TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Chambre 9 cab 09 F

R.G N° : N° RG 24/01751 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YXV5

Jugement du 02 Décembre 2025

N° de minute

Affaire :

Mme [E] [K] épouse [C], M. [N] [S]

C/

S.C.P. [B] GARCIN ET JULIE ILLUMINATI NOTAIRES ASSOCI ASSOCIES, M. [V] [D], Mme [P] [X] épouse [D]

le:

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL

—  654

M^e Sara LADJEVARDI de la SARL LADJEVARDI AVOCAT – 1098

M^e Olivia PRELOT – 3102

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 02 Décembre 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 15 Mai 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 07 Octobre 2025 devant :

Pauline LUGHERINI, juge placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Lyon, déléguée au tribunal judiciaire de Lyon par ordonnance de la première présidente de la cour d’appel de Lyon en date du 24 juillet 2025, siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Madame [E] [K] épouse [C]

née le 06 Novembre 1959 à [Localité 7] (17), demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Olivia PRELOT, avocat au barreau de LYON

Monsieur [N] [S]

né le 13 Août 1957 à [Localité 6] (63), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Olivia PRELOT, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

S.C.P. [B] GARCIN ET JULIE ILLUMINATI NOTAIRES ASSOCI ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocats au barreau de LYON

Monsieur [V] [D]

né le 21 Juillet 1962 à [Localité 10] (57), demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Sara LADJEVARDI de la SARL LADJEVARDI AVOCAT, avocats au barreau de LYON et Maître Caroline SALVIAT, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [P] [X] épouse [D]

née le 21 Novembre 1965 à [Localité 9] (28), demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Sara LADJEVARDI de la SARL LADJEVARDI AVOCAT, avocats au barreau de LYON et Maître Caroline SALVIAT, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Madame [E] [K] épouse [C] et Monsieur [N] [S] sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 4].

Par acte notarié en date du 01 juin 2023, reçu par la SCP [B] GARCIN ET JULIE ILLUMINATI, Madame [E] [K] épouse [C] et Monsieur [N] [S] ont consenti à Monsieur [V] [D] et Madame [P] [X] une promesse de vente pour ledit bien immobilier au prix de 1.400.000 euros. Le terme de la levée de l’option était prévu au 01 septembre 2023 à 16h00. L’indemnité d’immobilisation était fixée à 70.000 euros, versée en deux versements de 35.000 euros, le premier versement au plus tard dans les 10 jours de la promesse, le second versement au plus tard le 25 juin 2023. L’acte stipulait une condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Par avenant en date du 25 juillet 2023, l’état civil de Monsieur [V] [D] a été détaillé.

Monsieur [V] [D] et Madame [P] [X] n’ont pas versé l’indemnité d’immobilisation.

Courant août 2023, Madame [E] [K] épouse [C] et Monsieur [N] [S] ont appris que Monsieur [V] [D] et Madame [P] [X] n’entendaient pas réitérer la vente.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 02 novembre 2023, le conseil de Madame [E] [K] épouse [C] et Monsieur [N] [S] a mis en demeure Monsieur [V] [D] et Madame [P] [X] de leur payer la somme de 70.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du même jour, le conseil de Madame [E] [K] épouse [C] et Monsieur [N] [S] a mis en demeure la SCP [B] GARCIN ET JULIE ILLUMINATI de leur payer la somme de 70.000 euros au titre de sa responsabilité.

Par acte délivré le 14 décembre 2023, Madame [E] [K] épouse [C] et Monsieur [N] [S] ont fait assigner la SCP [B] GARCIN ET JULIE ILLUMINATI, Monsieur [V] [D] et Madame [P] [X] devant le tribunal judiciaire de Lyon en condamnation à leur payer les sommes de 70.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et 5.000 euros au titre de leur préjudice moral.

La clôture a été fixée le 15 mai 2025 par ordonnance du même jour.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leurs dernières écritures « conclusions n°1 » notifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, Madame [E] [K] épouse [C] et Monsieur [N] [S] demandent au tribunal de :

REJETTER l’intégralité des demandes des défendeurs ;

CONDAMNER la SCP GARCIN ILLUMINATI, Monsieur [V] [D], Madame [P] [X] in solidum à régler à Madame [E] [C] née [K] et Monsieur [N] [S] la somme de 70 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente régularisée le 01 juin 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 01 septembre 2023 ;

CONDAMNER LA SCP GARCIN ILLUMINATI, Monsieur [V] [D], Madame [P] [X] in solidum à régler la somme de 5 000 euros à titre de réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNER LA SCP GARCIN ILLUMINATI, Monsieur [V] [D], Madame [P] [X] in solidum à régler la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance ;

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières écritures « conclusions n°2 » notifiées par voie électronique le 7 mars 2022, la SCP [B] GARCIN ET JULIE ILLUMINATI demande au tribunal de :

DEBOUTER les requérants de leurs demandes ;

CONDAMNER les requérants ou qui mieux le devra aux dépens ;

CONDAMNER les requérants ou qui mieux le devra à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [V] [D] et Madame [P] [X] ont constitué avocat mais n’ont pas conclu.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIVATION

Sur les demandes formées à l’encontre de Monsieur [V] [D] et Madame [P] [X]

Sur la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Selon l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient à l’acquéreur de démontrer qu’il a accompli les diligences normales et plus précisément qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente ; faute d’avoir demandé l’octroi d’un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie.

L’indemnité d’immobilisation, stipulée dans une promesse unilatérale de vente comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente, constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse et non une clause pénale susceptible de modération par le juge.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente en date du 01 juin 2023 fixe une indemnité d’immobilisation à la somme de 70.000 euros, versée en deux versements de 35.000 euros, le premier versement au plus tard dans les 10 jours de la promesse, le second versement au plus tard le 25 juin 2023.

L’acte stipule que « faute pour le bénéficiaire de satisfaire à cette obligation de versement dans le délai susmentionné, le promettant sera libéré, si bon lui semble, de son engagement de vendre par le seul fait de la constatation de l’absence de virement total ou partiel du dépôt de garantie dans le délai susvisé, la présente clause étant une clause résolutoire de plein droit des présentes (…). Passé la date ci-dessus, et en cas d’absence de virement, le promettant pourra à tout moment, si bon lui semble, par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, informer l’acquéreur qu’il met fin à l’avant-contrat, sans autre formalité de sa part et sans indemnité de part ni d’autre ».

Il résulte de cette clause, et notamment des termes « si bon lui semble », que l’absence de versement par Monsieur [V] [D] et Madame [P] [X] de l’indemnité d’immobilisation n’entraînait la résolution de la promesse de vente que si les vendeurs le souhaitaient.

A défaut d’avoir fait jouer cette clause résolutoire de plein droit, stipulée dans les seuls intérêts des vendeurs, la promesse unilatérale de vente restait valable malgré l’absence de versement des sommes prévues au titre de l’indemnité d’immobilisation par Monsieur [V] [D] et Madame [P] [X].

Par ailleurs, la promesse unilatérale de vente en date du 01 juin 2023 stipule, s’agissant de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, qu’en cas d’absence d’obtention d’un prêt par le bénéficiaire, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait. Il est indiqué qu’ « à défaut, ces fonds resteront acquis au promettant ».

En l’espèce, Monsieur [V] [D] et Madame [P] [X] ne justifient pas avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention d’un prêt, de sorte que la condition suspensive tendant à l’obtention du prêt est réputée accomplie.

Il est par ailleurs constant que Monsieur [V] [D] et Madame [P] [X] n’ont pas levé l’option et que la vente n’a pas été réalisée dans le délai prévu par la promesse.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [V] [D] et Madame [P] [X] à payer à Madame [E] [K] épouse [C] et Monsieur [N] [S] la somme de 70.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023, date de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Madame [E] [K] épouse [C] et Monsieur [N] [S] ne justifient pas d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Il n’est pas non plus démontré de faute de Monsieur [V] [D] et Madame [P] [X] autre que celle de ne pas avoir versé l’indemnité d’immobilisation dans les délais.

Madame [E] [K] épouse [C] et Monsieur [N] [S] seront par conséquent déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral.

Sur les demandes formées à l’encontre de l’étude notariale

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de cet article, le notaire doit, avant de dresser un acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de cet acte.

Par ailleurs, le notaire, rédacteur d’un acte, est tenu d’un devoir de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte. La présence d’un conseiller personnel au côté d’un client ne saurait dispenser le notaire de son devoir de conseil. De même, les informations ou avis donnés par des tiers ne dispensent pas le notaire de son devoir de conseil.

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’attirer leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

La preuve du conseil donné incombe au notaire. Elle peut résulter de toute circonstance ou document.

Selon l’arrêt cité par les demandeurs sous la référence 3e Civ., 7 novembre 2019, pourvoi n° 18-17.267, justifie légalement sa décision une cour d’appel qui relève que les clauses insérées à la promesse unilatérale que les promettants avaient signée n’étaient pas d’une complexité telle que, même profanes en matière immobilière, ils n’eussent pu comprendre que la bénéficiaire ne s’était engagée à acquérir leur bien que sous diverses conditions suspensives, dont celle d’obtention d’un permis de construire purgé du recours des tiers dans un certain délai, que les promettants ne pouvaient davantage faire grief au notaire de n’avoir pas exigé le séquestre de l’indemnité d’immobilisation lors de la signature de la promesse alors qu’ils n’établissaient pas subir un préjudice spécifique résultant de ce manquement, notamment, du fait que la bénéficiaire serait insolvable.

Par ailleurs, selon l’arrêt cité par les demandeurs sous la référence 1ère Civ., 5 février 2020, pourvoi n° 18-24.580, justifie légalement sa décision une cour d’appel qui, en relevant que l’acte mentionnait la remise au notaire d’un dépôt de garantie et que, si le dépôt de garantie avait été encaissé par le notaire comme l’acte l’indiquait expressément, le promettant aurait pu recevoir le paiement de la clause pénale sans autre formalité, quinze jours après la sommation de réaliser l’acte authentique, a caractérisé un manquement du notaire à l’obligation d’assurer l’efficacité de son acte.

Les obligations du notaire, qui ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente en date du 01 juin 2023 fixe l’indemnité d’immobilisation à la somme de 70.000 euros, versée en deux versements de 35.000 euros, le premier versement au plus tard dans les 10 jours de la promesse, le second versement au plus tard le 25 juin 2023.

L’acte stipule que « faute pour le bénéficiaire de satisfaire à cette obligation de versement dans le délai susmentionné, le promettant sera libéré, si bon lui semble, de son engagement de vendre par le seul fait de la constatation de l’absence de virement total ou partiel du dépôt de garantie dans le délai susvisé, la présente clause étant une clause résolutoire de plein droit des présentes ».

La clause indique encore que « les parties reconnaissent avoir été informées par le notaire soussigné que, savoir :

* la responsabilité de l’office notarial destinataire du virement ne pourra en aucun cas être engagée en cas de non-respect par le bénéficiaire de son obligation, et que

* passé ce délai limite octroyé au bénéficiaire pour effectuer le virement du dépôt de garantie, le promettant devra s’assurer auprès de l’office notarial destinataire de ce virement, la confirmation que celui-ci a bien été effectué.

* Passé la date ci-dessus, et en cas d’absence de virement, le promettant pourra à tout moment, si bon lui semble, par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, informer l’acquéreur qu’il met fin à l’avant-contrat, sans autre formalité de sa part et sans indemnité de part ni d’autre ».

Il ressort des termes du contrat que les parties, promettants et bénéficiaires, ont décidé d’un délai de 10 jours pour verser la première moitié de l’indemnité d’immobilisation entre les mains de l’étude notariale et d’un autre délai d’un mois pour verser la seconde moitié.

Ainsi, est contrairement à l’arrêt du 5 février 2020 cité par les demandeurs dans lequel l’acte indiquait expressément que le dépôt de garantie avait été encaissé par le notaire, la promesse de vente du 01 juin 2023 précise qu’aucun dépôt de garantie n’a été versé et que l’indemnité d’immobilisation sera versée ultérieurement.

En convenant d’un délai pour effectuer le versement, les promettants, mêmes profanes, avaient nécessairement conscience qu’ils s’engageaient dans cette promesse unilatérale de vente sans que le séquestre ne soit constitué.

L’acte signé par les parties attire bien l’attention des promettants sur l’existence d’un risque de non-versement de l’indemnité d’immobilisation par les bénéficiaires, et ce de deux façon :

— d’abord, en indiquant que « la responsabilité de l’office notarial destinataire du virement ne pourra en aucun cas être engagée en cas de non-respect par le bénéficiaire de son obligation »,

— et d’autre part, en prévoyant expressément une clause résolutoire de plein droit en cas de non-versement de l’indemnité d’immobilisation.

