DOSSIER N° RG 25/03317 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3DJ7

Jugement du :

31/03/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

[D] [Y]

C/

[M] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : SARL DPG & ASSOCIES

Expédition délivrée

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi trente et un Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURBEC Fabienne

GREFFIER : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [Y], domicilié : chez SAS FONCIA LYON, 3/5 rue de Genève – 69006 LYON

représenté par la SARL DPG & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, vestiaire 1037

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [M] [L], demeurant 1 chemin du Bois Dieu – 69380 DOMMARTIN

non comparant, ni représenté

Cité à personne par acte de commissaire de justice en date du 10 Mars 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 04/11/2025

Date de la mise en délibéré : 04/11/2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2018 prenant effet le 17 décembre 2018, madame [G] [P] a donné à bail à Monsieur [M] [L] un logement meublé à usage d’habitation et une cave sis 7 rue de l’Eglise à LISSIEU (69380), pour une durée d’un an renouvelable, moyennant un loyer mensuel initial de 780 euros.

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement établi le 17 décembre 2018.

Par jugement du 17 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a condamné Monsieur [M] [L] à payer à Monsieur [D] [Y], alors devenu propriétaire et bailleur du logement, la somme de 6 968 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, jusqu’au mois de mars inclus. Il a également constaté la résiliation du bail au 15 décembre 2022, et ordonné l’expulsion de Monsieur [M] [L].

Le 25 octobre 2023, le commissaire de justice a procédé à l’expulsion de Monsieur [M] [L].

Un état des lieux de sortie a été réalisé par un commissaire de justice le 14 décembre 2023 en l’absence de monsieur [M] [L], dûment convoqué.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025, Monsieur [D] [Y] a fait assigner Monsieur [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement :

De la somme de 15 655,73 euros au titre des réparations locatives, outre intérêts légaux à compter du 13 juin 2024, De la somme de 3 541.15 euros de dommages et intérêts compensatoires pour perte de loyers, outre intérêts légaux à compter du 13 juin 2024, De la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice moral, outre intérêts légaux à compter du jugement,De la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêt légaux à compter du jugement, ainsi que des dépens et de leurs suites.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 novembre 2025. Lors de celle-ci, Monsieur [D] [Y], représenté par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes.

Bien que dûment assigné à personne, Monsieur [M] [L] ne comparaît pas.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, ainsi que de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 précise que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe du décret, cette liste n’étant pas limitative.

Par ailleurs, aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, dans sa version applicable au présent litige, « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. […] »

De plus, en application de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état. Par extension, tout élément ne figurant pas dans l’état des lieux d’entrée est présumé avoir été remis en bon état.

Il est constant qu’en application de ces textes, les éventuels manquements du locataire se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie et, en l’absence de factures de travaux de reprise, il incombe au juge de procéder à l’évaluation des dommages prouvés.

Il appartient au locataire de rapporter la preuve de son absence de responsabilité dans les dégradations éventuellement relevées. En outre, la garantie par le preneur au sens des textes susvisés ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol, qui ne seraient atteints que par la vétusté après une longue période d’occupation du logement.

Aucune des réparations réputées locatives n’est ainsi à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure. L’indemnité allouée pour chaque chef de réparation relevant d’une appréciation souveraine du juge, un coefficient de vétusté peut être appliqué pour tenir compte de la durée d’occupation des lieux.

La vétusté est définie par l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. »

Au soutien de sa demande en paiement, Monsieur [D] [Y] produit l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 17 décembre 2018 ainsi que le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 14 décembre 2023.

L’état des lieux d’entrée permet de relever que le logement a été délivré au locataire dans un état global d’usage et, pour certains éléments, en bon état.

Monsieur [D] [Y] verse également plusieurs factures, à savoir :

La facture n°00035 signée le 20 décembre 2023, relative au débarras de l’appartement pour un montant de 4800 euros ;La facture n°00036 du 22 avril 2024 signée le 25 avril 2024, relative au remplacement de la porte d’escalier et au rebouchage d’un trou au niveau de la chambre n°3, pour un montant de 400 euros ; Un devis n°00022 du 22 avril 2024 relatif à la remise en état de l’appartement pour un montant 4905 euros,Un devis du 8 avril 2024 relatif à l’entretien de la chaudière et à la réparation de la chaudière pour un montant de 2022,41 euros,Un tableau récapitulatif listant différents éléments à remplacer pour un total de 4308.32 euros. L’état des lieux de sortie laisse apparaître que le logement a été laissé dans un état général d’encombrement et de saleté avancés et met en exergue de nombreuses dégradations locatives.

Il y a lieu d’étudier ci-dessous les postes de réparation réclamés.

Sur le débarrassage de l’appartementIl ressort du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie que le garage est décrit comme étant dans un état de « désordre absolu », de nombreux objets, déchets, et rebuts jonchant les lieux.

Il apparaît en outre que la cuisine a été laissée largement encombrée de biens divers, notamment de poubelles, de déchets et de produits alimentaires, le commissaire de justice la qualifiant d’ailleurs de « répugnante ». La montée d’escalier a également été laissée particulièrement encombrée, tout comme les chambres.

Monsieur [D] [Y] rapporte ainsi la preuve de la nécessité de procéder au débarras du logement.

Le coût de cette prestation, d’un montant de 4 800 euros selon la facture produite, doit dès lors être mise à la charge de Monsieur [M] [L].

Sur la réfection des murs L’état des lieux d’entrée indique que les murs du séjour, de la cuisine, de la montée d’escalier, du dégagement et des chambres étaient recouverts de papiers peints en état d’usage. Il est également indiqué que certains murs présentaient des griffures d’animaux, des fissures structurelles et des traces de noircissement.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie relève que les murs du séjour et de certaines chambres sont recouverts de toile de verre peinte, en état d’usage voire hors d’état, présentant de nombreuses traces et marques. Il est également indiqué que les murs de la montée d’escalier, recouverts de tapisserie, sont sales et marqués.

Les murs des chambre n°1 et n°2 sont décrits comme étant recouverts de toile de verre peinte de couleur blanche en mauvais état, présentant des traces noires et des parties grossièrement recouvertes de tapisserie. Les murs de la chambre 3 présentent quant à eux des traces de saleté.

Il résulte de la comparaison des pièces produites que le revêtement initial des murs a été modifié et que ceux-ci présentent de nombreuses dégradations excédant une simple usure normale.

Monsieur [M] [L] n’a pas comparu et ne produit aucun élément permettant d’expliquer cette modification du revêtement des murs.

Dans ces conditions, il y a lieu de mettre à sa charge le coût des travaux de remise en état, comprenant la dépose de tapisserie (200 euros), la préparation des supports des murs (1260 euros), et la mise en peinture (1680 euros), soit un montant total de 3140 euros, conformément à la facture de remise en état n°00036 du 22 avril 2024.

Sur le rebouchage des trousL’état des lieux d’entrée mentionne la présence de deux trous de cheville et de trous de pointes dans le séjour, de trous de pointe dans les chambres n°1 et n°2, et d’un trou de cheville dans la chambre n°1.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie fait état de plusieurs trous non rebouchés dans le séjour, des trous de cheville dans la chambre n°2, dans la salle de bain et dans le dégagement.

Il ressort de la comparaison des documents que certains trous étaient déjà présents lors de l’entrée dans les lieux, tandis que d’autres sont apparus au cours de l’occupation.

Dans ces conditions, il y a lieu de mettre à la charge de Monsieur [M] [L] le coût de cette prestation, dans la limite de 90 euros sur les 150 euros réclamés.

Par ailleurs, le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie mentionne la présence d’un trou dans la chambre n°3, non signalé dans l’état des lieux d’entrée. La réparation de ce dommage sera également mise à la charge de Monsieur [M] [L] pour un montant de 50 euros, conformément à la facture n°00036 du 22 avril 2024.

Sur la porte de l’escalierL’état des lieux d’entrée mentionne une porte en état d’usage.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie relève la présence d’un trou dans la porte qui permet d’accéder à l’étage, ainsi que plusieurs projections de peinture.

La détérioration de cet élément étant établie, le coût de son remplacement, d’un montant 350 euros, est mis à la charge de Monsieur [M] [L], conformément à la facture n°00036 du 22 avril 2024.

Sur le nettoyage de la VMRLe procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie indique que la VMC de la salle de bain est « répugnante ».

Aucune observation n’était formulée lors de l’état des lieux d’entrée.

Le nettoyage de cet équipement relevant de l’entretien courant du locataire, le coût correspondant, soit 80 euros, sera mis à la charge de Monsieur [M] [L], conformément au devis n°00022 de remise en état du 22 avril 2024.

Sur la dépose des prises et le rebouchage des trous des anciennes prisesL’état des lieux d’entrée mentionne plusieurs prises dans l’appartement en état d’usage, aucune observation dans le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie n’étant effectué il y a lieu de laisser à la charge de Monsieur [D] [Y] le coût de la dépose et du rebouchage des prises.

Sur le remplacement de la boîte aux lettresL’état des lieux d’entrée mentionne que la boîte aux lettres est en mauvais état et précise que celle-ci avait fait l’objet d’une effraction.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ne contient aucune observation relative à cet équipement.

Dans ces conditions, le remplacement de la boîte aux lettres ne peut être imputé à Monsieur [M] [L].

Sur la poignée de la porte du garage.L’état des lieux d’entrée mentionne que la poignée de la porte du garage était en état d’usage.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie indique que la poignée métallique de la porte d’entrée du garage est cassée côté intérieur.

Le coût de son remplacement, soit 70 euros, sera mis à la charge de Monsieur [M] [L], conformément au devis n°00022 de remise en état du 22 avril 2024.

Sur la fourniture et la pose du linoleumL’état des lieux d’entrée mentionne la présence d’un sol en linoleum en état d’usage dans la chambre n°2.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie indique quant à lui que le sol de cette pièce est en parquet massif ancien en état d’usage.

Il résulte ainsi de la comparaison des pièces produites que le linoleum a manifestement été ôté en cours de bail.

A défaut de preuve d’une autorisation du bailleur à ce titre, monsieur [M] [L] doit assumer le coût de cette dégradation.

Dès lors, il doit être condamné à verser au bailleur la somme de 525 euros à ce titre, conformément au devis n°00022 du 22 avril 2024.

Sur le vitrage de la fenêtreLes vitrages du séjour et des chambres étaient décrits comme étant en état d’usage lors de l’état des lieux d’entrée.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie relève que le vitrage d’une fenêtre du séjour est fissuré.

Le coût du remplacement, d’un montant de 250 euros, sera mis à la charge du locataire sortant, conformément au devis n°00022 du 22 avril 2024.

Sur la salle de bainL’état des lieux d’entrée indique que le meuble et les joints étaient en état d’usage.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie relève que les joints sont moisis et noircis. Il est également précisé que le meuble de salle de bain est très sale et que son revêtement en mélaminé est hors d’état.

Dans ces conditions, le coût de la fourniture et de la pose des joints (60 euros) ainsi que celui du remplacement du meuble avec robinetterie (350 euros) sont mis à la charge de Monsieur [M] [L], outre le coût de la pose du meuble (150 euros), conformément au devis n°00022 du 22 avril 2024.

Sur la chaudièreMonsieur [D] [Y] sollicite diverses prestations relatives à la chaudière, notamment la fourniture d’accessoires et fumisterie, des travaux sur les circuits hydrauliques et gaz, ainsi que des frais de main d’œuvre et d’entretien.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie relève uniquement que la chaudière affiche un message d’erreur « E04 » clignotant.

Toutefois, aucune facture de réparation, attestation d’un professionnel ou pièce technique ne permet d’établir l’origine de cette panne ni de démontrer qu’elle résulterait d’un défaut d’entretien en cours de bail imputable au locataire sortant.

Dans ces conditions, le lien entre les réparations sollicitées et un manquement de Monsieur [M] [L] n’étant pas établi, la demande formée à ce titre sera rejetée.

Sur la liste des éléments à remplacerLe procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie indique que l’ampoule du séjour ne fonctionne pas, que seuls deux des six éclairages à LED sont opérationnels.

S’agissant du mitigeur du lavabo de la salle de bain, l’état des lieux d’entrée décrit celui-ci comme étant en bon état. Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie relève toutefois l’absence de la bonde et précise que l’ensemble est sale.

Concernant les matelas, l’état des lieux d’entrée indique que les deux matelas simples de la chambre n°1 étaient en bon état, tandis que le matelas double de la chambre n°2 et le matelas simple de la chambre n°3 étaient en état d’usage.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie précise que les matelas des chambres n°1 et 3 sont sales, aucune remarque n’est en revanche effectuée s’agissant du matelas double de la chambre n°2.

Il convient de relever que les autres éléments mentionnés dans le tableau produit par Monsieur [D] [Y] figurent dans l’état des lieux d’entrée mais ne sont pas mentionnés dans le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, à l’exception du four et du four micro-ondes dont l’état de grande saleté est visible sur les photographies.

Dans ces conditions, seront mis à la charge de Monsieur [M] [L] :

Le remplacement de l’ampoule du salon (5 euros) ;Le remplacement de quatre ampoule LED basse consommation (24 euros) ;Le remplacement du mitigeur du lavabo de la salle de bain (21,90 euros) ;Le remplacement de deux matelas simples (208.98 euros) ;

Le remplacement du four (510,18 euros) ; Le remplacement du four micro-ondes (129 euros).Soit un montant total de 899,06 euros.

Sur le coût total des réparations locativesIl résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [M] [L] doit être tenu responsable des dégradations locatives constatées lors de la restitution des lieux. Le montant total des réparations locatives mises à sa charge s’élève à la somme de 10 814,06 euros. Il y a toutefois lieu de déduire le dépôt de garantie de 780 euros versé lors de l’entrée dans les lieux, le demandeur ayant d’ailleurs, dans son assignation, déduit cette somme du montant de la créance réclamée dans le cadre de la présente instance.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [M] [L] à payer à Monsieur [D] [Y] la somme de 10 034,06 euros au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, la mise en demeure envoyée par courriel du 13 juin 2024 ne mentionnant pas les montants exacts des présentes condamnations et n’étant pas accompagnée d’un justificatif de remise.

Sur la demande d’indemnisation pour perte de loyer

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Le locataire peut être tenu d’indemniser le bailleur des conséquences directes et certaines des dégradations qui lui sont imputables, notamment lorsque celles-ci ont pour effet d’empêcher la relocation du logement. Il appartient toutefois au bailleur d’établir l’existence d’un préjudice certain ainsi que d’un lien de causalité direct entre les dégradations imputables au locataire et la perte de loyers alléguée.

En l’espèce, si monsieur [D] [Y] produit plusieurs factures relatives aux travaux de remise en état du logement, il ne justifie pas qu’il entendait relouer immédiatement le bien après le départ du locataire et il n’est en tout état de cause pas établi qu’il aurait nécessairement loué le logement dès le 26 octobre 2025, alors que l’état des lieux de sortie n’a été réalisé que le 14 décembre 2024 et qu’il n’est de plus pas justifié que le délai entre l’expulsion et l’établissement du procès-verbal de constat soit dû à l’ancien locataire.

S’il est en revanche certain qu’il a dû faire effectuer des travaux importants dans le logement du fait de monsieur [M] [L], ce dont il justifie par la production d’une attestation établi par l’entrepreneur en charge des travaux, datée du 12 juin 2024 et mentionnant une remise en état du 20 décembre 2023 au 28 février 2024, il ne rapporte cependant pas la preuve de diligences accomplies en vue de relouer le bien.

Dans ces conditions, la demande formée à ce titre doit être rejetée.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il appartient toutefois à celui qui sollicite l’indemnisation d’un préjudice moral d’en démontrer l’existence ainsi que le lien de causalité avec la faute invoquée.

En l’espèce, Monsieur [D] [Y] fait valoir qu’il avait acquis ce bien dans le but de le donner à bail et que la reprise du logement dans l’état constaté a nécessité un investissement financier et personnel important afin de le remettre en état d’être loué.

Toutefois, ces seules affirmations, non étayées par des éléments de preuve, ne permettent pas de caractériser l’existence d’un préjudice moral distinct du préjudice matériel résultant des dégradations locatives, lequel est déjà réparé par l’allocation d’une indemnité au titre des réparations locatives.

Dans ces conditions, la demande formée au titre du préjudice moral sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de l’issue du litige, Monsieur [M] [L] est condamné aux entiers aux dépens. Il n’y a pas lieu à ce stade de la procédure de statuer sur les frais liés à l’exécution forcée de la présente décision.

Sur l’article 700 du Code de procédure civileAux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer et il lui sera ainsi alloué une indemnité de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireAux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire de plein droit dont bénéficie la présente décision soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [M] [L] à payer à Monsieur [D] [Y] la somme de 10 034,06 euros (dix-mille-trente-quatre euros et six centimes) au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de Monsieur [D] [Y] au titre de dommages et intérêts compensatoires pour perte de loyer ;

REJETTE la demande de Monsieur [D] [Y] au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [M] [L] à payer à Monsieur [D] [Y] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [L] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE