MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 02 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01509 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZRDE

AFFAIRE : SDC du [Adresse 7] Représenté par son syndic en exercice FONCIA SAINT [Adresse 12], [Adresse 3] C/ S.C.I. MAB PATRIMOINE, S.A.R.L. THE KA (enseigne BROD), S.E.L.A.R.L. AJ [Z] & ASSOCIES administrateur judiciaire de la société THE KA, suite au jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire du 22/02/2024, S.E.L.A.R.L. MJ ALPES mandataire judiciaire de la société THE KA suite au jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire du 22/02/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Michel-Henry PONSARD, Vice-président

GREFFIER : Madame Sarah HUSSEIN-AGHA, lors du délibéré

Madame Catherine COMBY, lors des débats

PARTIES :

DEMANDERESSE

SDC du [Adresse 7] Représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 14], [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Laure CHOSSEGROS, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSES

S.C.I. MAB PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nadia BOUMEDIENE de la SELAS NB CONSEILS, avocats au barreau de LYON

S.A.R.L. THE KA (enseigne BROD), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Driss BOUSSIF de la SELEURL DRISS BOUSSIF AVOCAT, avocats au barreau de LYON

S.E.L.A.R.L. AJ [Z] & ASSOCIES administrateur judiciaire de la société THE KA, suite au jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire du 22/02/2024, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Driss BOUSSIF de la SELEURL DRISS BOUSSIF AVOCAT, avocats au barreau de LYON

S.E.L.A.R.L. MJ ALPES mandataire judiciaire de la société THE KA suite au jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire du 22/02/2024, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Driss BOUSSIF de la SELEURL DRISS BOUSSIF AVOCAT, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 17 Février 2025

Délibéré prorogé au 02 juin 2025

Notification le

à :

M^e Laure CHOSSEGROS – 1528, Grosse + CCC

Maître [J] [F] de la SELEURL DRISS BOUSSIF AVOCAT – 2739, Grosse + CCC

Maître [L] [B] de la SELAS NB CONSEILS – 1297 Grosse + CCC

ELEMENTS DU LITIGE

Selon exploit en date du 9 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], a fait citer devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon, la société MAB PATRIMOINE, la société THE KA, la SELARL AJ [Z] & ASSOCIES et la SELARL MJ ALPES, respectivement administrateur et mandataire judiciaire de la société THE KA aux fins de : vu notamment l’article 834 du Code de procédure civile, Vu l’article 835 du Code de procédure civile, les articles 8, 9, 14 et 25 de la loi du 10 juillet 1965,

— à titre principal, sur le fondement de l’appropriation illégale d’une partie commune

condamner in solidum les requis à la remise en état de la conciergerie en retirant et évacuant l’installation de climatisation mise en place sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir

— à titre subsidiaire, sur le fondement des travaux réalisés sans autorisation, les condamner de même in solidum aux travaux en cause

— en tout état de cause, compte tenu des nuisances sonores engendrées, les condamner in solidum à remettre en état le local (magasin et pièce à usage d’habitation) et à retirer l’installation de climatisation mise en place sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir

— condamner in solidum la société MAB PATRIMOINE et la société THE KA, la SELARL AJ [Z] & ASSOCIES et la SELARL MJ Alpes à lui verser la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

A cet effet le syndicat précité fait valoir que :

— le bien immobilier est situé au [Adresse 9] un immeuble ancien, divisé et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis par acte établi le 12 mars 1960. Que l’ensemble est décrit au règlement de copropriété comme comprenant :

A. Un petit bâtiment d’un rez-de-chaussée seulement, à usage d’entrepôt, édifié dans la cour, sur la limite Nord dudit immeuble.

B. Un autre petit bâtiment attenant au précédent élevé sur cave, rez-de-chaussée et premier étage, édifié également dans la cour, et à la limite Nord-est du bâtiment.

C. Une maison à usage d’habitation, élevé sur caves voûtées de rez-de-chaussée, trois étages, combles

D. Petite cour entre les constructions ci-dessus désignées

E. Petite construction attenante au bâtiment désigné sous la lettre «C» ci-dessus, de cave, rez-de-chaussée et premier étage, le tout à usage de la conciergerie. »

L’ensemble comprend 41 lots, y compris caves et greniers répartis dans les bâtiments A, B et C, les éléments décrits au D et E demeurant des parties communes. Le règlement prévoit que les lots sont à usage d’habitation, d’entrepôt ou de commerce.

— Il est ainsi prévu pour le lot 21 situé dans le bâtiment C : "il comprend au rez-de- chaussée, centre, un local de deux pièces, dont une à usage de magasin, avec deux ouvertures sur la [Adresse 13], et une autre pièce à usage d’habitation avec une ouverture sur la cour, d’une superficie de trente deux mètres carrés, figurant en une teinte jaune et sous le n°2 au plan du rez-de-chaussée et le droit d’usage exclusif avec la conciergerie et les copropriétaires du rez-de-chaussée, à l’exclusion du propriétaire du lot n°1, du WC se trouvant au rez-de-chaussée"

— pour le lot 22, il est indiqué que : « Il comprend au rez-de-chaussée, côté ouest, un local composé d’une pièce servant de magasin, avec ouverture sur la rue, une pièce à usage d’habitation avec ouverture sur cour, d’une superficie de vingt neuf mètres carrés quatre-vingt-dix-neuf décimètres carrés figurant en une teinte rose sous le n°3 au plan du rez-de-chaussée, avec droit d’usage exclusif avec la conciergerie et les propriétaires du rez-de-chaussée, à l’exclusion du propriétaires du lot n°1 du WC se trouvant au rez de chaussée »

— le lot 22 jouxte le bâtiment E, à savoir l’ancienne conciergerie demeurée partie commune

— les lots 21 et 22 ont été acquis par la société MAB PATRIMOINE par acte du 25 mai 2020 et qu’ils sont actuellement exploités par un commerce de boulangerie, sous l’enseigne BROD, à des fins de laboratoire de préparation, le magasin lui-même étant situé de l’autre côté de la rue au sein d’une autre copropriété

— il a été installé dans l’ancienne conciergerie, attenante au local exploité par la boulangerie et au lot 22 un bloc de climatisation. Que le syndic, alerté par des occupants de l’immeuble qui se plaignent des nuisances engendrées a tout d’abord sollicité l’enlèvement de l’installation par le biais d’un courrier recommandé avec accusé de réception daté du 23 octobre 2023 adressé au propriétaire du lot

— aucune réponse n’ayant été apportée, le syndic a fait établir un constat par un huissier de justice en date du 8 janvier 2024. Qu’il y est décrit et photographié l’installation qui occupe une grande partie de la pièce, outre que lorsqu’il se déclenche, le groupe de condensation produit un bruit de moteur puissant, générant les nuisances sonores dont se plaignent les occupants

— il n’a pu obtenir amiablement le retrait de l’installation.

En défense la société MAB PATRIMOINE demande au juge des référés de :

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], irrecevable et mal fondé en ses demandes

— juger qu’elle justifie de contestations sérieuses et renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond

— rejeter toutes les demandes formulées à son encontre

— à titre reconventionnel, juger que la société THE KA a manqué ses obligations contractuelles, qu’elle est seule responsable de l’installation de climatisation

— condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] et la société THE KA, représentée par Maître [Z]

administrateur judicaire, à verser la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens.

La société THE KA, la SELARL AJ [Z] & ASSOCIES et la SELARL MJ ALPES, respectivement administrateur et mandataire judiciaire de la société THE KA dans leurs écritures entendent que :

— in limine litis que les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] soient déclarées irrecevable à leur encontre comme se heurtant aux dispositions d’ordre public applicables aux procédures collectives

— il soit jugé que la société THE KA justifie de contestations sérieuses et que les parties à mieux se pourvoir au fond

— à titre principal, que toutes les demandes du syndicat des copropriétaires soit rejetées

— que des délais raisonnables soient octroyés la société THE KA en vue de procéder à l’enlèvement du système de climatisation

— à titre reconventionnel qu’il soit jugé que la SCI MAB PATRIMOINE a failli à ses obligations en qualité de bailleur, notamment celles relatives à l’information précontractuelle et à l’absence de jouissance paisible des locaux et qu’elle soit condamnée à payer à la société THE KA la somme de 5 000 € à titre provision pour le trouble de jouissance de ses locaux, et pour manquement à ses obligations contractuelles

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] er la société MAB PATRIMOINE soit condamnés in solidum à payer à la société THE KA la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du CPC.

Dans ses dernières écritures le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] maintient ses demandes.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la fin de non recevoir :

Conformément à l’article 32 du Code de procédure civile : « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

L’article 122 dudit Code dispose pour sa part que : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, telle défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Enfin il sera rappelé les dispositions de L.622-21 du Code de commerce, lequel dispose que : "Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1°A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent".

Il a déjà été jugé que si en principe, l’action visant à l’exécution d’une obligation de faire échappe à l’arrêt des poursuites individuelles, il en va autrement des actions tendant au paiement d’une somme d’argent, ce qui inclut une action en liquidation de l’astreinte.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] a sollicité à l’encontre de la société THE KA, la SELARL AJ [Z] & ASSOCIES et la SELARL MJ ALPES, respectivement administrateur et mandataire judiciaire de la société THE KA, pour chaque condamnation à une obligation de faire, la fixation d’une astreinte, de même qu’un article 700 conséquent.

Il convient en conséquence de dire irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à leur encontre.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile : "Le Président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire".

En l’espèce, le trouble manifestement illicite imputé à la société MAB PATRIMOINE n’est nullement avéré en raison du fait que le procès verbal de constat du 8 janvier 2024 n’est pas exploitable, l’huissier n’indiquant à aucun moment la localisation précise et le numéro de lot de copropriété de la petite construction dans laquelle serait installée l’unité de climatisation litigieuse.

Il convient en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] de sa demande à l’encontre de la société MAB PATRIMOINE.

Les demandes reconventionnelles des défendeurs, sans lien suffisant avec la demande principale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] seront déclarées irrecevables.

L’équité ne commande pas, en l’espèce, qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à l’origine de la présente procédure sera condamné aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en audience publique, en premier ressort, par décision contradictoire, tous droits et moyens des parties demeurant réservés ;

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent ;

DECLARONS irrecevable pour défaut de droit d’agir, la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à leur encontre de la société THE KA, de la SELARL AJ [Z] & ASSOCIES et la SELARL MJ ALPES, respectivement administrateur et mandataire judiciaire de la société THE KA ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] de sa demande dirigée à l’encontre de la société MAB PATRIMOINE ;

DECLARONS irrecevables, en l’absence de lien suffisant avec la demande principale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], les demandes reconventionnelles des défendeurs ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] aux dépens de l’instance.

Ainsi prononcé par Monsieur Michel-Henry PONSARD, Vice-président, assisté de Madame Sarah HUSSEIN-AGHA.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT