TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT PRIX

N° F.I. : N° RG 24/00083 – N° Portalis DB3R-W-B7I-2BZK

Minute N° :

Date : 19 Mai 2025

OPERATION : Exercice du droit de préemption sur la commune de [Localité 10]

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC HAUTS-DE SEINE HABITAT – OPH

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Maître Fabien BODIN de la SELARL Ideo société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T10

et

S.C.I. LAL [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Maureen OHAYON, avocat au barreau de PARIS

En présence de Madame Anne FEUILLERAT et Monsieur Olivier TEXIER, commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 05 Mai 2025, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

Par mémoire valant offre d’indemnité visé par le greffe le 02 décembre 2024, l’office public de l’habitat Haus-de-Seine Habitat a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer à 59 500 € le prix du bien correspondant aux lots n°24 et 25 dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à Courbevoie sur la parcelle section AK n°[Cadastre 5] appartenant à la société civile immobilière Lal Courbevoie dans le cadre de l’exercice de son droit de préemption.

Par ordonnance du 9 janvier 2025 n°24/214, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 5 mars 2025 et le 5 mai 2025. Un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties :

« I/ Environnement

(Avec l’assentiment des parties présentes au transport, la description de l’environnement est tirée du mémoire de saisine).

L’appartement est situé dans un immeuble sis [Adresse 3], lequel est implanté dans le quartier de [Localité 8], en limite de [Localité 12] et de [Localité 9]. L’immeuble est situé à 15 minutes à pied et 14 minutes en bus (ligne 275) de la station “[Localité 10]” sur la ligne L du transilien, seule à desservir le secteur.

II/ Extérieur

L’immeuble est en R+1 et présente une façade abîmée. Il y a un commerce en rez-de-chaussée qui n’est plus exploité. Il y a une enseigne horizontale et verticale sur la façade. Le bâtiment est en longueur et accessible par un corridor extérieur. L’accès à l’étage se fait par un escalier en dur, lui aussi à l’extérieur. Une plateforme en métal et bois dessert les lots du premier étage.

III/ Intérieur

Le bien visité est un studio muni de deux fenêtres donnant sur l’extérieur, du même côté que la plateforme. Il est équipé d’une cabine de douche, de toilettes, d’un espace cuisine et d’un espace de vie. Les matériaux des revêtements sont altérés et d’aspect vieillissant. Aucune observation complémentaire n’a été faite par les parties. »

Par mémoire récapitulatif visé par le greffe le 5 mai 2025, l’autorité préemptrice a maintenu sa prétention initiale.

Par conclusions avant transport visées par le greffe le 24 février 2025, le commissaire du gouvernement retient un prix de 116 000 € correspondant à une valorisation à hauteur de 7 231 €/m².

Par mémoire en réponse n°2 visé par le greffe le 7 avril 2025, la société Lal [Localité 10] sollicite du juge de l’expropriation qu’il fixe le prix à 140 000 € et qu’il condamne la partie adverse à payer 4 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

I/ La date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 10] a été approuvé par délibération du conseil municipal du 27 septembre 2010 et modifié par délibération du conseil du territoire de l’établissement public [Localité 13] Ouest [Localité 11] le 23 décembre 2021.

En conséquence, la date de référence est fixée au 23 décembre 2021.

II/ Le prix

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

L’article L322-12 alinéa 1er du même code dispose que les indemnités sont fixées en €.

L’article R311-22 du même code dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, conformément à l’accord des parties, la méthode comparative sera utilisée pour déterminer le prix. Celui-ci sera fixé en recherchant la valeur vénale à ce jour du bien préempté, la valeur vénale étant déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de mutations similaires, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande à un moment donné.

S’agissant des termes de comparaison invoqués par l’autorité de préemption en page n°10 de ses écritures, force est de relever qu’ils datent de 2019 et 2021 et sont donc trop anciens pour représenter de manière pertinente l’état du marché en petite couronne au 5 mai 2025, peu importe qu’ils s’insèrent dans le même immeuble en copropriété, ceci d’autant plus que deux d’entre eux bénéficient d’une surface de 44,80 m² et 73,97 m² et excédent très nettement celle du bien préempté, ce qui les place dans un autre spectre du marché.

Il convient d’écarter tous les termes du Commissaire du gouvernement à l’exception de celui référencé 9224P03/2024P06821 dans la mesure où leurs surfaces excédent de près de moitié celle du bien préempté. Les termes de la société Lal [Localité 10] sont également tous écartés, pour le même motif, à l’exception de celui référencé 9214P03/2024P04576 qui occupe une surface habitable de 20 m².

Ainsi, il convient de retenir les termes suivants :

9224P03/2024P06821 du 3 mai 2024 d’une surface habitable de 17,29m² : 7 981 €/m²,9214P03/2024P04576 du 22 mars 2024 d’une surface habitable de 20 m² : 9 226,93 €/m².Le marché identifié oscille entre 7 981 €/m² et 9 226,93 €/m² avec une moyenne de 8 603,97 €/m².

En l’absence de données supplémentaires sur les termes de comparaison, il n’y a pas lieu d’excéder les limites du marché identifié.

Eu égard à l’état de l’immeuble dans lequel les lots préemptés s’insèrent, des matériaux constituant les parties communes d’accès au lot privatif et de l’état général du bien, il convient de retenir une assiette légèrement inférieure à la moyenne de 8 300 €/m².

Par ailleurs, il convient de relever que si l’occupation peut constituer une entrave à la vente justifiant une décote du bien en raison des formalités relatives à la gestion locative, la mise en location et la recherche de rentabilité ressort des caractéristiques mêmes de ce type de logement de petite taille en zone urbaine dense, ceci de telle sorte qu’il convient de limiter la décote à 10 %.

8 300 – 8 300 / 100 x 10 = 7 470

L’assiette après décote pour occupation constatée pendant le transport est de 7 470 €.

7 470 x 15,892 = 118 713,24

Le prix du bien est donc fixé à 118 714 € pour la surface totale de 15,892 m² conformément aux plans de la copropriété.

III/ Sur les autres demandes

Il convient de condamner l’autorité préemption, à l’initiative de la procédure, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la même à payer 4 000 € à la société Lal [Localité 10] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE à 118 714 € le prix des lots n°24 et 25 dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 10] sur la parcelle section AK n°[Cadastre 5] ;

CONDAMNE Hauts-de-Seine Habitat – Oph à payer 4 000 € à la société Lal [Localité 10] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Hauts-de-Seine Habitat – Oph aux dépens ;

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION