TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Olivier JESSEL

M^e Alain GANEM

M [N] [K]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11150 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QPI

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 17 septembre 2025

DEMANDEURS

Madame [V] [G] épouse [J], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0811

Monsieur [C] [J], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0811

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [K], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [K], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Alain GANEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0965

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 septembre 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 17 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11150 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QPI

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet du 1er octobre 1976, Monsieur [Y] [G] aux droits duquel se trouvent aujourd’hui Madame [V] [G] épouse [J] et Monsieur [C] [J], ont donné en location à Monsieur [N] [K] un appartement situé [Adresse 4]) à [Localité 8] suivant bail soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, Madame [V] [G] épouse [J] et Monsieur [C] [J] ont donné congé à leur locataire pour le 31 octobre 2024 pour inoccupation effective des lieux loués au visa de l’article 10 2° de la loi du 1er septembre 1948.

Par actes de commissaire de justice des 12 et 13 novembre 2024, Madame [V] [G] épouse [J] et Monsieur [C] [J] ont fait assigner Monsieur [N] [K] et sa sœur Madame [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l’exécution provisoire de voir prononcer la déchéance du droit au maintien dans les lieux de Monsieur [N] [K] et la validation du congé, subsidiairement ordonner la résiliation du bail, et en conséquence prononcer l’expulsion des défendeurs sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir avec suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le transport et la séquestration des meubles, la condamnation de Monsieur [N] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 2 000 euros à compter du 1er novembre 2024, ainsi que la condamnation des défendeurs au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du congé.

À l’audience du 25 mars 2025, Madame [V] [G] épouse [J] et Monsieur [C] [J], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes dans les termes de leur acte introductif d’instance et ont conclu au rejet des prétentions adverses.

En réponse à l’exception de nullité du congé soulevée par Madame [D] [K], les demandeurs soutiennent que cette dernière n’a pas qualité à contester le congé et qu’il n’est en aucun cas tardif, puisque la loi ne prévoit pas de délai de préavis.

Au fond, ils font valoir au visa des articles 5 et 10 de la loi du 1er septembre 1948 que le contrat s’est trouvé résilié de plein droit par l’abandon du domicile par le locataire et ce même en l’absence de délivrance d’un congé dès lors que Monsieur [N] [K] vit en Normandie depuis plusieurs années et affirment que la circonstance que ce dernier ait autorisé sa sœur à occuper les lieux, ce dont ils n’ont été informés que bien après son départ, ne lui confère pas la qualité de preneuse.

Madame [D] [K], représentée par son conseil, a conclu à la nullité du congé et au débouté des demandes, subsidiairement à l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux et à la condamnation des demandeurs au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Elle a par ailleurs demandé que l’exécution provisoire du jugement à intervenir soit écartée.

Au soutien de ses demandes, Madame [D] [K] fait valoir que le congé délivré est nul, en ce qu’il ne respecte pas le préavis de six mois et a été donné pour une date postérieure à la date d’échéance du bail.

Au fond, elle prétend avoir emménagé dans les locaux au départ de son frère avec l’accord du bailleur et revendique à son profit l’existence d’un bail verbal à raison de l’occupation du logement et de l’encaissement des loyers depuis le 1er mai 1985.

Elle justifie sa demande subsidiaire de délais en application des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution par sa situation financière précaire, l’absence d’arriéré locatif et son âge avancé. Enfin, elle argue de sa bonne foi pour s’opposer à la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du même code.

Assigné à personne, Monsieur [N] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juin 2025 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé délivré le 18 juillet 2024 à Monsieur [N] [K]

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L’article 32 énonce qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, à aucun moment Madame [D] [K] prétend remplir les conditions de l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948, dans sa version applicable au 1er mai 1985, – date à laquelle elle déclare que son frère a abandonné le logement pour aller vivre en Normandie -, comme dans sa version applicable à la date d’effet du congé.

En effet, cet article ne permet dans une telle hypothèse le transfert du droit au maintien dans les lieux qu’au conjoint, ascendants, descendants, ou personnes à charge qui vivait effectivement avec l’occupant de bonne foi depuis plus d’un an.

Mais, elle revendique l’existence à son profit d’un bail verbal à la suite de la résiliation de plein droit du contrat de location conclu par son frère par la suite de son abandon des lieux.

Elle n’a donc ni qualité ni intérêt à solliciter la nullité d’un congé qui ne lui a pas été signifié et qui n’a, de son propre aveu, aucune incidence sur son droit au maintien dans les lieux.

Elle sera par conséquent déclarée irrecevable en sa demande de nullité du congé du 18 juillet 2024.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux de Monsieur [N] [K]

Aux termes de l’article 10 2° de la loi du 10 septembre 1948, n’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes qui n’ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge, étant précisé que l’occupation doit avoir duré huit mois au cours d’une année de location, à moins que la profession, la fonction de l’occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d’une durée moindre. En particulier, lorsque l’occupant apportera la preuve qu’il est tenu par ses obligations professionnelles à résider temporairement hors de la France métropolitaine, la durée d’occupation susvisée pourra être réduite à six mois pour une période de trois années.

Les locaux doivent ainsi être effectivement occupés, et de manière régulière et continue, ce qui exclut une présence intermittente pour des brefs séjours. L’occupant des lieux ne peut ainsi avoir droit au maintien lorsqu’il a transféré son domicile ailleurs et ne fait qu’utiliser l’ancien appartement comme pied-à-terre de manière épisodique, espacée et éphémère.

C’est le bailleur qui doit établir que le mode d’occupation des locaux ne correspond pas aux exigences de la loi, cette preuve pouvant être rapportée par tout moyen.

Dans le cas où un congé du locataire est notifié sur le fondement de l’article 10 2°, c’est à dire pour le motif d’absence d’occupation effective suffisante pendant huit mois au cours d’une année de location, le point de départ du délai de huit mois est l’année précédant la date de prise d’effet du congé lorsque l’assignation est ensuite délivrée au cours de cette même année (Cass. civ 3ème, 9 juillet 2003, 02-11.343).

En l’espèce, un congé visant l’article 10 2° a été délivré le 18 juillet 2024 à effet du 31 octobre 2024, suivi d’une assignation le 13 novembre 2024. La condition d’occupation des lieux doit ainsi être regardée essentiellement entre le 30 octobre 2023 et le 31 octobre 2024.

Il résulte des pièces versées aux débats notamment des lettres de Madame [D] [K] à l’administrateur d’immeuble des 9 et 22 avril 2015 et de l’avis d’imposition sur le revenu 2019 de Monsieur [N] [K], qui ne comparaît pas et par définition ne formule donc aucune contestation, que ce dernier a quitté les lieux en 1985 pour ne plus y revenir et habite désormais à [Localité 9] où l’assignation lui a été délivrée à personne.

Dès lors, la preuve est suffisamment rapportée par Madame [V] [G] épouse [J] et Monsieur [C] [J] de l’inoccupation effective des lieux par le preneur dans l’année précédant la date d’effet du congé.

Conformément à l’article 10 2° précité il convient donc de valider le congé donné le 18 juillet 2024 et partant de déchoir Monsieur [N] [K] du droit au maintien dans les lieux, sans toutefois qu’il y ait lieu d’ordonner son expulsion puisqu’il n’habite plus sur place depuis de très nombreuses années.

Sur l’existence d’un bail verbal au profit de Madame [D] [K]

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et en l’absence de précision doit expliciter le fondement juridique de la demande dont il est saisi.

Aux termes de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux.

L’alinéa 1er de l’article 1715 du code civil énonce que, si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données. Il résulte d’une interprétation a contrario de ce texte que l’existence du bail ayant reçu commencement d’exécution peut être prouvée par tous moyens.

Le commencement d’exécution du bail ne saurait résulter du fait unilatéral d’une partie qui occupe les lieux s’il n’est par ailleurs établi que les deux parties ont commencé l’exécution de leurs obligations principales.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il incombe au demandeur de rapporter la preuve du contrat de bail dont il se prévaut, ce qui implique de prouver la mise à disposition à titre onéreux de la chose louée. En tout état de cause, les éléments produits doivent révéler de façon non équivoque l’intention des parties de se lier entre elles par un contrat de bail.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et il n’est pas contesté que Madame [D] [K] vit dans le logement depuis de très nombreuses années, ce dont les demandeurs ont été informés par l’intermédiaire de leur mandataire en avril 2015. Madame [D] [K] établit par ailleurs régler personnellement le montant des loyers et charges depuis au moins avril 2016 ainsi que cela ressort de l’examen de ses relevés bancaires.

Cependant, l’occupation matérielle des lieux n’a à elle seule de valeur probante que si elle s’accompagne de faits positifs manifestant la volonté expresse et non équivoque du propriétaire d’accepter une personne en qualité de locataire, étant rappelé que tel n’est pas le cas de l’acceptation par le bailleur de règlements de loyers par une personne autre que le locataire en titre, dès lors que les quittances sont toujours établies au nom du locataire en titre.

Or, force est de constater qu’en l’espèce les bailleurs ont postérieurement à avril 2015 continué à établir les quittances au nom de Monsieur [N] [K] ainsi que cela résulte de la quittance du 1er trimestre 2024 et ce bien qu’ils aient été informés qu’il n’occupait plus les lieux.

En conséquence, le fait que les propriétaires aient toléré pendant plusieurs années la présence de Madame [D] [K] après le départ de son frère ne peut suffire à faire la preuve de leur consentement manifeste et non équivoque, non seulement à la considérer comme locataire au lieu et place de Monsieur [N] [K], mais encore à lui consentir un nouveau contrat de location verbal, soumis non pas aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 mais à celles du 6 juillet 1989.

En effet, la tolérance de l’occupation d’un logement n’est nullement créatrice de droits et la seule occupation des lieux est sans valeur probante lorsqu’elle résulte de la simple passivité du bailleur, même prolongée pendant plusieurs années, comme c’est le cas en l’espèce.

Il apparaît dès lors au vu de l’ensemble de ces éléments que Madame [D] [K] ne rapporte pas la preuve du commencement d’exécution du bail qu’elle invoque. L’existence du bail verbal alléguée n’est donc pas démontrée.

Il convient par conséquent de la débouter de sa demande tendant à lui voir reconnaître le bénéfice d’un bail verbal.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 du même code. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aucune de ces conditions n’est en l’espèce remplie.

Madame [V] [G] épouse [J] et Monsieur [C] [J] seront par conséquent déboutés de leur demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte

Les articles L.131-1 et L.131-2 du code des procédures civiles d’exécution disposent que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision, laquelle est indépendante des dommages-intérêts. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine.

En l’espèce, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [D] [K] à quitter les lieux.

Madame [V] [G] épouse [J] et Monsieur [C] [J] seront par conséquent déboutés de leur demande d’astreinte.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, si Madame [D] [K] ne justifie pas de ses revenus ni de ses démarches de relogement, il est constant qu’elle vit dans les lieux depuis plusieurs années et est âgée de 85 ans ainsi que cela ressort de la copie de sa pièce d’identité de sorte qu’il est manifeste que son relogement ne peut avoir lieu dans les conditions normales, et les demandeurs ne justifient pas pour leur part de la nécessité de récupérer au plus vite leur bien alors qu’il n’est fait état d’aucun arriéré locatif.

Dans ces conditions, un délai d’un an lui sera accordé conformément à sa demande pour quitter les lieux selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les meubles

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté – laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique -, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Par application combinée des articles 544 et 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est due par le locataire qui se maintient indûment dans les lieux loués après expiration du bail et qui commet de ce fait une faute quasi-délictuelle. Le montant de cette indemnité est fixé au regard, d’une part, de la valeur de jouissance du bien occupé et, d’autre part, du préjudice subi par le bailleur du fait de cette occupation sans droit ni titre.

En l’espèce, la demande de condamnation à une indemnité d’occupation est uniquement formulée à l’encontre de Monsieur [N] [K] lequel n’occupe pas les lieux depuis de très nombreuses années, ce dont les propriétaires ont été informés depuis avril 2015.

Madame [V] [G] épouse [J] et Monsieur [C] [J] seront par conséquent déboutés de leur demande de paiement d’une indemnité d’ocupation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [K] et Madame [D] [K], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, à l’exception du coût du congé qui sera mis uniquement à la charge de Monsieur [N] [K].

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande de Madame [V] [G] épouse [J] et de Monsieur [C] [J] présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire du jugement laquelle est conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE Madame [D] [K] IRRECEVABLE en sa demande de nullité du congé délivré par Madame [V] [G] épouse [J] et Monsieur [C] [J] à Monsieur [N] [K] le 18 juillet 2024,

VALIDE le congé délivré par Madame [V] [G] épouse [J] et Monsieur [C] [J] à Monsieur [N] [K] le 18 juillet 2024 et le DÉCHOIT de son droit au maintien dans les lieux des locaux donnés à bail situés [Adresse 3] (escalier C, 3ème étage) à [Localité 8],

DÉBOUTE Madame [D] [K] de sa demande tendant à voir reconnaître à son profit l’existence d’un bail verbal sur lesdits locaux,

DÉBOUTE Madame [V] [G] épouse [J] et Monsieur [C] [J] de leur demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE Madame [V] [G] épouse [J] et Monsieur [C] [J] de leur demande d’astreinte,

ACCORDE à Madame [D] [K] un délai pour quitter les lieux jusqu’au 17 septembre 2026,

DIT qu’à défaut pour Madame [D] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [V] [G] épouse [J] et Monsieur [C] [J] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE Madame [V] [G] épouse [J] et Monsieur [C] [J] de leur demande d’expulsion formée à l’encontre de Monsieur [N] [K],

DÉBOUTE Madame [V] [G] épouse [J] et Monsieur [C] [J] de leur demande de paiement d’une indemnité d’occupation formée à l’encontre de Monsieur [N] [K],

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Madame [V] [G] épouse [J] et de Monsieur [C] [J],

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [N] [K] et Madame [D] [K] aux dépens comme visé dans la motivation,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.