MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 01 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00616 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2QZM

AFFAIRE : SELARL GRANDE PHARMACIE LAURENTINOISE, SCI LAURENTINOISE C/ [F] [J], SDC [Adresse 12], SCCV [Adresse 19]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSES

SELARL GRANDE PHARMACIE LAURENTINOISE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime GHIGLINO de la SELARL KEYSTONE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

SCI LAURENTINOISE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime GHIGLINO de la SELARL KEYSTONE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [J]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Olivier DESPLACES, avocat au barreau de LYON

Syndicat des Coproriétaires de l’Immeuble ESPRIT VILLAGEt sis [Adresse 20]

Pris en la personne de son syndic en exercice la SOCIETE LAMY

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocats au barreau de LYON

SCCV [Adresse 19]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Aymeric COTTIN de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de [14]

Débats tenus à l’audience du 17 Juin 2025 – Délibéré au 1er Juillet 2025

Notification le

à :

Maître [Z] [S] de la SELARL KEYSTONE AVOCATS – 2212 (grosse + expédition)

Maître [Y] [P] – 285 (expédition)

Maître [U] [H] de la SELARL [H] ASSOCIES – DPA – 709 (expédition)

Maître [L] [N] de la SELAS LEGA-CITE – 502 (expédition)

+ service du suivi des expertises, régie et expert (expéditions x3)

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EXPOSE DU LITIGE

La SCCV [Localité 17] – AV DE LA MAIRIE-RA (la SCCV [Localité 17]) a entrepris de faire édifier un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 12] », sur un terrain sis [Adresse 10]), qu’elle a soumis au statut de la copropriété et vendu par lots, en l’état futur d’achèvement.

Dans le cadre de cette opération, elle a notamment fait appel à :

Par acte authentique du 26 mai 2023, la SCI LAURENTINOISE a acquis de la SCCV ST LAURENT DE MURE, au rez-de-chaussée du bâtiment 3 de l’ensemble immobilier précité, un local commercial d’une surface de 460 m², composé des lots n° 161 et 162 (deux plateaux à aménager, devenus le lot n° 181), ainsi que 80, 81 et 82 (places de stationnement en sous-sol).

La réception des travaux a eu lieu le 11 décembre 2023, avec réserves.

Les lots acquis ont été livrés à la SCI LAURENTINOISE le 11 décembre 2023, avec réserves, et sont exploités par la SELAS GRANDE PHARMACIE LAURENTINOISE.

Le 18 janvier 2024, l’entreprise chargée de l’agencement de la pharmacie a signalé un défaut d’étanchéité des menuiseries extérieures du local.

Le 08 février 2024, avant l’ouverture de l’officine, la SCCV [Localité 17] a dépêché la société HERA afin de déboucher une chute d’eau.

Après l’inauguration de l’officine, la SELAS GRANDE PHARMACIE LAURENTINOISE s’est plainte d’odeurs nauséabondes, que les interventions sur le réseau d’évacuation n’ont pas permis d’y remédier de manière pérenne, ainsi que de dégâts des eaux survenus les 06 mai et 25 septembre 2024.

La SAS SYNERGENCE CONSTRUCTION, mandatée par la société preneuse, a établi un rapport d’expertise amiable en date du 31 octobre 2024, concluant à un dysfonctionnement du réseau d’évacuation d’eaux eaux vannes, en raison d’une succession de coudes à 90°, d’emmanchements inversés, etc.

Les 30 et 31 janvier 2025, de nouvelles infiltrations d’eau se sont produites au niveau du plafond du local de la pharmacie, à l’occasion d’intempéries, et Maître [E] [G], commissaire de justice, a dressé un procès-verbal de constat des désordres.

La SELAS GRANDE PHARMACIE LAURENTINOISE a encore fait état de dysfonctionnements de la climatisation, au motif qu’elle s’arrêterait en été lors de températures élevées et créerait de la glace en hiver, ainsi que de son raccordement sur la colonne d’évacuation des eaux usées, conduisant à la propagation d’odeurs nauséabondes.

Par actes de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, la SCI LAURENTINOISE et la SELAS GRANDE PHARMACIE LAURENTINOISE ont fait assigner en référé

la SCCV [Adresse 18] – [Adresse 9] DE [Adresse 13] MAIRIE-RA ;

Monsieur [F] [J], entrepreneur individuel ;

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 12] » ;

aux fins d’expertise in futurum.

A l’audience du 17 juin 2025, la SCI LAURENTINOISE et la SELAS GRANDE PHARMACIE LAURENTINOISE, représentées par leur avocat, ont soutenu oralement leurs conclusions et demandé de :

ordonner une mesure d’expertise au contradictoire des parties défenderesses, conformément au dispositif de leurs conclusions ;

réserver les dépens.

La SCCV [Localité 17], représentée par son avocat, a critiqué deux chefs de mission proposés par les Demanderesses, l’un tendant à confier à l’expert la mission de qualifier juridiquement les désordres, l’autre en raison de son imprécision quant à l’étendue de la mission qu’il aboutirait à confier à l’expert.

Monsieur [F] [J] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 12] », représentés par leurs avocats respectifs, ont formulé des protestations et réserves.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

En l’espèce, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement, les échanges entre les parties, les photographies et le procès-verbal de constat dressé le 31 janvier 2025, ainsi que les comptes rendus et rapports amiables, rendent vraisemblables l’existence des désordres évoqués et l’implication éventuelle de la SCCV [Localité 17], de Monsieur [F] [J] et du Syndicat des copropriétaires dans leur survenance.

Dès lors, il existe un motif légitime d’établir ou de conserver, dès à présent, la preuve des faits tenant à la réalité, la nature, l’étendue et aux causes des dits désordres, afin de permettre à la SCI LAURENTINOISE et la SELAS GRANDE PHARMACIE LAURENTINOISE d’apprécier, avant d’intenter un procès, son opportunité au regard des moyens de droit et de fait qui pourraient être invoqués.

S’agissant des chefs de mission critiqués par la SCCV [Localité 17], il est rappelé que le juge fixe souverainement le contenu et l’étendue de la mission de l’expert (Civ. 1, 26 novembre 1980, 79-13.870), de sorte qu’il arrête librement les termes de la mission qui lui est confiée, en rapport avec les prétentions des parties, sans être tenu de suivre les propositions qu’elles ont formulées.

A ce titre, il est rappelé que l’article 238 du code de procédure civile fait interdiction à l’expert de porter une appréciation d’ordre juridique, de sorte qu’il ne saurait lui être imparti de qualifier les désordres en droit et d’indiquer le régime de responsabilité applicable.

En outre, la mission de l’expert ne saurait porter sur tous les désordres relevés depuis la construction de l’immeuble, sans qu’il ne ressortent des pièces ou des écritures des Demanderesses.

Par conséquent, il conviendra d’ordonner une expertise judiciaire, selon la mission précisée au dispositif de la présente décision.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, il est rappelé que le défendeur à la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile ne peut être qualifié de perdant au sens des articles 696 et 700 même code (Civ. 2, 10 février 2011, 10-11.774 ; Civ. 2, 21 novembre 2024, 22-16.763).

Par conséquent, la SCI LAURENTINOISE et la SELAS GRANDE PHARMACIE LAURENTINOISE seront provisoirement condamnées aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, la SCI LAURENTINOISE et la SELAS GRANDE PHARMACIE LAURENTINOISE, condamnée aux dépens, sera débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire ;

DÉSIGNONS en qualité d’expert :

Monsieur [A] [W]

SOCIETE CABEXTAN

[Adresse 6]

[Localité 8]

Port. : 06 14 49 07 07

Mél : [Courriel 11]

inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de [Localité 15], avec pour mission de :

se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera a priori utiles à l’accomplissement de sa mission, en particulier les documents contractuels, les plans et descriptifs des travaux, ainsi que les échanges intervenus entre les parties, les inventorier et en prendre connaissance ;

se rendre sur les lieux, [Adresse 3] à [Adresse 16] [Localité 1], après y avoir convoqué les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et les visiter ;

recueillir les explications des parties, solliciter les pièces complémentaires apparaissant utiles au regard des dites explications et, le cas échéant, entendre tout sachant ;

indiquer avec précision, pour les travaux litigieux, qui était chargé de les concevoir, de les réaliser, de les coordonner et de contrôler leur exécution ; s’il y a lieu, inviter les parties à appeler en cause immédiatement les locateurs d’ouvrage qui lui paraissent concernés par les travaux litigieux ;

vérifier l’existence des désordres, malfaçons, non-façons, non-conformités allégués par la SCI LAURENTINOISE et la SELAS GRANDE PHARMACIE LAURENTINOISE uniquement dans leurs conclusions et les pièces jointes, les décrire, en indiquer la nature, la gravité et la date d’apparition ;

dire, pour chacun des désordres, malfaçons, non-façons, non-conformités éventuellement constatés, s’il :

était apparent, au regard de la qualité et des compétences du maître de l’ouvrage, lors de la réception de celui-ci ;

a fait l’objet de réserves lors de la réception et, dans l’affirmative, préciser si ces réserves ont été levées, à quelle date et par quelle entreprise ;

est apparu dans l’année qui a suivi la réception des travaux et s’il a fait l’objet d’une notification avant l’expiration de ce délai ;

était apparent ou non dans ses causes, son ampleur et ses conséquences, pour un acheteur normalement prudent et diligent, mais dépourvu de compétences techniques particulières, lors de la prise de possession du bien par l’acquéreur, ou s’il est apparu dans le mois ayant suivi la prise de possession ;

a fait l’objet d’une dénonciation lors de la prise de possession ou postérieurement et, dans l’affirmative, préciser à quelle date et, si des travaux de reprise ont été réalisés, à quelle date et par quelle entreprise ;

compromet la solidité de l’ouvrage ou, si l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, il le rend impropre à sa destination ;

compromet la solidité des éléments d’équipement faisant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ;

affecte le bon fonctionnement d’autres éléments d’équipement ;

rechercher l’origine, les causes et l’étendue des désordres, malfaçons, non-façons et non-conformités constatés ;

dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’une faute de direction ou de surveillance des travaux, de l’absence de respect des règles de l’art, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en œuvre, d’une négligence dans l’entretien ou dans l’exploitation des ouvrages, ou de toute autre cause ;

donner tous éléments permettant d’apprécier les responsabilités encourues et, si les désordres, malfaçons, non-façons et non-conformités constatés sont dus à plusieurs causes, fournir tous éléments permettant au tribunal d’apprécier dans quelle proportion ils sont imputables à chacune d’elles ;

décrire les travaux propres à y remédier et préciser si des travaux sont à réaliser en urgence ; en chiffrer le coût après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis présentés par les parties dans le délai qui leur aura été imparti ; préciser la durée des travaux préconisés, déterminer et prescrire si nécessaire les travaux urgents ;

indiquer tout élément paraissant utile à l’appréciation des préjudices de toute nature allégués par la SCI LAURENTINOISE et la SELAS GRANDE PHARMACIE LAURENTIONOISE, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres constatés, et en donner une évaluation chiffrée ;

s’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires récapitulatifs et observations des parties produits dans le délai qui leur été aura imparti après le dépôt du pré-rapport, lequel devra répondre à tous les points de la mission et le cas échéant compléter ses investigations ;

faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DISONS que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement par ordonnance rendue d’office ou sur simple requête ;

FIXONS à 4 000,00 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la SCI LAURENTINOISE et la SELAS GRANDE PHARMACIE LAURENTINOISE devront consigner, à hauteur de 2 000,00 euros chacune, à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de LYON, avant le 31 août 2025 ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque, par application de l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe de la consignation de la provision ou de la première échéance de celle-ci ;

DISONS que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

ACCORDONS à l’expert un délai de trois mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste ;

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer le magistrat chargé du contrôle des expertises, le cas échéant de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; disons que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

RAPPELONS que l’expert peut demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, sauf au juge à l’ordonner en cas de difficulté, y compris sous astreinte, ou à autoriser l’expert à passer outre ou à déposer son rapport en l’état ;

DISONS que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires, écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 31 août 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge chargé du contrôle ;

RAPPELONS qu’il appartient à l’expert d’adresser un exemplaire de sa demande de rémunération aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception, lesquelles peuvent adresser, à l’expert et au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

RAPPELONS que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat ;

DELEGUONS au magistrat chargé du contrôle des expertises la mission d’en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;

CONDAMNONS provisoirement la SCI LAURENTINOISE et la SELAS GRANDE PHARMACIE LAURENTIONOISE aux dépens de la présente instance, étant rappelé que le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont il est saisi ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 15], le 1er juillet 2025.

Le Greffier Le Président