TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Chambre 9 cab 09 G

R.G N° : N° RG 23/04119 – N° Portalis DB2H-W-B7H-X75O

Jugement du 17 Décembre 2025

N° de minute

Affaire :

S.C.I. JFBD

C/

S.A.S. G. FONTANEL PROMOTION

le:

EXECUTOIRE + EXPEDITION

M^e Sandrine MARTINIANI – 1281

M^e Vincent VENDRELL – 2354

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 G du 17 Décembre 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 27 Juin 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 13 Novembre 2025 devant :

Pauline LUGHERINI, juge placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Lyon, déléguée au tribunal judiciaire de Lyon par ordonnance de la première présidente de la cour d’appel de Lyon en date du 24 juillet 2025,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. JFDB, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sandrine MARTINIANI, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. G. FONTANEL PROMOTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Vincent VENDRELL, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

La SCI JFDB, dont Monsieur [B] [U] et Madame [M] [I] sont associés, est propriétaire d’une maison d’habitation située [Adresse 3].

Par acte notarié en date du 10 janvier 2022, la SCI JFDB a consenti à la société G. FONTANEL PROMOTION une promesse unilatérale de vente pour le bien susvisé, au prix de 900.000 euros. Le terme de la levée de l’option était prévu au 31 décembre 2022. L’acte prévoyait une indemnité d’immobilisation de 45.000 euros versée au promettant à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais après réalisation de toutes les conditions suspensives. L’acte prévoyait également une pénalité compensatoire de 90.000 euros dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution de la promesse seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique.

Des conditions suspensives étaient stipulées, parmi lesquelles l’obtention d’une autorisation d’urbanisme définitive.

Par arrêtés des 28 juin et 28 septembre 2022, les permis de démolir et de construire ont été accordés à la société G. FONTANEL PROMOTION.

Par avenant du 7 décembre 2022, les parties ont prorogé le délai de réitération au 31 janvier 2023.

Parallèlement, par acte notarié en date du 16 décembre 2022, Monsieur [B] [U] et Madame [M] [I] ont contracté une promesse unilatérale de vente pour une maison d’habitation située [Adresse 4], au prix de 1.020.000 euros, moyennant une indemnité d’immobilisation de 102.000 euros. L’acte prévoyait la condition suspensive de réalisation de la vente de la maison d’habitation située [Adresse 3] selon promesse de vente du 10 janvier 2022 consentie à la société G. FONTANEL PROMOTION.

Par courriel du 16 janvier 2023, considérant que l’opération immobilière envisagée n’était plus viable économiquement, la société G. FONTANEL PROMOTION a formulé à la SCI JFDB trois propositions amiables, dont la première proposition ainsi formulée : « Proposition 1 : paiement de l’indemnité d’immobilisation. Comme indiqué, nous nous engageons, si vous souhaitez arrêter notre collaboration, [à] vous payer l’indemnité d’immobilisation de 10% ainsi que les surplus liés à votre engagement sur la promesse de la maison soit 102 000 € (Pour le prix d’acquisition de 1 020 000 €). A cela, du fait que nous ayons réalisé les diagnostics amiantes en partie destructifs nous ajoutons 5 000 € pour les réparations de la maison. Soit un total de 107 000 € ».

Par courriel du même jour, Monsieur [B] [U], associé de la SCI JFDB, a répondu accepter la proposition n°1 « soit une indemnité d’immobilisation de 102.000 euros » mais avoir mandaté un expert en bâtiment afin d’évaluer la remise en état.

Par courriel du 19 janvier 2023, la société G. FONTANEL PROMOTION a répondu « nous prenons acte de votre décision. Nous avançons donc sur votre choix, soit la proposition n°1 ».

Par courriel du 1er février 2023, le notaire de la SCI JFDB a demandé au notaire de la société G. FONTANEL PROMOTION de demander à cette dernière le versement de la somme de 90.000 euros outre le coût de la remise en état.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 février 2023, le conseil de la SCI JFDB a mis en demeure la société G. FONTANEL PROMOTION de verser la somme de 90.000 euros au titre de la clause pénale et la somme de 8.000 euros au titre des frais de remise en état.

Les échanges entre les parties n’ont pas permis une résolution amiable du litige.

Par acte délivré le 31 mai 2023, la SCI JFDB a fait assigner la société G. FONTANEL PROMOTION devant le tribunal judiciaire de Lyon en paiement des sommes de 90.000 euros au titre de la pénalité compensatoire stipulée dans la promesse de vente, 8.802,20 euros au titre de l’engagement de remise en état du bien à ses frais exclusifs et 8.276,31 euros au titre des frais de relogement du père de Monsieur [U].

La clôture a été fixée le 26 juin 2024 par ordonnance du 27 juin 2025.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures « conclusions en réponse n°3 » notifiées par voie électronique le 9 janvier 2025, la SCI JFDB demande au tribunal de :

CONDAMNER la SAS G. FONTANEL PROMOTION à payer à la SCI JFBD la somme de 90.000 € au titre de la pénalité compensatoire stipulée aux termes de la promesse de vente du 10 janvier 2022 ;

CONDAMNER la SAS G. FONTANEL PROMOTION à payer à la SCI JFBD la somme de 8.802,20 € correspondant à l’engagement de remise en état du bien à ses frais exclusifs stipulé aux termes de la promesse de vente du 10 janvier 2022 ;

CONDAMNER la SAS G. FONTANEL PROMOTION à payer à la SCI JFBD la somme de 25 621,31 € arrêtée au mois de novembre 2024, correspondant aux frais de relogement du père de Monsieur [U], somme à parfaire jusqu’au jugement à intervenir ;

CONDAMNER la SAS G. FONTANEL PROMOTION à payer à la SCI JFBD la somme de 1.386 € correspondant aux taxes foncières 2023 ;

CONDAMNER la SAS G. FONTANEL PROMOTION à payer à la SCI JFBD la somme de 1.123 € correspondant à la taxe sur les logements vacants pour 2024 ;

CONDAMNER la SAS G. FONTANEL PROMOTION à payer à la SCI JFBD la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SAS G. FONTANEL PROMOTION aux entiers dépens de l’instance ;

DÉBOUTER la SAS G. FONTANEL PROMOTION de l’intégralité de ses demandes ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières écritures « conclusions n°3 » notifiées par voie électronique le 19 mars 2025, la société G. FONTANEL PROMOTION demande au tribunal de :

A titre principal,

DÉBOUTER la demanderesse de l’intégralité de ses demandes ;

Subsidiairement,

LIMITER le montant de le clause pénale au montant de l’indemnité d’immobilisation stipulée à l’acte ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la requérante aux dépens ;

CONDAMNER la requérante à la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIVATION

Sur les demandes de paiement au titre de la pénalité compensatoire et des dommages et intérêts résultant de l’absence de réitération de la promesse de vente

Sur l’absence de résiliation de la promesse de vente

Aux termes des articles 1101, 1103 et 1104 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application de l’article 1131 du code civil, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

En l’espèce, la société G. FONTANEL PROMOTION soutient que la promesse de vente a été résiliée suite à l’accord des parties intervenu par échanges de courriels.

Par courriel du 16 janvier 2023, la société G. FONTANEL PROMOTION a formulé à la SCI JFDB trois propositions amiables, dont la première proposition ainsi formulée : « Proposition 1 : paiement de l’indemnité d’immobilisation. Comme indiqué, nous nous engageons, si vous souhaitez arrêter notre collaboration, [à] vous payer l’indemnité d’immobilisation de 10% ainsi que les surplus liés à votre engagement sur la promesse de la maison soit 102 000 € (Pour le prix d’acquisition de 1 020 000 €). A cela, du fait que nous ayons réalisé les diagnostics amiantes en partie destructifs nous ajoutons 5 000 € pour les réparations de la maison. Soit un total de 107 000 € ».

Par courriel du même jour, Monsieur [B] [U], associé de la SCI JFDB, a répondu accepter la proposition n°1 mais avoir mandaté un expert en bâtiment afin d’évaluer la remise en état.

Par courriel du 19 janvier 2023, la société G. FONTANEL PROMOTION a répondu « nous prenons acte de votre décision. Nous avançons donc sur votre choix, soit la proposition n°1 ».

Par courrier du 22 mars 2023, la société G. FONTANEL PROMOTION a indiqué que « afin de rédiger un protocole transactionnel relatant les accords susvisés, nous avons sollicité de leur notaire la promesse de vente signée, relative à l’achat de leur maison de [Localité 5] (…) [cette promesse], contrairement à leurs allégations, était en fait assortie de conditions suspensives leur permettant parfaitement de renoncer à leur acquisition sans être contraints de verser une quelconque indemnité d’immobilisation au vendeur. Vous comprendrez que cette nouvelle nous a quelque peu échaudée car cette information avait été déterminante dans la négociation de nos nouveaux accords (…) nous ne pouvons que constater leur comportement déloyal à notre égard ne permettant malheureusement pas de parvenir à une issue amiable de ce dossier (…) nous estimons désormais ne plus être redevables à l’égard de la société JFBD d’une quelconque somme, que ce soit au titre de la promesse comme au titre des nouveaux accords financiers qui sont intervenus ultérieurement, notre consentement ayant été vicié ».

Il résulte de ces éléments que les échanges par courriel des 16 et 19 janvier 2023 entre les parties consistaient en des pourparlers pour parvenir à un accord amiable mais que l’accord transactionnel souhaité n’a pas abouti faute de communication de la promesse de vente portant sur la maison d’habitation située [Adresse 4].

Les propos de la société G. FONTANEL PROMOTION (« Nous avançons donc sur votre choix ») et le fait pour la SCI JFDB d’avoir mandaté un expert en bâtiment afin d’évaluer les frais de remise en état, démontrent que l’accord n’était pas abouti à la date du 19 janvier 2023.

Par ailleurs, rien dans l’accord envisagé ne permet de conclure qu’il était question de résilier la promesse unilatérale de vente. Au contraire, la référence à « l’indemnité d’immobilisation » dont le paiement était prévu, correspond précisément à l’exécution de cette promesse de vente.

Il convient donc de considérer que la promesse unilatérale de vente consentie par acte notarié en date du 10 janvier 2022 par la SCI JFDB à la société G. FONTANEL PROMOTION n’est pas résiliée.

Au surplus, par des motifs surabondants, le tribunal relève que la société G. FONTANEL PROMOTION soutient que « la situation des époux [U] au regard de la promesse unilatérale portant sur le bien sis à [Adresse 6] était déterminante dans les modalités et les obligations de chaque partie dans le cadre des nouveaux accords intervenus », concluant que la SCI JFDB aurait manqué à son obligation de bonne foi et de loyauté dans l’exécution des accords régularisés, justifiant qu’il soit dérogé à la force obligatoire des conventions.

Or, il ne s’agit pas là d’un prétendu manquement de la SCI JFDB dans l’exécution de l’accord allégué, puisque cette absence d’information n’est nullement nécessaire pour l’exécution du contrat allégué consistant dans le paiement d’une somme d’argent. Il s’agit là d’un prétendu manquement de la SCI JFDB lors de la formation de l’accord allégué, à l’origine d’une erreur pour la société G. FONTANEL PROMOTION.

La société G. FONTANEL PROMOTION n’est pas sans savoir qu’une erreur portant sur un élément déterminant de son consentement constitue un vice du consentement entraînant la nullité dudit accord, de sorte qu’à supposer même qu’il y ait eu accord, celui-ci serait anéanti du fait de l’erreur invoquée par la société G. FONTANEL PROMOTION elle-même, la promesse unilatérale de vente retrouvant alors pleine application.

Sur la demande de paiement de la pénalité compensatoire

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Constitue une clause pénale la clause d’un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée.

Le refus de modérer ou d’augmenter le montant de la clause pénale relève du pouvoir discrétionnaire des juges du fond.

En l’espèce, il est constant que la société G. FONTANEL PROMOTION n’a pas levé l’option et que la vente n’a pas été réalisée dans le délai prévu par la promesse, malgré l’accomplissement des conditions suspensives.

Or, la promesse de vente prévoit dans un article « stipulation de pénalité compensatoire » une pénalité compensatoire de 90.000 euros conformément à l’article 1231-5 du code civil, « dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution de la promesse seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles ».

Par cette clause, les parties ont ainsi évalué forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’absence de réalisation de la vente par l’une des parties. Cette clause pénale vise donc à indemniser les préjudices causés par cette absence de réitération de la vente, préjudice qui inclut le préjudice allégué correspondant aux frais de relogement du père de Monsieur [U], aux taxes foncières et à la taxe sur les logements vacants.

En l’espèce, le montant de cette clause pénale fixé à 90.000 euros n’est ni manifestement excessif ni dérisoire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de modérer ou d’augmenter la pénalité ainsi convenue.

Il convient par conséquent de condamner la société G. FONTANEL PROMOTION à payer à la SCI JFDB la somme de 90.000 euros à titre de pénalité compensatoire.

En revanche, il convient de débouter la SCI JFDB de sa demande au titre des frais de relogement du père de Monsieur [U], des taxes foncières et de la taxe sur les logements vacants, préjudices allégués qui sont inclus dans les préjudices indemnisés par la pénalité compensatoire.

Sur la demande de paiement au titre des frais de remise en état du bien

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la promesse de vente stipule que le promettant autorise le bénéficiaire notamment à « faire pratiquer tous relevés et mesurages, ainsi que les sondages et analyses permettant de vérifier la nature du sol et du sous-sol » avant la réalisation de la vente. Ainsi, « aucun travaux ne pourront être entrepris avant la réalisation de la vente, à l’exception des travaux de sondage, piquetage, études de sol que le bénéficiaire devra effectuer à ses frais exclusifs ».

L’acte stipule qu’ « en cas de non réalisation de la vente, pour quelque raison que ce soit, le bénéficiaire devra remettre le bien en l’état, à ses frais exclusifs ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société G. FONTANEL PROMOTION a mandaté une société pour réaliser des travaux de sondage et que ces travaux ont occasionné des dégâts dans la maison.

Il résulte d’un devis en date du 24 janvier 2023 de la société 2BSI CONCEPT que les travaux de « reprise des désordres suite à des sondages » s’élèvent à 8.802,20 euros TTC.

Il convient par conséquent de condamner la société G. FONTANEL PROMOTION à payer à la SCI JFDB la somme de 8.802,20 euros au titre des travaux de remise en état du bien.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société G. FONTANEL PROMOTION, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société G. FONTANEL PROMOTION, condamnée aux dépens, devra verser à la SCI JFDB une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société G. FONTANEL PROMOTION à payer à la SCI JFDB la somme de 90.000 euros à titre de pénalité compensatoire

DEBOUTE la SCI JFDB de sa demande au titre des frais de relogement du père de Monsieur [U], des taxes foncières et de la taxe sur les logements vacants ;

CONDAMNE la société G. FONTANEL PROMOTION à payer à la SCI JFDB la somme de 8.802,20 euros au titre des travaux de remise en état du bien ;

Condamne la société G. FONTANEL PROMOTION aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société G. FONTANEL PROMOTION à payer à la SCI JFDB la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société G. FONTANEL PROMOTION sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ;

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE