MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 23 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01220 – N° Portalis DB2H-W-B7J-23K3

AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble PARC REPUBLIQUE sis [Adresse 3]) C/ S.C.I. CHP RHONE-ALPES [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble PARC REPUBLIQUE sis [Adresse 4],

représenté par son syndic la SARL SAGNIMORTE GESTION,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Petia DJAMOVA, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.I. CHP RHONE-ALPES [Localité 6],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Débats tenus à l’audience du 25 Août 2025

Notification le

à :

Maître [E] [Z] – 1164, Expédition et grosse

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CHP RHONE-ALPES LYON est propriétaires de places de parking (lots n° 88, 89, 90, 91, 92, 93, 98, 99, 100, 101, 102 et 103) et de locaux commerciaux (lots n° 330, 331 et 332) au sein de l’ensemble immobilier dénommé « Parc République », sis [Adresse 5] à VENISSIEUX (69120).

Depuis l’acquisition des lots, le 19 mai 2022, les appels de charges adressés par le Syndicat des copropriétaires à la SCI CHP RHONE-ALPES LYON n’ont été que partiellement honorés, malgré relances. Un commandement de payer lui a été signifié le 11 février 2025, pour une somme en principal de 15 516,58 euros, provisions du 1er trimestre 2025 incluses.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires a fait assigner en référé

la SCI CHP RHONE-ALPES LYON ;

aux fins de condamnation à lui verser des provisions, à actualiser.

A l’audience du 25 août 2025, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a maintenu ses prétentions aux fins de :

condamner la SCI CHP RHONE-ALPES LYON à lui payer la somme provisionnelle actualisée de 21 328,14 euros ; à valoir sur le paiement des charges et provisions échues, comprenant la provision du 3ème trimestre 2025 ;

condamner la SCI CHP RHONE-ALPES LYON à lui payer la somme provisionnelle de 238,95 euros, au titre des frais exposés pour le recouvrement ;

condamner la SCI CHP RHONE-ALPES LYON à lui payer la somme de 1 200,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, y compris les frais de l’hypothèque légale, les frais accessoires, etc.

La SCI CHP RHONE-ALPES LYON, citée à domicile par dépôt de l’assignation en étude, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 23 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé que si le Défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que dans cette hypothèse, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes provisionnelles en paiement

Sur la demande au titre de l’arriéré de charges

L’article 10, alinéas 1 à 3, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dispose : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 14-1 de cette même loi ajoute : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

L’article 35-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise : « Pour l’exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible.

Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la décision d’assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l’objet de la dépense. »

L’article 6-2 du décret précité poursuit : « A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes. »

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier […] »

Il appartient au Demandeur d’une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et au Défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable (Civ. 1, 04 novembre 1987, 86-14.379).

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires verse aux débats :

l’avis de mutation prévu par l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, justifiant que la SCI CHP RHONE-ALPES LYON possède les lots n°88, 89, 90, 91, 92, 93, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 330, 331 et 332 de la copropriété ;

le contrat de syndic ;

le procès-verbal d’assemblée générale du 24 juin 2022, portant approbation des comptes de l’exercice 2021, du budget prévisionnel de l’exercice 2023 et adoption de travaux ;

la régularisation des charges et appels de fonds pour travaux de l’exercice 2021, consécutive à l’approbation des comptes dudit exercice ;

les appels de charges et de fonds pour travaux de l’exercice 2022 ;

le procès-verbal d’assemblée générale du 29 juin 2023, portant approbation des comptes de l’exercice 2022, du budget prévisionnel de l’exercice 2024 et adoption de travaux ;

la régularisation des charges et appels de fonds pour travaux de l’exercice 2022, consécutive à l’approbation des comptes dudit exercice ;

les appels de charges et de fonds pour travaux de l’exercice 2023 ;

le procès-verbal d’assemblée générale du 16 juillet 2024, portant approbation des comptes de l’exercice 2023, du budget prévisionnel de l’exercice 2025 et adoption de travaux ;

la régularisation des charges et appels de fonds pour travaux de l’exercice 2023, consécutive à l’approbation des comptes dudit exercice ;

les appels de charges et de fonds pour travaux de l’exercice 2024 ;

le procès-verbal d’assemblée générale du 10 juillet 2025, portant approbation des comptes de l’exercice 2024, du budget prévisionnel de l’exercice 2026 et adoption de travaux ;

la régularisation des charges et appels de fonds pour travaux de l’exercice 2024, consécutive à l’approbation des comptes dudit exercice ;

les appels de charges et de fonds pour travaux pour les trois premiers trimestres de l’exercice 2025 ;

le décompte de la créance pour la période du 24 juin 2022 au 1er août 2025, incluant la provision sur charges du 3ème trimestre 2025, au solde de 21 328,41 euros ;

le commandement de payer du 11 février 2025 ;

des mises en demeure et relances.

L’extrait de compte au 20 mai 2025 et le relevé de compte au 1er août 2025 établissent que le montant impayé des charges, dépenses de travaux non comprises dans le budget prévisionnel et provisions sur charges et dépenses de travaux échues au titre de l’exercice 2025, s’élève à la somme de 21 089,46 euros, après déduction des frais de relance et du commandement de payer.

Par conséquent, la SCI CHP RHONE-ALPES LYON sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 21 089,46 euros, avec intérêts au taux légal :

sur une fraction de cette somme de 15 322,63 euros, à compter du 11 février 2025, date du commandement de payer ;

sur une fraction de cette somme de 16 692,57 euros, à compter du 17 juin 2025, date de l’assignation valant mise en demeure de payer.

Sur la demande au titre des frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, annonce : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire. […] »

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier […] »

Il appartient au Demandeur d’une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et au Défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable (Civ. 1, 04 novembre 1987, 86-14.379).

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] » sollicite la condamnation de la SCI CHP RHONE-ALPES LYON à lui payer la somme provisionnelle de 238,95 euros, au titre des frais de recouvrement, se décomposant comme suit :

45,00 euros, au titre des frais de relance et de mise en demeure ;

193,45 euros, au titre des frais du commandement de payer.

Ces sommes correspondent à des frais nécessaires, exposés par le Demandeur pour le recouvrement de sa créance, ainsi qu’au coût de l’acte d’huissier qui a été délivré à la Défenderesse. L’obligation de payer n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il conviendra de condamner la SCI CHP RHONE-ALPES LYON à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] » la somme provisionnelle de 238,95 euros, à valoir sur les frais de recouvrement de sa créance imputables à ce seul copropriétaire, avec intérêts au taux légal.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, la SCI CHP RHONE-ALPES LYON, succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile: « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, la SCI CHP RHONE-ALPES LYON, condamnée aux dépens, devra verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] » une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200,00 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, réputée contradictoire et mise à disposition au greffe,

CONDAMNONS la SCI CHP RHONE-ALPES LYON à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] » la somme provisionnelle de 21 089,46 euros, avec intérêt au taux légal :

sur une fraction de cette somme de 15 322,63 euros, à compter du 11 février 2025, date du commandement de payer ;

sur une fraction de cette somme de 16 692,57 euros, à compter du 17 juin 2025, date de l’assignation valant mise en demeure de payer ;

CONDAMNONS la SCI CHP RHONE-ALPES LYON à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] » la somme provisionnelle de 238,95 euros, à valoir sur les frais de recouvrement de sa créance imputables à ce seul copropriétaire, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNONS la SCI CHP RHONE-ALPES LYON aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS la SCI CHP RHONE-ALPES LYON à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] » la somme de 1 200,00 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6], le 23 septembre 2025.

Le Greffier Le Président