DOSSIER N° RG 25/00459 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2KXP

Jugement du :

07/04/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

Syndic. de copro. LE SEVENTY 15-17 rue Georges Perret 69160 TASSIN LA DEMI LUNE

C/

S.A. FINAMUR

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

M^e GOUMOT-NEYMON

Expédition délivrée à :

S.C.I. FM-IMMO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi sept Avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : LABBE Véronique

GREFFIERE LORS DES DÉBATS : DE L’ESPINAY Noélie

GREFFIERE LORS DU DÉLIBÉRÉ : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. LE SEVENTY 15-17 rue Georges Perret 69160 TASSIN LA DEMI LUNE, représenté par son syndic la SAS REGIE [D] , dont le siège social est sis 3 Grande Rue de la Croix Rousse – 69004 LYON

représentée par M^e Alexandra GOUMOT-NEYMON, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1431

d’une part,

DEFENDERESSES

S.A. FINAMUR, dont le siège social est sis 12 Place des Etats-Unis – 92120 MONTROUGE

non comparante, non représentée

S.C.I. FM-IMMO

es qualité de crédit preneur de la Sté FINAMUR, dont le siège social est sis 17 rue Georges Perret – 69160 TASSIN LA DEMI LUNE

représentée par M. [Q] [M], son gérant

Cité à l’étude pour la S.A FINAMUR et à domicile pour la S.C.I FM-IMMO par acte de commissaire de justice en date du 18 Décembre 2024.

d’autre part

Date de la première audience et de la mise en délibéré : 25/02/2025

EXPOSE DU LITIGE

La société anonyme (ci-après « SA ») FINAMUR est propriétaire des lots n°4, 5, 102, 103, 104, 105 et 106 dans l’immeuble dénommé « LE SEVENTY » situé 15-17 rue Georges Perret à TASSIN LA DEMI LUNE (69160).

Suivant acte authentique établi le 17 novembre 2017, la SA FINAMUR a conclu avec la société civile immobilière (ci-après « SCI ») FM-IMMO un contrat de crédit-bail immobilier ayant pour objet les lots n°4, 5, 102, 103, 104, 105 et 106 soumis au statut de la copropriété, prévoyant notamment que " le bailleur donne mandat à titre gratuit au preneur, […] pour le représenter auprès de la copropriété et, ainsi […] régler directement tous appels de fonds quelle qu’en soit la nature ".

Selon sommation de payer visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 délivrée le 5 juin 2023 à personne, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE SEVENTY » situé 15-17 rue Georges Perret à TASSIN LA DEMI LUNE (69160) représenté par son syndic la SAS REGIE [D] a réclamé à la SA FINAMUR le paiement de la somme de 10 885,51 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Le 18 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE SEVENTY » situé 15-17 rue Georges Perret à TASSIN LA DEMI LUNE (69160) représenté par son syndic la SAS REGIE [D] a adressé à la SA FINAMUR et la SCI FM-IMMO une mise en demeure de payer visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 portant sur la somme principale de 3.703,13 euros au titre des charges de copropriété.

Après procédure amiable engagée entre les parties, suivant actes de commissaire de justice en date des 18 et 31 décembre 2024 à étude et à domicile, le syndicat des copropriétaires du 15-17 rue Georges Perret à TASSIN LA DEMI LUNE (69160) représenté par son syndic la SAS REGIE [D] a fait assigner la SA FINAMUR et la SCI FM-IMMO devant le président du tribunal judiciaire de céans selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire à lui verser :

— La somme de 4.015,60 euros au titre des charges échues et impayées au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer et à compter de l’assignation pour le surplus,

— La somme de 3.561,78 euros au titre des provisions non encore échues mais exigibles par anticipation pour le budget de l’exercice en cours, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer et à compter de l’assignation pour le surplus,

— La capitalisation des intérêts,

— La somme de 558 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement des sommes dues,

— La somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— La somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 février 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires du 15-17 rue Georges Perret à TASSIN LA DEMI LUNE (69160), représenté par son syndic la SAS REGIE [D] est, représenté par son conseil et indique des règlements sont intervenus de sorte que l’arriéré de charges de copropriété échues a été réglé et que le compte de copropriétaire présente désormais un solde créditeur mais il indique maintenir ses demandes au titre des charges à échoir.

Le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic en exercice expose que malgré plusieurs relances, la SA FINAMUR et la SCI FM-IMMO n’ont pas payé les charges de copropriété en vertu des procès-verbaux d’assemblées générales lors desquelles le budget a été approuvé. En outre, des frais ont dû être exposés pour le recouvrement et le syndicat a subi un préjudice du fait du retard dans le recouvrement des appels de fonds privant la copropriété de sommes nécessaires à l’entretien de l’immeuble.

La SA FINAMUR n’est ni présente ni représentée

La SCI FM-IMMO, représentée par son gérant, monsieur [Q] [M], explique que les appels de fonds sont adressés à la SA FINAMUR de même que l’ensemble des courriers relatifs à la copropriété et, qu’elle n’est pas même convoquée aux assemblées générales. Elle soutient avoir demandé plusieurs fois la régularisation de cette difficulté, en vain, et souligne qu’elle a réglé l’arriéré dès la réception de l’assignation. Pour cette raison, elle s’oppose à la demande en paiement de tout frais de quelque nature que ce soit. Elle sollicite à titre reconventionnel, le remboursement des frais, expliquant que les incidents de paiement résultent d’une faute du syndic, lequel n’a pas tenu compte des demandes de la défenderesse pour résoudre le problème d’adresse, précisant que les appels de fonds seraient adressés à tort à la SA FINAMUR et qu’elle n’en serait pas destinataire.

Sur quoi l’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025, prorogée à ce jour, pour y être rendue la présente décision par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, et compte tenu de la nature et du montant des demandes, le présent jugement est réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété échues :

Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires demandeur confirme les déclarations de la SCI FM-IMMO, laquelle indique à l’audience avoir réglé l’arriéré de charges de copropriété échues.

A cet égard, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic informe à l’audience que les charges échues ont été réglées, de sorte que le compte de copropriétaire présente désormais un solde créditeur, et produit un décompte arrêté au 7 janvier 2025 faisant état d’un solde débiteur de 1.214,93 euros, ainsi qu’un second décompte en date du 14 février 2025 informant qu’un versement de 1.214,93 euros a été réalisée le 17 janvier 2025.

En conséquence, les parties s’accordant à dire que l’arriéré de charges de copropriété échues a été réglé, il y a lieu de constater que la demande de ce chef est désormais sans objet.

Sur la demande en paiement des provisions sur charges non-échues mais exigibles par anticipation :

Aux termes des trois premiers alinéas de l’article 19-2 de de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit : " A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (appels trimestriels de fonds) ou du I de l’article 14-2 (appels exceptionnels de provisions pour travaux), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. […] ".

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic réclame la somme de 3.561,78 euros au titre des chargées votées dans le cadre du budget prévisionnel de l’année en cours, soit les appels de fonds correspondant aux troisièmes et quatrièmes trimestres de l’exercice 2024-2025 (exercice du 1er juillet au 30 juin N+1 de chaque année).

Or, il convient de relever que le troisième trimestre de l’exercice 2024-2025 est devenu échu, cette échéance ayant été portée au débit du compte de copropriétaire le 1er janvier 2025, et que les parties s’accordent à dire que l’arriéré de charges a été soldé postérieurement. Dès lors, il sera constaté que cette échéance a été soldée par le règlement de 1.214,93 euros réalisé le 17 janvier 2025.

Quant au quatrième trimestre de l’exercice 2024-2025, correspondant à la somme de 1.780,89 euros (1.679,86 euros de charges courantes et 101,03 euros de fonds de travaux), le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic en exercice justifie de la délivrance d’une mise en demeure de payer postérieure à l’assemblée générale du 19 décembre 2023, et que cette mise en demeure vise expressément l’article 19-2 précité.

Il n’est en outre pas contesté que cette mise en demeure est restée infructueuse à l’issue d’un délai de trente jours. Dès lors, il est établi que les charges non-échues, pour celles résultant du vote du budget provisionnel de l’exercice 2024-2025 voté lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2023, sont devenues exigibles par anticipation.

Tandis que la SCI FM-IMMO soutient que les retards de paiement sont justifiés par un problème d’adresse, précisant que les appels de fonds seraient adressés à tort à la SA FINAMUR, cet argument est inopérant dès lors que l’absence de règlement dans un délai de trente jours suivant la mise en demeure du 18 juillet 2024, des sommations étant adressées à la la SA FINAMUR et des mises en demeure visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à la SCI FM-IMMO suffit à l’application du mécanisme de l’article 19-2 précité, lequel emporte déchéance du terme et exigibilité immédiate des provisions non encore échues.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires est fondé en sa demande au titre du quatrième trimestre de l’exercice 2024-2025, soit la somme de 1.780,89 euros.

Par conséquent, la SA FINAMUR et la SCI FM-IMMO seront condamnées solidairement à payer au syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic, cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Sur le paiement des frais :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame des sommes au titre des frais de relance, sommation de payer au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Il convient d’indiquer que la sommation de payer délivrée en 2023 reste à la charge du créancier alors que cet acte a été réalisé avant obtention d’un titre exécutoire et qu’il n’est pas indispensable à la régularité de la présente procédure ce en application de l’article L 111-8 du code de procédure civile d’exécution

Ensuite, s’agissant des frais de relance, à supposer qu’ils correspondent à la tarification prévue au contrat de syndic, force est de constater que l’article précité ne vise pas les honoraires versés au syndic pour la mise en œuvre d’une procédure judiciaire ou la saisine d’un huissier de justice. Au demeurant, le contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire et il n’est pas démontré que les sommes réclamées correspondent à une prestation réelle exclusive dépassant la simple gestion courante.

Les frais de mise en demeure du 18 juillet 2024 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sont inclus dans les dépens

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de ce chef.

Ensuite sur le remboursement des frais sollicités par la SCI FM-IMMO, cette dernière se réfère uniquement à un échange de courriels produit par le syndicat des copropriétaires demandeur pour tenter de démonter la faute du syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic, lesquels évoquent des difficultés tenant à la bonne réception des appels de fonds par la SCI FM-IMMO notamment par voie électronique, ils s’avèrent insuffisants à démontrer sans équivoque que la SCI FM-IMMO n’a pas été destinataire des appels de fonds et que cette difficulté résulte d’un manquement de la part du demandeur ou de son syndic en exercice.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic a été débouté de sa demande en paiement au titre de ces frais, de sorte que la demande en remboursement des frais formulée par la SCI FM-IMMO est sans objet.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts dont dus sans que le créancier soit tenu d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En particulier, l’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et le syndicat justifie en l’espèce devoir régler, de manière certaine, des sommes au syndic pour l’accomplissement de taches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées auprès du débiteur, conformément aux termes du contrat qui le lie à lui.

Il est constant que, faute de pouvoir imputer ces frais au copropriétaire non zélé, ces sommes devront être réglées par l’ensemble des copropriétaires diligents et respectueux de leurs obligations.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic démontre, comme en attestent les décomptes versés aux débats, que la majorité des appels de fonds adressés n’ont fait l’objet d’un règlement que plusieurs mois après leur date d’échéance.

Ainsi, en ne payant pas régulièrement les charges de copropriété la SA FINAMUR et la SCI FM-IMMO ont privé les autres copropriétaires de sommes importantes nécessaires à la bonne marche et à l’entretien de l’immeuble causant ainsi un préjudice financier devant être indemnisé.

En outre, la SCI FM-IMMO soutient que les retards de paiement sont justifiés par un problème d’adresse, précisant que les appels de fonds seraient adressés à tort à la SA FINAMUR. Cet argument est néanmoins inopérant comme il l’a été démontré dans les développements qui précèdent

Par conséquent, la SA FINAMUR et la SCI FM-IMMO sont condamnées in solidum à verser au syndicat des copropriétaires demandeur représenté par son syndic en exercice la somme de 400 euros au titre du préjudice subi.

Sur les autres demandes :

* Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts échus depuis une année est prévue à l’article 1343-2 du code civil dont la rédaction implique désormais que seuls les intérêts échus depuis la décision de justice peuvent produire eux-mêmes intérêts. Sous cette précision, la capitalisation sera ordonnée.

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SA FINAMUR et la SCI FM-IMMO, parties succombantes, seront condamnées in solidum aux dépens.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande d’indemniser le syndicat des copropriétaires demandeur des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après une audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, selon la procédure prévue par l’article 481-1 du code de procédure civile

CONSTATE que la demande en paiement au titre des charges de copropriété échues est sans objet,

CONDAMNE solidairement la SA FINAMUR et la SCI FM-IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE SEVENTY » situé 15-17 rue Georges Perret à TASSIN LA DEMI LUNE (69160), pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes suivantes :

—  1.780, 89 € (MILLE-SEPT-CENT-QUATRE-VINGT EUROS ET QUATRE-VINGT-NEUF CENTIMES) au titre des provisions sur charges du quatrième trimestre de l’exercice 2024-2025 non-échues mais exigibles par anticipation, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année à compter de la présente décision,

—  400 € (QUATRE-CENTS EUROS) au titre des dommages et intérêts,

—  500 € (CINQ-CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE SEVENTY » situé 15-17 rue Georges Perret à TASSIN LA DEMI LUNE (69160) de sa demande au titre des frais,

DEBOUTE la SCI FM-IMMO de sa demande reconventionnelle au titre des frais,

CONDAMNE in solidum la SA FINAMUR et la SCI FM-IMMO aux dépens de l’instance incluant les frais de mise en demeure du 18 juillet 2024 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’assignation

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

LE GREFFIER LE JUGE