DOSSIER N° RG 24/03965 – N° Portalis DB2H-W-B7I-2EH6

Jugement du :

06/11/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

Syndic. de copro. 13 Bd de la République 69410 CHAMPAGNE AU MONT D’OR

C/

S.C.I. LOU

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Expédition délivrée

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Jeudi six Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : LABBE Véronique

GREFFIER lors des débats : DE L’ESPINAY Noélie

GREFFIER lors du délibéré : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. 13 Bd de la République 69410 CHAMPAGNE AU MONT D’OR, domiciliée : chez SAS LAMY, dont le siège social est sis 32 rue Joannes Carret – 69009 LYON

représentée par M^e Bénédicte ROCHEFORT, avocat au barreau de VIENNE, vestiaire :

d’une part,

DEFENDERESSE

S.C.I. LOU, dont le siège social est sis 13 boulevard de la République – Résidence les Monts d’Or – Bât D – 69410 CHAMPAGNE AU MONT D’OR

non comparante, ni représentée

Citée à l’étude par acte de commissaire de justice en date du 22 Novembre 2024.

d’autre part

Date de la première audience : 07/01/2025

Date de la mise en délibéré : 07/01/2025

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière LOU est propriétaire des lots n°64, 84 et 136 dans l’immeuble sis 13 boulevard de la république à CHAMPAGNE-AU-MONT-D’OR (69410).

Le 23 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires du 13 boulevard de la république à CHAMPAGNE-AU-MONT-D’OR (69410) représenté par son syndic, a adressé à la SCI LOU un commandement de payer portant sur la somme principale de 4.269,64 euros au titre des charges de copropriété.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires du 13 boulevard de la république à CHAMPAGNE-AU-MONT-D’OR (69410) représenté par son syndic la SAS LAMY a fait assigner la SCI LOU devant le juge du pôle de la proximité et protection près le tribunal judiciaire de LYON afin d’obtenir, au bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes

:

4.269,64 euros au titre des charges échues et impayées du 1er février 2023 au 12 novembre 2024, outre actualisation au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 octobre 2024, 552 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement des sommes dues, 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires du 13 boulevard de la république à CHAMPAGNE-AU-MONT-D’OR (69410), représenté par son syndic est représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa demande en paiement pour les provisions échues à la somme de 4.348,82 euros selon décompte en date du 3 janvier 2025 (premier trimestre de l’exercice 2025 inclus).

Le syndicat des copropriétaires expose que malgré plusieurs relances, la SCI LOU n’a pas payé ses charges de copropriété en vertu des procès-verbaux d’assemblées générales lors desquelles le budget a été approuvé. En outre, des frais ont dû être exposés pour le recouvrement et le syndicat a subi un préjudice du fait du retard dans le recouvrement des appels de fonds privant la copropriété de sommes nécessaires à l’entretien de l’immeuble.

Assignée selon un procès-verbal déposé à l’étude, la SCI LOU n’a pas comparu.

Sur quoi l’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025 par mise à disposition au greffe prorogé au 06/11/2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, et compte tenu de la nature et du montant des demandes, le présent jugement est réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété échues :

Aux termes de l’article 10, dans sa version applicable au litige, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre, ou à la date fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires demandeur rerpésenté par son syndic verse aux débats les pièces suivantes :

Un relevé de matrice cadastrale mis à jour en 2023, ainsi qu’un avis de mutation du 2 septembre 2014, attestant que la SCI LOU est propriétaire des lots n°64, 84 et 136 de l’immeuble sis 13 boulevard de la république à CHAMPAGNE-AU-MONT-D’OR (69410),Le contrat de syndic donné par le syndicat des copropriétaires à la SAS NEXITY LAMY par acte sous seing privé du 18 octobre 2023, Les procès-verbaux d’assemblée générale des 18 octobre 2023 et 13 novembre 2024, approuvant les comptes des exercices 2022-2023 et 2023-2024 (exercice du 1er juillet au 30 juin N+1 de chaque année), et les budgets prévisionnels des exercices 2024-2025 et 2025-2026, Les appels de fonds adressés à la SCI LOU du 1er février 2023 au 1er janvier 2025 (troisième trimestre de l’exercice 2024-2025 inclus), Une répartition des charges individuelle pour les exercices 2022-2023 et 2023-2024, Un relevé général des dépenses de la copropriété pour les exercices 2022-2023 et 2023-2024, Un relevé de compte individuel récapitulatif des appels de fonds et des paiements du 3 janvier 2025 faisant état d’un solde débiteur de 10.018,96 euros,Un commandement de payer du 23 octobre 2024 portant sur la somme principale de 4.269,64 euros.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic rapporte suffisamment la preuve du principe de sa créance.

Déduction faite des frais divers, lesquels seront examinés ci-après, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic rapporte également suffisamment la preuve du montant de sa créance qui sera fixée à la somme de 4.348,82 eurosPC

Voir ma fiche pour le calcul

Selon mon calcul je trouve une somme supérieure à la demande (4.754,96€) hors frais et déduction faite de certains appels de fonds non produits…

Impossible de comprendre comment le SCOP a calculé

Donc je fais droit à leur demande qui est inférieure à la somme qui selon moi serait due

selon décompte arrêté au 3 janvier 2025 au titre des charges de copropriété échues et impayées à cette date, troisième trimestre de l’exercice 2024-2025 inclus, soit le 1er trimestre 2025 inclus

Par conséquent, la SCI LOU sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic, la somme de 4.348,82 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 octobre 2024 sur la somme de 4.269,64 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur le paiement des frais :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, "Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur".

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 552 euros au titre des « prestations variables du syndicat des copropriétaires et imputables au seul copropriétaire concerné » sans pour autant apporter d’explications ou de décompte des sommes réclamées.

Ainsi, force est de constater que la somme de 552 euros n’est pas justifiée, le syndicat de copropriétaire n’apportant aucun élément permettant d’en déterminer l’origine et d’en vérifier le montant.

Par ailleurs, à supposer qu’il s’agit des frais de « transmission dossier pour ccommandement de payer » et de « transmission dossier pour assignation », selon les factures versées au dossier par le syndicat demandeur, force est de constater que l’article précité ne vise pas les honoraires versés au syndic pour la mise en œuvre d’une procédure judiciaire ou la saisine d’un huissier de justice. Au demeurant, le contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire et il n’est pas démontré que les sommes réclamées correspondent à une prestation réelle exclusive dépassant la simple gestion courante.

Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires du 13 boulevard de la république à CHAMPAGNE-AU-MONT-D’OR (69410) représenté par son syndic de sa demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts dont dus sans que le créancier soit tenu d’aucune perte.Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En particulier, l’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et le syndicat justifie en l’espèce devoir régler, de manière certaine, des sommes au syndic pour l’accomplissement de taches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées auprès du débiteur, conformément aux termes du contrat qui le lie à lui.

Il est constant que, faute de pouvoir imputer ces frais au copropriétaire non zélé, ces sommes devront être réglées par l’ensemble des copropriétaires diligents et respectueux de leurs obligations.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic démontre, comme en attestent les décomptes versés aux débats, que la SCI LOU n’a pas payé régulièrement ses charges de copropriété sur une période allant du 1er février 2023 au 1er janvier 2025 (décompte du 3 janvier 2025), de sorte que la situation financière de la copropriété a nécessairement été fragilisée par son comportement grevant le budget et désorganisant la trésorerie. La récurrence des manquements de la SCI LOU est également objectivée par les nombreuses précédentes procédures judiciaires condamnant cette dernière pour les mêmes causes selon jugements des 13 mai 2016, 18 décembre 2018, 27 mai 2021 et 23 mars 2023).

Par conséquent, la SCI LOU sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic à la somme de 1.000 euros au titre du préjudice subi.

Sur les autres demandes :

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI LOU, partie succombante, sera condamnée aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 23 octobre 2024 et de l’assignation

* Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande d’indemniser le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après une audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI LOU à payer au syndicat des copropriétaires du 13 boulevard de la république à CHAMPAGNE-AU-MONT-D’OR (69410), pris en la personne de son syndic en exercice la SAS LAMY, les sommes suivantes :

4.348,82€ (QUATRE-MILLE-TROIS-CENT-QUARANTE-HUIT EUROS ET QUATRE-VINGT-DEUX CENTIMES) au titre des charges de copropriété échues et impayées à la date du 3 janvier 2025 (troisième trimestre de l’exercice 2024-2025 inclus) soit le 1er trimestre 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 octobre 2024 sur la somme de 4.269,64 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, 1.000€ (MILLE EUROS) au titre des dommages et intérêts,600€ (SIX-CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du 13 boulevard de la république à CHAMPAGNE-AU-MONT-D’OR (69410) représenté par son syndic la SAS LAMY de sa demande au titre des frais,

CONDAMNE la SCI LOU aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 23 octobre 2024 et de l’assignation

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

LE GREFFIER LE JUGE