TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Chambre 9 cab 09 F

R.G N° : N° RG 24/08499 – N° Portalis DB2H-W-B7I-Z34Q

Jugement du 17 Octobre 2025

N° de minute

Affaire :

M. [R] [C], Mme [Z] [N]

C/

M. [G] [U], Mme [A] [M]

le:

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Ghislaine [Localité 5] de la SARL PIVOINE SOCIETE D’AVOCATS – 619

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 17 Octobre 2025 le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 17 Avril 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 02 Septembre 2025 devant :

Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de [R] MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [C]

né le 02 Mai 1974 à [Localité 6] (69), demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Ghislaine BETTON de la SARL PIVOINE SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Madame [Z] [N]

née le 07 Janvier 1977 à [Localité 10] (42), demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Ghislaine BETTON de la SARL PIVOINE SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [G] [U]

né le 30 Octobre 1969 à [Localité 4] – ALGERIE, demeurant [Adresse 1]

défaillant

Madame [A] [M]

née le 15 Septembre 1968 à [Localité 8] (56), demeurant [Adresse 1]

défaillante

EXPOSE DU LITIGE

Le 27 décembre 2023, Monsieur [R] [C] et Madame [Z] [N], vendeurs, ainsi que Monsieur [G] [U] et Madame [A] [M], acquéreurs, ont signé une promesse de vente sur un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 7], pour le prix de 895000 euros.

Les consorts [U] [M] n’ont souscrit aucune condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Se prévalant de l’accomplissement des conditions suspensives à leur charge et de l’absence des acheteurs au rendez-vous prévu pour la régularisation de vente, les consorts [C] [N] les ont mis en demeure, le 30 juillet 2024, de régler la somme de 89 500 euros, au titre de la pénalité compensatoire prévue par la promesse de vente.

Au terme d’actes séparés délivrés le 18 octobre 2024, Monsieur [C] et Madame [N] ont assigné Monsieur [U] et Madame [M] devant le tribunal judiciaire de LYON.

Ils demandent au terme de leur acte introductif d’instance, sur le fondement des articles 1103 et 1231-5 du code civil, ainsi que 700 du code de procédure civile, de :

Dire et juger que toutes les conditions de la promesse du 27 décembre 2023 étaient réunies pour la réitération de la vente devant notaire, mais que Monsieur [U] et Madame [M] s’y sont dérobés en toute mauvaise foi ;En conséquence,

Condamner Monsieur [U] et Madame [M] au paiement de la somme de 89 500 euros au profit de Monsieur [C] et Madame [N], en application de la promesse du 27 décembre 2023, la somme étant majorée des intérêts au taux légal comptabilisés à compter du 30 juillet 2024,Condamner Monsieur [U] et Madame [M] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Se fondant sur la clause « stipulation de pénalité compensatoire », les consorts [C] [N] se prévalent de la mauvaise foi des défendeurs, n’ayant pas régularisé la vente alors que toutes les conditions étaient réunies, pour solliciter leur condamnation à leur verser la somme de 89500 euros.

Madame [A] [M] et Monsieur [G] [U] ont été régulièrement cités à étude mais n’ont pas constitué avocat ; la décision rendue sera donc réputée contradictoire.

Sur quoi, la clôture est intervenue le 17 avril 2025, et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 02 septembre 2025, a été mise en délibéré au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties

Sur l’absence de comparution des défendeurs

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale des consorts [C] [N]

L’article 1103 du code civil rappelle que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

En l’espèce, il résulte de l’acte reçu le 23 septembre 2023 que Monsieur [C] et Madame [N], les promettants, se sont engagés à vendre leur immeuble à Monsieur [U] et Madame [M], les bénéficiaires.

La promesse rappelle à ce titre que les promettants ont définitivement consenti à la vente, mais qu’à « défaut pour le BENEFICIAIRE de lever l’option, dans les formes et délais convenus, toutes les conditions suspensives étant par ailleurs réalisées, le BENEFICIAIRE sera déchu du droit d’exiger la réalisation de la PROMESSE, celle-ci étant alors de plein droit considérée comme caduque, sauf s’il y a lieu l’effet de la clause « INDEMNITE D’IMMOBILISATION » le PROMETTANT recouvrant à l’échéance du terme son entière liberté. »

S’agissant des PROMETTANTS, il ressort des termes de la promesse, d’une part, qu’ils se sont engagés, préalablement à la réitération de la vente par acte authentique, à acquérir une parcelle de terrain voisine de 15 m2, à détacher d’une parcelle appartenant aux consorts [J] [X] [E], celle-ci devant permettre d’améliorer l’accès à leur terrain. Or, les consorts [C] [N] versent aux débats un acte notarié de vente daté du 03 avril 2024, entre les parties susvisées, visant la parcelle de 15m2 en cause ;

D’autre part, il est également précisé que « les présentes sont conclues sous la condition que divers travaux soient effectués par le PROMETTANT (vendeur) à ses frais et dès avant la vente », la liste des travaux visés étant reprise avec la précision selon laquelle, « à titre de condition essentielle et déterminante, la vente ne pourra intervenir qu’une fois les travaux achevés les travaux décrits et analysés ci-dessus. A défaut de remise au notaire du procès-verbal de constat d’achèvement des travaux, la signature de l’acte de vente par l’acquéreur vaudra reconnaissance de l’achèvement et de la livraison des travaux, sans réserve aucune ». Or, le 02 juillet 2024, les demandeurs ont fait établir un constat de commissaire de justice décrivant l’ensemble des travaux effectués à l’extérieur, à l’intérieur, et sur le toit terrasse du bien immobilier, travaux correspondant aux engagements qu’ils avaient pris dans la promesse.

Au titre des conditions suspensives stipulées au profit des seuls bénéficiaires, seule l’absence de documents d’urbanisme listés a pour conséquence, en leur absence, que la promesse sera réputée caduque. Or, il apparaît que la lettre de renseignements d’urbanisme, datée du 15 mars 2024, est bien produite par les promettants.

Aucune condition suspensive tenant à l’obtention d’un financement n’a été stipulée au profit des consorts [U] [M].

Aucune indemnité d’immobilisation n’a été versée.

Le délai de levée d’option était consenti pour une durée expirant le 5 avril 2024, pouvant être prorogée pour une durée maximale de trente jours.

Les vendeurs ont été convoqués par le Notaire pour signer l’acte de vente, le rendez-vous étant fixé au 18 avril 2024, mais ne se sont pas présentés, n’ayant pas levé l’option prévue.

S’agissant de la sanction du défaut de « levée d’option », toutes les conditions suspensives ayant été levées, l’article 1231-5 du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Autrement dit, dès lors qu’un contrat comporte une clause, quelle que soit sa dénomination, par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée, et qui a pour objet d’inciter le débiteur, sous la menace d’une peine, à exécuter correctement ses obligations contractuelles, cette clause constitue une clause pénale.

Or, alors que l’acte visé doit justement être qualifié de promesse unilatérale de vente, les bénéficiaires n’étant pas tenus d’acquérir (faculté de « levée d’option »), il convient de rappeler que la stipulation d’une indemnité au profit d’une promettant ne constitue pas en principe une clause pénale mais une indemnité d’immobilisation, caractérisant le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse pendant une certaine durée.

Néanmoins, les stipulations de la promesse de vente unilatérale de vente sont les suivantes :

« STIPULATION DE PENALITE COMPENSATOIRE

Dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant ainsi pas aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de QUATRE-VINGT-NEUF MILLE CINQ CENTS EUROS (89 500,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.

En toute hypothèse, cette stipulation ne pourra être exercée par le PROMETTANT s’il y a eu une somme versée par le BENEFICIAIRE à titre de garantie ou d’indemnité d’immobilisation, et que l’inexécution fautive incombant à ce dernier permet au PROMETTANT de le récupérer en tout ou partie. »

Ainsi, il ressort de l’acte que celui-ci a prévu le versement immédiat d’une « indemnité d’immobilisation » tout en stipulant expressément une « pénalité compensatoire », à titre de dommages et intérêts, visant l’article 1231-5 avant d’en reprendre les stipulations. Il est ainsi démontré que les cocontractants ont entendu sanctionner par le versement de la somme de 89500 euros la partie, que ce soit le bénéficiaire ou le promettant qui, après avoir été mise en demeure, « ne régulariserait pas l’acte authentique »

Il est également établi que, préalablement à l’introduction de la présente instance, les demandeurs ont régulièrement mis en demeure chaque défendeur.

Par contre, il résulte de l’article 1231-5 susvisé que le juge ne peut modérer ou augmenter la pénalité contractuellement convenue que si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Or, il est constant que le montant de la clause pénale fixée correspond à 10% du prix de la vente, ce qui n’apparait pas manifestement excessif, étant relevé que les défendeurs n’ont pas constitué avocat pour contester tant le principe que le quantum de la condamnation dirigée à leur encontre.

Par conséquent, Monsieur [U] et Madame [M] seront condamnés à payer à Monsieur [C] et Madame [N] la somme de 89 500 euros, avec majoration des intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024, date de signification de la mise en demeure.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, Monsieur [U] et Madame [M], parties succombant, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité et la solution du litige motivent de condamner Monsieur [U] et Madame [M] à verser à Monsieur [C] et Madame [N] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 susvisé.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [G] [U] et Madame [A] [M] à payer la somme de 89 500 euros à Monsieur [R] [C] et Madame [Z] [N], la somme étant majorée des intérêts au taux légal comptabilisés à compter du 30 juillet 2024,

CONDAMNE Monsieur [G] [U] et Madame [A] [M] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE Monsieur [G] [U] et Madame [A] [M] à payer à Monsieur [R] [C] et Madame [Z] [N] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE