TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 9 cab 09 G

NUMÉRO DE R.G. : N° RG 23/00330 – N° Portalis DB2H-W-B7G-XNCM

N° de minute :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du :

21 Janvier 2025

Affaire :

M. [X], [F], [E] [M], Mme [W] [V] épouse [M]

C/

Me [S] [T]

le:

EXECUTOIRE+COPIE

Maître Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL – 654

Maître Laurent DUZELET de l’AARPI MORTIMORE & DUZELET

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 G du 21 Janvier 2025, le jugement contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 23 Mai 2024,

Après rapport de Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 06 Novembre 2024, devant

Président : Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente

Assesseurs : Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente

Caroline LABOUNOUX, Juge

Assistés de Julie MAMI, Greffière

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [X], [F], [E] [M]

né le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Laurent DUZELET de l’AARPI MORTIMORE & DUZELET, avocats au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, vestiaire :

Madame [W] [V] épouse [M]

née le [Date naissance 5] 1971 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Laurent DUZELET de l’AARPI MORTIMORE & DUZELET, avocats au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, vestiaire :

DEFENDEUR

Maître [S] [T], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 654

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 25 juin 2021, par acte notarié par devant Me [U], notaire à [Localité 10], et avec la participation de Me [S] [T], notaire de [X] [M] et de [W] [V] épouse [M], ces derniers se sont engagés à acquérir de [J] [C] un bien immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 11] (Rhône). Cette promesse unilatérale d’achat était consentie pour un délai expirant le 30 octobre 2021. Elle était soumise à l’accord du juge des tutelles, [J] [C] étant placée sous le régime de la tutelle.

La vente a été autorisée par le juge des tutelles par ordonnance du 9 août 2021.

[J] [C] est décédée le [Date décès 1] 2021.

Le rendez-vous de réitération fixé au 25 octobre 2021 a été annulé.

Après plusieurs relances, Me [S] [T] a avisé les consorts [M], le 4 février 2022, que la vente ne pourrait être réitérée.

Effectivement, le 4 février 2022, un compromis de vente a été régularisé entre les héritiers de [J] [C] et des tiers, représentés à l’acte par Me [S] [T].

Par courrier LRAR du 1er avril 2022, les consorts [M] ont sollicité de Me [S] [T] qu’elle mette en demeure les héritiers de [J] [C] de régulariser la vente à leur profit.

Le 4 mai 2022, ils lui ont à nouveau transmis une mise en demeure à l’intention des héritiers.

Le 9 mai 2022, la vente par les héritiers au profit de tiers a été réitérée.

Le 2 juin 2022, les consorts [M] ont sollicité par l’intermédiaire de leur conseil que Me [S] [T] leur transmette les coordonnées des héritiers et des acquéreurs et qu’elle régularise une déclaration de sinistre auprès de son assureur.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2022, [X] [M] et [W] [V] épouse [M] ont fait assigner Me [S] [T] devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir reconnaître une faute contractuelle à leur égard et de la voir condamner à l’indemniser de leurs préjudices.

En l’état de leurs dernières écritures, communiquées par voie électronique le 19 février 2024, [X] [M] et [W] [V] épouse [M] sollicitent du tribunal, au visa des articles 1121, 1124, 1231-1 et 1240 du code civil de :

DECLARER recevable l’action de Monsieur et Madame [M] ;

A titre principal,

CONSTATER que Maître [T] a commis des fautes contractuelles à l’égard de ses Clients, Monsieur et Madame [M] ;

A titre subsidiaire,

CONSTATER que Maître [T] a commis des fautes extracontractuelles à l’égard de Monsieur et Madame [M] ;

En tout état de cause et par conséquent,

DECLARER Maître [T] intégralement responsable du préjudice induit par ces fautes ;

Par conséquent,

CONDAMNER Maître [T] à verser à Monsieur et Madame [M] :

✓ La somme de 826,56 euros au titre de leur préjudice financier

✓ La somme de 106.700 euros au titre de la perte de chance subie

✓ La somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice moral

CONDAMNER Maître [T] à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETER toute demande plus ample ou contraire de Maître [T] ;

CONDAMNER Maître [T] aux entiers dépens de l’instance.

Les demandeurs considèrent de manière liminaire que la promesse unilatérale de vente du 25 juin 2021 a, par son acceptation par le bénéficiaire autorisée par le juge des tutelles le 9 août 2021, emporté vente du bien, dont la réitération devait intervenir par acte notarié le 25 octobre 2021. Ils ajoutent que le décès de [J] [C] n’a aucune incidence sur la vente, qui était parfaite. Ils en déduisent que la vente postérieure réalisée par les héritiers ne pouvait intervenir.

Au titre de la responsabilité contractuelle du notaire, ils exposent que Me [S] [T] est intervenue en qualité de notaire conseil pour les assister lors de la promesse de vente du 25 juin 2021. A ce titre, ils soutiennent qu’elle était tenue de les accompagner et de les conseiller et que cette obligation de conseil est une obligation contractuelle, tel que cela a été établi par la jurisprudence. Ils rappellent que Me [S] [T] savait parfaitement que le bien faisait l’objet d’une promesse et que, ayant été informée de l’autorisation donnée par le juge des tutelles le 9 août 2021 et de la fixation du rendez-vous de signature de l’acte définitif au 25 octobre 2021, elle avait indubitablement connaissance du caractère parfait de la vente et de l’indisponibilité subséquente du bien. Or, ils font remarquer qu’elle a accepté de représenter de nouveaux acquéreurs dans le cadre d’un compromis de vente signé pour le même bien avec l’indivision [C], maquant de délicatesse vis à vis de ses clients, les époux [M]. Ils relèvent qu’elle a incontestablement commis une faute de nature contractuelle à leur égard en ne réalisant pas les démarches nécessaires à la réitération de la vente entre eux-mêmes et l’indivision [C] et en participant à un acte au profit d’autres clients, en violation des droits des consorts [M].

A titre subsidiaire, les demandeurs invoquent la responsabilité extra-contractuelle du notaire, sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Ils soutiennent que, si Me [S] [T] devait être considérée comme simple récipiendaire de l’acte, sa faute en serait tout autant avérée puisqu’elle n’a rien fait pour assurer l’efficacité de l’acte initialement reçu par elle, en s’abstenant de mettre en demeure les héritiers de réitérer la vente et en recevant un acte contraire sur un bien qu’elle savait non disponible. Ils relèvent que la démarche d’interrogation du [9] visait plus à contrer la mise en jeu de sa responsabilité civile professionnelle.

Ils détaillent ensuite leurs préjudices causés par la non-formalisation de la vente par le notaire : préjudice financier (frais d’établissement et d’enregistrement de la promesse unilatérale de vente, frais d’assurance de prêt du 22 septembre 2021 au mois de février 2022) ; préjudice lié à la perte de chance d’acquérir un bien aux mêmes conditions (écart de prix de 106 700 euros pour acquérir un bien similaire et perte de chance de 100 %) ; préjudice moral lié à la rupture de confiance induite par la dissimulation par le notaire.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 mai 2024, Me [S] [T] demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

• JUGER que le tribunal ne peut pas se prononcer sur le caractère parfait ou non de la promesse en l’absence de mise en cause de la promettante / ses héritiers, du fait du décès de Madame [J] [C], étant ajouté que l’assignation n’est pas publiée et que le bien a désormais été vendu,

• JUGER que Me [T] n’est pas le notaire de la succession [C],

• JUGER que la responsabilité de Me [T] ne peut être que de nature délictuelle,

• JUGER que la responsabilité de Me [T] n’est en tout état de cause pas de nature contractuelle,

• JUGER que Me [T] n’a pas engagé sa responsabilité civile professionnelle,

• DÉBOUTER les époux [M] de toutes leurs demandes.

• METTRE hors de cause à toutes fins utiles, Me [T]

• CONDAMNER les époux [M] à payer au notaire la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC

Le notaire rappelle à titre liminaire qu’elle n’est pas partie à la promesse, que la question de la détermination du caractère parfait de la vente ne relève pas de son office et ne peut être tranchée qu’en présence des parties, le tribunal ne pouvant donc pas se prononcer sur ce point.

Me [S] [T] indique ensuite que sa responsabilité ne peut pas être engagée pour un manquement contractuel, en l’absence de mission contractuelle établie en l’espèce. Elle fait valoir que sa seule mission était limitée à la préparation de l’acte de vente et qu’elle n’était investie d’aucune mission d’assistance et de conseil, à la différence d’un avocat. Elle ajoute qu’elle n’a jamais été le notaire des héritiers [C], qu’elle n’avait pas le pouvoir de les contraindre à réitérer la vente et qu’elle ne peut pas être tenue responsable de ce qu’ils aient décidé de conclure la vente avec des tiers. Elle rappelle qu’elle a informé les parties à cette seconde vente de l’antériorité de la vente entre les consorts [M] et [J] [C].

Me [S] [T] réfute par ailleurs toute responsabilité extra-contractuelle, qui nécessite la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Elle fait remarquer que seul un manquement au devoir de conseil lui est reproché et non un manquement à l’efficacité juridique de l’acte. Elle affirme avoir fait toutes diligences pour tenter d’obtenir une réponse des héritiers [C] et avoir sollicité le [9] dans le cadre d’une consultation, lequel a estimé que la première vente n’était pas parfaite. Elle rappelle que le pouvoir de signer la réitération de la vente ne relevait pas de sa compétence. La défenderesse ajoute que le défaut de réalisation de la vente ne lui est pas imputable mais résulte du fait des héritiers [C], contre lesquels les consorts [M] auraient pu agir.

Le notaire relève en outre que les préjudices invoqués ne la concernent pas, correspondent à des frais inhérents à la vente qui n’a pas eu lieu, voire sont hypothétiques et relèvent de l’imagination. Elle observe que les demandeurs opèrent une confusion entre le droit à réparation intégrale et la réparation de la perte de chance, qui ne peut être intégrale. Enfin, elle fait valoir que les causes de ces préjudices lui sont extérieures en ce qu’elles sont liées au décès de la promettante et au refus des héritiers de signer la vente.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer aux termes de leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 mai 2024, pour que l’affaire soit entendue à l’audience du 6 novembre 2024, après quoi elle a été mise en délibéré au 15 janvier 2025.

MOTIFS

Sur le périmètre de la saisine du tribunal

A titre liminaire, il importe de rappeler qu’aux termes des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile : « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « donner acte » ou encore « dire et juger » et le tribunal n’a dès lors pas à y répondre.

Sur les prétentions ne figurant pas au dispositif des conclusions

Par ailleurs, [X] [M] et [W] [V] épouse [M] développent des moyens tendant à enjoindre à Me [S] [T] de leur communiquer l’identité des ayant-droits de [J] [C], mais ne formulent aucune demande à ce titre dans le dispositif de leurs dernières conclusions qui doit seul être pris en compte conformément à l’article 768 du code de procédure civile, de sorte que le tribunal n’en est pas saisi.

En conséquence, il ne sera pas statué sur la demande d’enjoindre à Me [S] [T] de communiquer l’identité des ayant-droits de [J] [C].

Sur les demandes au fond

Sur la faute du notaire

Sur la faute contractuelle du notaire

Il ressort des dispositions de l’article 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les demandeurs, qui se prévalent d’une faute contractuelle de Me [T] au motif que celle-ci les représentait lors de la signature de l’acte du 25 juin 2021, produisent une convention d’honoraires avant-contrat ni datée ni signée, entre eux-même et la société « [7] », office notarial représenté par Me [A] [U], mais non avec Me [T]. Par ailleurs, il est établi par l’acte du 25 juin 2021 qu’ils étaient présents lors de la signature de l’acte, de sorte que Me [T] ne les représentait pas lors de cet acte.

Les demandeurs échouant à démontrer l’existence d’un mandat de représentation ou de toute autre convention signée entre eux et Me [T], ils seront déboutés de leur demande principale fondée sur la responsabilité contractuelle du notaire.

Sur la faute délictuelle du notaire

L’article 1240 du code civil dispose de même que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire, professionnel du droit, est tenu d’assurer l’efficacité des actes juridiques qu’il instrumente.

Les obligations du notaire qui ne tendant qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Me [T] a participé à la rédaction de l’acte notarié de promesse d’achat du 25 juin 2021, portant sur un bien immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 11], en qualité de notaire des époux [M].

A ce titre, il lui appartenait de s’assurer que cette promesse d’achat serait réitérée, conformément à la volonté des époux [M].

Il n’est pas non plus contesté que le rendez-vous de signature de la réitération de la vente était fixé au 25 octobre 2021, que [J] [C] est décédée le [Date décès 1] 2021, que les époux [M] ont accepté de repousser le rendez-vous de signature tout en réitérant auprès de Me [T] leur volonté de réitération de la vente.

L’acte de vente du 9 mai 2022 établit que, le 4 février 2022, Me [T] a participé à la rédaction d’une promesse de vente par acte notarié portant sur le même bien, par les héritiers de Madame [C], au profit d'[N] [K] et [I] [L].

A cette date du 4 février 2022, Me [T] était encore le notaire des époux [M], tenue d’assurer l’efficacité de leur promesse d’achat du 25 juin 2021.

Quand bien même elle n’avait pas les moyens juridiques de contraindre les héritiers de Madame [C] à signer la réitération de la vente avec les époux [M], du moins appartenait-il à Me [T] de ne pas participer à un acte contraire à la promesse d’achat des époux [M]. Ce d’autant que les échanges de courrier entre les époux [M] et Me [T] démontrent que le notaire, manquant à son devoir de délicatesse, ne les a pas informés de sa participation à la rédaction de cette promesse de vente du 4 février 2022 et qu’ils ne l’ont découvert qu’ultérieurement.

De plus, à cette date du 4 février 2022, le résultat de la consultation du [9] n’était pas connu, puisque celui-ci ne l’a rendue que le 21 février 2022, de sorte que Me [T] ne peut se dédouaner de cette participation à l’acte du 4 février 2022 en se fondant sur l’avis du [9].

Me [T] a ensuite participé à la rédaction de l’acte de vente du 9 mai 2022 par les héritiers de Madame [C] au profit d'[N] [K] et [I] [L], malgré que les époux [M] l’ait sollicitée le 1er avril 2022 et encore le 4 mai 2022 pour mettre en demeure les héritiers de Madame [C] de réitérer la vente.

Ainsi, en participant le 4 février 2022 à la rédaction d’une promesse de vente contraire à l’efficacité de la promesse d’achat des époux [M] du 25 juin 2021, puis le 9 mai 2022 à la rédaction d’un acte de vente contraire à l’efficacité de la promesse d’achat des époux [M], Me [T] a manqué à ses obligations professionnelles et commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile.

Sur l’indemnisation des préjudices

Le préjudice subi par la victime d’un dommage s’analyse en une perte de chance chaque fois que l’on constate qu’a disparu la possibilité de voir survenir un événement favorable, cette possibilité étant de nature aléatoire.

En l’espèce, il est résulté de la faute du notaire, directement en lien avec celle-ci, une perte de chance pour les époux [M] de voir la réitération de la vente immobilière formalisée par leur notaire.

Cette perte de chance doit être évaluée en fonction des éléments de l’espèce.

Il doit être tenu compte à cet égard du fait que la tutrice de Madame [C] a, du vivant de celle-ci, saisi le juge des tutelles d’une demande d’autorisation de vente, puis a transmis cette autorisation aux notaires en vue de la réitération de la vente, pour laquelle un rendez-vous de signature était prévu le 25 octobre 2021.

Il doit également être tenu compte du fait que Madame [C] est décédée le [Date décès 1] 2021, que le rendez-vous aux fins de signature de la réitération de la vente a été repoussé sine die et que les héritiers ont refusé de réitérer la vente avec les époux [M].

Compte tenu de ces autres aléas affectant la réitération de la promesse d’achat, la perte de chance des époux [M] de ne pas réitérer la vente imputable exclusivement à la faute de Me [T] doit être évaluée à 30 %.

S’agissant des préjudices financiers invoqués, ils sont justifiés pour les montants suivants, ces sommes ayant été engagées en pure perte :

frais d’établissement et d’enregistrement de la promesse unilatérale de vente : 525 euros ;frais d’assurance de prêt du 22 septembre 2021 au mois de février 2022, date d’information de la non-formalisation de la vente : 50,26 euros par mois pendant six mois = 301,56 euros ;soit un total de 826,56 euros.

S’agissant du préjudice lié à la perte de chance d’acquérir un bien aux mêmes conditions, au regard des aléas liés au marché immobilier et à l’absence de certitude de trouver un bien présentant les mêmes caractéristiques, il y a lieu de fixer le taux de perte de chance d’acquérir un bien immobilier aux mêmes conditions à 50%.

L’assiette de cette perte de chance est constituée par la différence entre le prix d’acquisition du bien objet de la promesse d’achat des époux [M] et le prix auquel ils auraient pu acquérir un bien similaire. En l’espèce, la vente devait être conclue au prix de 270 000 euros pour un bien

situé à [Localité 11] d’une superficie de 113,50 m², soit 2 378 euros le m². Il est produit deux évaluations des prix immobiliers à [Localité 11] de novembre 2022 établissant un prix moyen au m² entre 3 208 et 3 319 euros le m² pour l’une, et 3 400 euros le m² pour l’autre. Rapporté à la superficie qu’ils devaient acquérir, le prix auquel ils auraient pu acquérir un bien similaire est évalué par les demandeurs, qui ne seront pas contredits sur ce point, à 376 700 euros (113,5 X 3 319). L’assiette de la perte de chance d’acquérir un bien aux mêmes conditions est donc de 106 700 euros (376 700 – 270 000).

Le préjudice lié à la perte de chance d’acquérir un bien aux mêmes conditions est ainsi évalué à 53 350 euros (106 700 x 50 %).

En conséquence, Me [T] sera condamnée à indemniser les époux [M] à hauteur de 30 % de leurs préjudices, soit aux sommes suivantes :

— préjudices financiers : 826,56 euros X 30 % = 247,96 euros

— préjudice lié à la perte de chance d’acquérir un bien immobilier au même prix : 53 350 euros X 30 % = 16 005 euros.

S’agissant du préjudice moral lié à la rupture de confiance induite par la dissimulation par le notaire de son engagement dans la rédaction d’une promesse de vente portant sur le même bien au profit d’autres acquéreur, il sera justement évalué à la somme de 2 000 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Partie perdante, Me [S] [T] sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Les circonstances de l’espèce ainsi que les situations respectives des parties conduisent à faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de [X] [M] et [W] [V] épouse [M] à hauteur de 2 500 euros, somme que Me [S] [T] sera condamnée à leur payer.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente décision est par conséquent assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Déboute [X] [M] et [W] [V] épouse [M] de leur demandes sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;

Dit que Me [S] [T] a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle ;

Condamne Me [S] [T] à payer à [X] [M] et [W] [V] épouse [M] les sommes suivantes :

247,96 euros au titre de leur préjudice financier ;16 005 euros au titre de la perte de chance d’acquérir un bien aux mêmes conditions ;2 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

Déboute [X] [M] et [W] [V] épouse [M] du surplus de leurs demandes ;

Condamne Me [S] [T] à supporter le coût des dépens de l’instance ;

Condamne Me [S] [T] à payer à [X] [M] et [W] [V] épouse [M] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

Le greffier La présidente