TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Chambre 9 cab 09 G

NUMÉRO : N° RG 22/05711 – N° Portalis DB2H-W-B7G-W376

N° de minute :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du :

25 Février 2026

Affaire :

S.A.S. [1]

C/

S.E.L.A.R.L. [2]

le :

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Stéphane CHOUVELLON de la SCP BOHE-CHOUVELLON-MUGNIER – 719

M^e Vanessa JAKUBOWICZ-AMBIAUX

l’AARPI JAKUBOWICZ ET ASSOCIÉS – 350

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 G du 25 Février 2026, le jugement contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 28 Novembre 2024,

Après rapport de Pauline COMBIER, Juge, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 26 Novembre 2025, devant :

Président : Sandrine CAMPIOT, Vice-présidente

Assesseurs : Pauline COMBIER, Juge

Joëlle TARRISSE, Juge

Assistés de : Bertrand MALAGUTI, Greffier

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. [1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Vanessa JAKUBOWICZ-AMBIAUX de la SCP JAKUBOWICZ & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON,

DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. [2], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BOHE-CHOUVELLON-MUGNIER, avocats au barreau de LYON,

PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS

Par acte sous seing privé du 11 juillet 2020, la SAS [1] a subrogé la SELARL DIFFUSION dans les droits qu’elle tenait du bail consenti par Madame [Y] [U] le 20 novembre 1999 portant sur un local sis [Adresse 3], consenti pour une durée de 9 ans et expirant au 30 novembre 2008.

Suivant acte notarié du 28 mai 2002, la SCI [3] a acquis auprès de Madame [Y] [U] les locaux précités, pris à bail commercial par la SAS [1].

Le bail commercial a fait l’objet d’un renouvellement entre la SCI [3] et la SAS [1] suivant acte sous seing privé du 26 janvier 2009, prenant effet au 1er décembre 2008 et jusqu’au 30 novembre 2017. Depuis cette date, il se poursuit par tacite reconduction.

Souhaitant vendre les locaux objets du bail, la SCI [3] a dans le courant de l’année 2021 chargé l’étude notariale [4] de procéder aux opérations de vente des murs.

Par courrier du 9 avril 2021, le notaire a, conformément à l’article L145-46-1 du code de commerce, informé la SAS [1] du projet de vente.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 21 avril 2021, la SAS [1] a manifesté son intention d’acquérir le local et sollicité des informations concernant les démarches à suivre.

Par courriel du 19 mai 2021, la SAS [1] a demandé à son notaire, la SELARL [2], de prendre attache avec le notaire de la SCI [3] en vue d’engager les démarches nécessaires à la réalisation de la vente, laquelle l’informait par courriel en réponse du 27 mai 2021 d’un délai maximal de réalisation de la vente de deux mois à compter de la réception par le bailleur du courrier d’acceptation.

Par courriel du 21 juin 2021, la SELARL [2] a proposé au notaire de la SCI [3] la tenue d’un rendez-vous de signature au 25 juin 2021, puis, le conseil de la SAS [1] l’a mise en demeure de procéder à la réitération de la vente avant cette date.

En réponse, le notaire de la SCI [3] informait le conseil de la SAS [1] de l’expiration du délai de réalisation de la vente depuis le 21 juin 2021 et de la signature d’un compromis de vente avec la société [5], dont les effets ont été temporairement suspendus par le droit de préemption de la SAS [1].

Par acte notarié du 13 juillet 2021, la société [5] a acquis le local.

Par courriers du 23 novembre 2021, du 8 décembre 2021 et du 26 janvier 2022, le conseil de la SAS [1] a vainement mis en demeure l’étude [2] de procéder à une déclaration de sinistre et à l’indemnisation de son préjudice, estimant que l’échec dans la réalisation de la vente lui est imputable.

La SAS [1] a, par exploit d’huissier du 3 juin 2022, assigné la SELARL [2] devant le tribunal judiciaire de Lyon, au visa des articles 1240 et 1241 du code civil, aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

***

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 26 mars 2024, la SAS [1] demande au tribunal de :

Condamner la société [2] à payer à la société [1] la somme de 219.300 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu acquérir le local ; Condamner la société [2] à payer à la société [1] la somme de 33 942,96 euros, sauf à parfaire, au titre du préjudice constitué par la perte de chance de ne plus avoir à payer des loyers ; Condamner la société [2] à payer à la société [1] la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral ; Débouter la société [2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir Condamner la société [2] à payer à la société [1] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, dont distraction faite au profit de Maître Jakubowicz-Ambiaux sur son affirmation de droitLa SAS [1] fait valoir que la SELARL [2] a commis une faute engageant sa responsabilité en affirmant aux termes de plusieurs courriels que le preneur à bail dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception par le bailleur du courriel par lequel il manifeste son intention d’acquérir les locaux, contrairement à la lettre de l’article L145-46-1 du code de commerce, et en ne tenant pas compte de la réponse du notaire du bailleur faisant état d’un délai expirant au 21 juin 2021. Elle estime que le notaire a manqué à son devoir de conseil en commettant une erreur de droit.

Elle fait grief à la défenderesse de prétendre lui avoir transmis le 17 juin 2021 le courriel du 16 juin 2021 de Maître [B], sans toutefois annexer à cette pièce ledit courriel. En tout état de cause, elle relève que ce mail ne constitue qu’un transfert d’un autre mail, dépourvu de toute alerte, conseil ou recommandation quant au délai. Elle prétend ainsi avoir été induite en erreur par le notaire, pensant pouvoir réaliser la vente jusqu’au 26 juin 2021. Elle conteste ne pas avoir eu les fonds nécessaires à l’acquisition dans les délais, ce qui est établi par le déblocage du prix de vente dès le 22 juin 2021, soit le lendemain de la demande faite à la banque.

Sur ses préjudices, elle estime d’abord que la faute du notaire lui a fait perdre une chance qu’elle évalue à 85 %, d’acquérir le local commercial, et sollicite donc la somme de 219 300 euros à titre de dommages et intérêts. Elle entend rappeler qu’elle a répondu à l’offre de vente de sa bailleresse sans aucune réserve, qu’elle disposait des fonds nécessaires pour s’acquitter du prix de vente et qu’elle a sollicité de son établissement bancaire séquestre de la somme de 277 600 euros le 21 juin 2021, de sorte qu’il n’existait ni doute ni aléa quant à la volonté d’acquérir. Elle fait valoir que les charges financières évoquées en défense sont insignifiantes en l’absence de charge d’emprunt.

En outre, elle sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 33 942,96 euros au titre de la perte de chance de ne plus avoir à s’acquitter du montant des loyers depuis la date d’expiration du délai de réalisation de la vente. Elle mentionne qu’elle est contrainte de demeurer dans les lieux en qualité de locataire pour exploiter son fonds de commerce, en vertu d’un bail renouvelé qui a pris effet à compter du 1er octobre 2022 pour neuf ans, ce qui la contraint à s’acquitter du montant des loyers jusqu’au 30 septembre 2025 (première période triennale). Elle ajoute que le montant est susceptible d’augmenter au regard du congé avec offre de renouvellement signifié par la société [5], soit un loyer augmenté de 7 415,96 euros, de l’assignation par cette dernière devant le juge des loyers commerciaux en vue d’évaluer la valeur locative du bien et de l’expertise judiciaire ordonnée.

Enfin, la SAS [1] sollicite la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, faisant valoir qu’elle a été contrainte d’effectuer des démarches, de saisir le tribunal, qu’elle a vu son exploitation perturbée par les démarches de la société [5] qui sollicite un déplafonnement du loyer du bail renouvelé et entend faire fixer un bail plus important.

***

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 1er octobre 2024 par la voie électronique, la SELARL [2] sollicite du tribunal de :

DEBOUTER la SAS [1] de l’intégralité de ses prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SELARL [2]. CONDAMNER la société [1] à payer à la SELARL [2] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. La CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance.La SELARL [2] sollicite de voir débouter la requérante de ses demandes en l’absence de preuve d’une faute du notaire directement génératrice d’un préjudice indemnisable.

Sur la faute, elle fait valoir que Monsieur [C] [I], gérant de la SAS [1], a exposé ne pas avoir les fonds et souhaiter avoir finalement recours à un emprunt bancaire. Elle indique que le requérant ne peut soutenir ne pas avoir été informé du délai butoir du 21 juin 2021 alors d’une part que le courrier de notification reproduisait l’article L145-46-1 du code de commerce et que d’autre part le courriel du notaire du vendeur le rappelant lui a été transféré le 17 juin 2021. Elle ajoute qu’il est certain qu’au 21 juin 2021, la SAS [1] ne disposait pas des fonds et qu’elle avait été relancée à plusieurs reprises sur le déblocage. Elle mentionne qu’il n’est pas justifié de la date de délivrance des fonds, ni des raisons pour lesquelles il n’a donné instruction de débloquer les fonds que le 21 juin. Elle fait en outre observer que si la mention de recours à un prêt avait été exposée dès son acceptation de l’offre, la requérante aurait pu disposer d’un délai de 4 mois pour régulariser la vente. Elle en conclut que seul le locataire est fautif.

Sur le prétendu préjudice indemnisable, la SELARL [2] soutient qu’aucune somme n’a été déboursée par le locataire et que l’assiette de la perte de chance ne saurait être le prix de vente du bien finalement non acquis et le bien non payé. En outre, elle fait valoir que les loyers payés sont la contrepartie d’une occupation qui aurait, en cas d’achat, été compensée par des charges financières (paiement du prêt, impositions, charges de copropriété). Elle indique que la SAS [1] ne justifie pas rechercher un autre local à acquérir, démentant tout lien de causalité entre le préjudice et le grief invoqués. Enfin, elle argue de e que les difficultés actuelles avec son bailleur ne constituent pas un préjudice indemnisable, indiquant elle-même ne pas avoir l’intention d’accepter l’augmentation.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 novembre 2025 et a été mise en délibéré au 25 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de relever que tout comme la demande de « donner acte » (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 septembre 2021, n° 19-20.153, Inédit), les demandes tendant à ce que le tribunal « dise », procède à des « déclarations » ou « constatations » ne constituent pas des prétentions à la reconnaissance d’un droit, mais de simples moyens sur lesquels le tribunal ne saurait avoir à répondre dans le dispositif de son jugement.

Sur la responsabilité de la SELARL [2]

Le notaire, officier public ministériel, est tenu d’obligations tenant à ses missions d’authentification et de conseil, susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Le notaire est notamment tenu d’éclairer les parties et d’attirer leur attention sur la portée et les effets des actes à propos desquels il est consulté.

En sa qualité de juriste, il doit informer ses clients de ce qui est juridiquement possible ou de ce qui ne l’est pas.

Son obligation d’information et de conseil lui imposent de transmettre l’information, même connue de tous.

En application de l’article 1240 du code civil, le notaire n’est responsable que si sa faute a été à l’origine d’un dommage certain et actuel.

Sur la fauteAux termes de l’article L145-46-1 du code de commerce, « Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois ».

En l’espèce, il est constant que par courrier daté du 9 avril 2021, l’étude notariale [4] a informé la SAS [1], preneuse à bail commercial d’un local sis [Adresse 3], de l’intention de la SCI [3], bailleresse, de céder les locaux objets du bail commercial au prix de 258 000,00 euros payable comptant au jour de la signature de l’acte authentique de vente, conformément à l’article L145-46-1 du code de commerce instituant un droit de préemption au profit du locataire.

Ce courrier rappelle expressément les dispositions de l’article précité et notamment la faculté d’acceptation de l’offre d’acquisition dans le délai d’un mois « à compter de la réception de l’offre », puis, la réalisation de la vente dans un délai de deux mois « à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ».

Par courrier du 21 avril 2021, la SAS [1] a sans réserve manifesté sa volonté d’exercer son droit de préemption. Ce point n’est pas contesté.

Il ressort de l’ensemble des pièces versées au débat par la SAS [1] que son notaire, en la personne de Maître [N] [D], a à plusieurs reprises indiqué au cours des échanges avec le gérant Monsieur [C] [I] que l’acte de vente devait être régularisé dans un délai de deux mois à compter de la « réception par le bailleur » de l’acceptation du locataire. Ainsi en est-il à la lecture des courriels du notaire des 27 mai 2021, 31 mai 202, 9 juin 2021.

Des échanges sont également intervenus directement entre Maître [Z] [B], notaire de l’étude [4], et Maître [N] [D], notaire de la SELARL [2], sur le délai butoir de réalisation de la vente. Par courriel du 16 juin 2021, Maître [Z] [B] alertait Maître [N] [D] sur le fait qu’en l’absence de demande d’emprunt bancaire par la SAS [1], la régularisation de la vente devait nécessairement intervenir avant le 21 juin 2021.

En dépit de ces éléments, par courriel du 21 juin 2021, soit le jour de l’expiration du délai de deux mois pour la régularisation de l’acte de vente, Maître [N] [D] a sollicité le notaire de la SCI [3] aux fins de fixation d’un rendez-vous de régularisation au vendredi 25 juin 2021 à 18 heures 30, date à laquelle le délai de deux mois était expiré depuis quatre jours.

Comme l’indique à juste titre la SAS [1], si la SELARL [2] indique avoir transféré le 17 juin 2021 à Monsieur [C] [I], gérant, le courriel du 16 juin 2021 de Maître [Z] [B] rappelant le délai expirant au 21 juin 2021, elle n’en rapporte pas la preuve dans la mesure où le mail prétendument transféré n’est pas produit, seul apparaissant l’en-tête du courriel. En outre, le mail transféré est un mail du 17 juin à 18 heures 55, ce qui permet de présumer qu’il ne s’agit pas du mail du 16 juin. En tout état de cause, à supposer que ce courriel a bien été transféré à la SAS [1], d’une part il apparaît que Maître [N] [D] contestait une telle date d’expiration en répondant à son confrère que « la date de réception par votre client est le 26 avril 2021 », et d’autre part, elle ne justifie pas avoir attiré l’attention de son client, profane, sur la nécessité d’obtenir les fonds avant le 21 juin 2021.

Aucun élément du dossier ne permet d’établir ou même de présumer que la SAS [1] entendait recourir à un emprunt bancaire ou qu’elle ne disposait pas des fonds nécessaires pour acquérir les locaux. Ainsi, aucune faute, ayant consisté, comme le prétend la défenderesse, à ne pas faire mention du recours à un prêt dans le courrier d’acceptation ne peut être retenue à l’encontre de la SAS [1].

Il est cependant établi que le notaire a fait une application erronée des dispositions de l’article L145-46-1 du code de commerce, erreur de droit qui a induit la SAS [1] en erreur.

Cette faute est susceptible d’engager sa responsabilité, quand bien même les dispositions légales étaient expressément rappelées dans le courrier initial adressé au locataire, permettant à chacun de connaître cette information.

Sur le préjudice et le lien de causalité La SAS [1] s’estime fondée à obtenir des dommages et intérêts au titre d’une perte de chance d’avoir pu acquérir le local, de ne plus avoir à payer de loyers, et enfin au titre d’un préjudice moral.

1/ Sur la perte de chance d’avoir pu acquérir le local

Il est constant que la perte de chance constitue la « disparition d’une éventualité favorable ».

En l’espèce, il convient pour le Tribunal de tenir compte de l’aléa inhérent à toute transaction et d’évaluer la probabilité pour la SAS [1] d’avoir pu acquérir les locaux objets du bail commercial en l’absence de faute du Notaire.

Les pièces versées au dossier établissent que la SAS [1] a bien notifié à la SCI [3], selon les modalités prévues par l’article L145-46-1 du code de commerce, son intention ferme et non équivoque d’acquérir les locaux pris à bail, et ce sans recourir à un emprunt bancaire. Elle a sollicité auprès de sa banque le déblocage des fonds nécessaires le 21 juin 2021 et ce déblocage a été quasiment immédiat comme en atteste le courriel de Maître [N] [D] du 22 juin 2021 indiquant à Monsieur [C] [I] avoir bien reçu les fonds qui ont été retournés à sa banque.

Dès lors, il doit être retenu un coefficient de perte de chance d’avoir pu acquérir les locaux, par la faute du notaire, à hauteur de 85%.

Néanmoins, s’il est acquis que la perte de chance d’avoir pu acquérir les locaux est à la fois certaine et en relation directe avec la faute commise, il ne saurait être alloué à la SAS [1] des dommages et intérêts dont l’assiette serait le prix de vente du bien. Il aurait pu en être autrement si la SAS [1] avait acquis les locaux selon d’autres modalités, ou d’autres locaux, l’assiette de calcul étant constituée de la différence entre le prix effectivement payé et le prix du bien qu’elle n’a pu acquérir.

Il convient en conséquence de la débouter de cette demande, en l’absence de préjudice.

2/ Sur la perte de chance de ne plus avoir à s’acquitter du montant des loyers

Ce chef de préjudice est indemnisable dans la mesure où la SAS [1] a perdu une chance, du fait de la faute du notaire, de ne plus avoir à payer de loyers qui sont versés « à perte », sans contrepartie patrimoniale. Si, comme l’affirme la défenderesse, le paiement des loyers constitue la contrepartie de l’occupation des locaux et que la SAS [1] se serait acquittée en tout état de cause d’autres charges financières, il est certain que ces charges auraient eu une contrepartie, à savoir la constitution d’un capital foncier.

La SAS [1] justifie s’être acquittée, entre le 21 juin 2021, date à laquelle elle aurait pu acquérir, et le 31 mars 2024, la somme de 39 932,89 euros au titre des loyers, soit, après application du coefficient de 85%, 33 942,96 euros.

Elle ne justifie pas du montant des loyers postérieurement payés, étant précisé qu’un litige est en cours entre la SAS [5], bailleur, et la SAS [1] relativement au montant des loyers, ce qui ne permet pas au Tribunal de parfaire, comme elle le demande, le montant auquel doit être condamné la SELARL [2].

Il convient en conséquence de condamner la SELARL [2] à payer à la SAS [1] la somme de 33 942,96 euros au titre de la perte de chance.

3/ Sur le préjudice moral

Il est constant qu’une personne morale peut obtenir réparation du préjudice moral qu’elle subit.

Outre les démarches qu’elle a été contrainte d’effectuer pour faire valoir ses droits, la SAS [1] fait valoir que l’exploitation du fonds de commerce est perturbée par les démarches de la SAS [5] qui entend obtenir le déplafonnement du loyer. Sur ce dernier point, il apparaît néanmoins que la certitude du lien de causalité entre la faute du notaire et le préjudice dont elle se prévaut n’est pas établie.

Par ailleurs, elle ne justifie par aucune pièce l’existence et l’étendue du préjudice moral subi, étant rappelé que le fait de devoir engager une procédure judiciaire ne constitue pas, en soi, un préjudice indemnisable.

Il convient par conséquent de la débouter de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SELARL [2], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, il convient d’autoriser Maître Jakubowicz-Ambiaux, avocat, à recouvrer directement contre la SELARL [2] ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur l’article 700 du code de procédure civileL’article 700 du code de procédure civile dispose que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %. »

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SELARL [2] à payer à la SAS [1] la somme de 3 000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoireL’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de déroger à l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SELARL [2] à payer à la SAS [1] la somme de 33.942,96 euros (TRENTE TROIS MILLE NEUF CENT QUARANTE DEUX EUROS ET QUATRE VINGT SEIZE CENTIMES) au titre de la perte de chance de ne plus avoir à payer de loyers,

REJETTE les autres demandes,

CONDAMNE la SELARL [2] aux dépens,

AUTORISE Maître Jakubowicz-Ambiaux, avocat, à recouvrer directement contre la SELARL [2] les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE la SELARL [2] à payer à la SAS [1] la somme de 3 000 euros (TROIS MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

En foi de quoi, la Présidente et le greffier ont signé le présent jugement,

LE GREFFIER LA PRESIDENTE