TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

Expéditions exécutoires à:

— M^e Valérie GARCON

— M^e David RAMIREZ MONCADA

Copies certifiées conformes à :

— M^e Valérie GARCON

— M^e David RAMIREZ MONCADA

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/12363

N° Portalis 352J-W-B7H-C2LKD

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET ET DAIGREMONT PATRIMOINE, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par M^e Valérie GARCON de la SCP W2G, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #PB22

DÉFENDERESSE

S.A.S. STEP-IMMO

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e David RAMIREZ MONCADA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0989

Décision du 05 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/12363 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LKD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 04 Décembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La SAS Step Immo est propriétaire du lot n°30 au sein de l’immeuble situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure la SNC [E] par courrier du 11 octobre 2022 de lui régler la somme de 15.915,68 euros d’arriérés de charges arrêtés au 4 octobre 2022.

Ses démarches étant restées vaines, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SAS Step Immo devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 21 août 2023 aux fins essentielles d’obtenir le paiement de la somme de 9.889,19 euros d’arriérés des charges de copropriété arrêtés au 3ème trimestre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions en réplique et aux fins d’actualisation notifiées par RPVA le 6 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 10, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 55 du décret du 17 mai 1967 ;

Condamner la SAS STEP-IMMO à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic le Cabinet LOISELET ET DAIGREMONT PATRIMOINE la somme de 345,36 € au titre des charges arrêtées au 2ème trimestre 2025 et paiement du 07 avril 2025 inclus avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 11 octobre 2022.

Décision du 05 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/12363 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LKD

La condamner en outre à payer la somme de 3.500,00 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil, la somme de 755,96 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 outre une indemnité de 2.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner le défendeur en tous les dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du CPC.»

Par conclusions en réponse du 2 avril 2024, la SAS Step Immo sollicite du tribunal de :

« Vu les articles 10, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce ;

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 octobre 2021 des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] ;

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Paris :

— JUGER la société STEP-IMMO recevable et bienfondée dans ses moyens, demandes et prétentions formées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] ;

Y faisant droit,

— DONNER ACTE que la société STEP-IMMO s’est acquittée en cours de procédure de la somme de 9 889,19 Euros que lui réclamait au principal le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] ;

— REJETER la demande de condamnation de la société STEP-IMMO au paiement de la somme de 9 889,19 Euros au principale, formée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] ;

— REJETER la demande de condamnation de la société STEP-IMMO au paiement de la somme de 3 500,00 Euros au titre des dommages et intérêts, formée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] ;

— REJETER la demande de condamnation de la société STEP-IMMO au paiement de la somme de 755,96 Euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, formée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] ;

— REJETER la demande de condamnation de la société STEP-IMMO au paiement de la somme de 2 000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, formée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] ;

Plus généralement,

— REJETER l’ensemble des demandes, moyens et prétentions formées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] à l’encontre de la société STEP-IMMO ;

A titre reconventionnel, établir les comptes entre les parties :

— FIXER à la somme de 2726,70 Euros le trop-versé par la société STEP-IMMO au titre des travaux de réfection de la toiture-terrasse, votés au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 octobre 2021 ;

— PRONONCER la compensation entre d’une part, le solde du compte copropriétaire de la société STEP-IMMO (soit la somme de 2 2229,90 Euros) et d’autre part, le trop-versé par la société STEP-IMMO au titre des travaux de réfection de la toiture-terrasse, votés au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 octobre 2021 (soit la somme de 2 726,70 Euros) ;

— CONDANMER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] à rembourser à la société STEP-IMMO la somme de 496,8 € correspondant au trop-versé des charges de copropriété réglées par celle-ci ;

— DISPENSER la société STEP-IMMO de la participation aux frais de procédure exposés par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] au paiement de la somme de 2 000,00 Euros au bénéfice de la société STEP-IMMO au titre de 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] aux entiers dépens de la procédure. »

Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée le 4 juin 2025. Elle a été plaidée à l’audience du 4 décembre 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 5 février 2026.

Décision du 05 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/12363 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LKD

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

*

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges immeuble arrêtés au 2ème trimestre 2025 pour un montant total de 345,36 euros actualisé suite au règlement du 7 avril 2025. Il fait valoir que la SAS Step Immo a réglé une grande partie de sa dette depuis l’assignation.

Répondant aux moyens adverses, il fait valoir que :

— les travaux de réfection de la toiture ont été réalisés dans l’intérêt de tous les copropriétaires pour éviter les infiltrations et alors que la terrasse est accessible à tous ; ces dépenses ne sauraient qualifiées de somptuaires ;

— l’utilisation ou non de la climatisation ne saurait dispenser un copropriétaire de participation aux frais de modification de la climatisation ;

— la SAS Step Immo n’indique pas en quoi la répartition des frais de travaux en charges générales aurait une incidence sur le montant des appels ;

— la défenderesse se fonde également sur la clé de répartition des charges générales pour calculer les montants indus ;

— cette dernière n’a pas contesté les résolutions votant les travaux ;

— elle ne peut demander le remboursement des sommes appelées au titre de l’alea des travaux de toiture, cette prérogative appartenant à l’assemblée générale laquelle peut voter l’affectation de ces sommes à d’autres dépenses.

En défense, la SAS Step Immo oppose que :

— elle a toujours réglé ses charges jusqu’en 2021 ;

— l’assemblée générale du 27 octobre 2021 a voté des travaux relatifs à la toiture terrasse et à l’ascenseur en appliquant la clé de répartition « charges générales » en violation de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— elle a adressé au syndic, le 10 mars 2022 une demande d’explication et a suspendu ses règlements de charges travaux dans l’attente d’une réponse qui n’a jamais été apportée ;

— elle a continué cependant à régler ses charges communes générales ;

— par courrier du 28 mars 2024, elle a réglé la somme de 9.889,19 euros ;

— elle n’a pas à participer aux travaux de climatisation puisque son lot n’est pas équipé de climatisation de sorte que la somme de 1.239,87 euros lui a été indument imputée ;

— les frais de travaux ascenseur lui ont été imputés en violation de l’article 10 B du règlement de copropriété et de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 pour un montant de 862,54 euros ;

— elle a réglé la somme de 624,29 euros au titre des aléas des travaux de toiture qui n’a pas été restituée alors que les travaux sont terminés et qu’il n’a pas été justifié de leur utilisation ;

Soutenant avoir une créance sur le syndicat des copropriétaires d’un montant de 2.726,70 euros, elle sollicite la compensation entre sa créance et celle du syndicat des copropriétaires d’un montant de 2.229,90 euros soit le versement à son profit de la somme de 496,80 euros.

Sur ce,

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SAS Step Immo est propriétaire du lot n°30 tel que cela ressort du relevé de propriété versé.

Aux termes de l’article 5 du règlement de copropriété, la toiture -terrasse et les toitures inclinées en ardoise constituent des parties communes à tous les copropriétaires.

Aux termes de son article 10 B, « Toutes les charges d’entretien et de consommation des ascenseurs (l’électricité, force, abonnement, entretien, réparation d’ascenseur, même remplacement) […] seront répartis entre les divers propriétaires des lots numéros dix-huit à vingt neuf inclus, représentant ensemble douze mille cent quatre deux parts de copropriété »

S’agissant de la climatisation, il convient de rappeler que conformément à l’article 10, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Or, la SAS Step Immo qui pour s’éxonérer de charges relatives à un équipement commun, soutient ne pas disposer de climatisation dans son lot, ne justifie pas d’une part de l’absence de climatisation et d’autre part que la climatisation de l’immeuble ne présente aucun intérêt pour son lot. Par conséquent, elle sera tenue en l’état de participer aux frais de travaux liés à la climatisation.

S’agissant, en revanche, des frais relatifs aux travaux d’ascenseur, il ressort du règlement de copropriété que les frais de cet élément d’équipement commun sont à la charge des copropriétaires des lots n°18 à 29 de sorte qu’ils ne peuvent être imputés à la SAS Step Immo.

Enfin, s’agissant du remboursement des frais d’aleas provisionnés, c’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires oppose que seule l’assemblée générale a le pouvoir de voter le remboursement des sommes provisionnées et non utilisées.

Par conséquent, seule la somme correspondant aux travaux relatifs à l’ascenseur sera remboursée à la SAS Step Immo soit la somme de 725,40 euros. S’agissant des travaux de maçonnerie, aucun justificatif ne permet de les mettre en lien avec l’ascenseur, les lignes 2.1.9 et 2.1.10 n’indiquant que « Sur prescription du BE Structure, démolition de l’angle maçonné de l’édicule pour ménager un passage de 90 cm utile entre les deux terrasses. La prestation sera effectuée en coordination avec l’ascensoriste qui aura modifié sur instalation [SIC] » et « Après confirmation par la syndic de la faisabilité dépose des antennes paraboliques et hertziennes ».

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 octobre 2021, du 4 mai 2023, et du 19 juin 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ainsi que les attestations de non-recours correspondantes;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots de la défenderesse ;

— un relevé de compte individuel arrêté au 28 avril 2025.

Il ressort du décompte produit que le compte de la SAS Step Immo présente un compte débiteur de 345,36 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 2ème trimestre 2025, après règlement du 7 avril 2025 qui correspond aux seules charges immeubles appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot de la défenderesse.

Or, comme vu précédemment, la SAS Step Immo dispose d’une créance de 725,40 euros découlant des travaux ascenseur indûment imputée.

Au vu de ces éléments, il y a lieu d’opérer une compensation comme sollicitée par la défenderesse et de condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser la SAS Step Immo la somme de 380,04 euros (725,40 – 345,36).

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de frais de recouvrement d’un montant de 755,96 euros comprenant des frais de relances et mises en demeure, d’ouverture contentieux et de mises en demeure par avocat.

Il justifie de deux mises en demeure du 11 octobre 2022 et du 5 janvier 2023 envoyées par avocat accompagnées de leurs bordereaux d’avis de réception. Ces dernières doivent être considérées dans les demandes accessoires formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.En revanche, la relance et la mise en demeure antérieures au 11 octobre 2022 seront rejetées. De même, les relances et mises en demeure du 31 octobre 2022, du 5 octobre 2022, du 26 janvier 2023 et du 15 mars 2023 intervenant peu de temps après les mises en demeure par avocat précitées seront écartées, ces frais ne présentant pas de caractère nécéssaire.

En outre, les honoraires relatifs à l’ouverture du contentieux qui relèvent des missions habituelles d’un syndic de copropriété ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », qui ne sont en l’espèce ni démontrées, ni même alléguées. Ces frais seront donc rejetés.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de l’intégralité de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts en affirmant que la carence de la défenderesse lui cause nécessairement des difficultés de trésorerie et le prive de sommes utiles à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En défense, la SAS Step Immo considère avoir fait preuve de bonne foi et oppose que le syndic n’a jamais répondu à ses demandes d’explication contrevenant à ses obligations professionnelles.

Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SAS Step Immo a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières. Au contraire, il ressort des pièces versées que cette dernière s’est vu imputer à tort des charges ascenseur en violation du règlement de copropriété justifiant ses demandes d’explication.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La SAS Step Immo succombant principalement à l’instance sera condamnée aux dépens.

Tenue aux dépens, elle sera en outre condamnée à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure sera rejetée.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice à payer à la SAS Step Immo la somme de 380,04 euros en remboursement des charges de copropriété indûment percues et arrêtées au 2ème trimestre 2025 après règlement du 7 avril 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de sa demande en paiement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SAS Step Immo aux entiers dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice à payer à la SAS Step Immo de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS Step Immo de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure ;

DEBOUTE les parties du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Fait et jugé à [Localité 9] le 05 Février 2026

La Greffière La Présidente