TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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N° RG 25/01769 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3SFL

Minute : 2025/00152

Etablissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE

Représentant : Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [K] [Y] [M]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Etablissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [K] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 8]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 02 octobre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2025, par Madame Marie-Hélène PENOT, Vice-Présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Sarah-Lisa GILBERT, Greffier.

Copie exécutoire : Maître Emmanuel SOURDON

Copie certifiée conforme : Mme [K] [Y]

Le 23/10/2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 avril 2019, l’établissement public industriel et commercial OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a donné à bail à Madame [M] [K] [Y] un logement situé au troisième étage de l’escalier 2 du bâtiment 1 de l’immeuble sis [Adresse 2] – [Localité 8] (appartement n°0032), moyennant le paiement d’un loyer mensuel payable à terme échu, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a fait signifier à Madame [M] [K] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5409,09 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier recommandé dont il a été accusé réception le 24 mars 2025, l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte extrajudiciaire en date du 30 juillet 2025, l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a fait assigner Madame [M] [K] [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bailprononcer la résiliation judiciaire du bailordonner l’expulsion de Madame [M] [K] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner par provision Madame [M] [K] [Y]au paiement :de la somme de 8673,69 euros ;d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieuxcondamner Madame [M] [K] [Y] au paiement d’une somme de 450 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépensordonner la production de l’attestation d’assurance sous astreinte de 20 euros par jour de retard.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 31 juillet 2025.

À l’audience du 2 octobre 2025, l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8810,52 euros arrêtée au 1er octobre 2025, loyer du mois de septembre 2025 inclus. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [M] [K] [Y] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 mars 2025.

Madame [M] [K] [Y], présente, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement en proposant de verser mensuellement la somme de 270 euros, loyer courant inclus, et sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 31 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction temporellement applicable au bail renouvelé, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 25 mars 2025. Il mentionne expressément le délai de deux mois contractuellement imparti à la locataire pour s’acquitter de ses causes, manifestant ainsi la volonté du bailleur de faire bénéficier Madame [M] [K] [Y] d’un délai plus long que le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 25 mai 2025 à minuit. Aussi convient-il de constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 4 avril 2019 à compter du 26 mai 2025.

Dès lors, la demande de résiliation judiciaire du bail se trouve dépourvue d’objet, étant par ailleurs relevé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’examiner une telle demande.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa second du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 mai 2025, Madame [M] [K] [Y] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Dès lors, il échet donc de fixer à titre provisionnel une indemnité d’occupation à compter du 26 mai 2025, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il convient en conséquence de condamner par provision Madame [M] [K] [Y] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, les pièces du dossier, notamment le bail signé le 4 avril 2019, le commandement de payer délivré le 25 mars 2025 et le décompte de la créance actualisé au 1er octobre 2025 établissent l’existence de l’obligation non sérieusement contestable -et au demeurant non contestée- pesant sur Madame [M] [K] [Y] de s’acquitter de la somme de 8810,52 euros au 1er octobre 2025, dont il conduit de déduire la somme de 136,08 euros que la défenderesse a justifié à l’audience avoir réglé le 1er octobre 2025.

En conséquence, il convient de condamner par provision Madame [M] [K] [Y] à payer à l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE la somme de 8674,44 euros au titre des sommes dues au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [M] [K] [Y], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [M] [K] [Y] a repris le paiement du loyer et des charges.

En outre, l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

En considération de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [M] [K] [Y] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [M] [K] [Y] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de communication d’une attestation d’assurance

L’article 835 alinéa second du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ; ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties précise que la locataire est tenue de justifier de son assurance habitation à la demande du bailleur.

Aucun élément ne justifiant que la partie défenderesse a déféré à la demande du bailleur contenue dans l’assignation, il lui sera fait injonction de produire une attestation justifiant de l’assurance des risques dont elle doit répondre en sa qualité de locataire, sans qu’il soit justifié de la nécessité d’assortir cette injonction d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [M] [K] [Y] aux dépens de l’instance.

Nonobstant la condamnation de Madame [M] [K] [Y] aux dépens, des considérations d’équité -tenant aux circonstances l’ayant placée dans l’impossibilité de payer les loyers- imposent de la dispenser du paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles engagés par l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

DECLARONS recevable la demande de l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 avril 2019 entre l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE d’une part, et Madame [M] [K] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] – [Localité 8], sont réunies à la date du 25 mai 2025 à minuit ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 26 mai 2025 ;

FIXONS à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [M] [K] [Y] à compter du 26 mai 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS par provision Madame [M] [K] [Y] à payer à l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, à compter du 26 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS par provision Madame [M] [K] [Y] à payer à l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE la somme de huit mille six cent soixante-quatorze euros et quarante-quatre centimes (8674,44 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er octobre 2025 (échéance du mois de septembre incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS un délai à Madame [M] [K] [Y] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS Madame [M] [K] [Y] à s’acquitter de la dette en trente-six (36) mensualités consécutives, en procédant à :

douze (12) versements mensuels de cent trente euros (130 euros)suivis de vingt-trois (23) versements mensuels de deux cent quatre-vingt-dix euros (290 euros),suivis d’un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELONS que la présente décision suspend toute mesure d’exécution forcée ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [M] [K] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

ENJOIGNONS à Madame [M] [K] [Y] de communiquer à l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE une attestation d’assurance garantissant les risques locatifs en cours de validité, dans le mois de la signification de la présente décision ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

CONDAMNONS Madame [M] [K] [Y] aux dépens de l’instance ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE