Tribunal Judiciaire d'Orléans, Jcp baux d'habitation, 14 novembre 2024, n° 24/00194

TJ Orléans 14 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Acquisition des effets de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer était resté sans effet pendant plus de deux mois, ce qui a permis d'appliquer la clause résolutoire du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion du locataire en raison de la résiliation du bail, confirmant que le locataire doit libérer les lieux.
Accepté
Montant des loyers dus
La cour a constaté que le locataire devait des loyers et a ordonné le paiement d'une somme provisionnelle à titre de loyers impayés.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire, occupant sans droit ni titre, devait verser une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers.
Accepté
Frais exposés par le bailleur
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour couvrir les frais exposés par le bailleur.
Accepté
Charge des dépens
La cour a statué que le locataire, partie perdante, devait supporter les dépens de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, jcp baux d'habitation, 14 nov. 2024, n° 24/00194
Numéro(s) :	24/00194
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	19 novembre 2024
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Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 NOVEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00194 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GUQ7

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LOGEMLOIRET

dont le siège social est sis 6 rue du Commandant de Poli CS 14314 – 45000 ORLEANS

représentée par Mme [I], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [F]

demeurant 47 Rue Tino Rossi – 45400 FLEURY LES AUBRAIS

non comparant, ni représenté

A l’audience du 10 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2017, la société LOGEM LOIRET a donné en location à Monsieur [T] [F] et Madame [P] [S] [C] [F] un local à usage d’habitation situé 47 rue Tino Rossi – 45400 FLEURY LES AUBRAIS, ainsi qu’un garage, moyennant un loyer mensuel de 503,78 euros hors charges pour le logement, 76,29 euros pour le garage et 10,75 euros pour le jardin, payable à terme échu.

Le 30 janvier 2020, Madame [P] [S] [C] [F] a donné congé et a informé la société LOGEM LOIRET qu’elle quittait le logement.

Des loyers étant demeurés impayés, la société LOGEM LOIRET a fait signifier le 21 novembre 2023 à Monsieur [T] [F] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 2.095,07 euros, selon décompte en date du 15 novembre 2023.

La société LOGEM LOIRET a ensuite fait assigner Monsieur [T] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et que la location consentie à Monsieur [T] [F] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que le locataire sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

condamner à titre provisionnel Monsieur [T] [F] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 3.378,28 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;

condamner à titre provisionnel Monsieur [T] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;

condamner à titre provisionnel Monsieur [T] [F] au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à titre de participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

condamner à titre provisionnel Monsieur [T] [F] en tous les dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience qui s’est tenue le 10 septembre 2024, la société LOGEM LOIRET – représentée avec pouvoir par Madame [O] [I], salariée de la personne morale – a maintenu ses demandes et a actualisé la dette locative à la somme de 3.693,51 euros, hors frais. Le bailleur a indiqué que le locataire ne se mobilisait pas et que le dernier paiement datait du mois de juillet 2024. Le locataire est seul et sans enfant.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Cité par remise à un tiers, Monsieur [T] [F] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 19 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que rédigé à la date de délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 27 juillet 2017 contient une clause résolutoire (dans ses conditions générales) et un commandement de payer visant la clause a été signifié le 21 novembre 2023, pour la somme en principal de 2.095,07 euros.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer du 21 novembre 2023.

Monsieur [T] [F] avait jusqu’au 22 janvier 2024 à 24 heures pour régler cette somme, le 21 janvier 2024 correspondant à un dimanche et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Entre le 21 novembre 2023 et le 22 janvier 2024 à 24 heures, Monsieur [T] [F] a procédé à deux règlements pour un montant total de 680 euros, si bien que les causes du commandement n’ont pas été éteintes.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 janvier 2024.

L’expulsion de Monsieur [T] [F] sera ordonnée, en conséquence, ce qui s’appliquera également à la place de stationnement qui en est nécessairement l’accessoire.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [T] [F] reste redevable des loyers jusqu’au 22 janvier 2024 et, à compter du 23 janvier 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 23 janvier 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande.

La société LOGEM LOIRET produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [F] reste lui devoir la somme de 3.956,15 euros à la date du 31 août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

De cette somme, il convient de soustraire les frais de poursuite (133,52 euros et 129,12 euros, relevant éventuellement des dépens) ainsi que les frais relatifs au risque locatif (8 x 3,16 euros et 21 x 3,19 euros, non justifiés en procédure).

En conséquence, Monsieur [T] [F] reste devoir la somme de 3.601,24 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [T] [F] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [T] [F] sera donc condamné à verser à la société LOGEM LOIRET une somme de 3.601,24 euros, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.378,28 euros à compter du 15 février 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er septembre 2024 (première échéance non liquidée au moment de l’audience) à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La question de l’octroi d’office de délais de paiement n’a pas été mise dans les débats, Monsieur [T] [F], absent l’audience, n’ayant pas repris le paiement intégral du loyer au moment de cette audience, ce qui ne permet pas d’accorder des délais de paiement ou de suspendre les effets de la clause résolutoire en application de la loi du 27 juillet 2023.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [T] [F] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 27 juillet 2017 entre la société LOGEM LOIRET et Monsieur [T] [F], concernant le local à usage d’habitation et son garage situés 47 rue Tino Rossi – 45400 FLEURY LES AUBRAIS, sont réunies à la date du 23 janvier 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LOGEM LOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [F] à verser à la société LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 3.601,24 euros (selon décompte en date du 31 août 2024, incluant la mensualité du mois d’août 2024) relative aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.378,28 euros à compter du 15 février 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [F] à payer à la société LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [F] à verser à la société LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2024, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, Le Juge,