DOSSIER N° RG 25/03029 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3AXS

Ordonnance du :

05/11/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

[V] [N]

C/

[G] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sara MALDERA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Edwige MOUILLON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mercredi cinq Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : STELLA Karen

GREFFIER : CESARI Carol

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [V] [N],

demeurant 10 rue du Docteur Rollet – 69100 VILLEURBANNE

représentée par M^e Sara MALDERA, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 3111

d’une part,

DEFENDERESSE

Madame [G] [D],

demeurant 37 rue du Lac – 69003 LYON

représentée par M^e Edwige MOUILLON, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 994

Citée à personne par acte de commissaire de justice en date du 10 Juillet 2025.

d’autre part

Débats à l’audience publique du 29/08/2025

Mise à disposition au greffe le 05/11/2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant exploit délivré le 10 juillet 2025 à personne, Madame [X] [N] a assigné en référé Madame [G] [D] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de , au visa de l’article 835 du Code de Procédure civile, de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, les articles L 411.1 et suivants et article L. 433.1 du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 1231.1 et L.1153.1 du Code civil :

voir constater la résiliation du contrat de location signé le 1er avril 2010 entre Madame [V] [N] et Madame [G] [D] portant sur l’appartement situé 37 rue du Lac à Lyon 69003 en vertu du congé délivré le 23 juillet 2024,

voir ordonner l’expulsion immédiate de Madame [D] ainsi que tous occupants de son chef de l’appartement situé 37 rue du lac à Lyon 69003 au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier et le transport des meubles dans tel garde-meubles désigné par les bailleurs ou à défaut par le juge des contentieux et de la protection,

voir condamner Madame [G] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges ( en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération complète des lieux, ces indemnités d’occupation porteront intérêts légaux,

voir condamner Madame [G] [D] à verser à titre provisionnel la somme de 5000 euros à Madame [V] [N] pour résistance abusive,

voir condamner Madame [G] [D] à payer la somme de 950 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

voir rejeter toutes les demandes inverses,

A l’audience, le conseil de Madame [V] [N] a confirmé qu’elle était propriétaire de l’appartement au 37 rue du lac à Lyon 3ème. Etant âgée de plus de 70 ans, elle souhaite vendre l’appartement occupé, ainsi que son second bien, afin d’en racheter un autre qui soit plus adapté.

Le 23 juillet 2025, un congé pour vente a été signifié au prix de 255 000 euros à Madame [G] [D] laquelle n’a pas accepté l’offre tout en se maintenant dans le logement sans droit ni titre.

Le bail est résilié depuis le 04 mars 2025 de sorte qu’elle s’oppose au délai d’un an demandé car elle estime que Madame [G] [D] a déjà bénéficié du temps nécessaire.

A titre subsidiaire, un délai pour quitter les lieux ne devrait pas excéder 6 mois.

Le conseil de Madame [V] [N] s’en est remis pour le surplus à ses conclusions.

En défense, le conseil de Madame [G] [D] demande un délai d’un an pour quitter les lieux en raison d’une situation personnelle compliquée.

Elle est atteinte d’un handicap et ne perçoit qu’une pension d’invalidité.

Elle indique également qu’il est compliqué pour elle de trouver un logement dans le secteur privé car elle n’a pas de garant malgré ses demandes.

Elle a fait un recours DALO et a été reconnue par la suite prioritaire à compter de juin 2025.

Elle aurait a priori une offre d’ici le 19 décembre 2025 sans garantie.

L’ordonnance sera rendue contradictoirement et en premier ressort vu la nature de la demande.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 novembre 2025.

MOTIFS

— Sur le constat de la résiliation du bail par effet du congé pour vente et ses conséquences en terme d’expulsion

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que « le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence » peut « toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 «  lorsque le bailleur donne congé à son locataire par sa décision de vendre le logement, à l’expiration du préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local ».

Il est constant et non contesté que Madame [V] [N] a donné à bail le 1er avril 2010 à Madame [G] [D] un logement d’habitation, lui appartenant, sis au 37 rue du lac à Lyon 69003 moyennant le loyer de 400 euros par mois.

Il est constant est non contesté que le 23 juillet 2024, Madame [V] [N] a fait signifier à sa locataire un congé pour vente de l’appartement au prix de 255 000 euros. La locataire n’a pas fait valoir son droit de préemption ni contester le prix. Cette offre de vente n’a pas été acceptée.

Un mandat de vente exclusif a été produit en date du 3 mars 2025 Il s’ensuit que la résiliation du bail au 31 mars 2025 est intervenue de plein droit.

Il est constant que Madame [G] [D] se maintient à ce jour toujours dans les lieux.

Son occupation étant manifestement illicite constitue un trouble manifestement illicite justifiant une mesure de remise en état.

En l’espèce, la mesure d’expulsion est la seule mesure pouvant permettre de faire cesser ce trouble manifestement illicite.

Le juge des référés apprécie souverainement si la mesure est proportionnée.

Sans méconnaître que l’expulsion de Madame [G] [D] aura des conséquences graves, la nécessité pour la propriétaire-bailleresse qui a effectivement mis en vente son bien immobilier de faire respecter son droit de propriété alors que le congé n’a pas fait l’objet de la moindre contestation ni sur la forme ni sur le fond, doit primer.

La mesure d’expulsion est donc proportionnée à la situation, d’autant que Madame [G] [D] a déjà bénéficié d’un délai de fait important pour quitter les lieux.

La mesure d’expulsion de cet occupant sans droit ni titre, ainsi que celle de tous les occupants de son chef doit donc être ordonnée à défaut pour ces personnes d’avoir quitté les lieux spontanément, et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin comme il est dispositif de l’ordonnance.

Il est rappelé que le transport des meubles laissés dans les lieux est aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble ou lieu désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse et ce, aux risques et périls des personnes expulsées conformément aux articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

— Sur la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux et la suppression de la trêve hivernale de l’article L 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution

Madame [V] [N] sollicite une expulsion immédiate sans préciser le motif dans son assignation mais en indiquant à l’audience qu’il y avait déjà eu des délais de fait et en produisant une attestation de son agent immobilier exclusif indiquant en juillet 2025 que la présence de la locataire dans les locaux était un frein pour la commercialisation.

Selon,l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable le 29 juillet 2023 le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Dès lors, le juge des référés, qui ne peut apporter des limites au droit du bailleur que dans les limites des textes légaux, doit uniquement constater que la situation de fait qui lui est soumise fait partie des deux situations où le délai ne s’applique pas. Si tel est le cas, il n’a en la matière aucun pouvoir d’écarter l’inapplicabilité du délai de deux mois du droit commun.

En l’espèce, l’introduction de la défenderesse ne s’est pas faite par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Il n’est par ailleurs pas démontré que Madame [G] [D] est de mauvaise foi alors qu’elle fait valoir qu’elle a un dossier DALO prioritaire et une situation précaire.

Dès lors, il y a lieu de constater que le délai de deux mois de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution est applicable. La demande d’expulsion immédiate ne peut qu’être rejetée.

Par ailleurs, aux termes de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable au 29 juillet 2023, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L.412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voie de fait.

Le sursis de la trêve hivernale doit manifestement bénéficier à Madame [G] [D] à moins qu’elle ait une proposition concrète de relogement correspondant à son besoin dans le cadre notamment de la procédure DALO avant le 31 mars 2026.

— Sur la demande reconventionnelle de délai pour quitter les lieux

En application des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution dans leur version en vigueur au 29 juillet 2023, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables, compris entre un mois et un an, aux occupants de locaux d’habitation ou de locaux à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Toutefois, l’article L 412-3 du code précité ne s’applique pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Madame [G] [D] sollicite le délai maximal d’un an au motif qu’elle est de bonne foi, qu’elle règle ses loyers, qu’elle a déposé un dossier pour obtenir un logement social, formé un recours DALO rejeté par erreur le 8 avril 2025 puis accepté comme dossier prioritaire par décision de la commission DALO le 24 juin 2025.

Elle met également en avant sa situation de travailleuse handicapée en invalidité percevant une ASS(allocation solidarité spécifique) de 599,23 euros par mois et une pension d’invalidité de 553,97 euros par mois. N’ayant pas de garant, elle a du mal à avoir accès au parc privé avec cette hauteur de revenus.

De son côté, Madame [V] [N] fait valoir qu’elle a 69 ans, qu’elle souhaite vendre l’appartement ainsi qu’un autre bien pour en racheter un plus adapté.

Elle est opposée à tout délai du fait des délais de fait déjà accordés et en tous les cas, pas supérieurs à 6 mois.

Les allégations de Madame [V] [N] qui indique vouloir vendre son propre appartement en plus de celui qu’elle loue dans le cadre d’un projet d’achat d’un bien plus adapté à son état ne sont pas étayés par la moindre pièce, attestations de proches, mise en vente de son appartement ou autre.

La situation précaire de Madame [G] [D] et les démarches réelles qu’elle a entamées pour obtenir un autre logement rapidement conduisent à devoir lui accorder le délai de 8 mois pour quitter les lieux.

Ce délai est un équilibre entre les droits contradictoire des parties puisque la difficulté de présenter le bien à de potentiels acheteurs invoquée par Madame [N] n’est pas une impossibilité et le jugement d’expulsion est de nature à rassurer les potentiels acquéreurs. Sa limitation permet de ne pas encourir le frein d’une nouvelle trêve hivernale en 2026.

Dès lors, il y a lieu de faire droit partiellement à la demande reconventionnelle pour quitter les lieux à hauteur de 8 mois.

— Sur la demande de provision à valoir sur les indemnités d’occupation

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier par le juge des contentieux de la protection. Il peut également ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant qu’une occupation sans droit ni titre ne peut être gratuite sans causer un préjudice financier à la bailleresse à réparer au sens de l’article 1240 du Code civil. Ainsi, il y lieu de condamner Madame [G] [D] à payer à Madame [V] [N], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges ( en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération complète des lieux, ces indemnités d’occupation devant porter intérêts légaux à compter de la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en cas d’impayé,

— Sur la demande provisionnelle indemnitaire pour résistance abusive

Madame [V] [N] doit justifier d’un abus de droit ayant entraîné pour elle un préjudice dont elle doit démontrer la nature et le montant.

Or, il s’infère de la situation précaire de Madame [G] [D] que la notion d’abus de droit ne peut être retenue.

La demande au titre de la résistance abusive est rejetée.

— Sur les demandes accessoires

Partie succombante, la défenderesse ayant conclu au débouté intégral des demandes, Madame [G] [D] doit payer les entiers dépens de la présente instance.

En équité et au vu de ses faibles ressources, Madame [G] [D] doit payer une indemnité de procédure qu’il convient de ramener à la plus juste proportion de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Karen STELLA, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit à titre provisoire, mis à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation de plein droit le 31 mars 2025 du bail signé le 1er avril 2010 entre Madame [G] [D] et Madame [V] [N] portant sur un logement d’habitation sis au 37 rue du lac à Lyon 69003,

CONSTATONS que Madame [G] [D] est occupante sans droit ni titre du logement sis 37 rue du lac à Lyon 69003,

AUTORISONS Madame [V] [N] à faire procéder à l’expulsion de [G] [D] ainsi que celle de tous les occupants de son chef du logement sis 37 rue du lac à Lyon 69003, à défaut pour ces personnes d’avoir quitté les lieux spontanément, passé le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux resté sans effet et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin,

RAPPELONS que le sursis de la trêve hivernale bénéficie à Madame [G] [D] à moins qu’elle ait une proposition concrète de relogement correspondant à son besoin dans le cadre notamment de la procédure DALO avant le 31 mars 2026,

RAPPELONS que le transport des meubles laissés dans les lieux est aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble ou lieu désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse et ce aux risques et périls de la personne expulsée conformément aux articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

FAISONS DROIT à la demande reconventionnelle de Madame [G] [D] en la limitant au délai de 8 mois,

REJETONS le surplus de la demande reconventionnelle de Madame [G] [D] quant à la demande de délai pour quitter les lieux,

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [G] [D] à payer à Madame [V] [N] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges ( en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération complète des lieux, ces indemnités d’occupation devant porter intérêts légaux à compter de la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en cas d’impayé,

REJETONS la demande indemnitaire de Madame[V] [N],

CONDAMNONS Madame [G] [D] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNONS Madame [G] [D] à payer la somme de 200 euros à Madame [V] [N] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

REJETONS le surplus de la demande de [V] [N] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente ordonnance, prononcée à la date indiquée en tête des présentes, est signée par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le Greffier Le Juge