TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 20 MARS 2026

N° RG 23/02869 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y77C

N° de minute :

S.C.I. UII ISSY 3 MOULINS

c/

S.A.R.L. JC VISION

DEMANDERESSE

S.C.I. UII ISSY 3 MOULINS ,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par Maître Dominique COHEN TRUMER de la SELAS CABINET COHEN-TRUMER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0009

DEFENDERESSE

S.A.R.L. JC VISION,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par M^e Francisco BRIGAS-MONTEIRO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P074

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 17 décembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2013, la société LES TROIS MOULINS aux droits de laquelle est venue la SCI UII ISSY 3 MOULINS a donné à bail à la société JC VISION un local à usage commercial moyennant un loyer fixe annuel de 39.610 euros, et un loyer variable additionnel d’un montant de 6 % du chiffre d’affaires, payable par trimestre d’avance pour une activité d’optique, lunetterie de détail, prothèses auditives et tous accessoires s’y rapportant à l’exclusion de toute autre activité ou commerce.

Par arrêt rendu le 11 février 2021, la cour d’appel de, [Localité 3] a infirmé l’ordonnance rendue par le juge des référés statuant à la demande de la société UII ISSY 3 MOULINS, et a condamné la société JC VISION à lui payer à titre provisionnel la somme de 43.752 euros d’arriéré locatif en accordant des délais de paiement de vingt-quatre mensualités.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 10 octobre 2023, la société UII ISSY 3 MOULINS a mis en demeure la société JC VISION de régler son arriéré locatif d’un montant de 30.316,97 euros sous quarante-huit heures.

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2023, la bailleresse a fait assigner la société JC VISION devant la juridiction des référés aux fins de la voir principalement condamner par provision au paiement de la somme de 25.802,88 euros à titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 novembre 2023.

A l’audience du 2 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée au 8 janvier 2025 avec injonction de rencontrer un médiateur. Les parties sont entrées en médiation, sans aboutir à un accord.

A l’audience du 17 décembre 2025, la société UII ISSY 3 MOULINS a soutenu des conclusions selon lesquelles elle demande de :

— Juger irrecevables en raison de l’autorité de la chose jugée les demandes et contestations de la société JC VISION ;

— Débouter la société JC VISION de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la société JC VISION à payer, à titre provisionnel, à la société UII ISSY 3 MOULINS SCI la somme de 82 546,97 € arrêtée au 13 novembre 2025 ;

— Juger que, si par impossible des délais étaient octroyés à la société JC VISION afin de s’acquitter de sa dette, le défaut de paiement à bonne date tant d’une seule échéance courante que d’une seule mensualité due au titre de l’échéancier entraînera la déchéance du terme, l’intégralité de la dette redevenant immédiatement et intégralement exigible ;

— Condamner la société JC VISION à payer à la société UII ISSY 3 MOULINS SCI la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société JC VISION en tous les dépens, en ce compris les frais de délivrance de la présente assignation et de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Elle fait valoir avoir déjà assigné en paiement la défenderesse en 2019 et avoir obtenu de la cour d’appel de, [Localité 3] sa condamnation au paiement de la somme de 43.752 euros à titre provisionnel ; qu’il existe de nouveaux défauts de paiement de loyers et charges locatives ; que les demandes et contestations de la défenderesse sont irrecevables en raison de l’autorité de la chose jugée ; que la cour d’appel de, [Localité 3] a déjà jugé valables la clause de révision des loyers et l’appel des charges ; qu’aucun élément probant n’est produit à l’appui de l’argumentation de la défenderesse s’agissant des paiements effectués ; que la demande de compensation ne peut prospérer, aucune somme n’étant due à la défenderesse ; que la société JC VISION s’est, de fait, déjà octroyé des délais en omettant de payer sa dette de telle sorte qu’il convient de la débouter de sa demande de délais de paiement.

La société JC VISION a soutenu des conclusions selon lesquelles elle demande de :

A titre principal

— Constater que la bailleresse a perçu le règlement de la somme de 242.072,26 € durant la dernière période triennale,

— Constater l’existence de contestations sérieuses s’opposant à la demande provisionnelle de la SCI,

Et en conséquence :

— Débouter la SCI UII ISSY 3 MOULINS de l’ensemble de ses demandes et renvoyer à mieux se pourvoir devant le juge du fond

A titre subsidiaire :

— Cantonner toute condamnation de la société JC VISION à hauteur de la dette locative certaine retenue par la juridiction de céans et après déduction des sommes déjà réglées par cette dernière,

— Accorder à la société JC VISION les plus larges délais afin de lui permettre de s’acquitter du solde de la dette locative que retiendrait la juridiction de céans.

En tout état de cause :

— Condamner la SCI UII ISSY 3 MOULINS à payer à la société JC VISION la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que la demande de provision se heurte à des contestations sérieuses ; que des négociations ont été introduites en vue de trouver un accord sur la révision du loyer sans toutefois être concluantes ; que le loyer est notamment contesté au regard des conditions plus avantageuses proposées aux commerces avoisinants et de la faible attractivité du centre commercial ; qu’un litige existe entre les deux parties concernant l’usage du droit de préférence de la société preneuse ; que la clause d’indexation des loyers est nulle ; qu’aucune régularisation de charges communes n’a été réalisée et que ces charges ne sont pas justifiées.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse. L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

En vertu de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1343-5 du code civil :

«  le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.Toute stipulation contraire est réputée non écrite. (…) »

En l’espèce,

La société UII ISSY produit au soutien de sa demande de provision :

Un décompte locatif actualisé au 13 novembre 2025 avec un solde débiteur d’un montant de 82.546, 97 euros, L’arrêt de la cour d’appel de, [Localité 3] du 11 février 2021 condamnant par provision la société JC VISION au paiement de l’arriéré locatif de 43 752 euros arrêté au 25 novembre 2020 et accordant des délais de paiement de 24 mois, La lettre de mise en demeure du 10 octobre 2023 de régler le solde débiteur de l’arriéré locatif d’un montant de 30.316, 97 eurosLes factures afférentes à ces appels de loyers et chargesEn défense, la société JC VISION produit des pièces concernant non pas cette dernière mais sa société sœur, la société, [B], [R] :

Le rapport d’estimation du 22 janvier 2018 fixant à 65.500 euros hors taxes et hors charges la valeur locative annuelle du local commercial de la société, [B], [Z] courrier du 14 février 2018 de la société, [B], [R] sollicitant une révision du loyerLe courrier du 27 avril 2021 de la société, [B], [R] contestant les conditions tarifaires proposées à la société concurrente GENERALE D’OPTIQUE en vue de son installation dans le centre commercial et entendant faire valoir son droit de préférence sur le local projeté à la location, une pièce 6 intitulée courriel de la mairie d,'[Localité 4], illisible et inexploitable.Le défendeur produit en outre un arrêt de la cour d’appel de, [Localité 3] du 16 mai 2024 concernant la bailleresse et la société, [B], [R], société sœur de la société défenderesse locataire d’une boutique d’optique dans le même centre commercial. La cour d’appel indique que le centre commercial dans lequel est implanté le local est «en grande difficulté, voire moribond », et que le fait que la société UII ISSU 3 MOULINS ait retenu en 2021 comme candidat locataire une enseigne exerçant la même activité que la défenderesse et ait proposé un loyer inférieur de près de 45% pour une surface analogue tout en refusant toute révision du loyer est « susceptible de caractériser l’existence d’une mauvaise foi de [la société UII ISSY 3 MOULINS] dans l’exécution du contrat de bail litigieux ». La cour d’appel indique avoir jugé cette contestation suffisamment sérieuse pour confirmer l’ordonnance de référé rejetant la provision d’arriéré locatif sollicitée parla bailleresse.

La société UII ISSY 3 MOULINS fait valoir que les demandes et contestations de la société JC VISION sont irrecevables en raison de l’autorité de la chose jugée, notamment en ce que la cour d’appel de, [Localité 3] a répondu aux mêmes moyens par arrêt du 11 février 2021. Elle soutient notamment que la société défenderesse reprend à l’identique ses anciennes écritures, rédigées dans le cadre d’un précédent litige.

Or, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 122 du code de procédure civile, l’irrecevabilité tirée de la chose jugée s’applique aux demandes des parties, c’est-à-dire aux prétentions au sens des articles 4 et 64 du code de procédure civile. Partant, en sollicitant l’irrecevabilité de l’argumentation développée par la défense, la société UII ISSY 3 MOULINS procède d’une lecture erronée des dispositions de l’article 122 de ce code, lesquelles ne s’appliquent pas aux moyens invoqués au soutien d’une prétention.

Dès lors, la demande tendant à relever l’irrecevabilité soulevée à ce titre ne peut être qu’écartée.

La société JC VISION fait valoir l’existence de contestations sérieuses, à savoir :

La nullité de la clause de révision des loyers,L’absence de régularisation des charges par le bailleur,La valeur locative réelle du bien inférieure au loyer appelé, L’existence de paiements effectués,La compensation avec les sommes qui lui sont dues. S’agissant de la clause de révision des loyers, le bail du 30 janvier 2013 prévoit à l’article 4.1.1 :

« Le preneur devra, en tout état de cause, payer un loyer de base annuel correspondant au montant mentionné au I E1] du « Détail de certaines conditions particulières ».

Ce loyer est un loyer minimum garanti, indexé suivant l’évolution de l’indice INSEE des Loyers Commerciaux.

Le montant de loyer de base correspond à la valeur locative. »

Or il n’est pas démontré que l’indexation suivant l’évolution de l’indice INSEE prévoit uniquement une variation à la hausse de sorte que cette contestation n’est pas sérieuse.

S’agissant de l’absence de régularisation des charges, l’article 6.2 du bail stipule :

« La répartition des charges se fera au prorata de la surface louée (mentionnée au A2 du « Détail de certaines conditions particulières ») ».

La société UII ISSY 3 MOULINS produit des relevés individuels des charges locatives (« charges communes syndic, eau froide consommation, gros entretiens syndic, plan à 5 ans ») des années 2020, 2021, 2022 ainsi que des factures pour les années 2023 et 2024 précisant le montant des provisions de charges par trimestre et d’eau privative. En outre, la société JC VISION ne démontre pas avoir réclamé le détail des charges réclamées à titre provisionnel, ni la régularisation. Partant, cette contestation n’est pas sérieuse.

S’agissant de la valeur locative réelle du bien, il ne pourra qu’être relevé que le rapport produit en défense est daté du 22 janvier 2018 et concerne le commerce, JEAN LUCAS, OPTICIEN, société distincte de la société JC VISION. La défenderesse ne produit aucun document relatif à sa société ni relatif à la situation récente du centre commercial. Dès lors, la contestation n’est pas sérieuse.

S’agissant des sommes réglées, la société JC VISION se contente de faire la mention de la somme de de 242.072,26 euros prétendument réglée ces trois dernières années sans produire aucune preuve à ce titre. Seule une facture datée du 8 janvier 2007 et au nom de la société, JEAN LUCAS, OPTICIEN est reproduite dans ses conclusions. Cette contestation n’est pas sérieuse.

S’agissant enfin de la compensation avec les sommes qui lui seraient dues, la défenderesse se fonde sur la nullité de la clause d’indexation, qui a été jugée contestation non sérieuse. D-ès lors, la contestation n’est pas sérieuse. .

Partant, l’obligation de paiement de la société JC VISION n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 82.546,97 euros, et il y a lieu de la condamner par provision au paiement de cette somme.

La société JC VISION sollicite à titre subsidiaire de se voir accorder les plus larges délais de paiement afin de lui permettre de procéder à l’apurement de sa dette locative. Elle explique son absence de paiement par des difficultés financières causées par les exigences imposées par le bailleur, l’affiliation à l’enseigne KRYS et un emprunt souscrit pour procéder à des travaux d’aménagement. Toutefois, elle ne produit pas de pièce à l’appui de ces explications.

Au vu des pièces produites aux débats et des explications des parties à l’audience, il y a lieu d’accorder un délai de 6 mois à la société JC VISION pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

En cas de non-paiement d’un seul terme et 15 jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse, l’intégralité de la somme restant due deviendra exigible.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société JC VISION qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société JC VISION à payer à la société UII ISSY 3 MOULINS la somme de 2.500 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Condamne la société JC VISION à payer à la société UII ISSY 3 MOULINS la somme provisionnelle de 82.546,97 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 4ème trimestre 2025 inclus ;

Autorise la société JC VISION à se libérer de la dette, en six (6) mensualités de 13.757,82 euros payables en sus des loyers courants, la première mensualité étant due le 10 du mois suivant la signification de la présente, et la dernière mensualité étant majorée du solde ;

Dit que, faute pour la société JC VISION de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible,

Condamne la société JC VISION à payer à la société UII ISSY 3 MOULINS la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société JC VISION aux entiers dépens ;

Rejette le surplus des demandes,

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À, [Localité 5], le 20 mars 2026.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente