MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 23 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01202 – N° Portalis DB2H-W-B7J-22NL

AFFAIRE : S.A.S. CAP IMMO 285, S.A.S HOMUNITY C/ S.C. CEDDIA GROUPE, S.A.R.L. CEDDIA PROMOTION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.A.S. CAP IMMO 285,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Aurélia MORACCHINI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.S HOMUNITY,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Aurélia MORACCHINI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.C. CEDDIA GROUPE,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

S.A.R.L. CEDDIA PROMOTION,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Débats tenus à l’audience du 25 Août 2025

Notification le

à :

Maître [J] [W] – 1106, Expédition et grosse

EXPOSE DU LITIGE

La société HOMUNITY, mettant en œuvre des financements participatifs de projets immobiliers, a été sollicitée par la SARL CEDDIA PROMOTION afin de financer, à hauteur de 1 520 000 euros, deux programmes de construction :

le premier, dénommé « Immanence », portant sur l’édification de six bâtiments de logements collectifs sur un terrain sis [Adresse 2] à [Localité 7] ;

le second, dénommé « Le Jouvence », portant sur l’édification de deux bâtiment de logements collectifs sur un terrain sis [Adresse 5] à [Localité 8].

La société HOMUNITY a créé la SAS CAP IMMO 385 comme véhicule d’investissement chargé d’émettre les obligations destinées à financer les programmes immobiliers.

Par acte du 23 juin 2022, un contrat d’intervention a été conclu entre la société HOMUNITY, la SAS CAP IMMO 385 et notamment la SARL CEDDIA PROMOTION et la société CEDDIA GROUPE, prévoyant le financement des opérations par l’émission d’un bon de caisse.

Le 11 juillet 2022, la SAS CAP IMMO 385 a souscrit le bon de caisse émis par la SARL CEDDIA PROMOTION et a procédé au virement de la somme de 1 520 000,00 euros à son profit, remboursable au terme d’une durée de 30 mois, prorogeable 6 mois, au taux de 8,5% l’an, et la société CEDDIA GROUPE s’est portée caution solidaire du remboursement de toute somme pouvant être due par la SARL CEDDIA PROMOTION en application du contrat d’intervention.

Le 11 janvier 2025, la SARL CEDDIA PROMOTION, qui n’a pas sollicité la prorogation du délai de remboursement, n’a pas remboursé la somme empruntée, ni payé les intérêts.

Par courriers en date du 11 mars 2025, la SAS CAP IMMO 385 a mis la SARL CEDDIA PROMOTION et la société CEDDIA GROUPE en demeure de payer la somme de 1 861 584,00 euros, en principal et intérêts.

Par actes de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, la SAS CAP IMMO 385 et la société HOMUNITY ont fait assigner en référé

la SARL CEDDIA PROMOTION ;

la société CEDDIA GROUPE ;

aux fins de condamnation en paiement de provisions.

A l’audience du 25 août 2025, la SAS CAP IMMO 385 et la société HOMUNITY, représentées par leur avocat, ont maintenu leurs prétentions aux fins de :

condamner solidairement la SARL CEDDIA PROMOTION et la société CEDDIA GROUPE à payer à la SAS CAP IMMO 385 la somme de 1 520 000,00 euros, avec intérêts au taux conventionnel de 8,5% l’an ;

condamner solidairement la SARL CEDDIA PROMOTION et la société CEDDIA GROUPE à payer à la société HOMUNITY la somme de 30 400,00 euros, avec intérêts moratoires au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir ;

ordonner la capitalisation des intérêts ;

condamner solidairement la SARL CEDDIA PROMOTION et la société CEDDIA GROUPE à leur payer la somme de 6 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

La SARL CEDDIA PROMOTION, citée à personne, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

La société CEDDIA GROUPE, citée à personne, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 23 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé que si le Défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que dans cette hypothèse, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement provisionnelles

Sur la demande provisionnelle de la SAS CAP IMMO 385

L’article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 2288, alinéa 1, du code civil énonce : « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. »

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier […]

En l’espèce, la SAS CAP IMMO 385 a souscrit le bon de caisse émis le 11 juillet 2022 par la SARL CEDDIA promotion pour un montant de 1 520 000,00 euros.

Ce bon de caisse est stipulé remboursable à 30 mois, soit au 11 janvier 2025 au plus tard, de sorte que son terme est échu est que le remboursement de la somme prêtée est exigible.

En outre, ce prêt est assorti d’intérêts au taux conventionnel de 8,5% l’an, exigibles à l’échéance du bon de caisse.

Enfin, par acte du 11 juillet 2022, la société CEDDIA GROUPE s’est portée caution solidaire des engagements pris par la SARL CEDDIA PROMOTION dans le cadre du contrat d’intervention, en principal, intérêts, indemnités, frais et pénalités, avec renonciation aux bénéficies de discussion et de division.

La SAS CAP IMMO 385 établit ainsi l’existence et l’étendue des obligations de paiement non sérieusement contestables de chacune des Défenderesses.

Par conséquent, il conviendra de condamner solidairement la SARL CEDDIA PROMOTION et la société CEDDIA GROUPE à payer à la SAS CAP IMMO 385 la somme provisionnelle de 1 520 000,00 euros, avec intérêts au taux de conventionnel de 8,5% l’an, du 11 juillet 2022 jusqu’à la date du paiement.

Sur la demande en paiement de la pénalité contractuelle

En application de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1231-5, alinéa 1, du même code précise : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. »

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier […]

Il résulte de ce texte que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale (Civ. 2, 10 juillet 1978, 77-11.897 ; Civ. 3, 19 février 2003, 01-16.991).

En l’espèce, le contrat d’intervention conclu le 23 juin 2022 stipule, en son article 4.4, qu’en cas de remboursement du bon de caisse après la date d’échéance, éventuellement prorogée, la SARL CEDDIA PROMOTION sera tenue envers la société HOMUNITY d’une indemnité forfaitaire égale à 2% du montant de l’émission du bon de caisse.

Cette clause constitue une clause pénale, dont l’application n’apparaît pas sérieusement contestable.

Le bon de caisse ayant été émis pour 1 520 000,00 euros, le montant de l’indemnité forfaitaire s’élève à 30 400,00 euros, conformément à la demande provisionnelle.

Il a par ailleurs été vu que la société CEDDIA GROUPE s’était portée caution solidaire des engagements de la SARL CEDDIA PROMOTION, en ce compris au titre des indemnités dues par cette dernière.

Par conséquent, il conviendra de condamner solidairement la SARL CEDDIA PROMOTION et la société CEDDIA GROUPE à payer à la société HOMUNITY la somme provisionnelle de 30 400,00 euros, à valoir sur l’indemnité résultant de la clause précitée, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose : « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

Le juge des référés peut, sans excéder ses pouvoirs, ordonner la capitalisation des intérêts (Civ. 3, 17 juin 1998, 96-19.230)

En l’espèce, la juridiction étant dépourvue de tout pouvoir d’appréciation de la demande, il conviendra d’ordonner, à compter du 16 juin 2025, la capitalisation des intérêts échus pour au moins une année.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.»

En l’espèce, la SARL CEDDIA PROMOTION et la société CEDDIA GROUPE, succombant à l’instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile: « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, la SARL CEDDIA PROMOTION et la société CEDDIA GROUPE, condamnées aux dépens, devront verser, in solidum, à la SAS CAP IMMO 385 et la société HOMUNITY une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200,00 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, réputée contradictoire et mise à disposition au greffe,

CONDAMNONS solidairement la SARL CEDDIA PROMOTION et la société CEDDIA GROUPE à payer à la SAS CAP IMMO 385 la somme provisionnelle de 1 520 000,00 euros, avec intérêts au taux de conventionnel de 8,5% l’an, à compter du 11 juillet 2022 et jusqu’à la date du paiement ;

CONDAMNONS solidairement la SARL CEDDIA PROMOTION et la société CEDDIA GROUPE à payer à la société HOMUNITY la somme provisionnelle de 30 400,00 euros, à valoir sur l’indemnité résultant de la clause pénale n° 4.4, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

ORDONNONS, à compter du 16 juin 2025, date de la demande qui en a été faite, la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNONS in solidum la SARL CEDDIA PROMOTION et la société CEDDIA GROUPE aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS in solidum la SARL CEDDIA PROMOTION et la société CEDDIA GROUPE à payer à la SAS CAP IMMO 385 et la société HOMUNITY la somme de 1 200,00 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6], le 23 septembre 2025.

Le Greffier Le Président