MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 22 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00997 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2XNL

AFFAIRE : SAS SOCIÉTÉ HOTELIÈRE LYONNAISE D’INVESTISSEMENTS C/ S.C.I. COLBERT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président

GREFFIER : Madame Sarah HUSSEIN-AGHA

PARTIES :

DEMANDERESSE

SAS SOCIÉTÉ HOTELIÈRE LYONNAISE D’INVESTISSEMENTS, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Charline COFFIGNAL, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.I. COLBERT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Cédric TRABAL, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 10 Juin 2025

Notification le

à :

Me [V] [O] – [Adresse 2]

M^e Cédric TRABAL – 2438 CCC

+service du suivi des expertises, régie et expert CCCx3

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un contrat de bail du 16 janvier 2009, la SCI COLBERT a mis à disposition de la SOCIETE HOTELIERE LYONNAISE D’INVESTISSEMENT (SHLI) des locaux commerciaux à destination d’hôtellerie, sis [Adresse 6].

Devant l’apparition d’une fuite d’eau au plafond de la chambre 511, la société SHLI, par courrier recommandé du 3 mars 2025, a mis en demeure la société COLBERT de prendre en charge les réparations.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, la SHLI a fait assigner en référé la SCI COLBERT aux fins d’expertise in futurum et en consignation de loyers.

A l’audience du 10 juin 2025, la SHLI a maintenu ses prétentions et demandé de :

ordonner une mesure d’expertise au contradictoire de la partie défenderesse, conformément au dispositif de son assignation ;

l’autoriser à consigner 30% des loyers entre les mains d’un séquestre ;

condamner la SCI COLBERT à lui payer la somme de 5000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, fondées sur les articles 145 et 835 du code de procédure civile, 1719 du code civil, la SHLI expose que le bail exonère le locataire des grosses réparations, dont font partie selon elle les travaux de toiture. Elle considère que le manquement à l’obligation de délivrance constitué par la fuite constatée caractérise un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, justifiant la consignation d’une partie du loyer en vue de la réparation du préjudice de jouissance causé.

La société COLBERT, représentée par son avocat, a formulé des protestations et réserves sur la demande d’expertise et sollicité le rejet des autres demandes. Elle estime que la SHLI ne prouve pas la commission par le bailleur d’un manquement grave à ses obligations, alors que les travaux de toiture n’apparaissant pas comme devoir porter sur la toiture entière, une seule chambre étant touchée. Elle lui a délivré, le 6 juin 2025, un commandement visant la clause résolutoire, en l’absence de production d’attestation d’une assurance couvrant les dégâts des eaux qu’elle a l’obligation de contracter en même temps qu’elle a renoncé conventionnellement à tout recours contre son bailleur.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 22 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’existence d’une fuite par le toit résulte des échanges écrits entre les parties. La SHLI a fait établir un devis en date du 12 novembre 2024 prévoyant l’intervention d’une entreprise de toiture au niveau de l’abergement de la cheminée. Une expertise contradictoire est de nature à permettre de vérifier l’origine du désordre, de déterminer son étendue et ainsi l’auteur de sa prise en charge et de résoudre un litige potentiel entre le bailleur et le preneur.

Par conséquent, il conviendra de faire droit à la demande de la SHLI et d’ordonner une expertise judiciaire.

II. Sur les autres dispositions de la décision

Sur la demande de consignation des loyers

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Les infiltrations d’eau de pluie dans une chambre par le toit n’annoncent aucun dommage imminent autre que les dégâts déjà constatés, du reste non précisés, même si une aggravation progressive est probable, ni de constituent un trouble manifestement illicite subi par la demanderesse en l’absence d’élément déterminant pour les imputer à autrui. La consignation d’une partie du loyer n’est en soi pas de nature à remédier aux infiltrations. Les conditions légales n’étant pas réunies, la demande de consignation de sommes que la SHLI verse au titre du loyer sera rejetée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il est rappelé que le défendeur à la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile ne peut être qualifié de perdant au sens des articles 696 et 700 même code (Civ. 2, 10 février 2011, 10-11.774 ; Civ. 2, 21 novembre 2024, 22-16.763).

Par conséquent, la SHLI sera provisoirement condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, la SHLI, condamnée aux dépens et succombant en sa demande de consignation, sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire ;

DÉSIGNONS en qualité d’expert :

Monsieur [B] [G],

[Adresse 3]

[Localité 4]

inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de [Localité 7], avec pour mission de :

1 se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera a priori utiles à l’accomplissement de sa mission, en particulier les documents contractuels, les plans et descriptifs des travaux, ainsi que les échanges intervenus entre les parties, les inventorier et en prendre connaissance ;

2 se rendre sur les lieux, [Adresse 6], après y avoir convoqué les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et les visiter ;

3 recueillir les explications des parties, solliciter les pièces complémentaires apparaissant utiles au regard des dites explications et, le cas échéant, entendre tout sachant ;

4 examiner la toiture et décrire les désordres qu’il pourra constater, indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes ;

5 donner tous éléments permettant d’apprécier les responsabilités encourues et, si les désordres, malfaçons, non-façons et non-conformités constatés sont dus à plusieurs causes, fournir tous éléments permettant au tribunal d’apprécier dans quelle proportion ils sont imputables à chacune d’elles ;

6 décrire les travaux propres à y remédier et préciser si des travaux sont à réaliser en urgence, soit pour empêcher l’aggravation des désordres, soit pour prévenir des dommages aux personnes ou aux biens ; donner son avis en particulier sur la possibilité de réparer la toiture ou la nécessité de la remplacer ; en chiffrer le coût après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis présentés par les parties dans le délai qui leur aura été imparti ; préciser la durée des travaux préconisés, déterminer, prescrire et estimer si nécessaire les travaux urgents dans un rapport intermédiaire ;

7 indiquer tout élément paraissant utile à l’appréciation des préjudices de toute nature allégués par la SHLI, directs ou indirects, matériels ou immatériels, notamment le préjudice de jouissance résultant des infiltrations et celui résultant des travaux, et en donner une évaluation chiffrée ;

8 s’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires récapitulatifs et observations des parties produits dans le délai qui leur été aura imparti après le dépôt du pré-rapport, lequel devra répondre à tous les points de la mission et le cas échéant compléter ses investigations ;

9 faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DISONS que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement par ordonnance rendue d’office ou sur simple requête ;

FIXONS à 4 000,00 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la SHLI devra consigner à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de LYON, avant le 15 septembre 2025 ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque, par application de l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe de la consignation de la provision ou de la première échéance de celle-ci ;

DISONS que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

ACCORDONS à l’expert un délai de trois mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste ;

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer le magistrat chargé du contrôle des expertises, le cas échéant de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; disons que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 31 janvier 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge chargé du contrôle ;

RAPPELONS qu’il appartient à l’expert d’adresser un exemplaire de sa demande de rémunération aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception, lesquelles peuvent adresser, à l’expert et au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

RAPPELONS que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat ;

DELEGUONS au magistrat chargé du contrôle des expertises la mission d’en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;

CONDAMNONS la SHLI aux dépens de la présente instance ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé par Monsieur Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président, assisté de Madame Sarah HUSSEIN-AGHA.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT