TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 22/10375 – N° Portalis DB2H-W-B7G-XLMI

Jugement du 23 janvier 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître [Y] [C] de la SELARL PVBF – 704

Maître Samuel BECQUET de la SELEURL SAMUEL BECQUET AVOCAT – 806

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 23 janvier 2025 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 18 mars 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 19 novembre 2024 devant :

Julien CASTELBOU, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Madame [G] [N]

née le 05 Août 1959 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Samuel BECQUET de la SELEURL SAMUEL BECQUET AVOCAT, avocats au barreau de LYON

Monsieur [D] [N]

né le 30 Mars 1956 à [Localité 7] demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Samuel BECQUET de la SELEURL SAMUEL BECQUET AVOCAT, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ISIS-MOLIERE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Frédéric PIRAS de la SELARL PVBF, avocats au barreau de LYON, et Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY, avocats au barreau de GRENOBLE

Monsieur [D] [N] et Madame [G] [N] sont propriétaires d’un studio composant le lot n°150 de la résidence hôtelière avec services « [5] » située [Adresse 2] à [Localité 6].

Suivant acte sous seing privé en date du 24 novembre 2015, ils ont donné à bail commercial leur studio à la société Victory Gestion, pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2011, moyennant un loyer mensuel en principal de 314,67 €, actualisé à 352,11 €.

Par courrier LRAR du 31 mai 2017, la société VICTORY GESTION a informé les consorts [N] du rachat par la société ISIS-MOLIERE du fonds de commerce associé à la gestion de leur résidence.

Par courrier LRAR du 10 février 2020, la société ISIS MOLIERE a sollicité le renouvellement de son bail commercial.

Par acte extrajudiciaire du 07 mai 2020, les consorts [N] ont notifié leur refus de renouvellement à la société ISIS MOLIERE et lui ont offert le paiement d’une indemnité d’éviction de 12.720 €, correspondant à 24 mois de loyers TTC du sous-locataire.

Divers échanges sont intervenus entre les parties qui ne sont pas parvenues à s’accorder amiablement sur le montant de l’indemnité d’éviction.

Par exploit du 17 décembre 2020 les consorts [N] ont assigné la société ISIS MOLIERE en référé.

Par ordonnance du 08 février 2011, le juge des référés du Tribunal judiciaire de LYON s’est déclaré incompétent pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction, a rejeté la demande d’expulsion du preneur et a ordonné une expertise confiée à Monsieur [X] aux fins de fixation des indemnités d’éviction et d’occupation.

Monsieur [X] a refusé la mission et Madame [P] [K] a été désignée pour procéder aux opérations d’expertise.

Madame [K] a déposé son rapport le 17 juin 2022.

Par exploit du 07 décembre 2022, les consorts [N] ont assigné la société ISIS MOLIERE devant la présente juridiction.

*

Aux termes de leur assignation, Monsieur [D] [N] et Madame [G] [J] sollicitent d’entendre le Tribunal, au visa des articles L145-14 et L145-28 du Code de commerce :

Fixer l’indemnité d’éviction due à la SARL ISIS-MOLIERE à la somme de 8.000 €, conformément au rapport d’expertise judiciaire rendu le 17 juin 2022,Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 1er septembre 2020 à la somme de 580 euros par mois et, à titre subsidiaire, à la somme de 5.700 euros par an soit 475 € par mois,Dire que tout mois commencé sera dû,Condamner la SARL ISIS MOLIERE à leur payer à compter du 1er septembre 2020, et jusqu’à libération des lieux, la somme de mensuelle de 580 euros au titre de l’indemnité d’occupation, charge et taxes en sus et, à titre subsidiaire, la somme mensuelle de 475 euros, charge et taxes en sus,Condamner la SARL ISIS MOLIERE à leur payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner la SARL ISIS MOLIERE aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 novembre 2023, la société ISIS-MOLIERE sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles L145-14 et L145-28 du Code de commerce :

Fixer le montant de l’indemnité d’éviction due à la somme de 13.114 euros à parfaire,Condamner les consorts [N] à lui payer la somme à parfaire de 16.114 € :13.114 € au titre de l’indemnité d’éviction principale,1.500 € au titre des frais de remploi,1.000 € au titre du trouble commercial,500 € au titre des frais administratifs,Mémoire au titre des frais de déménagement.Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 2.295 € par an soit 229,50 € par mois,Condamner les consorts [N] à restituer les loyers trop perçus depuis la délivrance du congé à parfaire au jour de la décision rendue.En tout état de cause,

Condamner les consorts [N] à lui payer la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris ceux de la procédure de référé et la rémunération de l’expert,Rappeler l’exécution provisoire de la présente décision.

*

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.

*

La clôture de la procédure a été prononcée au 18 mars 2024.

*

MOTIFS

Sur l’indemnité d’éviction

En application de l’article L145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il convient de rappeler qu’à titre d’indemnité d’éviction les consorts [N] renvoient à l’évaluation faite par l’expert judiciaire qui a retenu une moyenne entre les deux méthodes d’évaluation possibles, celle basée sur le chiffre d’affaire et celle basée sur l’excédent brut d’exploitation, et que la société ISIS MOLIERE sollicite quant à elle que ne soit retenue que le montant résultant de la méthode basée sur le chiffre d’affaire et selon un coefficient plus important que celui retenu par l’expert, outre des postes indemnitaires accessoires.

Partant, il résulte de la réponse à la demande de renouvellement de bail commercial du 07 mai 2020 (pièce [N] 5) que les consorts [N] avaient proposé une indemnité d’éviction de 12.720 euros à la société ISIS MOLIERE et que l’expertise judiciaire a fixé celle-ci à une somme de 8.000 euros (par prise en compte de plusieurs méthodes de calculs et application de coefficients couramment retenus pour le calcul d’une telle indemnité).

Il s’en déduit, en l’absence d’éléments propres à conduire le Tribunal à adopter un mode de calcul distinct de celui de l’expert, que la société ISIS MOLIERE est mal fondée à contester le montant retenu par ce dernier en se basant sur l’affirmation d’une mauvaise prise en compte des coefficients et autres données économiques et financières valablement discutées par les parties au cours de l’expertise.

Ainsi, bien que le montant de l’indemnité d’éviction fixé par l’expert, aux termes de son rapport d’expertise auquel il est renvoyé pour les développements techniques, ressort à un niveau moindre que celui initialement proposé par les consorts [N], il y a lieu de condamner les consorts [N] à payer à la société ISIS-MOLIERE une somme de 8.000 € au titre de l’indemnité d’éviction, tous postes confondus.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article L145-28 du Code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation ;

Vu les articles L145-36 et suivants du Code de commerce ;

En l’espèce, il apparait que l’expert a retenu que les locaux considérés avaient un caractère monovalent et qu’il convenait de considérer l’activité d’exploitation d’une résidence étudiante comme une activité hôtelière.

Or, il ne ressort pas des éléments de la procédure que des prestations de même nature que celles fournies par un établissement hôtelier soient mises en œuvre au profit des locataires, ni qu’il soit possible de séjourner à la journée ou même à la semaine au sein de ladite résidence.

A l’inverse, il est établi qu’au sein même de l’immeuble il soit possible de trouver des appartements dont la gestion est assurée par la société ISIS-MOLIERE ou par les propriétaires eux-mêmes.

Il s’ensuit que le Tribunal ne saurait adopter la méthode de calcul retenue par l’expert à partir de ces considérations et qu’il soit dès lors justifier pour fixer l’indemnité d’occupation de se rapporter aux sommes antérieurement dues en application du bail commercial et à l’évaluation de la valeur locative retenue par l’expert, à défaut d’éléments financiers permettant une évaluation différente.

Dès lors, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à raison des loyers que les consorts [N] pouvait espérer en louant directement leur studio sans l’entremise de la société ISIS-MOLIERE, soit la somme de 580 € par mois, charges comprises, au regard des conclusions de l’expert judiciaire.

Toutefois, la possibilité de louer leur bien directement à ce prix ne peut être présentement considéré que comme une perte de chance et non une certitude. Ainsi, bien que le taux d’occupation du bien soit élevé (plus de 95%) ce dernier ne se rapporte pas à la location directe de ceux-ci et aux difficultés que cela peut engendrer. Il se justifie dès lors que la perte de chance de louer le bien à ce prix soit équitablement fixée à 80 %.

En conséquence, la société ISIS-MOLIERE sera condamnée à payer aux consorts [N], d’avance le 1er de chaque mois, tout mois entamé étant dû, à compter du 1er septembre 2020 et jusqu’à libération effective des locaux, 80 % de la somme de 580 € par mois, soit 464 € charges comprises, outre taxes telles qu’antérieurement prévues aux clauses du bail.

Sur les demandes de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société ISIS-MOLIERE supportera les entiers dépens de l’instance, en ce compris ceux de la procédure en référé expertise et les frais d’expertise.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société ISIS-MOLIERE sera condamnée à payer aux consorts [N], au titre des frais irrépétibles de la procédure, la somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 € en l’absence de pièces justificatives des sommes effectivement engagées pour sa défense.

En l’espèce, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur [D] [N] et Madame [G] [N] à payer à la société SARL ISIS-MOLIERE la somme de 8.000 € à titre d’indemnité d’éviction ;

CONDAMNE la société SARL ISIS-MOLIERE à payer à Monsieur [D] [N] et Madame [G] [N], d’avance le 1er de chaque mois, tout mois entamé étant dû, à compter du 1er septembre 2020 et jusqu’à libération effective des locaux, 80 % de la somme de 580 € par mois, soit 464 € charges comprises, outre taxes telles qu’antérieurement prévues aux clauses du bail ;

CONDAMNE la société SARL ISIS-MOLIERE à payer à Monsieur [D] [N] et Madame [G] [N] la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SARL ISIS-MOLIERE aux entiers dépens de l’instance en ce compris ceux de la procédure de référé-expertise et les frais d’expertise ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, Julien CASTELBOU, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT