DOSSIER N° RG 25/03296 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3DER

Ordonnance du :

20/02/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christopher DE HARO

Expédition délivrée

le :

à : M^e Baptiste BOUILLON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi vingt Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURAND Clarisse

GREFFIER : CHALANCON Capucine

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [B]

demeurant 120 rue André Bollier – 69007 LYON

Madame [A] [B],

demeurant 120 rue André Bollier – 69007 LYON

représentés par M^e Baptiste BOUILLON, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2783

d’une part,

DEFENDERESSE

S.A. VILOGIA,

dont le siège social est sis 271 boulevard de Tournai – 59650 VILLENEUVE D’ASCQ

représentée par M^e Christopher DE HARO, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 3753

Citée à personne morale par acte de commissaire de justice en date du 30 Juin 2025.

d’autre part

Débats à l’audience publique du 29/08/2025

Renvoi : 03/10/2025

Renvoi : 14/11/2025

Renvoi : 09/01/2026

Mise à disposition au greffe le 20/02/2026

Madame [A] [B] et Monsieur [I] [B] sont locataires d’un logement et d’un garage situés 120 rue André Bollier à Lyon 7e auprès de la société VILOGIA suivant actes sous seing privé du 7 septembre 2018.

Relevant des désordres dans l’appartement et subissant des inondations et actes de vandalisme dans le garage, les époux [B] ont sollicité le bailleur pour y remédier.

Par courrier du 28 juin 2024, ils ont mis en demeure le bailleur de réaliser des travaux, et de les indemniser des préjudices subis.

Estimant les diligences du bailleur insuffisantes, par acte de commissaire de justice du 30 juin 2025, les époux [B] ont fait assigner la société VILOGIA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon statuant en référés, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, pour demander de condamner la société VILOGIA à réaliser des travaux et indemniser leur préjudice de jouissance.

A l’audience du 9 janvier 2026, les époux [B], représentés par leur avocat, déposent des conclusions et pièces auxquelles ils se rapportent pour demander de :

— les juger recevables et bien fondés en leurs demandes,

— condamner la société VILOGIA à réaliser les travaux de réparation suivants sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision :

— procéder aux retouches de peinture et à la reprise de certains défauts dans le placo de la salle de bain, des chambres et du salon,

— reprise des joints du placo du plafond dans la douche, et sécurisation de la trappe située dans le même plafond,

— changement des meubles gonflés de la salle de bain,

— reprise des peintures et joints dans les chambres et la salle de bain,

— reprise du sol en PVC très mal posé et laissant beaucoup d’espace par rapport au mur,

— reprise d’une fenêtre d’une des chambres,

— réparation de la porte de garage dégradée,

— réparation de la fuite d’eau dans la salle de bain,

— réparation du système de chauffage,

— les autoriser à suspendre le paiement du loyer courant et les provisions sur charges jusqu’à la réalisation des travaux listés,

— condamner la société VILOGIA à leur payer à titre provisionnel les sommes de :

—  2408,70 euros en réparation de la perte de jouissance du garage,

—  15537,12 euros en réparation de leur préjudice de jouissance en lien avec l’absence d’eau chaude et de chauffage,

—  3236,95 euros en réparation de leur préjudice de jouissance en lien avec les fuites d’eau, moisissures, meubles gonflés et les désordres non réparés,

— débouter la société VILOGIA de l’ensemble de ses demandes,

— ordonner s’il y a lieu une compensation entre les sommes dues entre les parties,

— condamner la société VILOGIA à leur payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les époux [B] invoquent les articles 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1719 du code civil et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 pour soutenir que le bailleur a manqué à ses obligations. Ils estiment subir des désordres depuis leur entrée dans les lieux, évoquant des réserves émises dans l’état des lieux d’entrée sur l’état de certains murs, sols, joints et le défaut de fermeture d’une fenêtre. Ils évoquent en outre une fuite d’eau dans la salle de bain, engendrant des moisissures et de l’humidité, des pannes de chauffage et l’absence d’eau chaude de manière récurrente.

Concernant le garage, ils évoquent des inondations qui persistent malgré les travaux engagés par le bailleur, et des actes de vandalisme survenus dans la nuit du 22 au 23 juin 2023 ayant entraîné la dégradation de la porte de leur garage. L’ensemble de ces désordres constitue selon eux un trouble manifestement illicite justifiant d’enjoindre au bailleur sous astreinte de faire réaliser les travaux pour y remédier et de les autoriser à suspendre le paiement du loyer dans l’attente de leur réalisation.

Ils fondent leurs demandes d’indemnisation provisionnelles sur les articles 1719 et 1722 du code civil et invoquent un préjudice de jouissance en lien avec l’absence de chauffage, les fuites dans la salle de bain, et les inondations du garage. Ils évaluent le préjudice à 50% du loyer pour le garage, à l’exception de l’année 2023 au cours de laquelle aucun loyer n’a été perçu par le bailleur en raison des travaux, 50% du loyer pour le logement sur les périodes hivernales pour le chauffage, et 5 mois de loyer pour les fuites d’eau et leurs conséquences.

En réponse aux arguments de la société VILOGIA, et pour solliciter le rejet des demandes sur la résistance abusive, ils contestent s’être opposés aux interventions des entreprises dans leur logement et soutiennent que le bailleur n’en rapporte pas la preuve. Ils ajoutent avoir régularisé leur dette locative.

La société VILOGIA, représentée par son avocat, dépose des conclusions et pièces auxquelles elle se rapporte. Elle demande de :

— déclarer l’instance irrecevable en raison de l’exception de transaction,

— si l’action est recevable, débouter Madame [A] [B] et Monsieur [I] [B] de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner à lui payer la somme de 3000 euros au titre de la résistance abusive,

— les condamner à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le commandement de payer du 30 janvier 2025.

Sur le fondement des articles 2044 et 2052 du code civil, 31 et 122 du code de procédure civile, elle soutient qu’à chaque demande des locataires, elle a fait intervenir des entreprises pour identifier la cause des désordres dans les garages. Elle ajoute avoir fait réaliser des travaux et avoir octroyé une remise commerciale correspondant à 12 mois de loyers à compter du 1er janvier 2023, ce que les époux [B] ont accepté. Elle estime dès lors qu’ils ne peuvent être indemnisés deux fois pour le même préjudice et que l’accord amiable intervenu entre eux empêche toute nouvelle indemnisation, et l’introduction d’une instance ayant le même objet.

Sur le fond, elle soutient que les époux [B] ne rapportent pas la preuve de la persistance des désordres qu’ils invoquent et de la carence du bailleur. Concernant plus particulièrement la fuite dans la salle de bain, elle soutient que les époux [B] n’ont pas donné suite aux tentatives de la société mandatée par ses soins de pénétrer dans leur logement pour effectuer les éventuels travaux nécessaires. Concernant les dégradations de la porte de garage, elle soutient qu’elles font suite à un accident impliquant une déclaration des locataires auprès de leur assurance.

Elle ajoute avoir toujours entrepris les démarches nécessaires pour remédier aux désordres invoqués par les locataires, mais que ces derniers ont régulièrement fait obstacle à l’intervention des entreprises.

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le bailleur estime que le comportement des époux [B] est constitutif d’une faute, en refusant l’accès aux entreprises mandatées, en retardant leurs interventions, et en cessant de régler leurs loyers. Elle indique subir un préjudice du fait de l’impossibilité d’intervenir sur les désordres susceptibles de s’aggraver et de rendre le bien impropre à la location.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit. En application de l’article 2052 du même code, la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

En l’espèce, la société VILOGIA indique avoir octroyé une remise de loyer sur une année en raison des travaux entrepris dans les garages.

Or elle ne justifie d’aucune transaction au sens des textes qu’elle invoque, intervenue avec les époux [B], susceptible de faire obstacle à leur action en justice. En cas de préjudice avéré en lien avec la jouissance limitée du garage, il sera tenu compte dans l’appréciation de l’indemnisation éventuelle et pour l’appréciation de l’étendue du préjudice subi des mesures prises par le bailleur.

L’action des époux [B] est recevable.

Sur la demande de travaux

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, le trouble doit être constaté à la date à laquelle le juge statue, et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés.

En l’espèce, au soutien de leur demande de travaux, les époux [B] évoquent des désordres qu’ils estiment persistants depuis leur entrée dans les lieux. Or pour les établir, ils ne produisent que des courriers et mails adressés au bailleur, sans aucun élément objectif permettant de caractériser un trouble actuel.

Les seules photographies produites pour les inondations dans les garages ne sont pas datées.

La pétition produite reprend uniquement les déclarations des locataires, sans autre élément permettant d’établir la réalité, la consistance et l’actualité des désordres invoqués.

En outre, si le bailleur indique bien que certains des travaux demandés au fil des années par les locataires n’ont pas pu être exécutés, cela ne suffit pas à caractériser des désordres actuels rendant nécessaires des mesures immédiates susceptibles d’être ordonnées en référé.

Dans ces conditions, à défaut d’établir l’existence d’un trouble manifestement illicite, les époux [B] seront déboutés de leur demande de travaux sous astreinte et de la demande de consignation des loyers qui y était liée.

Sur les demandes indemnitaires

L’article 835 prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ainsi qu’il a été développé ci-dessus, au soutien de leurs demandes, les époux [B] ne produisent que des échanges de correspondance avec le bailleur.

Sur le préjudice de jouissance en lien avec le garage, s’il est établi que des désordres ont causé des inondations, il est constant que des travaux ont été réalisés en 2023 par le bailleur. Les époux [B] produisent uniquement une photographie des lieux avec des flaques d’eau, non datées, pour attester de la persistance des désordres. Les seuls éléments produits ne permettent pas d’établir la nature, l’étendue, et la durée des désordres invoqués pour fonder l’indemnisation du préjudice. Les époux [B] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Sur le préjudice relatif aux pannes de chauffage, les seuls éléments produits attestent de deux signalements de panne par les locataires, ayant donné lieu à une intervention de la société Dalkia qui n’a constaté aucun désordre. Aucun autre élément n’est soumis aux débats, en dehors des seules déclarations des locataires. Ils seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Concernant les fuites d’eau, il est uniquement fait état en 2019 d’une légère trace d’eau au plafond dans la salle de bain. Aucun élément n’est relatif à la présence de moisissures, et seules les déclarations écrites des locataires évoquent des désordres. Les époux [B] seront donc déboutés de leur demande d’indemnisation à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si la société VILOGIA établit en produisant plusieurs courriers et mails des époux [B] que ceux-ci ont pu exprimer leur désaccord quant aux méthodes employées par les sociétés mandatées par le bailleur, elle n’établit pas la mauvaise foi qu’elle invoque pour démontrer que les époux [B] auraient volontairement refusé des interventions uniquement pour faire obstacle à l’action du bailleur.

En outre, elle n’établit pas le préjudice invoqué, à savoir la dégradation potentielle de l’appartement loué, qui reste hypothétique en l’état des éléments produits aux débats.

Dans ces conditions, elle sera déboutée de sa demande d’indemnisation.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [B], demandeurs à l’instance et déboutés de l’ensemble de leurs demandes, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 janvier 2025.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les époux [B] seront condamnés au paiement de la somme de 800 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort,

DECLARONS l’action engagée par les époux [B] recevable,

DEBOUTONS les époux [B] de leur demande de condamnation de la société VILOGIA à la réalisation de travaux,

DEBOUTONS les époux [B] de leur demandes d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance,

DEBOUTONS la société VILOGIA de sa demande d’indemnisation au titre de la résistance abusive,

CONDAMNONS in solidum les époux [B] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 janvier 2025,

CONDAMNONS in solidum les époux [B] à payer à la société VILOGIA la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits

par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président,