TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NARBONNE

Service des contentieux

de la protection

MINUTE N°

AFFAIRE N° RG 25/00458 – N° Portalis DBWX-W-B7J-DMJA

AFFAIRE :

S.A. MARCOU HABITAT

C/

,

[J], [D] épouse, [I],, [X], [I]

☒ Copie exécutoire délivrée le

M^e Pauline PEREZ

à :

☒ Copie à :

M^e Pauline PEREZ

Copie dossier

Copie préfécture

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE SEIZE MARS DEUX MIL VINGT SIX

Dans l’affaire :

ENTRE :

S.A. MARCOU HABITAT

dont le siège social est sis 4 boulevard Marcou – CS20028 – 11890 CARCASSONNE CEDEX 9

non comparante

DEMANDEUR

ET :

Madame, [J], [D] épouse, [I]

née le 15 Novembre 1986 à PONTOISE (95300)

demeurant 3 rue Simon Castan – Résidence Le Clos Simon Appart C3-109 – 11100 NARBONNE

représentée par M^e Pauline PEREZ, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

Monsieur, [X], [I]

né le 24 Mai 1988 à ORSAY (91400)

demeurant 3 rue Simon Castan – Résidence Le Clos Simon Appart C3-109 – 11100 NARBONNE

non comparant

DÉFENDEUR

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Elodie TORRES, JCP

GREFFIER : M^me Bérengère CASTELLS

PROCEDURE :

Date des débats : 02/02/2026 date à laquelle les parties ont été avisées que le délibéré était fixé au 16 Mars 2026

DECISION :

Réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2026

RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé du 15 mai 2017, la SA MARCOU HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme, [J], [D] épouse, [I] et M., [X], [I] sur des locaux sis 3 rue Simon Castan, Résidence Le Clos Simon, Appartement C3-109 à Narbonne (11100), pour un loyer mensuel de 440,94 euros, outre une provision pour charges de 40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2025, la SA MARCOU HABITAT a fait délivrer à Mme, [J], [D] épouse, [I] et M., [X], [I] un commandement de payer la somme principale de 2 240,56 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme, [J], [D] épouse, [I] et M., [X], [I] le 11 août 2025.

La SA MARCOU HABITAT a ensuite fait assigner Mme, [J], [D] épouse, [I] et M., [X], [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2025 pour demander de :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

Ordonner l’expulsion de Mme, [J], [D] épouse, [I] et de M., [X], [I] ;

Les condamner solidairement au paiement :

De l’arriéré locatif à la somme de 3 383,11 euros ;

D’une indemnité mensuelle d’occupation ;

De 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Des dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 octobre 2025.

A l’audience du 2 février 2026, la SA MARCOU HABITAT, représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes et a indiqué que la dette locative, actualisée au 2 février 2026, s’élevait désormais à la somme de 5 713,78 euros. Elle a précisé qu’aucun paiement n’était intervenu depuis le mois d’octobre 2025 et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Mme, [J], [D] épouse, [I], comparante, a indiqué à l’audience souffrir d’une dépression ainsi que de phobie sociale, et être actuellement suivie par un médecin psychiatre et un psychologue. Elle a déclaré avoir à sa charge un enfant en situation de handicap et rencontrer des difficultés financières. Elle a précisé avoir, le jour de l’audience, procédé à un versement au profit de sa bailleresse et a sollicité l’octroi de délais de paiement.

,

[X], [I] n’a pas comparu ni personne pour le représenter.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026 et la décision rendue ce jour par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1. Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de l’Aude le 17 octobre 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SA MARCOU HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 11 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 15 mai 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 août 2025 pour un montant principal de 2 240,56 euros.

Cette somme n’a pas été réglée par Mme, [J], [D] épouse, [I] et M., [X], [I] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 octobre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme, [J], [D] épouse, [I] et M., [X], [I] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA MARCOU HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, si besoin est, avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ainsi qu’aux articles R.433-1 et suivants du même code au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

3. Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA MARCOU HABITAT produit, outre le contrat de bail signé le 15 mai 2017, le commandement signifié le 7 août 2025 un décompte démontrant que Mme, [J], [D] épouse, [I] et M., [X], [I] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5 713,78 euros.

Mme, [J], [D] épouse, [I] et M., [X], [I], non comparant, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5 713,78 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces textes que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

Il est constant que l’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 octobre 2025, Mme, [J], [D] épouse, [I] et M., [X], [I] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période courant du 8 octobre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

5. Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Mme, [J], [D] épouse, [I] et M., [X], [I] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience de telle sorte que les délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Mme, [J], [D] épouse, [I] ne justifie pas de ses revenus, produisant uniquement des éléments relatifs à ses problèmes de santé ainsi qu’une déclaration d’inaptitude à son poste d’assistante support et formation. Par ailleurs, en dépit d’un paiement isolé effectué le jour même de l’audience, aucune reprise régulière du paiement des loyers n’est intervenue. Compte tenu du montant particulièrement élevé de la dette locative, s’élevant à la somme de 5 713,78 euros, sa situation ne permet pas l’octroi de délais de paiement

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Mme, [J], [D] épouse, [I] et M., [X], [I] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la nature de l’affaire, l’équité commande de ne pas faire application au disposition de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mai 2017 entre la SA MARCOU HABITAT, d’une part, et Mme, [J], [D] épouse, [I] et M., [X], [I], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation sis 3 rue Simon Castan, Résidence Le Clos Simon, Appartement C3-109 à Narbonne (11100) sont réunies à la date du 8 octobre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme, [J], [D] épouse, [I] et M., [X], [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme, [J], [D] épouse, [I] et M., [X], [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA MARCOU HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement Mme, [J], [D] épouse, [I] et M., [X], [I] à verser à la SA MARCOU HABITAT à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 5 713,78 euros (décompte arrêté au 2 février 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE solidairement Mme, [J], [D] épouse, [I] et M., [X], [I] à payer à la SA MARCOU HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 8 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DÉBOUTE Mme, [J], [D] épouse, [I] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Mme, [J], [D] épouse, [I] et M., [X], [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière La juge