DOSSIER N° RG 25/04564 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3RRU

Jugement du :

05/03/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

Syndic. de copro. LA VANOISE TOUR 6 – 75/77 rue Philippe Fabia 69008 LYON

C/

[D] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lydie DREZET

Expédition délivrée

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Jeudi cinq Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : LUGHERINI Pauline, juge placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Lyon, déléguée au tribunal judiciaire de Lyon au pôle de la proximité et de la protection par ordonnance de la première présidente de la cour d’appel de Lyon en date du 24 novembre 2025,

GREFFIER : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. LA VANOISE TOUR 6 – 75/77 rue Philippe Fabia 69008 LYON, domiciliée : chez Sté ORALIA BAGNERES ET LEPINE, dont le siège social est sis 99 rue Duguesclin – 69006 LYON

représentée par M^e Lydie DREZET, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 485

d’une part,

DEFENDEURS

Monsieur [D] [Z], demeurant 75 rue Philippe Fabia – 69008 LYON

non comparant, ni représenté

Madame [A] [Z], demeurant 75 rue Philippe Fabia – 69008 LYON

non comparante, ni représentée

Cités à domicile à par acte de commissaire de justice en date du 04 Juillet 2025.

d’autre part

Date de la première audience et de la mise en délibéré : 06/01/2026

EXPOSE DU LITIGE :

Exposé des faits et de la procédure :

Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [Z] sont propriétaires d’un lot de copropriété dans un ensemble immobilier sis 75-77 rue Philippe Fabia 69008 LYON, lot n°127 selon relevé de propriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « la Vanoise Tour 6 » 75/77 rue Philippe Fabia 69008 LYON, représenté par son syndic en exercice la SAS ORALIA BAGNERES ET LEPINE, a fait assigner Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Lyon pour obtenir leur condamnation solidaire à payer les sommes suivantes :

6.190,96 euros au titre des charges échues impayées, outre actualisation à l’audience, avec intérêt au taux légal à compter de la sommation,1.750 euros au titre des charges votées dans le cadre du budget prévisionnel en cours, 758 euros au titre des frais exposés par le syndic pour le recouvrement des sommes dues, 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier, 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, Le tout avec capitalisation des intérêts.

La décision a été mise en délibéré au 5 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

Prétentions et moyens des parties :

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « la Vanoise Tour 6 » s’en rapporte aux termes de son assignation, actualisant sa demande au titre des charges de copropriété à la somme de 11.051,84 euros arrêtée au 5 janvier 2026, dont 758 euros de l’article 10-1 de la loi de 1989.

Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [Z], régulièrement assignés par actes remis à domicile, n’ont pas comparu ni constitué avocat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les pièces versées au débat

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse une lettre recommandée avec accusé de réception du 13 novembre 2025 adressée aux défendeurs, faisant état d’une demande actualisée s’élevant à 11.159,69 euros, avec décompte du 13 novembre 2025 joint au courrier.

En revanche, les pièces n°11 à 16 versées dans son dossier de plaidoirie n’ont pas été communiquées aux défendeurs.

En application du principe du contradictoire, il sera statué au regard des pièces n°1 à 10 jointes à l’assignation.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété échues et votées

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 applicable à la cause, dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

Par ailleurs, en application de l’article 14-2-1, I de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble (…). Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel (…). Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1. L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.

Conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de ces dispositions, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire le procès-verbal de l’assemblée générale votant le budget prévisionnel ou approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les états de répartition individuels et le décompte des sommes dues.

En l’espèce, le décompte en date du 13 novembre 2025 fait état d’une créance de 11.159,69 euros dont 1.197,13 euros de frais, soit 9.962,56 euros au titre des charges de copropriété 2023, 2024 et 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse au débat :

— le procès-verbal d’assemblée générale du 6 juin 2023 ayant voté le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 pour un montant de 295.000 euros de dépenses courantes, ainsi qu’un budget de 7.560 euros maximum pour la réalisation d’un audit énergétique.

— le procès-verbal d’assemblée générale du 26 août 2024 ayant adopté un complément de budget pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 pour un montant de 30.000 euros, soit un budget total de 325.000 euros ; et ayant voté le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 pour un montant de 295.000 euros.

— le procès-verbal d’assemblée générale du 6 janvier 2025 ayant approuvé le budget définitif de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ; et ayant voté des travaux de 8.536 euros (audit pour contrôle des alimentations, évacuations et réseaux chauffage) et 1.299,10 euros (reprise de fissures en façade).

Le syndicat des copropriétaires verse les appels de fonds pour les dépenses de fonctionnement et le fonds de travaux relatifs au lot n°127 pour les années 2023, 2024 et 2025, le décompte de charges pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et les appels de cotisations pour les travaux d’audit réseaux chauffage et de reprise de fissures en façade.

En revanche, il ne saurait être tenu compte des sommes portées au débit correspondant au relevé des factures du 27/03/2025, au solde des charges pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et au réajustement du budget 2025, en l’absence de pièces relatives au budget définitif 2024 et au réajustement du budget 2025.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à obtenir le paiement de la somme de 6.578, 63 euros au titre des charges de copropriété définitives de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et au titre des charges de copropriété prévisionnelles des exercices du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025, conformément au calcul ci-dessous :

9962,56 – 138 – 2832,98 – 294,51 – 15,20 – 930,48 – 47,76 + 875 = 6.578, 63 euros.

Les intérêts au taux légal courront à compter du 18 septembre 2024 sur la somme de 3.249,36 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 a) suivant, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, il ressort du contrat de syndic versé au débat que sont prévus :

Au titre des frais relatifs aux litiges et contentieux, les frais suivants : lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure (48 euros TTC), transmission du dossier à l’avocat, l’huissier de justice ou l’assureur protection juridique (250 euros TTC). Au titre des frais de recouvrement, les frais suivants : lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure (48 euros TTC), relance (28 euros TTC), frais de constitution d’hypothèque (125 euros TTC).

Au regard de ces prévisions contractuelles et des pièces versées au débat, il ne saurait être tenu compte des frais suivants :

Frais de mise en demeure du 27/07/2024 et de relance, dont il n’est pas justifié,Frais de sommation de payer, qui ne sont pas prévus par le contrat de syndic,Frais de rejet de prélèvement, qui ne sont pas prévus par le contrat de syndic,Frais de constitution hypothèque, dont il n’est pas justifié,Frais d’huissier, qui ne sont pas prévus par le contrat de syndic et dont il n’est pas justifié.

En revanche, il sera tenu compte des frais suivants :

Frais de remise dossier huissier à hauteur de 250 euros,Frais de remise dossier avocat à hauteur de 250 euros.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à obtenir le paiement de la somme de 500 euros au titre des frais de l’article 10-1 a) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Compte tenu de la clause du règlement de copropriété prévoyant la solidarité des propriétaires indivis, Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [Z] seront solidairement condamnés au paiement des sommes ci-dessus.

Il sera ordonné la capitalisation des intérêts.

Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Ne caractérise pas l’existence pour le syndicat des copropriétaires d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation, ni la considération que « les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires » (3e Civ., 4 septembre 2025, pourvoi n° 23-23.329), ni la considération que la collectivité des copropriétaires se trouve « privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble » (3e Civ., 27 février 2020, pourvoi n° 18-25.093).

En outre, l’allocation de dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire exige la caractérisation de la mauvaise foi du débiteur (3e Civ., 12 novembre 2020, pourvoi n° 19-21.018 ; 3e Civ., 17 juin 2021, pourvoi n° 17-17.222 ; 3e Civ., 4 septembre 2025, pourvoi n° 23-23.329).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation. Il n’est par ailleurs pas allégué que les débiteurs auraient fait preuve de mauvaise foi.

Il sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [Z], qui succombent à l’instance, seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance.

Il n’y a pas lieu de dire que les dépens incluront le coût de la sommation de payer laquelle n’est pas rendue obligatoire par la procédure.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [Z], condamnés aux dépens, devront solidairement verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « la Vanoise Tour 6 » une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à la cause, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « la Vanoise Tour 6 » 75/77 rue Philippe Fabia 69008 LYON, pris en son syndic en exercice la SAS ORALIA BAGNERES ET LEPINE, la somme de 6.578, 63 euros au titre des charges de copropriété définitives relatives à l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et au titre des charges de copropriété prévisionnelles des exercices du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024 sur la somme de 3.249,36 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « la Vanoise Tour 6 » 75/77 rue Philippe Fabia 69008 LYON, pris en son syndic en exercice la SAS ORALIA BAGNERES ET LEPINE, la somme de 500 euros au titre des frais de l’article 10-1 a) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « la Vanoise Tour 6 » 75/77 rue Philippe Fabia 69008 LYON de sa demande au titre du préjudice financier ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [Z] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu d’inclure dans les dépens le coût de la sommation de payer ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [A] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « la Vanoise Tour 6 » 75/77 rue Philippe Fabia 69008 LYON, pris en son syndic en exercice la SAS ORALIA BAGNERES ET LEPINE, la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE