TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 3 cab 03 D

N° RG 20/07264 – N° Portalis DB2H-W-B7E-VJFV

Jugement du 25 Mars 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître [T] [O] de la SELARL BALAS [O] & ASSOCIES – 773

M^e Thomas BOUDIER – 2634

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 25 Mars 2025 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 22 Janvier 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 05 Novembre 2024 devant :

Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président,

Delphine SAILLOFEST, Vice-Président,

Cécile WOESSNER, Vice-Présidente,

Siégeant en formation Collégiale,

Assistés de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. RESIDENCE LA ROTONDE,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Thomas BOUDIER, avocat au barreau de LYON (avocat postulant) et par MaîtreNicolas DHUIN de la SELARLU NHDA – AARPI d’ORNANO DHUIN, avocats au barreau de PARIS (avocat plaidant)

DEFENDERESSES

S.A.R.L. LMP DE [F],

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A.R.L. LMP [W],

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A.R.L. LMP [L],

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 7]

S.A.R.L. LMP [B],

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A.R.L. LMP [A],

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A.R.L. LMP [I],

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A.R.L. LMP [N],

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A.R.L. LMP [P],

prise en la personne de son représentant légal

ont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A.R.L. SCHERPA GESTION (anc LMP [G]),

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

S.A.R.L. XLE-[Z],

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A.R.L. FONCIERE ROBBE,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 6]

S.A.R.L. LMP [C],

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 5]

S.A.R.L. LMP [Y],

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.A.R.L. LMP X. [R],

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

S.A.R.L. LMP [M],

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A.R.L. LMP [H],

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A.R.L. LMP [J],

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A.R.L. LMP [D],

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A.R.L. LMP [X],

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A.R.L. LMP [K],

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A.R.L. LMP [U],

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentées par Maître Bruno METRAL de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON (avocat postulant) et par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELARL CABINET NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

La société RESIDENCE LA ROTONDE exploite depuis le 30 décembre 2004 une maison de retraite dans des locaux sis [Adresse 8], en vertu de baux conclus avec différents copropriétaires ayant acquis leurs biens le même jour auprès de la société GDP VENDOME PROMOTION, selon le récapitulatif suivant :

Société bailleresse Lots donnés à bail Loyer annuel HT

FONCIERE ROBBE 65 – 66 – 67 24 504,66 €

LMP [M] 72 – 73 – 85 24 504,66 €

LMP [H] 50 – 51 – 52 24 504,66 €

LMP [J] 33 – 34 – 47 – 48 – 64 – 74 – 75 82 78 414,88 €

LMP [D] 28 – 30 – 35 27 771,94 €

LMP [X] 40 – 41 – 42 24 504,66 €

LMP [K] 24 – 31 – 36 – 37 35 940,16 €

LMP [U] 21 – 22 – 23 24 504,66 €

LMP DE [F] 45 – 46 – 53 29 405,59 €

LMP [W] 62 – 63 – 83 27 771,94 €

LMP [L] 09 – 29 – 38 24 504,66 €

LMP [B] 44 – 54 – 55 24 504,66 €

LMP [A] 68 – 81 – 87 27 771,94 €

LMP [I] 59 – 60 – 71 27 771,94 €

LMP [N] 56 – 57 -58 24 504,66 €

LMP [C] 78 – 79 – 80 24 504,66 €

LMP [G] 08 – 20 – 39 – 49 39 207,44 €

LMP [P] 43 – 69 – 70 24 504,66 €

LMP [Y] 18 – 19 – 86 27 771,94 €

LMP X [R] 25 – 26 – 27 24 504,66 €

XLE [Z] 76 – 77 – 84 27 771,94 €

Par courrier du 11 juin 2020, la société RESIDENCE LA ROTONDE a soulevé auprès des copropriétaires l’illicéité de la clause d’indexation contenue dans le bail : « Ce loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la prise d’effet du bail, révisé annuellement en appliquant 50 % de l’augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement (PPH) des personnes âgées, publié par le ministère de l’économie et des finances, avec une garantie de 1,5 % net par an ». Par le même courrier, elle a fait part de sa décision de s’abstenir désormais de s’acquitter de tout autre loyer que le montant d’origine prévu au bail et d’en déduire le montant des augmentations acquittées depuis 5 ans en vertu de l’indexation.

Par courrier recommandé du 17 juillet 2020, les copropriétaires SARL FONCIERE ROBBE, la SARL LMP ADRIEN ROMAIN, la SARL LMP [H], la SARL LMP [J], la SARL LMP [D], la SARL LMP [X], la SARL LMP [K], la SARL LMP [U], la SARL LMP DE [F], la SARL LMP [W], la SARL LMP [L], la SARL LMP [B], la SARL LMP [A], la SARL LMP [I], la SARL LMP [N], la SARL LMP [C], la SARL SCHERPA GESTION anciennement LMP [G], la SARL LMP [P], la SARL LMP [Y], la SARL LMP X. [R] et la SARL XLE-[Z] ont réclamé à la société RESIDENCE LA ROTONDE l’application de la clause d’indexation contenue dans leurs baux.

Par exploits des 26 et 27 août 2020, la société RESIDENCE LA ROTONDE a donné assignation à la SARL FONCIERE ROBBE, la SARL LMP [M], la SARL LMP [H], la SARL LMP [J], la SARL LMP [D], la SARL LMP [X], la SARL LMP [K], la SARL LMP [U], la SARL LMP DE [F], la SARL LMP [W], la SARL LMP [L], la SARL LMP [B], la SARL LMP [A], la SARL LMP [I], la SARL LMP [N], la SARL LMP [C], la SARL LMP [P], la SARL LMP [Y], la SARL LMP X. [R], la SARL SCHERPA GESTION et la SARL XLE-[Z] devant le tribunal judiciaire de Lyon afin que soit déclarée réputée non-écrite la clause d’indexation du loyer et ordonnée la restitution par compensation du trop-versé.

Par ordonnance du 23 mai 2022, le juge de la mise en état a rejeté une demande des défendeurs tendant à la reprise par la demanderesse des loyers indexés et au versement d’une provision sur les arriérés de loyers avec application de l’indexation.

Par ordonnance du 22 janvier 2024, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et l’affaire a été fixée à l’audience du 5 novembre 2024.

Par ordonnance du 2 avril 2024, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture, constaté le versement d’une pièce n°62 par les défendeurs et clôturé la procédure.

PRETENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées les 15 janvier et 22 octobre 2024, la société RESIDENCE LA ROTONDE demande qu’il plaise :

Vu articles L.112-1 et L.112-2 du code monétaire et financier,

Vu les articles L.145-39 et L.145-15 du code de commerce,

A titre principal,

— Réputer non-écrite la clause d’indexation stipulée au 4 ème alinéa, 2 ème phrase de l’article « Loyer et indexation » de chaque bail conclu le 30 décembre 2004 entre la société SAS [Adresse 9] et:

. la société FONCIERE ROBBE ;

. la société LMP [M] ;

. la société LMP [H] ;

. la société LMP [J] ;

. la société LMP [D] ;

. la société LMP [X] ;

. la société LMP [K] ;

. la société LMP [U] ;

. la société LMP DE [F] ;

. la société LMP [W] ;

. la société LMP [L] ;

. la société LMP [B] ;

. la société LMP [A] ;

. la société LMP [I] ;

. la société LMP [N] ;

. la société LMP [C] ;

. la société SCHERPA GESTION (anciennement dénommée LMP [G]) ;

. la société LMP [P] ;

. la société LMP [Y] ;

. la société LMP X [R] ;

. la société XLE [Z] ;

En conséquence,

— Dire et juger que le montant du loyer annuel s’établit au montant nominal stipulé à l’article « Loyer et indexation » de chaque bail conclu le 30 décembre 2004, soit :

. 24 504,66 € HT, s’agissant de la société FONCIERE ROBBE ;

. 24 504,66 € HT, s’agissant de la société LMP [M] ;

. 24 504,66 € HT, s’agissant de la société LMP [H] ;

. 78 414,88 € HT, s’agissant de la société LMP [J] ;

. 27 771,94 € HT, s’agissant de la société LMP [D] ;

. 24 504,66 € HT, s’agissant de la société LMP [X] ;

. 35 940,16 € HT, s’agissant de la société LMP [K] ;

. 24 504,66 € HT, s’agissant de la société LMP [U] ;

. 29 405,59 € HT, s’agissant de la société LMP DE [F] ;

. 27 777,94 € HT, s’agissant de la société LMP [W] ;

. 24 504,66 € HT, s’agissant de la société LMP [L] ;

. 24 504,66 € HT, s’agissant de la société LMP [B] ;

. 27 771,94 € HT, s’agissant de la société LMP [A] ;

. 27 771,94 € HT, s’agissant de la société LMP [I] ;

. 24 504,66 € HT, s’agissant de la société LMP [N] ;

. 24 504,66 € HT, s’agissant de la société LMP [C] ;

. 39 207,44 € HT, s’agissant de la société SCHERPA GESTION (anciennement dénommée LMP [G]) ;

. 24 504,66 € HT, s’agissant de la société LMP [P] ;

. 27 771,94 € HT, s’agissant de la société LMP [Y] ;

. 24 504,66 € HT, s’agissant de la société LMP X [R] ;

. 27 771,94 € HT, s’agissant de la société XLE [Z] ;

— Condamner chaque société défenderesse à restituer à la SAS [Adresse 9], en deniers ou quittances et dans la limite de cinq ans, toute somme reçue à titre de loyer au-delà des montants ci-dessus, soit :

. 21 834,89 € HT, s’agissant de la société FONCIERE ROBBE ;

. 21 834,89 € HT, s’agissant de la société LMP [M] ;

. 21 834,89 € HT, s’agissant de la société LMP [H] ;

. 69 871,62 € HT, s’agissant de la société LMP [J] ;

. 24 746,20 € HT, s’agissant de la société LMP [D] ;

. 21 834,89 € HT, s’agissant de la société LMP [X] ;

. 32 024,49 € HT, s’agissant de la société LMP [K] ;

. 21 834,89 € HT, s’agissant de la société LMP [U] ;

. 26 201,86 € HT, s’agissant de la société LMP DE [F] ;

. 24 746,20 € HT, s’agissant de la société LMP [W] ;

. 21 834,89 € HT, s’agissant de la société LMP [L] ;

. 21 834,89 € HT, s’agissant de la société LMP [B] ;

. 24 746,20 € HT, s’agissant de la société LMP [A] ;

. 24 746,20 € HT, s’agissant de la société LMP [I] ;

. 21 834,89 € HT, s’agissant de la société LMP [N] ;

. 21 834,89 € HT, s’agissant de la société LMP [C] ;

. 34 935,80 € HT, s’agissant de la société SCHERPA GESTION (anciennement dénommée LMP [G]) ;

. 21 834,89 € HT, s’agissant de la société LMP [P] ;

. 24 746,20 € HT, s’agissant de la société LMP [Y] ;

. 21 834,89 € HT, s’agissant de la société LMP X [R] ;

. 24 746,20 € HT, s’agissant de la société XLE [Z].

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal ferait droit à la demande subsidiaire des sociétés défenderesses tendant à voir réputée non écrite la seule stipulation « avec une garantie de 1,5 % net par an »,

— Fixer comme suit le loyer annuel hors taxes des exercices 2015 à 2024 :

— Ordonner tous paiements et/ou restitutions corrélatifs ;

En toutes hypothèses,

Vu les articles 1289 et 1290 du code civil, pris dans leur rédaction antérieure au 1 er octobre 2016,

— Déclarer la SAS [Adresse 9] bien-fondée à procéder au paiement des loyers dus à chacune des sociétés défenderesses par compensation avec la créance de restitution qu’elle détient sur chacune d’elles ;

— Condamner in solidum les sociétés FONCIERE ROBBE, LMP [M], LMP

[H], LMP [J], LMP [D], LMP [X], LMP [K], LMP [U], LMP DE [F], LMP [W], LMP [L], LMP [B], LMP [A], LMP [I], LMP [N], LMP [C], SCHERPA GESTION, LMP [P], LMP [Y], LMP X [R] et XLE [Z] à verser à la SAS Résidence [Adresse 9] la somme de 21.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse fait valoir :

— que la clause litigieuse a bien la nature d’une clause d’indexation du loyer sur l’augmentation du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées (PPH), élément convenu composé d’un panier de 6 indices ramené à une moyenne avec le taux d’évolution des retraites de base, autrement dit d’une clause d’échelle mobile telle que l’autorise l’article L145-39 du code de commerce, et non la nature d’un bail à paliers, où le loyer augmente progressivement jusqu’à un prix convenu, ni la nature d’une clause de revalorisation du loyer

— qu’il existe, dans le but de lutter contre l’inflation, un principe juridique de prohibition de l’indexation automatique des prix énoncé par l’article L 112-1 du code monétaire et financier, avec une exception concernant l’indexation fondée sur les prix des biens, produits ou services ayant une relation directe avec l’objet de la convention ou l’activité de l’une des parties, condition que ne remplit pas l’instauration d’une garantie annuelle de hausse arbitraire de 1,5 % au cas où 50 % de l’autorisation d’augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées est inférieure à 1,5%, soit une autorisation d’un montant inférieur à 3%, aboutissant à un gel de l’indice dans un tel cas, ayant en pratique reçu application chaque année entre 2005 et 2021

— qu’elle ne peut être à l’origine de la clause ni faire preuve de mauvaise foi, dès lors que la clause a alourdi ses charges avant qu’elle ne s’aperçoive en 2020 qu’elle violait des dispositions légales d’ordre public

— que la sanction de l’application d’une clause interdite est son caractère non-écrit, qui affecte également le passé depuis la première augmentation, donnant lieu à restitution des sommes versées sur la base de la clause au-delà du loyer nominal, sauf prescription quinquennale

— que la demande subsidiaire de cantonner la réputation non-écrite de la clause à la garantie de 1,5 % ne saurait prospérer en raison du caractère indivisible de cette clause et du caractère essentiel de cette garantie.

Par conclusions notifiées le 26 mars 2024, la SARL FONCIERE ROBBE, la SARL LMP [M], la SARL LMP [H], la SARL LMP [J], la SARL LMP [D], la SARL LMP [X], la SARL LMP [K], la SARL LMP [U], la SARL LMP DE [F], la SARL LMP [W], la SARL LMP [L], la SARL LMP [B], la SARL LMP [A], la SARL LMP [I], la SARL LMP [N], la SARL LMP [C], la SARL LMP [P], la SARL LMP [Y], la SARL LMP X. [R], la SARL SCHERPA GESTION et la SARL XLE-[Z] demandent qu’il plaise :

Vu l’article 1134 du Code Civil, Vu l’article L.121-1 du Code Monétaire et Financier, Vu les articles L.145-37, L.145-38, L.145-39 du Code de Commerce,

A titre principal :

— DECLARER que la clause objet du présent litige est une clause de valorisation de loyer et, à défaut, une clause loyer à paliers et non une clause d’indexation ;

— En conséquence, DEBOUTER la société LA ROTONDE de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A défaut :

— DECLARER que la société LA ROTONDE ne démontre pas en quoi la clause est une clause d’indexation jouant uniquement à la hausse ;

— DECLARER que la clause ne crée pas de distorsion prohibée par l’article L. 112-1 du Code Monétaire et Financier ;

— DECLARER que la clause ne s’oppose pas à la possibilité pour la société LA ROTONDE de solliciter la révision du loyer sur le fondement des articles L. 145-37, L. 145-38 et L. 145-39 du Code de commerce;

— En conséquence, DEBOUTER la société LA ROTONDE de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A défaut :

— DECLARER quela société LAROTONDE ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ;

— En conséquence, DECLARER la société LA ROTONDE irrecevable en ses entières ses demandes, fins et conclusions et, à défaut l’en débouter ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER la SAS LA ROTONDE à payer à chacune des défenderesses les sommes indument retenues au titre des sommes versées en application de la clause d’indexation jusqu’au 31 décembre 2019 à savoir :

— ASSORTIR les condamnations prononcées à l’encontre de la société LA ROTONDE au titre des retenues irrégulières de l’intérêt au taux légal à compter de la date de chaque retenue et ORDONNER que les intérêts se capitaliseront conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

— CONDAMNER la SAS LA ROTONDE à payer à chacune des défenderesses les sommes dues en application de la clause d’indexation entre le 1er janvier 2020 et le 31 septembre 2023 soit :

— ASSORTIR les condamnations prononcées à l’encontre de la société LA ROTONDE de l’intérêt au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque loyer et ORDONNER que les intérêts se capitaliseront conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

— DECLARER et JUGER que la société SAS LA ROTONDE devra s’acquitter de toutes les sommes dues au titre de l’évolution du loyer ;

— DECLARER et JUGER que ces sommes seront soumises à la TVA au taux de 5,5 % ;

A titre subsidiaire :

— DECLARER que la commune intention des parties a été d’assortir le bail d’une clause d’échelle mobile;

— DECLARER que seule la stipulation suivante : « avec une garantie de 1,5 % net par an. » sera réputée non écrite ;

En conséquence,

— DECLARER que la clause d’indexation devra en conséquence recevoir application ;

— DECLARER que chacune des défenderesses ne peut être condamnée qu’au paiement de la somme suivante au titre des sommes prétendument trop-versées en application de la clause d’indexation jusqu’au 31/12/2019 à savoir :

— En conséquence, CONDAMNER la société LA ROTONDE à verser à chacune des défenderesses la somme suivante correspondant à la retenue qu’elle a opérée abusivement au titre des prétendus trop-versés en application de la clause d’indexation jusqu’au 31 décembre 2019 :

— ASSORTIR les condamnations prononcées à l’encontre de la société LA ROTONDE au titre des retenues irrégulières de l’intérêt au taux légal à compter de la date de chaque retenue et ORDONNER que les intérêts se capitaliseront conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

— DECLARER et JUGER que ces sommes seront soumises à la TVA au taux de 5,5 % ;

— En conséquence, CONDAMNER la société LA ROTONDE à verser à chacune des défenderesses la somme suivante correspondante au solde des loyers non versés depuis le 1er janvier 2020 et arrêtées au 31 septembre 2023 :

— ASSORTIR les condamnations prononcées à l’encontre de la société LA ROTONDE de l’intérêt au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque loyer et ORDONNER que les intérêts se capitaliseront conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

— DECLARER et JUGER que la société SAS LA ROTONDE devra s’acquitter de toutes les sommes dues au titre de l’évolution du loyer ;

— DECLARER et JUGER que ces sommes seront soumises à la TVA au taux de 5,5 % ;

A titre encore plus subsidiaire, dans l’hypothèse où la clause d’indexation était réputée non écrite dans son ensemble :

— DECLARER que l’action en répétition des sommes versées au titre de la clause d’indexation est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil ;

— DECLARER que la créance de restitution doit être calculée sur le loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription quinquennale soit le loyer en vigueur au jour de la signification de l’acte introductif de la présente instance ;

En conséquence,

— DECLARER que chacune des défenderesses ne peut être condamnée à l’égard de la société LA ROTONDE qu’au paiement de la somme suivante :

— En conséquence, CONDAMNER la société LA ROTONDE à verser à chacune des défenderesses la somme suivante correspondante à la retenue qu’elle a opérée abusivement au titre des prétendus trop-versés en application de la clause d’indexation jusqu’au 31 décembre 2019 :

— ASSORTIR les condamnations prononcées à l’encontre de la société LA ROTONDE au titre des retenues irrégulières de l’intérêt au taux légal à compter de la date de chaque retenue et ORDONNER que les intérêts se capitaliseront conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

— DECLARER et JUGER que ces sommes seront soumises à la TVA au taux de 5,5 % ;

— DECLARER et JUGER que la société SAS LA ROTONDE devra s’acquitter de toutes les sommes dues au titre de l’évolution du loyer ;

A titre reconventionnel :

— CONDAMNER la société la ROTONDE à verser à chacune des défenderesses à titre de dommages et intérêts la somme suivante à parfaire :

— Le cas échéant, ORDONNER la compensation entre les créances réciproques ;

En toute hypothèse :

— ORDONNER, le cas échéant, la compensation entre les créances réciproques ;

— CONDAMNER la société LA ROTONDE à payer à chacune des sociétés FONCIERE ROBBE, LMP [M], LMP [H], LMP [J], LMP [D], LMP [X], LMP [K], LMP [U], LMP DE [F], LMP [W], LMP [L], LMP [B], LMP [A], LMP [I], LMP [N], LMP [C], LMP [G], LMP [P], LMP [Y], LMP X [R], XLE [Z] que chacune d’elle a dû exposer pour assurer la défense de ses intérêts et condamnera la société LA ROTONDE à verser à chacune d’elle la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Au soutien de leurs prétentions, les défendeurs font valoir :

— que la clause litigieuse n’est pas une véritable clause d’indexation, mais une clause de valorisation des loyers dès lors que l’élément de référence n’est pas un indice au sens des articles L112-1 et L112-2 du code monétaire et financier, mais un prix fixé annuellement par un arrêté prévoyant un pourcentage d’augmentation autorisée des PPH des résidants

— qu’elle doit également s’analyser en loyer par paliers, la variation annuelle étant nécessairement positive puisqu’elle est liée à une augmentation du PPH autorisée, qui, par nature, ne peut consister en une baisse

— que le PPH de personnes âgées est en relation avec le contrat de bail de résidence de personnes âgées et qu’il en est de même de la garantie des 1,5% dont l’application dépend du PPH

— que la clause n’est pas contraire à l’article L 112-1 précité, alinéa 2, prohibant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision, et n’interdit pas une variation à la baisse du loyer en l’absence de variation à la hausse du PPH, permettant le jeu des articles L145-38 et L 145-39 du code de commerce

— que la société RESIDENCE LA ROTONDE, qui nourrissait des liens privilégiés avec la société GDP VENDOME PROMOTION, est à l’origine de la clause pour en avoir fait un argument commercial vis-à-vis des candidats à l’acquisition immobilière et que, après l’avoir appliquée pendant 12 ans, elle demande maintenant son retrait dans le cadre d’une stratégie de son représentant légal généralisée à de nombreuses résidences analogues, en contravention à la règle nemo auditur

— que la réputation non-écrite de la clause doit être limitée à la garantie de 1,5 %, divisible du reste et non déterminante des engagements pris, comme l’y conduisent la rédaction de la clause et la jurisprudence

— que la demanderesse doit verser les sommes qu’elle retient sur les loyers à titre de prétendus trop-versés avant le 1er janvier 2020 et sur les indexations inappliquées après cette date

— qu’elle ne peut solliciter aucun remboursement de sommes versées plus de 5 ans avant l’assignation et que la répétition de l’indu ne peut porter que sur la différence entre le loyer perçu et le loyer acquitté 5 ans avant l’assignation, la prescription interdisant toute contestation de l’indexation pratiquée sur le loyer nominal

— que la mauvaise foi dont la demanderesse a fait preuve lors de la signature des baux exige le paiement d’une indemnité compensant la perte de revenus subie du fait de la réputation non- écrite de la clause.

MOTIFS

Il résulte de l’article L 112-1 du code monétaire et financier que, sous réserve des dispositions du premier alinéa de l’article L 112-2, est interdite toute clause d’indexation automatique des biens et services et qu’est réputée non écrite toute clause de bail prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

Il résulte du premier alinéa de l’article L 112-2 du même code qu’est interdite une clause d’indexation fondée sur les prix des biens ou services n’ayant pas de relation directe avec l’objet de la convention.

Il résulte de l’article L 145-39 du code de commerce qu’un bail peut être assorti d’une clause d’échelle mobile permettant une révision du loyer à la hausse ou à la baisse.

Sur la légalité de la clause, abstraction faite de la garantie de 1,5% net par an

La clause litigieuse contient bien une indexation et non une simple valorisation dans la mesure où elle prévoit une variation régulière du loyer selon un mode de calcul prédéfini à partir de l’évolution d’un autre chiffre. Elle n’institue pas un bail à paliers ou par paliers dès lors que le taux d’augmentation du loyer, loin d’être prévisible, dépend d’évènements incertains que sont la publication d’un arrêté d’autorisation d’augmentation de la PPH et le montant de l’éventuelle augmentation autorisée.

L’indexation sur l’augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement (PPH) des personnes âgées est conforme à l’article L 112-2 précité s’agissant d’un loyer versé par une société exploitant une maison de retraite, établissant une relation directe entre l’indexation et l’objet de la convention. En ce, elle déroge à l’interdiction d’une indexation automatique prévue à l’article L 112-1 précité.

De surcroît, même si l’indexation ne se réfère pas au PPH lui-même, qui peut varier à la hausse ou à la baisse, mais à l’augmentation autorisée du PPH, qui a une valeur par nature positive, il ne s’ensuit pas nécessairement une augmentation automatique, au sens de l’article L 112-1 in limine, du loyer dès lors que l’autorisation d’augmentation du PPH est soumise à l’intervention d’une décision en ce sens de la part de l’autorité administrative et que, durant l’année où le PPH ne serait ainsi pas autorisé à augmenter, le loyer lui-même ne peut augmenter.

Privée de la garantie de 1,5%, la clause d’indexation sur l’augmentation autorisée du PPH ne revient pas non plus à prendre en compte une période de variation de cet indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision au sens du même article, dès lors qu’elle est strictement proportionnelle à la variation de l’indice. Elle est donc conforme à l’article L 112-1 in fine.

Sur l’indexation avec garantie de 1,5 % net par an

L’augmentation garantie de 1,5% en cas d’autorisation d’augmentation du PPH inférieure à ce chiffre institue une augmentation minimale qui est automatique au sens de l’article L 112-1 in limine. Ce chiffre, dont le mode de fixation reste inconnu, ne permet pas d’établir une relation directe avec une convention de location de locaux à une maison de retraite au sens de l’article L 112-2. De plus, il permet d’anticiper une autorisation à venir d’augmentation du PPH et prévoit ainsi la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision au sens de l’article L 112-1 in fine.

La clause d’indexation n’est donc pas conforme à l’article L 112-1 précité dans la mesure où est ôtée la garantie de 1,5%. Même si cette garantie a pu jouer un rôle déterminant lors de la conclusion du contrat dans l’intérêt des bailleurs, n’est pas faite la démonstration d’un intérêt déterminant pour la société locataire de sorte qu’il ne peut être donné suite à la demande d’indivisibilité de l’ensemble de la clause d’indexation qu’elle forme à l’appui de sa cause.

Conformément à cet article, la mention de la clause litigieuse « avec une garantie de 1,5 % net par an » sera réputée non écrite.

Sur le calcul du loyer dû

L’effet de la déclaration non-écrite rétroagit à l’origine du bail, dont l’augmentation de loyer doit être recalculé en conséquence à partir de sa valeur nominale, mais le délai de prescription quinquennal prévu par l’article 2224 du code civil fait obstacle à une réclamation de sommes payées plus de 5 ans avant le jour de délivrance de l’assignation. Il convient donc d’ordonner la restitution de la différence entre les loyers payés et les loyers recalculés sans la garantie durant la période précédant de 5 années celle de l’assignation des 26 et 27 août 2020.

Le fait que la clause de garantie figure à l’identique dans l’ensemble des baux laisse apparaître que l’initiative de son introduction est imputable à la société RESIDENCE LA ROTONDE. Il n’en découle pas pour autant que celle-ci ait agi sciemment dans la mesure où il n’existe pas d’intérêt manifeste à s’acquitter d’une indexation avec garantie pour en demander ensuite la restitution. C’est donc sans alléguer sa propre turpitude que la société réclame aujourd’hui légitimement l’application de la loi. Pour la même raison, aucun dol n’a été commis, de façon établie, lors de la signature du contrat de sorte qu’aucune indemnité ne saurait lui être réclamée par les bailleurs en raison de la répétition de l’indu auquel elle prétend.

Dans son subsidiaire, la demanderesse a reconstitué de façon non contestée les loyers HT des années 2015 à 2024 sur la base d’une indexation correspondant à 50% de l’augmentation autorisée du PPH à compter du 1er janvier 2007 privée de la garantie de 1,5%, selon le tableau suivant :

Même si la société RESIDENCE LA ROTONDE a affirmé n’avoir réglé à chacun de ses bailleurs, à compter de 2020 et rétroactivement par compensation partielle avec la partie contestée des loyers réglés depuis 2015, que le loyer au montant nominal, aucune des parties ne fournit un récapitulatif des paiements effectifs. Il convient donc de donner simplement suite à la demande en ordonnant le paiement de ces sommes en deniers et quittances, toute créance de restitution au titre d’une année donnée, en considération du caractère non-écrit de la garantie de 1,5%, venant payer par compensation toute dette de loyer au titre des années postérieures.

Sur les mesures accessoires

L’intérêt au taux légal s’appliquera sur tout solde dû par la société RESIDENCE LA ROTONDE à compter de ce jour et non, comme il est demandé par les défendeurs, à compter de « chaque retenue », qui n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure spécifique. Il n’y a pas lieu en conséquence d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Les baux prévoyant l’assujettissement des bailleurs à la TVA au taux de 5,5%, toute somme y sera soumise.

La société RESIDENCE LA ROTONDE, condamnée à payer une partie du supplément de loyer résultant de l’indexation, indexation qu’elle affirme avoir écartée dans sa totalité à compter de 2015 pour le calcul des règlements qu’elle a effectués depuis 2020, sera condamnée aux dépens.

Condamnée aux dépens, elle devra s’acquitter auprès de chacun des copropriétaires de la somme globale de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort :

DECLARE NON ECRITE la mention « avec une garantie de 1,5 % net par an » figurant sur les baux concédés à la société RESIDENCE LA ROTONDE auprès des sociétés SARL FONCIERE ROBBE, la SARL LMP ADRIEN ROMAIN, la SARL LMP [H], la SARL LMP [J], la SARL LMP [D], la SARL LMP [X], la SARL LMP [K], la SARL LMP [U], la SARL LMP DE [F], la SARL LMP [W], la SARL LMP [L], la SARL LMP [B], la SARL LMP [A], la SARL LMP [I], la SARL LMP [N], la SARL LMP [C], la SARL SCHERPA GESTION anciennement LMP [G], la SARL LMP [P], la SARL LMP [Y], la SARL LMP X. [R] et la SARL XLE-[Z],

CONDAMNE la société RESIDENCE LA ROTONDE à payer en deniers ou quittances aux sociétés suivantes les loyers suivants au titre des années indiquées :

DIT que la TVA au taux de 5,5% s’applique aux loyers à verser,

CONDAMNE la société RESIDENCE LA ROTONDE à payer à la SARL FONCIERE ROBBE, la SARL LMP ADRIEN ROMAIN, la SARL LMP [H], la SARL LMP [J], la SARL LMP [D], la SARL LMP [X], la SARL LMP [K], la SARL LMP [U], la SARL LMP DE [F], la SARL LMP [W], la SARL LMP [L], la SARL LMP [B], la SARL LMP [A], la SARL LMP [I], la SARL LMP [N], la SARL LMP [C], la SARL SCHERPA GESTION anciennement LMP [G], la SARL LMP [P], la SARL LMP [Y], la SARL LMP X. [R] et la SARL XLE-[Z] la somme de 1000 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société RESIDENCE LA ROTONDE aux dépens de l’instance,

REJETTE toute autre demande.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M. GOUNOT, et le Greffier, M^me BIZOT.

Le Greffier, Le Président,