COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 17 Janvier 2025

Minute n°

S.C.I. CASA c/ [B], [X]

DU 17 Janvier 2025

N° RG 24/03222 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P4BU

— Exécutoire :

à M^e Maud SECHET

— copie certifiée conforme :

à Monsieur [S], [N], [C] [B]

à Madame [I] [X]

Le :

DEMANDERESSE:

S.C.I. CASA

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/Assistant : M^e Maud SECHET, avocat au barreau de Nice

C/

DÉFENDEURS:

Monsieur [S],[N],[C] [B]

né le 09 Septembre 1997 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Comparant en personne

Madame [I] [X]

née le 28 Juin 1999 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Comparant en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DÉBATS : A l’audience publique du 25 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2025

DÉCISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

La S.C.I. CASA a, par l’intermédiaire de la SARL L’ADRESSE C.E.C. désignée l’Agence CEC, selon acte sous seing privé du 29 octobre 2020, donné à bail d’habitation à Monsieur [S] [B] et Madame [I] [X], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un logement de type 4, lot n°1681 sis à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel indexé de 749,00 euros et une provision mensuelle sur charges de 150,00 euros, soit un total mensuel de 949,00 euros, actualisé à 958,87 euros.

Vu l’acte du commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 1er août 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, par lequel la S.C.I. CASA a fait assigner Monsieur [S] [B] et Madame [I] [X], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 14 octobre 2024 à 10h30 à aux fins notamment, au visa des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de celles de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, de constater la résiliation du contrat de bail d’habitation liant les parties par le jeu de la clause résolutoire et statuer sur ses conséquences,

Vu l’audience du 14 octobre 2024 à laquelle les défendeurs présents ont reconnu devoir la dette locative à hauteur de 8 351,84 euros,

Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 25 novembre 2024 à 10 h 30,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

À l’audience du 25 novembre 2024, la S.C.I. CASA représentée, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation qu’elle soutient expressément, excepté le montant de sa demande en paiement provisionnel au titre de l’arriéré qu’elle fixe dans un premier temps à 2 150,00 euros puis la réduit à 1 618,00 euros, suite au dernier règlement intervenu.

La bailleresse s’oppose aux délais de paiement demandés par les locataires.

Monsieur [S] [B] et Madame [I] [X] ont comparu et déclaré avoir réglé une partie de leur dette locative dont le reliquat s’élève à ce jour à 1 618,00 euros.

Ils sollicitent des délais de paiement et proposent de verser, outre le loyer et la provision pour charges locatives fixés à 958,87 euros par mois, une somme supplémentaire de 200,00 euros par mois en vue d’apurer leur dette locative. Ils expliquent percevoir des revenus mensuels pour Madame de 1 000,00 euros dont le RSA, Monsieur étant en cherche de chantier, le couple ayant des enfants à charge et ayant bénéficié d’une aide familiale de 1 500,00 euros par mois.

Le délibéré a été fixé au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La demanderesse, bailleresse personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023.

Elle produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la notification à la CCAPEX du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du 23 février 2024, en date du 27 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, la dénonce de l’assignation du 31 juillet 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 1er août 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 14 octobre 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule en page 3 une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dans un délai de deux mois de la signification d’un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire resté infructueux .

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l’action, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux.

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire été délivré à la requête de la bailleresse à Monsieur [S] [B] et Madame [I] [X] par acte du commissaire de justice en date du 23 février 2024 pour un arriéré locatif de 2 061,03 euros selon décompte locatif arrêté au mois de février 2024 et le coût de l’acte pour 133,82 euros outre celui de la dénonce à la CCAPEX.

Les défendeurs n’ont pas justifié avoir payé les causes de ce commandement dans les six semaines. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail d’habitation au 05 avril 2024 pour le non-paiement des loyers et charges, d’ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous les occupants de leur chef et de les condamner à payer à la S.C.I. CASA une indemnité d’occupation mensuelle indexée annuellement selon l’indice de référence des loyers (IRL) d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 958,87 euros à compter du 06 avril 2024 jusqu’au départ définitif des lieux par la remise des clés à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

La demanderesse produit au soutien de sa demande en paiement provisionnel, le bail d’habitation, le commandement de payer et un relevé de compte locatif édité le 14 novembre 2024 duquel il ressort que Monsieur [S] [B] et Madame [I] [X] resteraient devoir la somme de 2 150,67 euros arrêtée au 07 novembre 2024 inclus au titre de l’arriéré locatif.

Toutefois, il ressort des déclarations à l’audience que les parties reconnaissent que le reliquat dû par les locataires s’élève au dernier état de la procédure à la somme de 1618,00 euros.

Les défendeurs ne démontrent pas avoir soldé leur dette locative à hauteur de 1 618,00 euros au jour où le juge statue.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 1 618,00 euros, il convient de condamner Monsieur [S] [B] et Madame [I] [X] à payer à la S.C.I. CASA cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Monsieur [S] [B] et Madame [I] [X] sollicitent des délais de règlement de leur dette locative d’un montant de 1618,00 euros auxquels la SCI CASA s’oppose.

Si les locataires ont bien repris le paiement de leur loyer assorti de la provision pour charges locatives pour 980,00 euros à la date de l’audience en novembre 2024 et effectué plusieurs virements en sus, de 6 000,00 euros le 4 novembre 2024 et 200,00 euros le 7 novembre 2024, force est de constater à la lecture du décompte locatif qu’en octobre 2024, aucun règlement n’est intervenu, que de mai 2024 à septembre 2024, seules des sommes mensuelles de 29,51 euros ont été versées en mai, juin 2024 et juillet 2024 , de 26,51 euros a été versée en août 2024, et de 29,11 euros en septembre 2024.

Ainsi, ces éléments démontrent que Monsieur [S] [B] et Madame [I] [X] n’ont pas la capacité financière d’assumer leur loyer mensuel assorti de la provision mensuel pour charges locatives de 958,87 euros, de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande en paiement de leur dette locative.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [S] [B] et Madame [I] [X], qui succombent au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l’instance de l’instance dont le coût du commandement de payer du 23 février 2024 à hauteur de la moitié chacun et seront condamnés à payer à la S.C.I. CASA une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARONS l’action de la S.C.I. CASA recevable,

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation en date du 29 octobre 2020 à effet au 05 avril 2024 pour le non-paiement des loyers,

ORDONNONS, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Monsieur [S] [B] et Madame [I] [X] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés, un logement de type 4, lot n°1681 sis à [Adresse 1], 10ème étage , conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [S] [B] et Madame [I] [X] à payer à la S.C.I. CASA une indemnité d’occupation mensuelle indexée annuellement selon l’indice de référence des loyers (IRL) d’un montant de 958,87 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 06 avril 2024 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

CONDAMNONS Monsieur [S] [B] et Madame [I] [X] à payer à la S.C.I. CASA la somme de 1 618,00 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DÉBOUTONS Monsieur [S] [B] et Madame [I] [X] de leur demande reconventionnelle en délais de paiement,

REJETONS le surplus des demandes de la S.C.I. CASA,

CONDAMNONS Monsieur [S] [B] et Madame [I] [X] à payer à la S.C.I. CASA la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [S] [B] et Madame [I] [X] aux entiers dépens de l’instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 23 février 2024, à hauteur de la moitié chacun,

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,