Aucun manquement au devoir de conseil et d’information du notaire à l’occasion de la rédaction de la promesse unilatérale de vente n’est donc caractérisé.

Par ailleurs, la promesse stipule que « passé ce délai limite octroyé au bénéficiaire pour effectuer le virement du dépôt de garantie, le promettant devra s’assurer auprès de l’office notarial destinataire de ce virement, la confirmation que celui-ci a bien été effectué ».

Les promettants étaient ainsi informés qu’il leur incombait de s’inquiéter du versement ou non de l’indemnité d’immobilisation par les bénéficiaires.

En outre, il ressort des pièces versées au débat que la SCP [B] GARCIN ET JULIE ILLUMINATI a relancé courant juin et juillet 2023 le notaire des acquéreurs au sujet du versement de l’indemnité d’immobilisation et que courant juillet, le notaire des acquéreurs a indiqué qu’un avenant précisant l’état civil de Monsieur [V] [D] (s’agissant de ses divorces) était exigé par la banque pour procéder au versement de l’indemnité d’immobilisation. Cet avenant a été signé le 25 juillet 2023 par Madame [E] [K] épouse [C] et Monsieur [N] [S], ce qui laisse supposer qu’ils ont alors été informés de l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation.

En tout état de cause, par courriel du 31 juillet 2023, Monsieur [N] [S] a écrit à la SCP [B] GARCIN ET JULIE ILLUMINATI être inquiet de l’absence de nouvelle des acquéreurs, lui reprochant l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation.

Ainsi, Madame [E] [K] épouse [C] et Monsieur [N] [S] ont été informés courant juillet 2023 et a minima le 31 juillet 2023 de l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation par les bénéficiaires de la promesse.

Aucun manquement à l’obligation d’information de la SCP [B] GARCIN ET JULIE ILLUMINATI à l’occasion de l’exécution de la promesse unilatérale de vente n’est donc caractérisé.

Enfin, l’absence de constitution du séquestre avant la signature de la promesse unilatérale de vente ne prive pas cet acte de son utilité et de son efficacité dès lors que l’indemnité d’immobilisation reste due par les acquéreurs dans les conditions prévues à l’acte. Ce d’autant plus que l’hypothèse du non-versement de l’indemnité d’immobilisation dans les délais stipulés est expressément prévue par l’acte qui accorde aux promettants une possibilité de résolution du contrat sur ce motif.

Aucun manquement de la SCP [B] GARCIN ET JULIE ILLUMINATI à son obligation d’assurer l’utilité et l’efficacité de l’acte n’est donc caractérisé.

Il convient par conséquent de débouter Madame [E] [K] épouse [C] et Monsieur [N] [S] de leurs demandes formées à l’encontre de la SCP [B] GARCIN ET JULIE ILLUMINATI.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [D] et Madame [P] [X], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [V] [D] et Madame [P] [X], condamnés aux dépens, devront verser à Madame [E] [K] épouse [C] et Monsieur [N] [S] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

Par ailleurs, Madame [E] [K] épouse [C] et Monsieur [N] [S], qui succombent en leurs demandes à l’égard de la SCP [B] GARCIN ET JULIE ILLUMINATI, seront condamnés à payer à cette dernière une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement Monsieur [V] [D] et Madame [P] [X] à payer à Madame [E] [K] épouse [C] et Monsieur [N] [S] la somme de 70.000 euros (soixante-dix mille euros) au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023 ;

DEBOUTE Madame [E] [K] épouse [C] et Monsieur [N] [S] de leur demande au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE Madame [E] [K] épouse [C] et Monsieur [N] [S] de leurs demandes formées à l’encontre de la SCP [B] GARCIN ET JULIE ILLUMINATI ;

Condamne in solidum Monsieur [V] [D] et Madame [P] [X] aux entiers dépens ;

Condamne in solidum Monsieur [V] [D] et Madame [P] [X] à payer à Madame [E] [K] épouse [C] et Monsieur [N] [S] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [E] [K] épouse [C] et Monsieur [N] [S] à payer à la SCP [B] GARCIN ET JULIE ILLUMINATI la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ;

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE