DOSSIER N° RG 25/03782 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3I5C

Ordonnance du :

05/12/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Raphaël BANNERY

Expédition délivrée

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi cinq Décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURBEC Fabienne

GREFFIER : CESARI Carol

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [L],

demeurant 26 rue de la Rivoire – 38300 BOURGOIN-JALLIEU

représenté par M^e Raphaël BANNERY, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 3281

Madame [R] [D],

demeurant 26 rue de la Rivoire – 38300 BOURGOIN-JALLIEU

représentée par M^e Raphaël BANNERY, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 3281

d’une part,

DEFENDERESSE

S.A.S. REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA, dont le siège social est sis 113 rue Vendôme – 69006 LYON

non comparante, ni représentée

Citée à personne morale par acte de commissaire de justice en date du 11 Septembre 2025.

d’autre part

Débats à l’audience publique du 03/10/2025

Mise à disposition au greffe le 05/12/2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [L] et madame [R] [D] sont propriétaires d’un appartement situé 26 rue de la RIVOIRE à BOURGOIN-JALLIEU (38 300) au sein d’une résidence en copropriété (Résidence LE PARC BRUNET LE COMTE) gérée par la REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA en qualité de syndic de copropriété depuis novembre 2023.

Suite à un dégât des eaux signalé dans l’appartement situé en-dessous du leur, en juillet 2023, le précédent syndic (FONCIA) a fait réaliser des travaux de recherche de fuite, puis, l’origine ayant été identifiée dans les parties communes, des réparations ont été effectuées en passant par leur appartement.

Des dégradations ayant été commises à cette occasion par l’entreprise mandatée par le syndic, non réparées malgré leurs relances, monsieur [I] [L] et madame [R] [D] ont adressé à la REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA une mise en demeure, par courrier du 29 mai 2025, de leur verser la somme de 2478,71 € au titre des travaux de réparation, 2000€ au titre du préjudice de jouissance, 2000€ au titre de leur préjudice moral.

En l’absence d’indemnisation, monsieur [I] [L] et madame [R] [D] ont, par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2025, fait assigner la REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA devant le tribunal judiciaire de LYON statuant en référé aux fins condamner la défenderesse à leur verser, à titre provisionnel, la somme de 2 483,71€ au titre des travaux de remise en état de la salle de bain, 2000 € au titre de leur préjudice de jouissance, 2000€ au titre de leur préjudice moral, 2000€ au titre du préjudice esthétique, 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 octobre 2025.

Lors de celle-ci, les demandeurs sont représentés par leur conseil, déposent un dossier de plaidoirie visé par le greffe et formulent des observations orales. Ils maintiennent les termes et demandes de leur assignation.

Ils font valoir, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, et des articles 1103 et 1104 du code civil, que l’entreprise mandatée par l’ancien syndic de copropriété pour effectuer les travaux a détruit, au cours de ses interventions, une partie du mur de la salle de bain puis une partie de la faïence de leur baignoire, puis a retiré le chauffage de la salle de bain. Ils indiquent être à ce jour sans chauffage dans cette pièce et précisent que les trois ouvertures effectuées n’ont pas été rebouchées, de sorte qu’ils subissent des préjudices dont ils réclament réparation, en l’absence de remise en état malgré leurs relances et une tentative de conciliation.

Ils font valoir qu’ils sont privés de chauffage dans leur salle de bain depuis le mois de septembre 2023 et qu’ils sont contraints de supporter les bruits de chute des eaux des appartements au-dessus du leur ainsi que la présence de trois trous majeurs au niveau de la gaine technique et de la baignoire.

Bien que dûment assignée à personne morale, la REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification de l’ordonnance

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, la décision est rendue par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. La décision est en revanche réputée contradictoire lorsqu’elle est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du débiteur.

En l’espèce, la présente ordonnance est rendue en premier ressort et est réputée contradictoire.

Sur les prétentions

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes tendant à voir « constater » ou « rappeler » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal. Il en est de même des demandes tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur les demandes de provision

L’article 835 prévoit que le juge des contentieux de la protection peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, il convient de faire application en l’espèce de l’article 1240 du code civil, en vertu de l’article 12 du code de procédure civile, dans la mesure où les demandes de provisions apparaissent manifestement motivées par une inertie du syndic, soit par l’existence d’une faute personnelle du syndic, et non sur l’existence d’un contrat.

Les demandeurs justifient à ce titre être propriétaires indivis du bien objet du présent litige depuis le 26 décembre 2015.

Il résulte en outre des échanges de mails entre l’ancien syndic et les demandeurs et la nouvelle régie et les demandeurs entre le 11 juillet 2023 et le 17 janvier 2024, mais également des échanges de mails entre le conciliateur et la régie ou les demandeurs (courriel du 16 mars 2024 relatant les discussions avec la régie), et des factures produites que l’entreprise ENELO a bien été mandatée par la société FONCIA en vue de procéder à une recherche de fuite qui a donné lieu à des dégradations dans le logement de monsieur [I] [L] et madame [R] [D].

La facture du 23 juillet 2023 établie par la société ENELO fait en effet état d’une recherche de fuite « destructrice », notamment dans le logement des demandeurs, et la facture du 27 juillet 2023 atteste du remplacement d’une partie de la colonne d’évacuation en fonte dans les mêmes lieux. Enfin, la facture du 28 septembre 2023 justifie du remplacement du tuyau de chauffage entre le troisième étage et le quatrième étage entre les appartements des demandeurs et de leur voisin, avec une « traversée de la dalle » et une modification de la tuyauterie.

En outre, il apparaît sans équivoque dans les courriels échangés que le dégât des eaux dont font état les demandeurs a pour seule origine les parties communes, ce que le syndic ne conteste manifestement pas dans ses réponses, expliquant attendre seulement des informations de l’assurance de l’immeuble sur le montant de la prise en charge après transmission des devis.

Les factures produites corroborent tant les échanges de mails que les photographies, bien que non datées, produites par les demandeurs, de sorte qu’il doit être considéré que les demandeurs rapportent bien la preuve des dommages allégués :

Destruction partielle du mur de la salle de bain, Destruction d’une partie de la faïence de la baignoire, Retrait du chauffage.En l’état de ces éléments, s’il n’est pas justifié des allégations des demandeurs selon lesquelles la Régie IMMOBILIERE FIDUCIA leur aurait indiqué par téléphone que 75% du montant des travaux seraient versés avant leur réalisation et 25% ensuite, leur demande d’indemnisation étant rejetée, force et de constater que l’obligation en paiement des travaux par la Régie n’apparaît pas sérieusement contestable alors que, plus de deux ans après l’intervention de la société ENELO dans le logement, les travaux de reprises n’ont toujours pas été réalisés, permettant de considérer cet état de fait comme résultant d’une inertie fautive du syndic.

Dès lors, à défaut de contestation sérieuse opposée aux demandes de monsieur [I] [L] et madame [R] [D], et alors que la défenderesse ne comparaît pas, il y a lieu de condamner la Régie IMMOBILIERE à leur verser, à titre provisionnel, la somme de 2 483,71 € figurant sur le devis de « remise en état suite à un sinistre » du 03 octobre 2023 établi par l’entreprise [V].

Il convient en revanche de rejeter la demande de provision à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice moral, aucune pièce n’étant produites par les demandeurs pour justifier d’un tel préjudice et d’une obligation non sérieusement contestable d’indemnisation du syndic à ce titre.

La demande de provision au titre du préjudice de jouissance peut en revanche prospérer mais le montant de l’indemnisation doit être minoré dans la mesure où les demandeurs ne justifient pas des allégations relatives aux bruits parasites qu’ils entendraient dans le logement depuis la réalisation des travaux. Il est toutefois incontestable que l’absence de remise en état (ouvertures et chauffage) impacte nécessairement l’utilisation de leur salle de bain.

En conséquence, la Régie IMMOBILIERE FIDUCIA doit être condamnée à titre provisionnel à payer à monsieur [I] [L] et madame [R] [D] la somme de 1 500 € au titre du préjudice de jouissance.

Enfin, il convient de rejeter la demande présentée au titre du préjudice esthétique, à défaut d’éléments suffisants, notamment s’agissant de l’état antérieur de la salle de bain, permettant au juge des référés de statuer sur l’étendue du préjudice avec l’évidence nécessaire à son office.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la Régie IMMOBILIERE FIDUCIA aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs la totalité des frais non compris dans les dépens qu’ils ont été contraints d’exposer et il leur sera alloué une indemnité de 800 (huit cents) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Si en application de l’article 514-1 alinéa premier du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, lorsqu’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, il résulte de l’alinéa 2 du même texte que, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit notamment lorsqu’il statue en référé.

Dès lors, la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge du tribunal judiciaire, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort,

DECLARONS l’action en référé recevable ;

CONDAMNONS la SAS REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA à payer à monsieur [I] [L] et madame [R] [D] à titre provisionnel, la somme de 2 483,71 € (deux mille quatre-cent-vingt-trois euros et soixante-et-onze centimes) au titre des travaux de remise en état de la salle de bain ;

REJETONS la demande de provision au titre du préjudice moral ;

CONDAMNONS la SAS REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA à payer à monsieur [I] [L] et madame [R] [D] à titre provisionnel, la somme de 1 500 € (mille-cinq-cents euros) au titre du préjudice de jouissance ;

REJETONS la demande de provision au titre du préjudice esthétique ;

CONDAMNONS la SAS REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA à payer à monsieur [I] [L] et madame [R] [D] la somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS REGIE IMMOBILIERE FIDUCIA aux entiers dépens de la procédure ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision.

La présente ordonnance, prononcée à la date indiquée en tête des présentes, est signée par

le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le Greffier, Le Juge,