TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 25/04843 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3AL3

Jugement du 06 novembre 2025

Assignation à jour fixe

Notifié le :

Grosse et copie à

Maître [J] [E] de la SELARL BENOIT – LALLIARD – ROUANET – 505

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 06 novembre 2025 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 04 septembre 2025 devant :

Marlène DOUIBI, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. SODI

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Gérard BENOIT de la SELARL BENOIT – LALLIARD – ROUANET, avocats au barreau de LYON, et Maître Olivier PECHENARD et Maître Alexandra MERLET de la SELARL PBM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.C.I. FREDALE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

Les faits et la procédure

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 10 janvier 2017, la société civile immobilière FREDALE (ci-après “société FREDALE” ou “le bailleur”) a donné à bail à la société SUEZ RV OSIS INDUSTRIAL CLEANING (aux droits de laquelle est venue la société par actions simplifiée SODI, demandeur à la présente instance) des locaux commerciaux situés au numéro [Adresse 1] à [Localité 4] pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2017 moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges (HT HC) de 60.000,00 euros.

Le 25 novembre 2024, à la suite du passage de la tempête [Localité 3], plusieurs plaques de fibrociment composant la toiture ont chuté.

En dépit des réparations provisoires entreprises par la société SODI, des plaques de fibrociment supplémentaires ont été arrachées sous l’effet de la tempête FLORIANE le 5 janvier 2025.

Craignant pour la sécurité du personnel et de la clientèle, la société SOBI a procédé à la fermeture au public des locaux loués et a sollicité l’intervention de la société FREDALE. En parallèle, elle a fait réaliser une mesure de l’empoussièrement des fibres d’amiante présentes dans l’air ambiant de l’entrepôt le 28 janvier 2025, outre un nettoyage complet des sols le 27 février 2025 et la pose d’un film thermorétractable sous la toiture selon facture datée du 6 mai 2025. Elle a également fait dénoncer par acte de commissaire de justice du 3 février 2025 un procès-verbal de constat des dégâts comprenant sommation d’avoir à prendre les dispositions requises pour faire cesser les troubles subis dans un délai de quarante-huit heures.

En l’absence de retour de la société FREDALE, la société SODI l’a mise en demeure d’avoir à réaliser les grosses réparations par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 7 février 2025.

En dépit des engagements pris par la société FREDALE par courrier du 4 mars 2025 et des relances adressées par la société SOBI, aucune issue amiable n’a pu intervenir.

En conséquence et en considération de l’urgence de la situation locative, la société SODI a été autorisée par le Président du Tribunal judiciaire de LYON a faire assigner à jour fixe la société FREDALE et y a procédé par acte de commissaire de justice signifié le 9 juillet 2025.

La société FREDALE est non comparante.

Le dossier est venu à l’audience de plaidoirie en formation à juge unique du 1er septembre 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

Les prétentions et les moyens

Aux termes de l’assignation délivrée le 9 juillet 2025, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, la société SODI demande au Tribunal de :

débouter la SCI FREDALE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,condamner la société FREDALE à exécuter ou faire exécuter à ses frais les travaux de réparation nécessaires sur la toiture des locaux objet du bail commercial et ce sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,se réserver la liquidation de l’astreinte,condamner la SCI FREDALE à lui payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :∙ 20.545,05 € à parfaire au titre du préjudice de jouissance ;

∙ 36.900,00 € au titre du préjudice financier ;

∙ 10.000,00 € au titre du préjudice moral ;

condamner la SCI FREDALE à lui payer la somme de 5.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir;condamner la SCI FREDALE aux entiers dépens.

Reprenant les dispositions des articles 606, 1719, 1720 et 1755 du Code civil, outre celles de l’article R. 145-35 1° du Code de commerce, la société SODI estime que la société FREDALE a manqué aux obligations lui incombant en ne procédant pas aux travaux de remise en état de la toiture, ceux-ci constituant des grosses réparations nécessaires au maintien des locaux en état de servir à l’usage contractuellement convenu, à savoir une destination de bureaux et d’entrepôt. Elles précisent, au surplus, que les évènements à l’origine de la dégradation de la toiture, soit deux tempêtes survenues en novembre 2024 et janvier 2025, présentent les caractéristiques de la force majeure.

A l’appui des articles 1217, 1221, 1231 et 1231-1 du Code civil, elle soutient ensuite qu’il revient à la société FREDALE d’assumer le coût de la remise en état, dont l’exécution lui paraît possible et non disproportionnée. Elle fait valoir que l’inertie du bailleur est d’autant plus préjudiciable que les plaques en fibrociment constituent un risque tenant à la présence éventuelle de fibres d’amiante et à leur potentielle chute pour certains d’entre elles. Elle sollicite, en outre, l’indemnisation du préjudice tenant à l’impossibilité de jouir d’une partie des locaux sur une surface de 1.000 m², qu’elle évalue sur la base du loyer mensuel hors taxes à une somme de 20.545,05 euros à parfaire. Elle requiert également le remboursement des dépenses de mise en sécurité des lieux pour un montant total de 36.900,00 euros et l’indemnisation d’un préjudice moral à hauteur de 10.000,00 euros, découlant de la diligence dont elle a été contrainte de faire preuve et des répercussions des désordres sur ses salariés, à l’origine d’une saisine de l’inspection du travail.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. De plus, en vertu de l’article 768 dudit code, le tribunal statue sur les seules prétentions énoncées au dispositif et examine uniquement les moyens invoqués dans la discussion. Les demandes de « déclarer », « dire et juger », « constater », « prendre acte » ou de « préserver des droits » ne constituant pas, sauf exceptions liées à une rédaction erronée de la demande, des revendications au sens du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur les demandes d’exécution de travaux sous astreinte et d’indemnisation formées par la société SODI

Sur l’obligation d’entretien

Aux termes des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de mettre à la disposition du locataire et d’entretenir le local en bon état de réparation de toute espèce, notamment en y effectuant les travaux de nature non-locative s’ils s’avèrent nécessaires.

En parallèle, l’article 606 du Code civil énonce que :

“Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.”

A cet égard, la Cour de cassation a pu assimiler aux grosses réparations celles affectant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, dont la réfection de la couverture et la charpente des bâtiments loués (voir notamment Civ. 3ème, 8 octobre 1996, n° 94-19.219 ; Civ. 3ème, 21 avril 2022, n° 21-14.036 ; Civ. 3ème, 1er juin 2022, n° 21-14.598).

En l’espèce, il est expressément prévu à l’article 17.1 du bail commercial signé le 10 janvier 2017 que la société SODI “ne pourra exiger du BAILLEUR, pendant cette même durée, aucune remise en état ni aucune réparation de quelque nature ou de quelque importance que ce soit, sauf les grosses réparations telles que prévues à l’article 606 du Code civil ou occasionnées par la vétusté[1] ou la force majeure ou encore des changements de normes”.

[1] Mention soulignée par le Tribunal

Il est également précisé à l’article 19 dudit contrat que “le BAILLEUR s’oblige à tenir les lieux loués clos et couverts conformément à l’article 606 du Code civil”.

Or, il ressort des multiples échanges de messages électroniques produits par la société SODI qu’elle a déploré, successivement les 26 novembre 2024 et 6 janvier 2025, la chute de “nouvelles plaques (…) du toit” (ce qui laisse d’ailleurs entendre qu’il ne s’agissait pas des premières dégradations de la toiture des locaux commerciaux loués), outre un risque de chute de certaines d’entre elles sur le personnel.

La réalité des désordres sus-décrits n’apparaît pas contestée par la société FREDALE, en ce qu’elle a notamment pu indiquer à la société SODI dans un courrier daté du 4 mars 2025 : “la problématique de la toiture est telle que depuis un an, nous sommes sans réponse de l’entreprise qui devait effectuer les travaux et qui devait mettre des panneaux photovoltaïques”.

L’état fortement dégradé de la couverture est d’ailleurs confirmé par les photographies annexées au procès-verbal établi le 30 janvier 2025 par Maître [L] [N], Commissaire de justice, puisqu’il peut y être observé l’absence de plusieurs plaques de fibrociment au niveau de la toiture de l’entrepôt, exposant partiellement l’intérieur des locaux aux intempéries, et la présence d’un morceau desdites plaques au sol sous le pan de toiture Est.

Le manquement de la société FREDALE aux obligations contractuelles lui incombant (dont l’obligation de réaliser les grosses réparations et d’entretenir l’entrepôt en bon état de réparations) s’avère ainsi suffisamment caractérisé.

Il est observé, quand bien même cela demeure superfétatoire, que le litige opposant la société FREDALE à l’entreprise en charge de l’installation de panneaux photovoltaïques sur la toiture endommagée ne peut valablement l’exonérer du respect des obligations susmentionnées.

Sur les conséquences du manquement à l’obligation d’entretien

Sur la demande d’exécution forcée des travaux de réfection

L’article 1217 du Code civil, pris dans la version applicable à compter du 1er octobre 2018, prévoit notamment qu’une partie envers laquelle un engagement n’a pas été exécuté peut en poursuivre l’exécution forcée en nature.

L’article 1221 du même code, pris dans la version applicable à compter du 1er octobre 2018, énonce par ailleurs que “le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.”

Eu égard aux manquements retenus à l’encontre de la société FREDALE, à la mise en demeure formelle adressée le 7 février 2025 par courrier recommandé avec demande d’avis de réception et l’absence de disproportion manifeste entre les intérêts en jeu, il convient de la condamner à réaliser ou faire procéder aux travaux nécessaires à la remise en état de la toiture des locaux objet du bail commercial du 10 janvier 2017, ce sous astreinte de 300,00 euros par jour de retard à compter d’un mois après la signification du présent jugement et pour une durée de trois mois.

En revanche, il n’y a pas lieu, pour le Tribunal, de se réserver la liquidation de l’astreinte.

Sur la demande d’indemnisation des préjudices

L’article 1231 du Code civil, pris dans la version applicable à compter du 1er octobre 2016, dispose que “à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable”.

L’article 1231-1 du même code énonce ensuite que “le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

Sur le préjudice de jouissance

En l’occurrence, le procès-verbal de constat daté du 30 janvier 2025 tend à démontrer que la chute répétée de plaques de fibrociment a troublé la jouissance paisible des locaux commerciaux, sans pour autant priver la société SODI de leur utilisation quotidienne, seules certaines zones étant perméables aux intempéries et les lieux apparaissant exploitables aux fins de stockage d’équipements et matériaux sur les photographies annexées.

De plus, si le courrier électronique du 3 mars 2025 produit en pièce numérotée quatorze confirme la saisine de l’inspection du travail d’une problématique d’amiante, il n’est pas davantage prouvé la cessation de tout usage sur une surface de 1.000 m², à défaut d’informations sur les suites données à ce signalement.

L’indemnité de 20.545,05 euros dont le paiement est présentement requis paraît ainsi disproportionnée.

Il ne peut toutefois être fait abstraction de la gêne quotidienne générée par les incidents dénoncés, celle-ci pouvant être évaluée à hauteur de 25% du loyer mensuel hors taxes réglé par la société SODI.

La société FREDALE ayant été informée dès le début de l’année 2025 des désordres, puis dûment mise en demeure d’y remédier par courrier recommandé avec demande d’avis de réception adressé le 7 février 2025, il convient de retenir une somme de 11.807,50 euros[2] en indemnisation du préjudice de jouissance et de la condamner à la payer.

[2] Soit 25/100 x 4.723 euros x 10 mois

Sur le préjudice financier

Il s’avère ensuite que le manquement de la société FREDALE à l’obligation de “tenir les lieux clos et couverts conformément à l’article 606 du Code civil” a contraint la société SODI a engagé des dépenses conservatoires qu’il ne lui appartenait pas d’assumer personnellement, soit :

650,00 hors taxes de frais de mesure de l’empoussièrement des fibres d’amiante par la société par actions simplifiée SGS selon facture n°16538 établie le 21 février 2025 ;2.590,00 euros hors taxes de frais d’aspiration des sols, ramassage des débris en amiante-ciment, gestion administrative et traitement des déchets amiante selon facture n°2025-028 établie le 14 avril 2025 par la société à responsabilité limitée FBDS DESAMIANTAGE;33.660,00 euros hors taxes de frais d’installation d’une protection temporaire des chutes d’éléments de toiture selon factures n°2025-030 et 2025-036 établies les 17 avril 2025 et 6 mai 2025 par la société responsabilité limitée FBDS DESAMIANTAGE.

Par suite, la société FREDALE est condamnée à payer à la société SODI la somme de 36.900,00 euros en indemnisation de ce préjudice financier.

Sur le préjudice moral

En l’occurrence, si la société SODI explique que les désordres affectant la toiture et le défaut de diligences ont eu des répercussions sur ses salariés et ont mené à la saisine de l’inspection du travail, elle ne démontre pas qu’elle a subi un préjudice propre.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande d’indemnisation.

Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Succombant à l’instance, la société FREDALE sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens

L’article 700 du Code de procédure civile énonce que :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %."

Condamnée aux dépens, la société FREDALE sera également condamnée à payer à la société SODI la somme de 2.000,00 euros en indemnisation des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement en formation à juge unique après débats publics par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au Greffe,

Condamne la société civile immobilière FREDALE à procéder ou faire réaliser les travaux de remise en état de la toiture de l’entrepôt situé au numéro [Adresse 1] à [Localité 4], objet du bail commercial régularisé le 10 janvier 2017 entre la société civile immobilière FREDALE et la société par actions simplifiée SODI ;

Dit que les travaux susvisés devront être réalisés dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, ce sous astreinte de 300,00 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois à compter de cette date ;

Dit qu’il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Condamne la société civile immobilière FREDALE à payer à la société par actions simplifiée SODI la somme de 11.807,50 euros en indemnisation d’un préjudice de jouissance;

Condamne la société civile immobilière FREDALE à payer à la société par actions simplifiée SODI la somme de 36.900,00 euros en indemnisation des dépenses conservatoires engagées ;

Rejette la demande d’indemnisation d’un préjudice moral formée par la société par actions simplifiée SODI ;

Condamne la société civile immobilière FREDALE aux dépens de l’instance ;

Condamne la société civile immobilière FREDALE à payer à la société par actions simplifiée SODI la somme de 2.000,00 euros en indemnisation des frais non compris dans les dépens ;

En foi de quoi la Présidente et la Greffière ont signé la présente décision.

La Greffière La Présidente

Jessica BOSCO BUFFART Marlène DOUIBI