TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

4ème chambre civile

N° RG 23/05641 – N° Portalis DBYH-W-B7H-LQJF

N° JUGEMENT :

SG/BM

Copie exécutoire

et copie délivrées

le :

à :

la SCP LSC AVOCATS

la SCP VBA AVOCATS ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 29 Septembre 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Z] IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Franck BENHAMOU de la SCP VBA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DEFENDERESSE

Société SAVEURS DU MONDE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 24 Mars 2025, tenue à juge unique par Serge GRAMMONT, Vice-Président, assisté de Béatrice MATYSIAK, Greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 02 Juin 2025, prorogé au 29 Septembre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé en date du 11 novembre 2022, la SCI [Z] Immobilier a donné à bail commercial à la société Saveurs du Monde un local situé [Adresse 2] pour une durée de 9 ans à compter du 11 novembre 2022. Le loyer a été fixé à la somme de 19.800 euros hors taxe et hors charges par an.

Le bail a été conclu pour une activité de commerce et de vente de produits d’alimentation.

Le 18 novembre 2022, la S.C.I. [Z] Immobilier a fait réaliser une vérification de l’installation électrique du local commercial qui a mis en évidence des dysfonctionnements nécessitant des modifications électriques.

La société Enedis est intervenue le 20 novembre 2022 et une erreur du technicien a engendré une surtension de l’installation électrique causant des dégâts matériels importants.

Le bailleur a mobilisé son assureur qui a fait procéder à une expertise le 14 décembre 2022 aux termes de laquelle la société Enedis a pris en charge les dégâts causés.

Le 12 décembre 2022, la société Saveurs du Monde a signalé l’existence d’une fuite d’eau au niveau du toit.

Deux expertises d’assurance ont été effectuées, respectivement le 19 avril et le 1er juin 2023, et des mesures conservatoires ont été prises à partir du 16 juin 2023.

Par acte d’huissier-commissaire de justice du 16 mars 2023 la société [Z] Immobilier a fait délivrer à la société Saveurs du Monde un commandement de payer visant la clause résolutoire pour paiement de la somme de 3.590,92 euros correspondant à l’arriéré de loyers selon décompte arrêté au 20 février 2023 et à l’échéance de loyers du mois de février 2023.

Par acte d’huissier-commissaire de justice du 27 octobre 2023, la SCI [Z] Immobilier a fait assigner la société Saveurs du Monde devant ce tribunal aux fins de voir prononcer la résiliation du bail commercial litigieux, ordonner l’expulsion du locataire, et condamner ce dernier au paiement des sommes de 1.480 euros au titre de la taxe foncière outre 14.256 euros au titre d’une indemnité d’occupation.

Par courrier daté du 19 mars 2024, la société Saveurs du Monde a informé la SCI [Z] Immobilier qu’elle lui remettrait les clés du local commercial le 15 avril 2024.

Par ordonnance du 25 juin 2024, le juge de la mise en état a débouté la société [Z] Immobilier de sa demande en paiement de la somme provisionnelle de 12.000 euros, à valoir sur la créance de 19.745, 04 euros arrêtée selon décompte du 31 janvier 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 7 janvier 2025, la société [Z] Immobilier demande au tribunal de :

— Débouter la SAS Saveurs du Monde de l’ensemble de ses prétentions ;

— Condamner la SAS Saveurs du Monde à lui payer la somme de 20.777, 34 euros TTC au titre de l’arriéré de loyer dû au 15 avril 2024 ainsi qu’à la somme de 2.564, 88 euros TTC au titre du montant des taxes foncières dues, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— Condamner la SAS Saveurs du Monde à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du paiement systématiquement en retard des loyers dus en cours de bail et du manquement contractuel constitué ;

— Condamner la SAS Saveurs du Monde à lui payer la somme de 190 euros au titre du règlement à hauteur de moitié de la facture d’état des lieux de sortie et du manquement contractuel constitué ;

— Condamner la SAS Saveurs du Monde à lui payer la somme provisoire de 8.116, 83 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’inobservation de l’article « Restitution des locaux – Etat des lieux de sortie » du bail commercial et du manquement contractuel constitué ;

— Dire que le dépôt de garantie de la somme de 3.300 euros lui restera définitivement acquis ;

— Condamner la SAS Saveurs du Monde à lui payer la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la SAS Saveurs du Monde aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 mars 2023.

