M^e Hugues MARTIN de la SELAS FIDUCIAL LEGAL BY LAMY – 656

M^e Muriel LINARES de la SELARL TILSITT AVOCATS – 1635

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 G du 04 Juin 2025, le jugement contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 28 Avril 2023,

Après rapport de Joëlle TARRISSE, Juge, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 26 Mars 2025, devant :

Président : Sandrine CAMPIOT, Vice-présidente

Assesseurs : Pauline COMBIER, Juge

Joëlle TARRISSE, Juge

Assistés de Bertrand MALAGUTI, Greffier

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Madame [L] [O] épouse [N]

née le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Muriel LINARES de la SELARL TILSITT AVOCATS, avocats au barreau de LYON,

Monsieur [M] [N]

né le [Date naissance 3] 1964 à [Localité 10] (94), demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Muriel LINARES de la SELARL TILSITT AVOCATS, avocats au barreau de LYON,

DEFENDERESSE

Société [P] dont le siège social est sis [Adresse 5], venant aux droits de la société EXPERT ET FINANCE,

représentée par Maître Hugues MARTIN de la SELAS FIDUCIAL LEGAL BY LAMY, avocats au barreau de LYON et Maître Aude MANTEROLA de la SELAS FIDUCIAL LEGAL BY LAMY, avocats au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE :

Au mois de juillet 2016 la société EXPERT & FINANCE, exerçant une activité de conseil en gestion de patrimoine et d’intermédiation immobilière, a proposé à Monsieur [M] [N] et Madame [L] [O], son épouse, un investissement immobilier dans le cadre de la loi Malraux.

Par acte de vente en date du 29 décembre 2016, ils ont acquis auprès de la société CITADIS un appartement duplex au sein d’une copropriété située au [Adresse 2] à [Localité 7], d’une surface de 59,90 mètres carré au prix de 65.600 euros.

L’appartement a été mis en location le 27 juillet 2018 à l’issue des travaux de réhabilitation.

Exposant ne pas avoir obtenu les avantages financiers escomptés en raison d’une surface habitable qui s’est révélée être de 47,03 mètres carrés, Madame [L] [O] et Monsieur [M] [N] ont fait assigner, par acte d’huissier de justice en date du 2 août 2021, la SA EXPERT&FINANCE devant le tribunal judiciaire de Lyon en responsabilité, lui reprochant un défaut de conseil et une défaillance dans l’exécution des missions qu’elle a prises en charge dans le cadre de l’opération d’investissement locatif.

Suite à une opération de fusion, à compter du 20 juillet 2023, de la société SA EXPERT ET FINANCE par la SAS [P], cette dernière, venant au droit de la société EXPERT ET FINANCE, a constitué avocat.

Par jugement en date du 27 mars 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux demandeurs de régulariser des conclusions à l’encontre de la SA [P] et a renvoyé l’affaire à l’audience du 26 mars 2025.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 25 mars 2025, Madame [L] [O] et Monsieur [M] [N] sollicitent du tribunal que soit :

DECLARER les demandes recevables et justifiéesDIRE ET JUGER que la société EXPERT&FINANCE a été totalement défaillante au titre de ses obligations d’information et de conseil à l’égard de monsieur [N] et de madame DUCASSECONDAMNER la société [P] venant aux droits de la société la société EXPERT&FINANCE à payer à monsieur [N] et à madame [O] la somme de 84 003 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur entier préjudice.CONDAMNER la société [P] venant aux droits de la société la société EXPERT & FINANCE à payer à monsieur [N] et à madame [O] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenirCONDAMNER la société [P] venant aux droits de la société la société EXPERT & FINANCE aux dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, Madame [O] et Monsieur [N] se fondent sur les articles 1217, 1231-1 et 1231-2 du code civil. Ils font valoir que la SA EXPERT & FINANCE a été défaillante au titre de ses obligations à leur égard. Ils précisent que cette dernière est bien intervenue au moment de la réception et de la livraison du lot acquis. Ils soutiennent que c’est dès la livraison que la SA EXPERT&FINANCE a été informée de la réduction de la surface de l’appartement. Ils ajoutent que la SA EXPERT&FINANCE a également donné une fausse information le 30 juin 2020 selon laquelle ils n’avaient plus aucun recours possible contre leur vendeur. Ils exposent que, dans la mesure ou l’équilibre financier de l’opération reposait sur la surface de l’immeuble, la société EXPERT&FINANCE aurait dû attirer leur attention sur la possible modification de cette surface après les travaux de réhabilitation.

Sur les préjudices, ils font valoir une perte de la subvention ANAH et une perte au titre des loyers conventionnés, le loyer ayant été revu à la baisse, ainsi qu’une moins-value du bien. Ils y ajoutent un préjudice moral.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 25 mars 2025, la SA EXPERT&FINANCE demande au tribunal de :

DIRE ET JUGER que la société [P] venant aux droits de la société EXPERT&FINANCE n’a commis aucune faute à l’égard des requérantsSurabondamment DIRE ET JUGER que les requérants ne justifient pas du bien fondé de leurs demandes indemnitaires, ni d’un lien de causalité entre celles-ci et l’intervention de la société [P] venant aux droits de la société EXPERT&FINANCEDIRE ET JUGER que les prétentions formulées par Monsieur et Madame [N] sont mal fondéesEN CONSEQUENCE LES REJETERDEBOUTER Monsieur et Madame [N] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions,ORDONNER la mise hors de cause de la société [P] venant aux droits de la société EXPERT&FINANCEET

CONDAMNER Monsieur et Madame [N] à payer à la société [P] venant aux droits de la société EXPERT&FINANCE la somme de 10.000 euros, à titre de dommages intérêts.DIRE ET JUGER qu’il n’y a pas lieu d’assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoireCONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [N] au paiement de la somme de 7.500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour conclure au rejet des demandes de Madame [O] et Monsieur [N], la société [P] venant aux droits de la SA EXPERT&FINANCE fait valoir qu’elle a parfaitement respecté ses obligations. Elle indique avoir fourni les éléments caractéristiques essentiels du projet la documentation concernant le programme de réhabilitation. Elle précise que les demandeurs étaient avisés du fait que le projet était susceptible d’être affecté par des contraintes techniques. Elle ajoute avoir proposé un investissement en adéquation avec les objectifs de ses clients, à savoir la relation d’une opération de défiscalisation avantageuse en rapport avec le dispositif MALRAUX. Elle souligne que la réduction de la surface invoquée a pour origine exclusive les travaux de réhabilitation et rappelle qu’elle est totalement étrangère à l’opération de rénovation de l’immeuble. Elle précise que le moyen de fait qu’elle ait accompagné son client au moment de la levée des réserves est inopérant dans la mesure où la mission qui lui a été confiée se limitait à la recherche et la présentation d’un produit d’investissement. Elle ajoute que les consorts [N] [O] ont été avisés, lors de la livraison du bien, des éléments relatifs à la surface habitable. Elle rappelle que l’action en réduction du prix sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est exclusive de tout autre fondement. Elle en conclut qu’il ne peut lui être reproché d’avoir délivré de fausse information sur les recours possibles. Elle indique qu’en tout état de cause, ses obligations de conseil et d’information avaient cessé à compter de la réalisation de l’investissement.

Sur le préjudice allégué, elle fait valoir qu’il ne peut, en tout état de cause que consister en une perte de chance de prendre de ne pas avoir réaliser l’investissement ou d’avoir pu réaliser à des conditions différentes et soutiennent que les demandeurs ne démontrent pas que, autrement informé, ils n’auraient pas investi dans le programme locatif. Elle rappelle que Madame [O] et Monsieur [N] ont bénéficié de l’avantage fiscal escompté. Enfin, elle fait valoir l’absence de lien de causalité entre les manquements reprochés et le préjudice allégué dans la mesure où elle n’est pas intervenue dans le cadre de l’opération de réhabilitation. Concernant le préjudice moral allégué, elle ajoute qu’il n’est pas caractérisé.

Au soutien de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts, elle expose avoir subi un préjudice d’image et moral pour avoir été mise en cause de manière injustifié.

A l’audience du 26 mars 2025, le tribunal a clôturé l’instruction, l’affaire a été examinée et le jugement a été mis en délibéré au 4 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [O] et Monsieur [N] :

Sur le principe de la responsabilité

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

L’article 1231-1 du même code précise que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Il est constant que le conseil en gestion de patrimoine est tenu à une obligation de conseil et d’information et qu’à ce titre, il lui incombe de recommander un investissement adapté aux objectifs de l’investisseur et de l’informer sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, du placement proposé ainsi que sur les risques qui lui sont associés et peuvent être le corollaire des avantages annoncés. Il doit ainsi l’avertir des aléas non seulement fiscaux mais encore constructifs qui sont de nature à en compromettre la réalisation ou les résultats.

Aux termes de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, il est constant que la SA EXPERT & FINANCE a agit en qualité de conseiller en gestion de patrimoine auprès des consorts [N] [O] en leur conseillant un investissement immobilier. Il ressort du mandat de recherche de biens immobiliers concluent entre les parties le 21 juillet 2016 que la SA EXPERT & FINANCE connaissait l’objectif d’optimisation fiscale de Monsieur [N] et Madame [O].

Dans le cadre de ce contrat, il est également constant que la SA EXPERT & FINANCE a proposé un projet d’achat d’appartement à réhabiliter au centre d'[Localité 7] ouvrant notamment droit au régime dit Loi Malraux. C’est ainsi que Monsieur [N] et Madame [O] ont acquis un appartement, au sein d’un immeuble à rénover entièrement, d’une surface habitable de 59,90 m2.

Seul les demandeurs, créanciers de l’obligation d’information et de conseil de la SA EXPERT & FINANCE, produisent les plaquettes d’information réalisées par cette dernière et présentant les avantages financiers et fiscaux de l’investissement. Il en ressort que ce dernier permettait un intérêt fiscal triple, à savoir le régime de déficit foncier de droit commun, le régime loi Malraux et enfin le bénéfice « sous condition » d’une subvention ANAH de l’ordre de 15 à 20% des travaux réalisés. De façon plus détaillé, le document fait état d’une subvention ANAH de l’ordre de 40.570 euros pour des travaux d’un montant de 174.000 euros. Les documents prévoient également la perception de loyers de 5.856 euros par an, soit 488 euros par mois, soit d’un loyer net de 342 euros.

S’il est bien indiqué sur ces documents, qu’il ne s’agit pas de documents contractuels et, pour l’un d’entre eux, qu’il est purement indicatif, la SA EXPERT & FINANCE ne produit aucun autre document susceptible d’avoir contenu des informations sur les avantages fiscaux recherchés par ses clients et les conditions d’obtention de ces derniers dans le cadre de l’investissement projeté.

Or, ces plaquettes ne contiennent aucune information sur les risques et les aléas inhérent à l’investissement.

Si la plaquette de présentation du programme lui-même, remise aux consorts [N] [O] et signée par eux, précise que « l’architecte se réserve le droit de faire, pour des raisons techniques, les modifications qu’il jugera utiles sur le présent document », aucune information sur les éventuelles conséquences financières de cet aléa n’est précisée et en particulier aucun risque ou aléa lié à une éventuelle perte de surface habitable.

Le mail en date du 5 juillet 2016 de la SA EXPERT & FINANCE proposant l’investissement et ceux qui suivent ne contiennent également aucune information sur les risques ou les aléas de l’investissement.

En conséquence, la SA EXPERT & FINANCE a manqué à son obligation d’information et de conseil dans le cadre de la mission qui lui avait été confié par les consorts [N] [O] de recherche d’un investissement immobilier.

Il apparait toutefois que la mission de la SA EXPERT & FINANCE se limitait à cette recherche et qu’il ne peut dès lors lui être reproché les éventuels manquements des entreprises en charge de la rénovation de l’immeuble.

Par ailleurs, si la SA EXPERT & FINANCE a assisté les consorts [N] [O] dans le cadre de la levée des réserves, en faisant l’intermédiaire avec la société en charge de la gestion locative de l’immeuble, il s’agissait d’une simple mission d’intermédiaire ne créant pas de nouvelles obligations d’information ou de conseil à sa charge. En particulier, elle n’était pas débitrice d’une obligation de conseil juridique à l’égard des consorts [N] [O] portant sur les conséquences de la réduction de la surface habitable du bien suite aux travaux. Enfin, il ressort des échanges mails produits par les parties que, d’une part, Monsieur [N] était présent au jour de la livraison de l’immeuble, que, d’autre part, les consorts [N] [O] avaient bien été destinataire du certificat de surfaces habitables établit le 8 juillet 2018 et du bail portant nécessairement ladite surface. Monsieur [N] reconnait à ce titre dans le mail du 6 mars 2020 qu’il n’avait « pas vu immédiatement l’information sur le bail ».

Aucune autre faute ne peut donc être retenue à l’encontre de la SA EXPERT & FINANCE dans le cadre de l’exécution du contrat liant les parties.

Sur le préjudice et le lien de causalité

En application de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, sauf exceptions, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Le préjudice subi par la victime d’un dommage s’analyse en une perte de chance chaque fois que l’on constate qu’a disparu la possibilité de voir survenir un événement favorable, cette possibilité étant de nature aléatoire. La réparation du dommage résultant d’une perte de chance ne peut être totale.

En l’espèce, le préjudice en lien avec le défaut d’information et de conseil de la SA EXPERT & FINANCE ne peut être qu’aléatoire étant constitué par la perte de chance de ne pas acquérir l’immeuble objet de l’investissement immobilier.

Les consorts [N] [O] indiquent avoir perdu 9.899 euros au titre de la subvention ANAH en raison de la diminution de la surface du bien. Ils produisent des mails rédigés par Monsieur [N], dont un reprenant un tableau récapitulatif qui indique des sommes promises qui seraient d’un total de 40.570 euros, mais qui, si le total des montants est réalisé correspondant à 34.158 euros, soit 26.332 euros ANAH, 1.500 FART, 3.163 euros [Localité 8] [Localité 7] et 3163 euros Département. Dans un mail du 27 octobre 2019 adressé à la SA EXPERT & FINANCE, il indique également que « dans le courrier initial de l’Anah, la subvention devait être de 26.332 euros ». Si les 40.570 euros correspondent bien au montant indiqué sur la plaquette, le document n’était qu’indicatif et précisait que le versement de cette subvention était soumis à condition et dépendait du montant des travaux.

Il sera par ailleurs rappelé que les demandeurs ne contestent pas avoir bénéficier des autres avantages fiscaux liés à l’opération et en particulier celui lié au régime dit loi Malraux.

Il en résulte que les consorts [N] [O] sont défaillants à démontrer les sommes effectivement perçues au titre de la subvention ANAH. Par ailleurs, ils sont défaillants à démontrer que la diminution de la subvention, à supposer qu’elle soit établie, est en lien avec la perte de superficie du bien. Enfin, vu le montant de la perte supposée, du caractère indicatif du montant perçu et des autres bénéfices fiscaux de l’opération, ils ne démontrent pas que, mieux informés, sur les conditions d’octroi de la subvention et les risques de diminution de cette dernière, ils se seraient abstenus de contracter.

S’agissant de la perte de loyer invoquée, la plaquette présentant l’investissement fait état d’un loyer de 488 euros à percevoir. Monsieur [N] et Madame [O] produisent la validation de la convention de loyer faisant état d’un loyer d’un montant de 377 euros pour l’appartement d’une surface habitable de 49,03 m2, soit une différence de 1.332 euros par an, soit encore une perte de 11.988 euros sur les neufs ans de la durée durant laquelle la convention de loyer devra être appliquée pour conserver le bénéfice de la loi Malraux. L’équilibre financier, reposant en partie sur la perception de ces loyers a été ainsi mis à mal par l’aléa lié à la réalisation du projet duquel Monsieur [N] et Madame [O] n’ont pas été suffisamment informé par la SA EXPERT & FINANCE.

S’agissant de la moins-value du bien, estimée à 51.600 euros, elle n’est pas démontrée par les demandeurs.

Enfin, le préjudice moral invoqué, pour un montant de 10.000 euros, n’est ni explicité, ni justifié.

Compte tenu des avantages fiscaux et financiers malgré tout obtenus par les consorts [N] [O], qui étaient les premiers objectifs de ces derniers, la perte de chance de ne pas réaliser l’investissement sera évaluée à 50% de la perte des loyers, soit la somme de 5.994 ,00 euros (=11.988 x 50%).

En conséquence, la SA [P], venant aux droits de la SA EXPERT&FINANCE, sera condamné à payer à Madame [L] [O] et Monsieur [M] [N] la somme de 5.994 ,00 euros de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SA [P], venant aux droits de la SA EXPERT&FINANCE :

Pour l’application de l’article 1240 du code civil, doit être démontré une faute, un dommage et un lien de causalité entre la faute et le dommage.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, la société défenderesse ne justifie ni une faute qu’aurait commise Monsieur [N] et Madame [P] en agissant en justice à son encontre, ni du préjudice d’image et moral invoqué et ce, alors que la SA EXPERT & FINANCE n’existe plus pour avoir été absorbée par la SA [P].

En tout état de cause, compte tenu de la condamnation de la SA [P], venant au droits de la SA EXPERT § FINANCE, la demande indemnitaire de cette dernière ne peut qu’être rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SA [P], venant aux droits de la SA EXPERT&FINANCE, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En l’espèce, la SA [P], venant aux droits de la SA EXPERT&FINANCE, condamnée aux dépens, devra verser à Monsieur [M] [N] et Madame [L] [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire s’agissant d’une condamnation à payer une somme d’argent.

En conséquence, la demande de voir écarter l’exécution provisoire sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

CONDAMNE la SA [P], venant aux droits de la SA EXPERT&FINANCE à payer à Monsieur [M] [N] et Madame [L] [O] la somme de 5.994 ,00 euros de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la SA [P], venant aux droits de la SA EXPERT&FINANCE ;

CONDAMNE la SA [P], venant aux droits de la SA EXPERT&FINANCE, aux dépens ;

CONDAMNE la SA [P], venant aux droits de la SA EXPERT&FINANCE, à payer à Monsieur [M] [N] et Madame [L] [O] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de SA [P], venant aux droits de la SA EXPERT&FINANCE, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de voir écarter l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE