TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

5ème chambre civile

Jugement n°

N° RG 25/03247 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NK5J

AFFAIRE :

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME “[4]” en son syndic La société AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAPIMMO

C/

Madame [C] [E]

JUGEMENT contradictoire du 21 JANVIER 2026

Grosse exécutoire :

M^e Grégory PILLIARD

Copie :

M^e Julien MACIA BERNALDO DE QUIROS

délivrées le

JUGEMENT RENDU

LE 21 JANVIER 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME “[4]”

dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en son syndic La société AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAPIMMO sis [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège

représentée par M^e Grégory PILLIARD, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Christelle LEROY, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [C] [E]

[4] – [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Julien MACIA BERNALDO DE QUIROS, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Colette DALLAPORTA

Greffier : Christelle COLLOMP

DÉBATS :

Audience publique du 19 Novembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 JANVIER 2026 par Colette DALLAPORTA, Magistrat à titre temporaire, assisté de Christelle COLLOMP, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation du 22-05-2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «[4]» représenté par son syndic en exercice la société AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAPIMMO a assigné Madame [C] [E] devant le Tribunal judiciaire de Toulon, afin d’obtenir paiement, sans en écarter l’exécution provisoire des sommes suivantes :

—  2.767,86 euros au titre de l’arriéré de charges, arrêtées au 01-05-2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente assignation, sous anatocisme,

—  794,91 euros au titre des frais de recouvrement, relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, arrêtées au 01-05-2025, sous anatocisme,

—  500 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  960 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile, et des entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires expose que Madame [C] [E], propriétaire au sein de l’ensemble immobilier dénommé «[4]», n’en acquitte pas régulièrement les charges de copropriété, de sorte qu’il est dû à ce jour l’arriéré réclamé.

Il expose qu’une lettre de mise en demeure ainsi qu’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice se sont soldées par un échec.

Il ajoute que la résistance injustifiée de la requise a entrainé une difficulté de trésorerie justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Suite à renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du tribunal judiciaire de Toulon le 19-11-2025.

Ce jour,

Le Conseil du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «[4]» sollicite le débouté de l’ensemble des demandes de Madame [C] [E] et réitère à l’oral ses demandes exposées sur assignation.

En défense,

Madame [C] [E], par conclusions en réponse auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, sollicite du tribunal :

de juger que l’arriéré au titre des charges de copropriété dues au 01-05-2025 ne saurait être supérieur à 2.767,86 euros, d’accorder les plus amples délais de paiement quant à la dette en principal,de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «[4]» de ses demandes de condamnation de Madame [C] [E] au paiement de la somme de 794,91 euros au titre des frais au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à des dommages et intérêts pour résistance abusive, au titre de l’article 700 du CPC, et aux dépens.

Elle explique avoir des difficultés financières, mais ne pas contester l’existence de la dette au principal.

Les deux parties étant présentes ou représentées, le jugement sera rendu contradictoire et en dernier ressort au vu du montant des demandes.

MOTIVATION

Sur la demande principale

Il conviendra de se référer aux conclusions visées en date de l’audience de Madame [C] [E] et à l’assignation valant conclusions du demandeur pour plus amples détails sur les faits et l’argumentaire des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

Il sera rappelé que la juridiction n’est pas tenue, de par l’article 4 du Code de procédure civile, de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Les articles 6 et 9 du Code de procédure civile édictent qu’ « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. » ; « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes (…) »

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— un relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de Madame [C] [E],

—  le contrat de syndic conclu avec la copropriété, prenant effet le 24-04-2025 pour se terminer le 30-06-2027,

— les procès-verbaux des assemblées générales des périodes concernées, approuvant aux majorités requises légalement les comptes et les travaux de l’exercice de l’année précédente, le budget prévisionnel de l’exercice suivant et donnant quitus au syndic de sa gestion,

— le règlement de copropriété et l’état descriptif de division,

— un commandement de payer les charges du 01-02-2023,

— l’extrait de compte individuel du copropriétaire qui fait apparaître à la date du 01-05-2025 un solde débiteur de 2.767,86 euros correspondant aux charges et un autre de 794,91 euros correspondant aux frais .

En conséquence,

Concernant l’action en paiement des charges, au vu de ces documents, celle-ci est régulière et bien fondée ; il y a lieu d’y faire droit pour la somme de 2.767,86 euros arrêtée au 01-05-2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En droit,

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur(…)».

Ne constituent pas des frais nécessaires les honoraires de mise en demeure, de constitution ou de suivi de dossiers, ou de remise de dossier à auxiliaire de justice, seuls rentrant dans le champ d’application de l’article 10-1 précité les formalités affectées d’un effet de droit, tels les commandements ou les sommations de payer.

En l’espèce,

Un commandement de payer du 01-02-2023 est versé aux débats. S’agissant d’acte de recouvrement certes nécessaire mais aussi suffisant, son cout (130,18 euros) est récupérable auprès du copropriétaire défaillant.

En revanche, les autres frais listés dans le décompte fourni ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu’ils concernent des actes de gestion courante ne traduisant pas de diligence inhabituelle.

Les courriers de mise en demeure et relance fournis en procédure ne sont pas justifiés par leur envoi, donc dénués d’effet de droit.

En conséquence,

Madame [C] [E] sera condamnée au paiement de la somme de 130,18 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la capitalisation des intérêts (par anatocisme)

L’article1343-2 du Code civil édicte : « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

En l’espèce du fait de la demande du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «[4]», il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière.

Sur la demande de délais de grâce

En droit,

Il résulte de l’article 1343-5 du Code civil que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Il est de jurisprudence constante qu’il est du pouvoir souverain du juge du fond d’accorder ou non des délais de paiement.

En l’espèce,

Madame [C] [E] reconnait devoir la somme réclamée au principal, mais fait état de difficultés financières ne lui permettant pas de faire face au paiement de sa dette en un versement unique. Aussi, elle sollicite l’octroi d’un délai de paiement en application de ces dispositions.

En conséquence,

Il y aura lieu d’accorder un échelonnement du paiement de la dette principale et des frais selon l’art 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit un total de 2.767,86 + 130,18 = 2.898,04 euros en 18 échéances : 17 échéances de 170 euros, la première échéance intervenant au plus tard le premier jour du mois suivant la signification du présent jugement, les 16 suivantes le premier jour des mois suivants, et d’une 18ème échéance d’un montant du solde restant à verser.

A défaut du paiement d’une seule échéance à son terme, l’entière dette deviendra entièrement exigible sans autre formalité. Le Tribunal attire l’attention de Madame [C] [E] sur cette règle de droit.

Il appartiendra à la débitrice de régler distinctement et sans délai, hormis les délais d’exécution, les autres frais de l’article 700 et les dommages et intérêts auxquels elle serait condamnée.

Sur la résistance abusive

En droit,

De par l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce,

Le seul fait pour la défenderesse de n’avoir pas fait droit aux prétentions du demandeur avant qu’il ne saisisse la présente juridiction ne caractérise pas sa mauvaise foi.

En conséquence,

La demande présentée à ce titre sera donc rejetée.

Sur les frais irrépétibles

Il est à noter que les frais de procédure déboursés par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «[4]» sont dus au non-paiement de ses charges par Madame [C] [E].

Les autres copropriétaires n’ont pas à supporter les conséquences financières de la carence d’un copropriétaire défaillant, qui désorganise le bon fonctionnement de la copropriété.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur ces frais irrépétibles engagés dans l’instance aussi une somme de 960 euros sera accordée au Syndicat des copropriétaires Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «[4]» sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Sur les dépens

La partie perdante supporte les dépens, qui seront donc à la charge de Madame [C] [E].

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en dernier ressort,

VU les pièces transmises

VU les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965 modifiée, fixant le statut de la copropriété, et de son décret d’application,

VU la Loi SRU du 13 décembre 2000 modifiée

VU les articles 1343-2 et 1343-5 du Code civil

DIT recevable la demande du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «[4]» représenté par son syndic la société AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAPIMMO ;

Y faisant droit,

CONDAMNE Madame [C] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «[4]» représenté par son syndic en exercice la société AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAPIMMO la somme de 2.767,86 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, au titre des charges de copropriété impayées au 01-05-2025, capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNE Madame [C] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «[4]» la somme de 130,18 euros en remboursement des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

DIT que Madame [C] [E], bonne foi, pourra s’acquitter des sommes ci-dessus en 18 échéances : 17 échéances de 170 euros, la première échéance intervenant au plus tard le premier jour du mois suivant la signification du présent jugement, les 16 suivantes le premier jour des mois suivants, et d’une 18ème échéance d’un montant du solde restant à verser ;

RAPPELLE qu’à défaut du paiement d’une seule échéance à son terme l’entière dette deviendra entièrement exigible sans autre formalité ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «[4]» de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [C] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «[4]» la somme de 960 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [E] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de commissaire de justice liés à l’assignation ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions, qu’elles soient en principal ou en reconventionnel.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe ce jour,

LE GREFFIER LE JUGE