N° Minute : 25 / 99

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

N° R.G. : N° RG 24/00695 – N° Portalis DBYM-W-B7I-DK4M

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2025

JUGE UNIQUE

Contentieux

AFFAIRE

Syndic. de copro. SDC [Adresse 13]

C/

S.A.S. [R] IMMO S.A.S [R] IMMO

S.C.I. SCI LUNACAS

NOTIFICATIONS

le :

— FEX + CCC à Maître GREMIAUX-PHILIPPONEAU

— CCC à Maître [Localité 7]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le VINGT TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ a été rendu le jugement dont la teneur suit :

Monsieur Jean-Sébastien JOLY, Vice-président, statuant en juge unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,

Assisté de Madame Estelle ALABOUVETTE Greffière,

DEBATS : à l’audience publique du 11 Juin 2025 tenue par :

Président : Monsieur JOLY

Greffier : Madame ALABOUVETTE,

lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries ;

Jugement prononcé publiquement, après avis aux parties par mise à disposition au greffe en application des articles 450, 451, 452, 453 du Code de Procédure Civile

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. SDC RESIDENCE LE POINT GASCON, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Merryl GREMIAUX-PHLIPONEAU, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat postulant, M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

S.A.S. [R] IMMO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocats postulant, M^e Marion GARRIGUE-VIEUVILLE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

S.C.I. LUNACAS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis « SDC RESIDENCE [Adresse 8] » sis [Adresse 4] est soumis au régime de la copropriété.

L’ancien syndic était la société [R] IMMO.

Il a été mis fin à ses fonctions lors de l’assemblée du 30 juin 2022.

La SCI LUNACAS est propriétaire des lots n°79, 80, 81, 82, 83, 84 et 85.

Un contentieux est né dans le paiement des charges de copropriété de la SCI LUNACAS le Syndicat de copropriétaires SD RESIDENCE LE [Adresse 12] a mandaté son nouveau syndic l’agence GUY HOQUET aux fins de recouvrer les charges auprès de cette dernière ainsi qu’auprès d’un autre copropriétaires la SCI LUNACAS.

Prétextant que la SAS [R] n’a pas transmis à son successeur l’ensembles des pièces nécessaires à établir le montant de la dette depuis l’origine jusqu’à la fin de sa mission le Syndicat des copropriétaires SD RESIDENCE [Adresse 8] a selon lettre recommandée avec accusé de réception du 21 février reçu le 23 février 2025 mis en demeure la SAS [R] IMMO de lui transmettre l’ensembles pièces justifiant de sa créances sur sa période de gestion.

Par exploits d’huissier en date des 21 et le 22 mai 2024, le syndicat des copropriétaire à fait assigner la SCI LUNACAS ainsi que la SAS [R] IMMO

A titre principal :

— CONDAMNER la société SCI LUNACAS au paiement d’une somme de 19.030,62 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 1 er trimestre 2024 incluse). – CONDAMNER la société SCI LUNACAS au paiement d’une somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.- CONDAMNER la société SCI LUNACAS à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC RESDENCE LE POINT GASCON » sis [Adresse 5] une indemnité d’un montant de’ 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Subsidiairement :

— CONDAMNER la société SAS [R] au paiement de la somme de 25.178,93 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi par la copropriété du fait de son manquement à ses obligations professionnelles ;

En tout état de cause :

— ORDONNER la capitalisation des intérêts.- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

Ces exploits ont été délivrés les 21 mai 2024 et le 22 mai 2024. L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 24/00695.

La SAS [R] IMMO a sollicité du Juge de la mise en état la jonction de cette instance avec une autre instance enregistrée sou le numéro 24 693 dans laquelle elle a été mise en cause pour le recouvrement des charges d’un autre copropriétaire.

Selon ordonnance du 4 décembre 2024 le juge de la mise en état a rejeté la demande jonction des deux procédures et condamné la SAS [R] IMMO aux dépens de l’incident ;

Selon ordonnances du 8 avril 2025 le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et fixé l’affaire à l’audience collégiale du 11 juin 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions n°2 notifiées par voir de RPVA le 18 mars 2025, et signifiées à la SCI LUNACAS par acte extrajudiciaire en date du 21 mars 2025 le Syndicat de copropriétaires SDC RESIDENCE LE POINT GASCON sollicite du tribunal :

A titre principal

— CONDAMNER la société SCI LUNACAS au paiement d’une somme de 14 016.13 euros selon décompte du 01.07.2019 au 20.12.2024. – ORDONNER la capitalisation des intérêts. – CONDAMNER la société SCI LUNACAS au paiement d’une somme de 3 000.00 euros à titre de dommages et intérêts.

A titre subsidiaire

Si le tribunal venait à débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à l’encontre la société SCI LUNACAS il lui est demandé de : – Constater la faute de la société [R] IMMO qui n’a pas remis à son successeur les pièces justifiant de la créance au jour de la reprise de l’immeuble. – Condamner la société [R] IMMO à payer l’intégralité des sommes dont le syndicat se verrait débouter. – Condamner la société [R] IMMO à garantir le syndicat de toutes les sommes qui pourraient être mises à sa charge.

En tous les cas

— CONDAMNER solidairement la société SCI LUNACAS et la société [R] IMMO à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis « SDC RESIDENCE [Adresse 8] » sis [Adresse 4] une indemnité d’un montant de 1 200.00 sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. – RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

Au soutien de ses demandes contre la SCI LUNACAS le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC RESIDENCE [Adresse 9] » fait valoir que cette dernière propriétaire des lots 79, 80, 81, 82, 83, 84,85 dépendant de l’immeuble est tenue en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de contribuer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun et à celle relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble.

Il affirme justifier que la défenderesse est débitrice à son égard de la somme de 13 408.13 euros au titre des charges sur la période du 1er juillet 2019 au 20 décembre 2024 par la production d’une reconnaissance de dette la SCI en date du 30 avril 2022 portant sur la somme de 26 816.49 euros au titre des charges arrêtée 01.03.2022 considérant que cette reconnaissance de dette suffit à faire la preuve de sa créance à la date du 1er mars 2022 d’un décompte arrêté au 20 décembre 2024 des appels de fonds des procès-verbaux d’assemblées générales sur l’ensemble de cette période.

Il ajoute qu’en application de l’article 10-1 de la même loi être fondé à lui réclamer le remboursement de tous les frais nécessaires au recouvrement de sa créance lesquels s’élèvent à la somme de 608.00 euros.

Il soutient en outre que la résistance abusive de la défenderesse a entraîné un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires pour la copropriété, qui a été privée des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble et a été contraint d’avancer les sommes dues par la SCI. Il s’estime en conséquence bien fondé à obtenir sa condamnation au paiement de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Concernant la responsabilité de la SAS [R] IMMO il fait valoir au visa des articles 18 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic est tenu lors de la cessation de ses fonctions de remettre au nouveau syndic la situation de trésorerie la totalité des fonds disponibles et l’ensembles des documents et archives du syndicat et engage sa responsabilité personnelle lorsqu’il manque à ses obligations.

Au cas précis, il indique que la SAS [R] IMMO qui a exercé les fonctions de syndic jusqu’au 30 juin 2020 n’a pas remis à son successeur l’ensembles des pièces établissant la dette de la SCI LUNACAS depuis son origine et qu’à la date de l’assignation il lui manquait pour justifier de sa créance le décompte remontant à l’origine de la dette, l’ensemble des appels de fonds de travaux et régularisation de charges, des grands livres intervenus, des procès-verbaux d’assemblées générales et les attestations de non recours correspondantes depuis l’origine de la dette et la fin du mandat de ce syndic.

Il soutient avoir mis en demeure la SAS [R] de lui adresser les pièces manquantes, que cette dernière ne rapporte pas la preuve qui lui incombe qu’elle ait remis à son successeur les pièces visées dans les pièces dans son assignation et que ce n’est que sous la contrainte de la présente procédure qu’elle a transmis les pièces complémentaires lui permettant de justifier de la dette depuis l’origine.

Il considère en conséquence que la mise en cause de cette société était fondée et affirme être légitime malgré cette communication à maintenir la procédure à son égard afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes dont il serait débouté en raison des pièces qui correspondent à sa gestion.

Il conclut en dernier lieu pour ces motifs au rejet des demandes formulées par la SAS [R] IMMO.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 10 février 2025, la SAS [R] IMMO demande au tribunal de :

— DEBOUTER le SDC LE POINT GASCON de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, – CONDAMNER le SDC LE POINT GASCON à verser à la SAS [R] IMMO la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, – CONDAMNER le SDC LE POINT GASCON aux entiers dépens,

La SAS [R] soutient que les demandes indemnitaires formulées à titre subsidiaire par le Syndicat des copropriétaires sont trop imprécises et qu’elles n’ont en tout état de cause pas lieu d’être, le demandeur reconnaissant qu’il dispose de toutes les pièces lui permettant de justifier de la dette de la SCI LUNACAS.

Elle soutient à cet égard justifier avoir remis l’ensemble des éléments nécessaires à son successeur dés le 30 aout 2022 selon bordereau de pièces qui a été signé par le nouveau mandataire et avoir à réception de l’assignation de nouveau remis l’intégralité des pièces au conseil du syndicat des copropriétaires.

Elle ajoute que le demandeur indique au surplus posséder une « reconnaissance de dette » de la SCI LUNACAS à la date arrêtée du 1er mars 2022 de sorte qu’il lui était inutile de l’assigner, au fond.

Elle sollicite en conséquence la condamnation du demandeur à lui verser la somme de 2.000 euros pour les frais qu’elle a été contrainte d’exposer pour se défendre.

La SCI LUNACAS assignée par acte d’huissier délivré du 22 mai 2024 à l’adresse de son dernier siège social tel que mentionné au RCS transformé en procès-verbal de recherches infructueuses n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 768 du Code de procédure civile, le Tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions déposées par les parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

I- Sur les demandes formulées contre la SCI LUNACAS

Sur la demande en paiement des charges et frais nécessairesSelon l’article 1353 du code civil Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 14] » sollicite la condamnation de la SCI LUNACAS à lui verser la somme globale de 14 016.13 euros selon décompte du 20.12.2024 :

dont de 13 408.13 euros au titre de sa quote part de charge courantes impayées en application de l’article 10 de la loi du 10.07.1965 sur la période du 1er juillet 2019 au 1er octobre 2024

608 euros correspondant aux frais nécessaires qu’il indique avoir exposé sur cette même période pour le recouvrement de sa dette sur le fondement de l’article 10-1 de la même loi

Il lui incombe en conséquence de rapporter la preuve de sa créance au titre de ces deux postes.

— Sur les sommes réclamées au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5

« Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

L’article 14-1 de la même loi dispose que Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale. Cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il est admis que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, que les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Cour d’appel – Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 2, 9 Février 2022 – n° 18/19385).

En outre en application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En l’espèce il ressort de la matrice et de la fiche immobilière de l’immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 6], ainsi que du relevé de propriété de la SCI LUNACAS, que cette dernière est propriétaire des lots 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85 dépendant de l’immeuble pour les avoir acquis le 23 juillet 2019 de la SCI ORCHIDEE représentant respectivement les 128, 128, 453, 264, 263 128 et 128 /10000-ème de la propriété en sol et des parties communes générales.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats une reconnaissance écrite et signée par Madame [S] gérante de la SCI LUNACAS en date du 30 avril 2022 aux termes de laquelle elle reconnaît que la SCI était débitrice à cette date à l’égard du syndicat de la somme de 26 816.49 euros.

Il convient de préciser que selon l’article 1376 du code civil, l’acte sous signature privée par lequel une seule partie s’engage envers une autre à lui payer une somme d’argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s’il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l’acte sous signature privée vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres."

En application de ce texte il est admis que l’omission de la mention de la somme ou de la quantité en lettres constitue une violation de l’article 1376 code civil affectant la valeur probante de l’acte, la reconnaissance de dette ne pouvant faire à elle seule preuve parfaite de la dette litigieuse.

Il est toutefois de principe qu’un acte irrégulier au regard e l’article 1376 sus visé peut constituer un commencement de preuve par écrit (civ 1 16 janvier 1985 bull civ n°24). En vertu de l’article 1362 du code civil constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente rend vraisemblable le fait alléguée et ne valant que comme commencement de preuve par écrit lequel peut être complété par tout élément extrinsèque à l’acte ."

Au cas précis, il est relevé que la reconnaissance de dette produite ne comporte pas la mention de la somme en lettre, de sorte que cette pièce ne peut faire à elle seule la preuve de la créance du syndicat au 1er mars 2022, et ne vaut que commencement de preuve par écrit pouvant être corroborée par d’autre élément.

A cet égard, le syndicat des copropriétaires produit

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 27 juin 2018, 19 septembre 201920 aout 2020, 26 juillet 2021, 30 juin 2022, 26 juin 2023, et 22 mars 2024 ainsi que le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 4 décembre 2023 approuvant les comptes des exercices du 1 janvier 2019 au 30 décembre 2019, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023 ainsi que les imputations et répartitions faites entre les copropriétaires, adoptant le budget prévisionnel du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2025, autorisant le syndic a constitué un fonds de réserve, votant certains travaux et autorisant le syndic à procéder aux appels de fonds correspondant- les appels de fonds pour la période du 1er juillet 2019 au 1er octobre 2024, distinguant les sommes appelées au titre du budget provisionnel, des travaux spécifiques et fonds de réserve et la quote part affectée à chacun des lots de la SCI LUNACAS et présentant la situation du compte de cette dernière à la date de chaque appels de fonds. – L’extrait du compte de la SCI LUNACAS tiré du grand livre de compte de l’immeuble sur la période courant du 1er janvier 2022 eu 30 juin 2023 faisant apparaître les appels de fonds au titre des charges communes générales, les travaux et fonds de travaux appelées pour les lots 79, 80 81 82 83 84 et 85 ainsi que les sommes portées au débit et crédit de la SCI LUNACAS sur cette période- Un décompte de la dette sur la période comprise entre le 1er juillet 2021 novembre 2020 et le 1er octobre 2024 indiquant la date, le libellé des charges appelées et leur montant et les distinguant des frais de recouvrement pour un montant de 608 euros.

Le syndicat produit en outre une attestation de non opposition aux assemblées générales susvisées de sorte que la SCI LUNACAS est tenue de régler sa quote part de charges sur toute la période considérée.

Concernant le montant des charges, la comparaison des éléments sus visés permet de constater que les charges appelées au titre des différents appels de fonds correspondent à celles votées par l’assemblée et que les sommes imputées à la SCI LUNACAS correspondent bien à la quote part des charges affectées à ses lots. Les sommes figurant au crédit et au débit de la SCI LUNACAS ainsi que les soldes reportés sur les appels de fonds correspondent en outre à ceux reportés dans le décompte de la dette aux mêmes dates.

Il ressort en outre de la lecture croisée des appels de fonds des décomptes et relevés de compte actualisé au 1er décembre 2024 qu’au 1er juillet 2019 la SCI LUNACAS était à jour du paiement de ses charges que le montant des charges appelées du 1er juillet 2019 au 1 mars octobre 2024 s’élevait à la somme de 84 939.13 euros dont 38260 euros du 1er juillet 2019 au 1 er mars 2022.

Les règlements réalisés par la SCI LUNACAS entre le 1er juillet 2019 et le 20 décembre 2024 s’élèvent à la somme de 51 944.49 euros auxquels s’ajoutent les différentes régularisations, réaffectation portés au crédit du compte du ce copropriétaire pour un montant de 19 586,51 euros.

Aucun élément de nature à remettre en cause le montant des charges appelées sur cette période, les modalités de calculs de la quote part tels que figurant sur les appels de fonds ainsi que le relevé de son compte individuel, n’est produit par la SCI LUNACAS qui n’a pas constitué avocat.

Il en résulte un montant de charges impayées de 13408.13 euros au 20 décembre 2024.

Au vue de ces éléments la SCI LUNACAS est bien débitrice à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] de la somme de 13408.13 euros au titre de sa quote part de charge sur la période du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2024.

La SCI LUNACAS sera en conséquence condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC RESIDENCE [Adresse 8] » la somme de 13408.13 euros au titre des seules charges impayées sur la période du 1er juillet 2019 au 1er octobre 2024.

— Sur les sommes réclamées au titre des frais exposés

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 «Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers [des commissaires] de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur » ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret » ;

Il incombe au syndicat des copropriétaires en application de ce texte de justifier de la réalité des dépenses et de ce qu’elles constituent des frais nécessaires pour le recouvrement de la dette pouvant être réclamés aux copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens de cette disposition :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui relèvent de 1'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété(Cour d’appel de Versailles – Ch. civ. 1-4 copropriété20 mars 2024 / n° 21/05002) dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

Au cas précis, la somme revendiquée par le syndicat des copropriétaires intègre les sommes suivantes :

Frais de premier rappel du 16 juillet 2019 pour un montant de 5 euros,Frais de deuxième rappel du 19 aout 2019 pour un montant de 10 eurosFrais de troisième rappel du 16 10 2019 pour un montant de 24 euros Frais de premier rappel du 15 07 2020 pour un montant de 5 euros,Frais de deuxième rappel du 17 aout 2020 pour un montant de 10 eurosFrais de premier rappel du 16 04 2021 pour un montant de 5 euros,Frais de premier rappel du 16 11 2021pour un montant de 10 eurosFrais de relance du 16 février 2022 pour un montant de 10 euros,Frais de relance du 25 février 2022 pour un montant de 24 euros,Frais de transmission à l’huissier facturé par la société [R] le 1 mars 2022 à hauteur de 180 euros BJA Avocat 180 euros 22 05 2023 Frais de vacation BJA Avocat 150 euros 09 10 2023.

S’agissant des frais de relance, outre qu’il ne démontre pas de l’envoi effectif des courriers de rappel versés aux débats, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] ne justifie pas de l’existence d’une mise en demeure préalable à ces relances.

Il est constaté à ce titre qu’il produit plusieurs courriers contenant mise en demeure de la SCI LUNACAS de régler les charges dont le dernier émis par son conseil en date du 22 mai 2023 sans justifier de l’envoi de ces courriers. Il n’est en conséquence pas fondé à imputer les frais afférents à ces démarches sur le compte de la SCI LUNACAS.

S’agissant des frais de transmission du dossier à l’huissier et aux frais de vacation facturé à hauteur de 180 et 150 euros, il n’est produit aucun élément de nature à justifier l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Enfin il n’est versé aux débats aucune pièce concernant le poste de dépense HONORAIRE avocat BJA en date du 22 mai 2023 de sorte qu’il est impossible de déterminer si ces frais ont été engagés et s’ils sont justifiés par le recouvrement des sommes dues par la SCI LUNACAS.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] ne rapporte pas la preuve que les frais inscrits au compte de la SCI LUNACAS constituent des frais nécessaires au recouvrement des charges dues par cette dernière au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juil1et 1965 de sorte qu’il n’est pas fondé à les imputer à cette dernière.

La Syndicat des copropriétaires SDC RESIDENCE LE [Adresse 11] GASCON sera en conséquence débouté de ses demandes au titre des frais.

Sur la capitalisation des intérêtsSelon l’article 1343-2 du code civil Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande du syndicat des copropriétaire il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus sur plus d’une année laquelle est de droit.

2 – Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1153 du code civil en sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable en l’espèce Dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est admis que les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI LUNACAS ait agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 14] » sera en conséquence débouté de sa demande indemnitaire.

II – Sur les demandes formulées contre la SAS [R] IMMO

Selon l’art. 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 en sa version en vigueur du 01 juin 2020 au 11 avril 2024 En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque.

Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, […] l’état des comptes des copropriétaires […] après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

La preuve de la transmission au nouveau syndic de l’ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires incombe à l’ancien syndic" (Cour de cassation, 3e chambre civile, 31 Octobre 2012 – n° 11-10.590).

Il est admis que le manquement par l’ancien syndic à cette obligation légale constitue une faute susceptible d’engager sa responsabilité extracontractuelle à l’égard du syndicat sur le fondement de l’article 1240 du code civil (cass civ 3 10 décembre 2013n° 12-25.954) sous réserve pour ce dernier de rapporter la preuve d’un préjudice et d’un lien de causalité en résultant.

En l’espèce soutenant que la SAS BONOT IMMO n’a pas remis à son successeur l’intégralité de pièces nécessaires au recouvrement de sa créance à l’égard de la SCI LUNACAS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] sollicite aux termes de ses dernières conclusions la condamnation de cette dernière à lui régler l’intégralité des sommes dont il a été débouté ainsi que sa condamnation solidaire avec la SCI DES HALLE à lui verser la somme de 3000 euros à titre de dommage et intérêts.

Il est acquis que la société SAS [R] IMMO a exercé la mission de syndic de de l’immeuble le POINT GASCON entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2022 date à laquelle l’assemblée générale des copropriétaires a accepté sa démission et désigné comme nouveau syndic la SAS LCBD IMMOBILIER GUY HOQUET.

Il résulte du bordereau de remise des dossiers de la résidence produit par la SAS [R] IMMO lequel a été contresigné par le représentant de la société Guy HOQUET que la défenderesse a remis à son successeur le 31 aout 2022 les clefs et les archives ainsi que le dossier de l’assemblée générales du 30 juin 2022.

Ce bordereau qui ne détaille pas les documents transmis au titre des archives ne permet pas de constater la remise effective par la SAS [R] IMMO à son successeur des dossiers et procès-verbaux des assemblées générales, les appels de fonds et le compte de copropriétaire la SCI LUNACAS antérieures à la cessation de ses fonctions.

Il est constant que le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SAS [R] IMMO de lui transmettre l’ensemble de ces éléments par courrier recommandé avec accusé de réception du 21 février 2024 remis au destinataire le 23 février 2024 et que cette société n’a pas donné suite à cette demande, ce qui a notamment conduit le syndicat des copropriétaires à lui faire délivrer une assignation aux fins d’obtenir à titre subsidiaire sa condamnation à lui verser les sommes qu’il ne serait pas en mesure de recouvrer.

La SAS [R] qui ne conteste pas avoir été en possession des documents ne justifie de leur remise effective que par courrier officiel du 22 mai 2024 soit postérieurement à l’assignation.

Il procède de ces éléments que la SAS [R] IMMO a bien commis une faute en ne respectant pas son obligation de remettre dans les délais légaux l’ensemble des pièces afférentes aux charges de copropriétés.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC RESIDENCE [Adresse 8] » ne justifie néanmoins d’aucun préjudice en lien avec cette remise tardive étant précisé que les pièces produites en cours d’instance lui ont permis de faire la preuve de sa créance au titre des charges depuis l’origine et d’obtenir la condamnation de la SCI LUNACAS au paiement de toutes les sommes réclamées à ce titre.

En outre le rejet des demandes formulées au titre des frais n’est pas la conséquence d’un défaut de remise des pièces justificatives mais de l’absence de justification du caractère nécessaire de ces frais au sens de l’article 10-1 de la loi. La SAS [R] IMMO n’est en conséquence pas tenue d’indemniser le syndicat au titre de ces frais en l’absence de lien entre la faute qui lui est reprochée au titre de son obligation de remise des pièces et le rejet des demandes du syndicat de ce chef.

Enfin le syndicat sollicite la somme de 3000 euros à titre de dommages intérêts sans caractériser l’existence d’un préjudice en lien avec cette demande.

Il convient en conséquence de le débouter de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SAS [R] IMMO.

III – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI LUNACAS partie succombante sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], la SCI LUNACAS sera condamnée à lui verser la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient par ailleurs de le débouter de sa demande dirigée contre la SAS [R] IMMO sur ce même fondement.

Bien que les demandes dirigées contre la SAS [R] IMMO n’aient pas prospérées au fond, il convient néanmoins de relever que son assignation était justifiée par la nécessité d’obtenir les éléments nécessaires au Syndicat des copropriétaires pour faire la preuve de sa créance, cette dernière n’ayant pas donné suite à la demande qui lui a été faite de produire en amont de la procédure l’ensemble des pièces en sa possession.

L’équité ne commande donc pas que cette société ne conserve pas à sa charge les frais exposés dans le cadre de la présente instance. La SAS [R] IMMO sera en conséquence déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

En l’espèce, aucun élément ne vient justifier que soit écartée l’exécution provisoire il convient en conséquence de rejeter la demande présentée à ce titre.

En application de l’article 514 du code de procédure « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En vertu de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; ce qui n’est pas le cas de l’espèce.

En l’absence d’incompatibilité constaté avec la nature de l’affaire il sera donc rappelé que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire est de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI LUNACAS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC RESIDENCE LE POINT GASCON » la somme de 13408.13 euros (treize mille quatre cent huit euros treize centimes) au titre de sa quote part de charges sur la période du 1er juillet 2019 au 1er octobre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur plus d’une année ;

CONDAMNE la SCI LUNACAS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC RESIDENCE LE POINT GASCON » la somme de 1500 euros (Mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « SDC RESIDENCE LE POINT GASCON » du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE la SAS [R] IMMO de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI LUNACAS aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 23 SEPTEMBRE 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Jean-Sébastien JOLY, Vice-président, et par Madame Estelle ALABOUVETTE, Greffière.

Le Greffier, Le Président