Elle fait valoir que le locataire a manqué à ses obligations en ne payant pas régulièrement le loyer, et sollicite à ce titre, outre le montant des loyers impayés, des dommages et intérêts. Elle indique avoir eu recours à un huissier-commissaire de justice pour établir l’état des lieux de sortie compte tenu du contexte conflictuel entre les parties, et sollicite le remboursement par le locataire de la moitié du coût qu’elle a assumé seule. Elle réclame également le remboursement des désordres constatés lors de l’état des lieux de sortie, ainsi que l’attribution du dépôt de garantie conformément aux prévisions contractuelles. Elle soutient avoir subi un préjudice du fait de la dévalorisation de son bien. Elle estime avoir respecté son obligation de délivrance, et souligne que le preneur a pu exploiter son fonds de commerce et je justifie pas d’une baisse de son chiffre d’affaires. Elle souligne avoir effectué les travaux de réparation nécessaires après une expertise diligentée par son assureur. Elle s’oppose aux délais de paiement sollicités.

Selon ses dernières conclusions signifiées le 4 mars 2025, la société Saveurs du Monde demande au tribunal de :

— Condamner la SCI [Z] au paiement de la somme de 16.199, 41 euros HT au titre du préjudice financier subi,

— Condamner en conséquence la SCI [Z] au paiement de la somme de 5.800, 90 euros HT au titre du préjudice de jouissance,

— Ordonner la compensation des créances connexes et réciproques,

— Dire que l’article clause concernant la conservation du dépôt de garantie du bail commercial constitue une clause pénale et ramener à 0 euros le montant de la clause pénale sollicitée par le bailleur,

— Débouter la SCI [Z] de l’ensemble de ses prétentions,

— A titre infiniment subsidiaire, lui accorder des délais de paiement pour le régler le solde des sommes effectivement dues,

— Écarter l’exécution provisoire,

— Condamner la SCI [Z] au paiement de la somme de 5.000 euros HT au titre de l’article 700 du code de procédure outre la prise en charge des dépens.

Elle soutient que la SCI [Z] Immobilier a manqué à son obligation de délivrance compte tenu des infiltrations subies par le preneur et de la défaillance du système électrique, et qu’elle est bien fondée à lui opposer une exception d’inexécution concernant le versement des loyers. Elle estime que les manquements du bailleur à ses obligations contractuelles lui ont causés des préjudices dont elle demande réparation, notamment un préjudice de jouissance et un préjudice financier. Elle conteste la réalité des désordres relevés lors de l’état des lieux de sortie, et estime qu’elle n’a pas à régler la moitié des frais d’huissier puisque le contrat de bail prévoit un état des lieux amiable, sauf accord des deux parties pour recourir à un huissier. Elle estime que la SCI [Z] Immobilier ne justifie d’aucun préjudice.

Le juge de la mise en état a prononcé la clôture par ordonnance du 11 mars 2025, et l’affaire a été renvoyé à l’audience de plaidoiries du 24 mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025, prorogée à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1 – Sur les sommes réclamées par la SCI [Z] Immobilier

1.1- Sur le paiement des loyers

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur doit user de la chose louée selon sa destination et payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est constant que le montant du loyer prévu au bail était de 19.800 euros hors taxe et hors charges par an.

En outre, le bail stipule que le preneur doit rembourser au bailleur les impôts et taxes afférentes à l’immeuble et comprenant la taxe foncière.

La SCI [Z] Immobilier sollicite au titre des loyers impayés la somme de 20.777, 34 euros TTC au titre de l’arriéré de loyer dû au 15 avril 2024.

Elle verse aux débats un décompte locatif laissant apparaître un solde débiteur d’un montant de 23.348, 88 euros au 15 avril 2024.

La SCI [Z] Immobilier sollicite en outre le remboursement de la taxe foncière à hauteur de 2.564, 88 euros TTC. Elle joint des avis d’imposition pour l’année 2022 et 2023 ainsi qu’une facture de 2.041, 64 euros pour ces deux années. Elle réclame 529 euros pour la taxe foncière de 2024 sur la base de cette de 2023.

La société Saveurs du Monde ne conteste pas le calcul de ces sommes.

Au regard de ces éléments, il convient de fixer les sommes dues au titre des loyers et charges impayées à la somme de 23.342, 22 euros.

1.2 – Sur les charges locatives

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une réparation des charges entre les parties et stipule, dans sa clause intitulée « Entretien-réparation-travaux » :

« 1/- Le bailleur aura à sa charge les grosses réparations, conformément aux dispositions de l’article 606 du code civil (réfection en leur entier des uns murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que celui des murs de soutènement et de clôture).

2/- Le bailleur aura également à sa charge les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétuste ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou de l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent

Toutes les autres réparations, sont à la charge du Preneur, même dans le cas où elles seraient rendues nécessaires pour remédier à la vétusté et à la mise en en conformité avec la réglementation mais ne relevant pas des grosses réparations visées dans l’alinéa précédent, des vices-cachés, ou encore du cas fortuit ou de la force majeure.

3/- Le Preneur sera également tenu de tous les travaux de mise aux normes des lieux loués qui pourraient être imposés par l’autorité administrative en matière de voirie, d’hygiène, de salubrité et de sécurité publique, autres que ceux visés aux alinéas précédents.

Le Preneur comme le Bailleur s’obligent à effectuer tes réparations leur incombant au fur et à mesure qu’elles deviendront nécessaires. Le Preneur sera également responsable de toutes réparations normalement à la à charge du Bailleur, qui seraient rendues nécessaires soit par le défaut d’exécution des réparations dont te Preneur a la charge, soit par des dégradations résultant de son fait, de ses préposés ou de ses visiteurs ou clients dans les lieux loués. Les travaux de mise aux normes d’accessibilité seront à la charge au Preneur le cas échéant.

4/- Le Preneur entretiendra les lieux loués, ses abords et ses installations en parfait état d’entretien et de propreté (climatisations, extincteurs, alarme incendie, ballon d’eau chaude, sanitaire…). Il assura le renouvellement régulier des peintures et vernis, extérieurs.

5/. Les travaux d’embellissement seront mis à la charge du locataire si leur montant excède le coût du remplacement à l’identique. »

La SCI [Z] Immobilier soulève les désordres suivants :

* Le sol carrelé

La SCI [Z] Immobilier expose qu’il ressort de l’état des lieux de sortie la dégradation du sol carrelé en bordure du seuil de la porte d’entrée avec plusieurs carreaux cassés, non remplacés par la société Saveurs du Monde. Cette dernière fait valoir que les trous au sol correspondent à l’ancien mobilier scellé de l’ancien propriétaire, Madame [Z], et qu’à la prise à bail, le sol était déjà abîmé.

L’état des lieux d’entré ne mentionne pas de carrelage ébréché, et les photographies ne sont pas assez précises pour pouvoir déterminer l’état du carrelage litigieux. Cependant, la société Saveurs du Monde verse aux débats un SMS adressé le lendemain de l’état des lieux d’entrée auquel est joint un cliché du carreau détérioré.

Il ne sera par conséquent pas fait droit à la demande à ce titre.

* Le film solaire réfléchissant

La SCI [Z] Immobilier expose qu’un film solaire réfléchissant sur les châssis droite et gauche a été démonté, comme le montre l’avant-dernière photo en page 11 de l’état des lieux d’entrée et la photo 6 en page 3 du constat d’état des lieux de sortie du 15 avril 2024 en couleur.

La société Saveurs du Monde fait valoir qu’il n’est pas démontré la présence de plusieurs films solaires dans l’état des lieux d’entrée.

En l’espèce, la qualité des photographies insérées dans les états des lieux versés aux débats ne permet pas de déterminer la présence ou l’absence d’un film solaire sur les vitrages.

La demande à ce titre sera par conséquent rejetée.

* le garde-corps de l’escalier d’accès à la mezzanine

La SCI [Z] Immobilier expose que le garde-corps de l’escalier d’accès à la mezzanine est branlant et n’a pas été refixé au mur par le locataire outre un néon de la mezzanine manquant, non remplacé. Elle souligne que si l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas le caractère fixé au mur de ce garde-corps, il ne mentionne pas sa fragilité car ce n’était pas le cas, et qu’en l’absence de précision contraire, le garde-corps est réputé en bon état.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie mentionne la présence d’un escalier avec garde-corps en bois, en bon état, poussiéreux, et précise que le garde corps plus bas est branlant et non fixé au mur.

L’état des lieux d’entrée indique que l’escalier est en bon état mais ne donne pas de précision sur l’état du garde-corps. Par ailleurs, il n’est pas précisé s’il existe un dispositif de fixation au mur qui aurait été modifié ou détérioré.

La preuve d’une dégradation n’est donc pas rapportée et il ne sera par conséquent pas fait droit à la demande à ce titre.

* le lave-main sanitaire

La SCI [Z] Immobilier expose que le lave-main sanitaire est en état d’usage mais terni et impossible à nettoyer.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie mentionne « lave main avec mitigeur, ensemble en état d’usage, terni ». L’état des lieux d’entrée mentionnait « état d’entrée : bon ». Il n’existe pas de contradiction entre les deux états des lieux. L’état des lieux d’entrée ne précise pas si le lave-main était terni ou non, mais il n’était que en « bon » état et pas en « très bon état ».

La preuve d’une dégradation n’est donc pas apportée et la demande à ce titre sera rejetée.

* Les panneaux d’affichage extérieurs

La SCI [Z] Immobilier soutient que le preneur a retiré deux panneaux d’affichage extérieurs de grande dimension sans l’autorisation du propriétaire et qu’il aurait dû les remettre en place en fin de bail. La société Saveurs du Monde reconnaît avoir enlevé le panneau d’affichage qui existait avant son arrivée.

En l’espèce il apparaît sur les photographies de l’état des lieux d’entrée deux panneaux dans un matériau non déterminable comportant un nom commercial « Biomonde ». Il s’agit manifestement de l’enseigne du précédant occupant du local. Par hypothèse, et sauf stipulation contraire, le preneur d’un bail commercial a le droit d’apposer sa propre enseigne et de déposer celle du précédant occupant. De même, il n’est pas soutenu ni établi que les enseignes déposées auraient vocation à être réutilisées. La SCI [Z] Immobilier ne justifie dès lors d’aucun préjudice et sa demande à ce titre sera rejetée.

* Sur le blanchiment de la façade

La SCI [Z] Immobilier expose que la façade extérieure se trouvant perpendiculairement à la route est blanchie et impossible à nettoyer, le locataire a remplacé le panneau d’affichage manquant par une ardoise sans l’autorisation du propriétaire, ce qui a dégradé la façade en crépi.

L’état des lieux d’entrée mentionne que les mûrs extérieurs sont en bon état. Les clichés, bien que de qualité médiocre, montrent une couleur homogène et sans tâche. L’état des lieux de sortie mentionne « une empreinte rectangulaire de panneau d’affichage et des traces blanches, un éclat au droit de la porte d’entrée ». Le bailleur produit en outre un cliché du mûr où figure le panneau d’affichage que le preneur avait posé, ainsi que des coulures blanches.

L’existence d’une dégradation est dès lors suffisamment établie.

En revanche l’éclat apparaît sur les clichés de l’état des lieux d’entrée.

La SCI [Z] Immobilier versé aux débats un devis de reprises des désordres qu’elle soulève. Le nettoyage et l’apposition de deux couches de peinture est évaluée à la somme de 1.575 euros hors taxe.

La société Saveurs du Monde sera par conséquent condamnée à lui verser cette somme.

* Les clefs du placard

La SCI [Z] Immobilier soutient que la société Saveurs du Monde ne lui a pas restitué deux clés permettant d’accès au placard de la mezzanine et de déverrouillage du portail extérieur.

Aucune somme n’est demandée à ce titre.

* L’entretien des équipements

La SCI [Z] Immobilier estime que la société Saveurs du Monde s’est montrée négligente et n’a effectué aucun entretien des équipements, en particulier du chauffe-eau et des climatisations réversibles installées en janvier 2023, alors qu’il est préconisé un entretien annuel au minimum ce dont l’installateur avait avisé le locataire lors de l’installation des nouvelles climatisations, ce qui a été confirmé et consigné dans le procès-verbal d’état des lieux de sortie.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie mentionne « concernant l’entretien du chauffe-eau, le locataire indique qu’il n’en a fait faire aucun pendant sa période d’occupation. Concernant l’entretien de la climatisation, le locataire indique que les appareils ont moins d’un an et qu’il n’a donc pas été nécessaire de faire procéder à un entretien annuel ».

La société Saveurs du Monde expose que les entretiens ont été effectués. Il communique une facture d’entretien datée du 9 février 2024 qui n’a pas fait l’objet d’observations de la part du bailleur. Il convient donc de considérer que l’entretien a été effectué, et de rejeter la demande à ce titre.

* Sur la remise du registre de sécurité

En l’espèce, la société Saveurs du Monde ne démontre pas avoir remis le registre de sécurité à la SCI [Z] Immobilier. Cette dernière produit un devis d’un montant de 20 euros, somme à laquelle la société Saveurs du Monde sera condamnée.

* Sur les contrôles de sécurité

Le bailleur considère que le locataire s’est montré négligent et n’a effectué aucun contrôle de sécurité, en particulier de l’alarme incendie et des extincteurs non contrôlés depuis 2021 qui correspond au dernier contrôle effectué par l’exploitant précédent.

En l’espèce, la société Saveurs du Monde produit aux débats une facture d’entretien des extincteurs datée du 17 mai 2023, qui n’a pas fait l’objet d’observations de la part de la demanderesse. La demande à ce titre sera par conséquent rejetée.

* Les frais d’état des lieux

La SCI [Z] Immobilier sollicite le remboursement de la moitié des honoraires de l’huissier-commissaire de justice qui a effectué l’état des lieux de sortie, soit la somme de 190 euros.

Selon l’article L.145-40-1 du code de commerce, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Il est constant que la SCI [Z] Immobilier a sollicité de sa propre initiative l’intervention d’un huissier de justice pour effectuer l’état des lieux de sortie, sans qu’aucune impossibilité de procéder à un état des lieux amiable ne soit justifiée.

La demande de la SCI [Z] Immobilier à ce titre sera par conséquent rejetée.

1.3 – Sur les dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-4 du même code précise que dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient au demandeur d’apporter la preuve d’un manquement contractuel, d’un préjudice, et d’un lien de causalité entre les deux.

La SCI [Z] Immobilier expose avoir souscrit un emprunt afin de financer l’achat du local litigieux obligeant les associés à compenser l’absence de recettes du fait des loyers impayés, les mettant difficulté financière, et que les sommes apportées en compte-courant par les associés auraient pu être placées sur un compte à terme rémunéré. Elle précise que les associés ont dû effectuer des apports à hauteur de 28.775 euros depuis le mois de septembre 2023.

Cependant, à supposer que ce préjudice existe, il ne s’agit pas d’un préjudice subi personnellement subi par la SCI [Z] Immobilier, seule partie demanderesse à l’instance, mais par ses associés.

La SCI [Z] Immobilier soutient en outre être dans l’obligation de mettre le local en vente pour compenser le montant des impayés de loyers et de charges et rembourser les avances effectuées par les associés, et que compte-tenu des dégradations causées par la société Saveurs du Monde au local, le prix de vente s’en trouve réduit et la possibilité de trouver des acquéreurs restreinte.

Elle sollicite une indemnisation de 5.000 euros à ce titre.

En l’espèce, d’une part la SCI [Z] Immobilier sera indemnisé pour les défauts d’entretien constatés et évalués par le présent jugement, et d’autre part elle ne justifie d’aucune baisse de valeur du bien immobilier litigieux, étant observé que tant qu’il n’a pas été vendu le préjudice invoqué, à la supposé établi, reste éventuel.

Dès lors il convient de rejeter cette demande.

1.4 – Sur le sort du dépôt de garantie

Le bail stipule que :

« A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, quinze jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, le dossier sera transmis à un huissier de justice, et les sommes dues automatiquement majorées à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux et indépendamment de tous frais de commandement et de recette. En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire du fait du Preneur, le montant total des loyers d’avance restera acquis au Bailleur, sans préjudice de tous autres dus ou dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant des agissements du Preneur et de la résiliation.

Il est à cet égard expressément convenu entre les Parties qu’une majoration de 20 % du montant du loyer hors charges pourra être demandée au Preneur à titre d’indemnité forfaitaire, et qu’en cas de résiliation judiciaire, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur sans préjudice du règlement des autres sommes restant dues. »

En l’espèce, à défaut de résiliation judiciaire du bail, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la SCI [Z] Immobilier de conservation du dépôt de garantie.

2 – Sur les demandes reconventionnelles de la société Saveurs du Monde

Selon l’article 1719, 1 et 2, du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’obligation de délivrance à la charge du bailleur édictée à l’article précité lui impose de mettre à disposition de son locataire un bien conforme à la destination contractuelle.

Le bailleur est en conséquence tenu d’effectuer l’ensemble des travaux nécessaires à l’exercice de l’activité stipulée au contrat. (cf Cass. 3e civ., 22 novembre 1995, n° 94-13.162 ; 2 juillet 1997, n°95-14.151; 3 avril 2001, n° 99-15.740 ; 5 juin 2002, Bull. Civ. III, n° 123; 18 septembre 2008, n°07-18.303, 4 juillet 2019, n°18-20.842)

Cependant, en application de l’article 1103 du code civil mentionné plus haut et du principe de liberté contractuelle qui en découle, l’obligation du bailleur d’effectuer les travaux peut être limitée par des clauses du bail transférant au locataire la charge travaux d’entretien ou de réparation, y compris lorsqu’ils sont imposés par l’administration ou lorsqu’il s’agit de travaux de mise en conformité à la destination. (cf Civ. 3ème 13 novembre 2012 n°11-22.716)

Les clauses contractuelles ne peuvent exonérer le bailleur de son obligation de délivrance, dès lors qu’il s’agit d’une obligation essentielle du contrat. (cf Civ. 3e, 5 juin 2002, Bull. civ. I, no 123 ; Civ. 1re, 11 octobre 1989, Bull. civ. I, no 317). Ainsi, en ce qui concerne les vices affectant la structure de l’immeuble, si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble. (cf Civ 3ème 9 juillet 2008, B n° 121 ; 2 juillet 2013, n° 11-28.496 )

L’article R.145-35 du code de commerce, dans sa rédaction issue du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, prévoit notamment que ne peuvent être imputées au locataire :

— Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

— Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

En l’espèce, suite au sinistre électrique ayant affecté les locaux litigieux, la société Enedis a reconnu sa responsabilité et la société Saveurs du Monde a conclu avec cette dernière une transaction au terme de laquelle elle a perçu une somme de 18.060, 59 euros.

La société Saveurs du Monde ne démontre pas l’existence d’un manquement contractuel de la SCI [Z] Immobilier.

Le 12 décembre 2023 la société Saveurs du Monde a informé le bailleur d’une « fuite de toit, de l’eau coule à travers un spot électrique ».

La SCI [Z] Immobilier a mandaté un commissaire-huissier de justice le 16 juin 2023 aux fins de constat et a déclaré le sinistre à son assureur. Une expertise à reconnu la responsabilité décennale d’Isère Charpentes et, le 21 juin 2023, des mesures conservatoires sollicitée par le bailleur ont été mises en place (bâchage du faîtage non étanche afin d’éviter toute nouvelle infiltration d’eau).

Les réparations ont consisté dans la dépose et la reprise du faîtage.

Dans la mesure où la rénovation totale de la toiture n’était pas nécessaire, et que la structure de l’immeuble n’était pas mise en cause, ces travaux étaient à la charge du preneur. Ce dernier échoue dès lors à apporter la preuve d’un manquement du bailleur à ses obligations.

Au regard de ces éléments, ses demandes reconventionnelles seront rejetées.

La société Saveurs du Monde sera en conséquence condamnée à verser à la SCI [Z] Immobilier la somme totale de 24.937, 22 euros.

3 – Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital .

La société Saveurs du Monde sollicite des délais de paiement en expliquant qu’elle a trouvé un autre local et a de nouveau une activité et avoir réalisé au mois d’octobre 2024 un chiffre d’affaires de 18.316, 14 euros et que son activité est seine.

La SCI [Z] Immobilier s’oppose à cette demande en indiquant que la défenderesse ne démontre pas sa capacité à pouvoir rembourser sa dette.

La société Saveurs du Monde communique une note présentant son chiffre d’affaires du mois d’octobre 2024 à hauteur de 18.316 euros et d’une marge de 3.946, 38 euros. La somme mensuelle à rembourser étant de 1.040 euros, elle justifie être en mesure de pouvoir apurer sa dette dans le délai de 24 mois.

4 – Sur les demandes accessoires

L’article 695 du code de procédure civile énumère les frais du procès qui entrent dans la catégorie des dépens. Les dépens ne comprennent que les seuls débours relatifs à des actes ou procédures judiciaires. Le commandement de payer n’est pas un acte utile à la procédure et n’est donc pas inclus dans les dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la société Saveurs du Monde qui succombe en sa défense sera tenue aux dépens.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Z] Immobilier la totalité des sommes qu’elle a exposées pour faire valoir ses droits devant la justice, de sorte que la société Saveurs du Monde sera condamnée à lui verser la somme de 2.500 euros à ce titre.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit, à titre provisoire, mais le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire apparaît compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant à juge unique, par jugement contradictoire prononcé en premier ressort,

CONDAMNE la société Saveurs du Monde à verser à la SCI [Z] Immobilier la somme de 24.937, 22 euros,

ACCORDE à la société Saveurs du Monde un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette et dit qu’elle devra le faire en 23 mensualités de 1.040 euros chacune puis une 24ème soldant la dette en principal et intérêts ;

DIT que ces mensualités seront payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, la totalité de la somme alors due deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE la société Saveurs du Monde aux dépens,

CONDAMNE la société Saveurs du Monde à verser à la SCI [Z] Immobilier la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires

PRONONCÉ publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LE JUGE

Béatrice MATYSIAK Serge GRAMMONT