Tribunal judiciaire de LYON

Tribunal de proximité de VILLEURBANNE

[Adresse 1]

[Localité 1]

EC

N° RG 25/01573 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2T6M

Minute : 26/

du : 26/03/2026

JUGEMENT

Association LE MAS

C/

[K] [C] divorcée [N]

[L] [N]

[L] [N]

[T] [C]

EXPERTISE

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à……………………………….

Grosse, copie, dossier

à……………………………….

Délivré le ……………………

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon, Tribunal de proximité de Villeurbanne tenue le 26 Mars 2026, sous la présidence de FLEURDEPINE Anand, Président, assisté de GUERIDO Cédric, Greffier,

Après débats à l’audience du 10 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDERESSE

Association LE MAS,

[Adresse 2]

représentée par M^e Maxime BERTHAUD, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 11

D’UNE PART,

ET :

DEFENDERESSE

Madame [K] [C] divorcée [N],

[Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 22/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représentée par M^e Maxime GHIGLINO, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2212

Madame [L] [N], mineure,

[Adresse 3]

représentée par sa mère Madame [K] [C] divorcée [N] es qualité de représentant légal,

Monsieur [L] [N], mineur,

[Adresse 3]

représenté par sa mère Madame [K] [C] divorcée [N] es qualité de représentant légal,

Madame [T] [C], mineure,

[Adresse 3]

représentée par sa mère Madame [K] [C] divorcée [N] es qualité de représentant légal,

INTERVENANTS VOLONTAIRES

tous représentés par M^e Maxime GHIGLINO, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2212

D’AUTRE PART.

RG 25/1573 ASSOCIATION LE MAS / [C]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de sous location avec objectif de glissement de bail au profit du sous-locataire du 20 avril 2018, l’Association LE MAS a octroyé à Madame [C] [K] un logement sis [Adresse 4].

Le 17 octobre 2024, l’Association LE MAS a fait signifier à Madame [K] [C] un commandement de payer les loyers et charges dus pour un montant total de 1.329,36 euros à la date du 30 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 25 février 2025, l’Association LE MAS a fait citer Madame [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection de la présente juridiction aux fins qu’il :

Constate et à défaut prononce la résiliation du bail ; L’autorise à faire procéder à l’expulsion de Madame [K] [C] des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; Condamne Madame [K] [C] à lui payer 1.282,88 euros au titre des loyers et charges impayés, avec actualisation au jour de l’audience ; Condamne Madame [K] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux ; Condamne Madame [K] [C] à lui payer la somme de 550 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame [K] [C] aux dépens ; Maintienne le bénéfice de l’exécution provisoire. Après plusieurs renvois, à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 5 janvier 2026.

A cette audience, l’Association LE MAS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa demande au titre des loyers à la somme de 3.106,08 euros. Elle a sollicité le débouté de Madame [K] [C] de l’ensemble de ses demandes tant principales que subsidiaires, subsidiairement, le débouté de sa demande de prise en charge des frais d’expertise par l’Association LE MAS, outre de suspension des loyers et charges. Enfin, l’Association LE MAS a actualisé sa demande au titre de l’article 700 à la somme de 2.500 euros.

Au soutien de ses prétentions, l’Association LE MAS indique que Madame [K] [C] ne remplit pas son obligation principale en ne réglant pas ses loyers, activant de ce fait la clause résolutoire inscrite au bail et justifiant, le cas échéant, la rupture par le juge de son contrat de bail.

Elle indique, s’agissant des demandes reconventionnelles de Madame [K] [C], que cette dernière n’apporte aucune preuve des désordres dont elle déclare le logement affecté et que l’expertise judiciaire ne saurait être prononcée pour palier sa carence dans la charge de la preuve.

S’agissant de ses demandes subsidiaires, elle indique qu’il revient au demandeur à l’expertise d’en avancer les frais ou, en cas d’aide juridictionnelle, de les laisser à l’Etat.

Enfin, elle indique qu’une dette de loyer existe déjà et qu’il serait attentatoire à ses intérêts que de suspendre purement et simplement les loyers de Madame [K] [C] en cas d’expertise, indiquant qu’une consignation reste la meilleure façon de préserver ses droits.

*

Madame [K] [C], représentée par son conseil, a sollicité :

RG 25/1573 ASSOCIATION LE MAS / [C]

A titre principal : la désignation d’un expert ; la mise à la charge de l’Association LE MAS des frais d’expertise ; la suspension des loyers et charges à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’au dépôt du rapport de l’expert ; la condamnation de l’Association LE MAS au relogement et à la prise en charge des frais de déménagement et de garde meuble de Madame [C] et de ses enfants ; A titre subsidiaire : le débouté de l’Association LE MAS de l’ensemble de ses demandes ; le constat de l’insalubrité du logement et de son caractère indécent ; la condamnation de l’Association LE MAS à la remise des rapports de l’unité de péril de la Métropole ainsi que de la Direction de la Santé Publique de [Localité 3] dans le cadre de leur intervention suite à la signalisation Histologe ; la condamnation de l’Association LE MAS à la réalisation des travaux nécessaires à la mise en décence du logement sous astreinte de 400 euros par jour de retard à compter du 15eme jour suivant la date de signification de la décision à intervenir ; la condamnation de l’Association LE MAS à assurer son relogement ainsi que celui de ses enfants pendant la durée des travaux et ce sous astreinte de 400 euros par jour de retard à compter du 15eme jour suivant la date de signification de la décision à intervenir ;la condamnation de l’Association LE MAS à la prise en charge des frais de relogement temporaire, déménagement, ainsi qu’aux frais de garde-meuble des affaires de Madame [C] et de ses enfants ; la suspension des loyers et charges à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à la réalisation complète des travaux de mise en conformité ; la condamnation de l’association LE MAS à leur payer 20.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ; la condamnation de l’Association LE MAS à payer à Madame [C] et ses enfants [L] et [B] [N] la somme de 15.000 euros en réparation de leur préjudice moral ; la condamnation de l’Association LE MAS à leur payer la somme de 5.000,00 euros pour résistance abusive ; A titre infiniment subsidiaire : la condamnation de l’Association LE MAS à produire un décompte avec une répartition mensuelle des loyers et charges ; la suspension des effets de la clause résolutoire ; l’irrecevabilité pour prescription des demandes en paiement de loyers et charges antérieurs au 5 février 2022 ; l’octroi de délais de paiement à hauteur de 35 mensualités de 50 euros chacune et la 36eme qui soldera la dette en principal et intérêts ; en tout état de cause : la condamnation de l’Association LE MAS à payer à Maître [U] [R] la somme de 3000 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve pour Maître [U] [R] de renoncer à percevoir la part contributive de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle ; La condamnation de l’Association LE MAS aux dépens. Au soutien de ses prétentions, elle indique que le logement est affecté de plusieurs défauts liés à un sinistre des eaux de son voisin, outre des fissures, des écarts de lattes de parquet ainsi et surtout que la présence de rongeurs et autres nuisibles, défauts qu’elle supporte depuis plusieurs années et qui rendent nécessaire la réalisation de nombreux travaux. Elle apporte, au soutien de sa demandes, des photographies qu’elle attribue au logement ainsi que des captures d’écran de ses demandes auprès de L’UNITE PERIL de la Métropole de [Localité 2].

Elle indique que sa situation financière ne lui permet pas de régler les frais d’expertise et que les causes de la situation étant uniquement liées à la carence de son bailleur, il se doit d’en supporter les conséquences financières.

S’agissant de ses demandes subsidiaires, elle indique que logement est indécent. En conséquence, le bailleur ne remplit pas son obligation et se trouve obligé de le mettre en conformité.

Concernant la dette locative, elle regrette le manque de ventilation des sommes demandées et rappelle qu’il revient à celui qui sollicite le paiement d’une somme de la justifier.

S’agissant des préjudices subis, elle indique que ni elle ni ses enfants n’ont jamais pu profiter paisiblement du logement et souligne la carence de son bailleur malgré de nombreuses demandes. La famille s’est retrouvée contrainte de déménager régulièrement, occasionnant de nombreux transports au quotidien et une absence lourde de stabilité.

S’agissant enfin de ses demandes infiniment subsidiaires, elle rappelle les règles de prescription en matière locative et sa situation précaire justifiant le bénéfice de délais de paiement.

*

Pour un plus parfait exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions écrites.

Le délibéré initialement prévu au 10 mars 2026 a été prorogé au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise : Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce et malgré l’absence de procès-verbal de constat par commissaire de justice, Madame [K] [C] justifie par l’envoi à son bailleur de multiples courriels entre le mois de décembre 2019 et le mois de septembre 2023, dont certains accompagnés de photographies, alertant sur la présence de nuisible (punaises, rongeurs), sur l’existence de fissures évoluant rapidement et sur les conséquences d’un dégât des eaux survenu chez un voisin. Ces échanges courriels sont corroborés par les éléments de l’Histologue (devenu SIGNAL LOGEMENT) au titre duquel elle réitère les mêmes doléances. Surtout, il ressort de cet échange deux message de l’UNITE PERIL de la METROPOLE DE [Localité 2] des 14 et 15 octobre 2024 qui indique avoir constaté sur place la nécessité de procéder à un contrôle du plancher et des cloisons impactées par le dégât des eaux du logement supérieur, outre l’existence d’un péril. Enfin, Madame [K] [C] justifie de nombreuses photographies correspondant aux descriptions qu’elle a pu faire dans ses divers courriels et permettant, de ce fait, à les attribuer au logement objet du litige. Ces photographies démontrent l’existence de conséquences importantes d’un dégât des eaux, avec moisissures, fuites, fissures ainsi et surtout que le décollement d’une partie du plafond.

L’ensemble de ces éléments démontre que le logement attribué à Madame [K] [C] est affecté de moisissures, fissures et plus généralement d’importantes dégradations.

Pour ces motifs, il convient d’ordonner une mesure d’expertise dont les termes seront définis dans le dispositif de la présente décision.

Sur la suspension des loyers : En vertu de l’article 1719 du code civil, 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière notamment :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; …'.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le 'bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;…'

Et l’article 20-1 de la même loi ajoute que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l’article 6.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la mesure d’expertise a pour objet de déterminer l’origine des désordres ainsi que les travaux à réaliser pour y remédier. En l’état, le tribunal n’est donc pas en mesure de déterminer les travaux à réaliser et le délai de leur exécution, et de ce fait, d’ordonner la consignation des loyers dans l’attente de cette exécution.

Pour ce motif, la demande de suspension des loyers est réservée en l’état.

3. Sur la demande de prise en charge des frais de déménagement et de garde meuble.

La présence de dégradations et notamment de moisissures n’est pas contestable au regard des pièces. L’existence d’un péril imminent rendant le logement inhabitable en l’état, tant du fait de la présence de rongeurs que d’un risque d’effondrement des plafonds, reste cependant incertaine.

Pour cette raison, il y a lieu de réserver la demande de prise en charge des frais de déménagement et de garde meuble.

4. Sur la demande de résiliation du bail, d’indemnité d’occupation et de condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Il y a lieu de réserver cette demande dans l’attente du retour de l’expertise.

5. Sur les dépens, l’article 700 et l’exécution provisoire :

Ces demandes sont réservées en l’état.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE une mesure d’expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [H] [I]

[Adresse 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mail : [Courriel 1]

avec faculté de prendre l’avis de tout technicien de son choix dans une spécialité différente de la sienne et mission de recueillir tous renseignements utiles à la charge d’en indiquer la source, d’entendre tous sachants sauf à ce que soient précisés leur identité, et s’il y a lieu leur lien de parenté, d’alliance, de subordination ou de communauté d’intérêt avec les parties,

à l’effet de :

— se faire remettre tout document utile et notamment les constats de l’UNITE PERIL de la METROPOLE DE [Localité 2] ;

— convoquer les parties et les entendre en leurs explications ;

— visiter les lieux situés [Adresse 4] ;

— décrire les désordres constatés dans le logement et notamment s’agissant de l’humidité, des dégradations liées au dégât des eaux, des fissures et décollements ; de la présence de nuisibles ; de l’état et de l’éventuelle dangerosité des sols, ainsi que tout autre constat utile et éventuellement précisé par les parties ;

— décrire les travaux de réparation nécessaires à la remise en état des lieux et à sa mise en conformité, ainsi que le coût desdits travaux ;

— préciser la durée des travaux préconisés ;

— préciser l’éventuelle inhabitabilité des lieux avant et pendant la réalisation des travaux ;

— donner tout élément permettant d’apprécier les préjudices qui seraient allégués et en proposer une évaluation chiffrée ;

— en cas de persistance des désordres, indiquer quels sont les travaux nécessaires pour y remédier et en chiffrer le coût ;

DIT que l’expert donnera connaissance de ses conclusions aux parties et répondra à tous dires écrits de leur part formulé dans le délai qu’il leur aura imparti avant d’établir un rapport définitif qu’il déposera au tribunal de proximité de Villeurbanne, avant le 30 JUILLET 2026 ;

DIT qu’en cas de refus, d’empêchement ou de carence, il sera pourvu au remplacement de l’expert par ordonnance sur requête de la partie la plus diligente ou d’office ;

DIT que Madame [K] [C] sera dispensée de faire l’avance sur les frais d’expertise dès lors qu’elle bénéficie de l’aide juridictionnelle ;

RESERVE le surplus des demandes jusqu’au dépôt du rapport de l’expert ;

ORDONNE le retrait de l’affaire du rôle,

DIT que l’affaire sera rétablie au rôle et les parties seront reconvoquées par le greffe lors du dépôt du rapport de l’expert.

Ainsi jugé et prononcé à la date mentionnée au chapeau

Le greffier Le juge