Min N° 26/00097

N° RG 25/04699 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEV6

S.A. D’HLM [Localité 1]

C/

M. [W] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 février 2026

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 03 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabienne BALADINE

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [W] [N]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 septembre 2021, la société d’HLM [Localité 1] a donné à bail à M. [W] [N] et Mme [V] [E] un logement situé au [Adresse 3], à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 500,87 euros hors charges.

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2021, la société d’HLM [Localité 1] a donné à bail à M. [W] [N] et Mme [V] [E] un emplacement de stationnement n°1004 situé à la même adresse, pour un loyer mensuel de 30,20 euros hors charges.

Par courrier du 27 mars 2024, reçu par la société d’HLM [Localité 1] le 2 avril 2024, M. [W] [N] a délivré un congé et sollicité la résiliation du contrat de location conclu le 24 septembre 2021 portant sur un emplacement de stationnement.

Suivant avenant du 27 mars 2025, il a été donné acte par la société d’HLM [Localité 1] du congé délivré par Mme [V] [E] le 23 décembre 2022 et de la continuation du bail d’habitation au profit de M. [W] [N].

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2025, la société d’HLM [Localité 1] a fait signifier à M. [W] [N] un commandement de payer la somme principale de 2 763,32 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La caisse d’allocations familiales (CAF) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre reçue le 6 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 31 juillet 2025, la société d’HLM [Localité 1] a fait assigner M. [W] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation, et à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde meubles ou resserre au choix de la partie requérante, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues aux frais, risques et périls de la partie expulsée ;

— condamner M. [W] [N] à lui payer la somme de 3 997,68 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers ;

— condamner. [W] [N] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— condamner M. [W] [N] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— condamner M. [W] [N] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— ordonner l’exécution provisoire.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 14 août 2025.

A l’audience du 3 décembre 2025, la société d’HLM [Localité 1], représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 7 622,21 euros, arrêtée au 24 novembre 2025, loyer du mois de novembre inclus. Elle s’est opposée à toute demande éventuelle de délais de paiement, rappelant que le dernier versement datait du mois de mars 2025. Il sera renvoyé à son acte introductif d’instance pour un plus ample exposé de ses moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

M. [W] [N] a comparu en personne, assisté de l’assistante sociale l’accompagnant. Il n’a pas contesté le montant de la dette et reconnu ne pas avoir repris le versement du loyer courant. Il n’a pas sollicité de délais de paiements assortis de la possibilité de se maintenir dans les lieux, expliquant être dans l’incapacité de faire face au règlement du loyer et de la dette. Il a indiqué qu’il fera éventuellement une demande ultérieure auprès du juge de l’exécution. S’agissant de sa situation, il a expliqué s’être séparé de sa compagne, avoir perdu son travail et avoir traversé une période de dépression. Sa situation financière est délicate car il n’a aucune source de revenus. Il commence toutefois à réaliser des démarches, avec l’aide de l’assistante sociale, notamment pour percevoir le RSA. Une demande de logement social est également en cours. Il a ajouté qu’il cherchait du travail et qu’il ne lâchait pas l’affaire pour reprendre en main sa situation.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 février 2026.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société d’HLM [Localité 1] verse aux débats les pièces suivantes :

les contrats de baux conclus entre les parties ; le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 7 mai 2025;le décompte de la créance arrêté au mois de novembre inclus.

Selon ce dernier décompte, M. [W] [N] reste devoir à la société d’HLM [Localité 1] la somme de 7 622,21 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 novembre 2025, échéance du mois de novembre incluse, de laquelle il convient de déduire les frais de procédure injustifiés (130,37 euros et 148,20 euros).

M. [W] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il convient par conséquent de le condamner à payer à la société d’HLM [Localité 1] la somme de 7 343,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 24 novembre 2025 échéance du mois de novembre incluse.

Comme demandé, M. [W] [N] sera condamné à payer cette somme assortie, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2 763,32 euros.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la Caisse d’allocations familiales par lettre recommandée reçue le 6 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 19 des conditions générales) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la société d’HLM [Localité 1] justifie avoir régulièrement signifié le 7 mai 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mars 1990, pour un montant de 2 763,32 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n’ayant été effectué par M. [W] [N].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 juillet 2025.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [W] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles à ses frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que le commissaire de justice en charge de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire.

Par ailleurs, la demanderesse ne justifie d’aucun fondement juridique donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour ordonner la séquestration des meubles du locataire en garantie du paiement de la dette locative, seul le suivi d’une procédure d’expulsion pouvant aboutir, en l’absence de prise en charge de ses meubles par la personne expulsée, à une vente de ces derniers.

Il convient par conséquent de renvoyer la société d’HLM [Localité 1] à respecter ces dispositions du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux. Les demandes relatives aux meubles présent dans les lieux seront donc rejetées.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 juillet 2025. En conséquence, M. [W] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [W] [N] au paiement mensuel de celle-ci.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 8 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de novembre inclus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [W] [N] échoue à l’instance. Il convient donc de le condamner aux dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société d’HLM [Localité 1] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il n’y a donc pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 précité.

Sur la demande relative à l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la société d’HLM [Localité 1] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 septembre 2021 et suivant avenant du 27 mars 2025, entre la société d’HLM [Localité 1] d’une part, et M. [W] [N] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], à [Localité 4], sont réunies à la date du 8 juillet 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [W] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la société d’HLM [Localité 1] de sa demande relative au mobilier présent dans les lieux ;

CONDAMNE M. [W] [N] à payer à la société d’HLM [Localité 1] la somme de 7 343,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 novembre 2025, échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2025 sur la somme de 2 763,32 euros ;

CONDAMNE M. [W] [N] à payer à M. la société d’HLM [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des versements déjà intervenus ;

CONDAMNE M. [W] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 mai 2025 ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société d’HLM [Localité 1] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge