MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 26 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00701 – N° Portalis

DB2H-W-B7J-2QNQ

AFFAIRE : SCI YESSOD 770 C/ SARL BSD 19, S.A.R.L. BSD 26

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Vanessa LEPEU, Première

Vice-Présidente Adjointe

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

SCI YESSOD 770

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Olivier MARTIN de la SELARL MARTIN & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSES

SARL BSD 26

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alexia BRIDAY, avocat au barreau de LYON

INTERVENANT VOLONTAIRE :

SARL BSD 19

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Alexia BRIDAY, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 08 Décembre 2025 – Délibéré au 26 Janvier 2026

Notification le

à :

Maîtree [E] [Z] – 3137 (grosse + expédition)

Maître [Y] [J] de la SELARL [J] & ASSOCIES – 1081 (grosse + expédition)

EXPOSE DU LITIGE

La société immobilière YESSOD 770 (ci-après la SCI YESSOD 770) a assigné la société BSD 26 devant le juge des référés, aux fins, dans ses dernières conclusions actualisées et soutenues à l’audience, de :

— Déclarer la société SCI YESSOD 770 recevable et bien fondée en ses demandes ;

— Débouter la société BSD 26 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Sur les impayés de loyers et accessoires :

— Déclarer la société SCI YESSOD 770 recevable et bien fondée en sa demande ;

— Condamner la société BSD 26 au paiement par provision à la société YESSOD 770 de la somme de 74 094,92 € TTC au titre des loyers et accessoires dus au titre du bail, outre les intérêts de retard légaux, à parfaire au jour de la décision ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à compter du 28 février 2025 ;

En conséquence :

— Ordonner la libération des locaux loués par la société BSD 26 dès la signification de l’ordonnance de référé ;

Et à défaut de libération volontaire :

— Condamner la société BSD 26 à une astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard,

— Ordonner l’expulsion de la société BSD 26 des locaux loués, ainsi que toutes personnes dans les lieux de son chef et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

En tout état de cause,

— Condamner la société BSD 26 à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 28 février 2025, au paiement par provision à la société SCI YESSOD 770 de l’indemnité d’occupation par jour calendaire d’occupation d’un montant de 312,43 € TTC entre le 1er mars et le 14 juillet 2025 puis 315,43 € TTC à partir du 15 juillet 2025 et ce, jusqu’à la libération effective du local soit, la somme totale de 84 765,27 € le tout, majoré des intérêts de retard au taux légal, à parfaire au jour de la décision ;

— Condamner la société BSD 26 au paiement par provision à la société SCI YESSOD 770 de la taxe foncière afférente à l’année 2025 pour un montant de 4 065,60 € ;

— Condamner la société BSD 26 au paiement à la société YESSOD 770 par provision de la somme de 37 518 €, à parfaire jusqu’à la date de libération effective des locaux loués par le preneur, au titre des dommages et intérêts dus à la société YESSOD 770 en raison de l’impossibilité pour le bailleur de relouer ou de disposer librement des locaux loués ;

— Condamner la société BSD 26 au paiement à la société YESSOD 770 par provision de la somme de 10 000 €, au titre des dommages et intérêts dus à la société YESSOD 770 en raison de la rétention abusive des clés des locaux loues par la société BSD 26 ;

— Condamner la société BSD 26 au paiement par provision de la somme de 315,43 € TTC par jour jusqu’à la relocation des locaux loués par la société SCI YESSOD 770, sur le fondement de l’article 1760 du Code civil ;

— Dire n’y avoir lieu à restitution à la société BSD 26 du dépôt de garantie à hauteur de 21.000 € celui-ci étant conservé par la société YESSOD 770 conformément aux termes du bail ;

— Condamner la société BSD 26 au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Déclarer l’intervention volontaire de la société BSD 19 irrecevable pour défaut d’intérêt à agir ;

A titre subsidiaire,

— Débouter la société BSD 19 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner la société BSD 19 au paiement à la société YESSOD 770 par provision de la somme de 490 000 €, au titre de son occupation sans droit ni titre des locaux loués pendant une période de 70 mois à compter du mois de juillet 2019 ;

En tout état de cause

— Condamner la société BSD 19 au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société BSD 19 au paiement des entiers frais et dépens ;

— Constater que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions, la SCI YESSOD 770 expose les éléments suivants :

Par acte notarié du 15 juillet 20219 la SCI YESSOD 770 a donné à bail à la société BSD 26 des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à VILLEURBANNE (69100). Le contrat de bail contient une clause résolutoire en cas de défaut de paiement des loyers, prenant effet un mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI YESSOD 770 expose qu’aucune novation, cession ou substitution de locataire n’a été démontrée par la société BSD 26, ou acceptée par la société bailleuse, ni même amorcée dans les formes légales et contractuelles.

La société BSD 26, unique preneur en vertu du bail, s’est abstenue d’exécuter son obligation de paiement du loyer et des charges, ainsi que les dispositions accessoires, provoquant un arriéré locatif massif, persistant et objectivement non contestable supérieur à 156.000 €, né malgré plusieurs commandements et mesures coercitives restées vaines.

La société YESSOD 770 a adressé quatre commandements de payer :

Le 21 mars 2024 à l’adresse des locaux loués ; Le 7 octobre 2024 à l’adresse des locaux loués ; Le 27 janvier 2025 à l’adresse des locaux loués ; Le 28 janvier 2025 à l’adresse du siège social de la BSD 26 à [Localité 7] ;

La résiliation du bail est en outre reconnue par la société BSD 26 elle-même, ce qui rend toute contestation ultérieure irrecevable et manifestement incohérente.

La société BSD 26 se maintient dans les locaux loués sans droit ni titre, refuse de restituer les clés, modifie unilatéralement les moyens d’accès, abandonne l’exploitation des locaux loués et prive volontairement le bailleur de toute possibilité de jouissance, gestion, sécurisation ou valorisation de son bien, caractérisant une rétention abusive et une faute extracontractuelle génératrice d’un préjudice financier continu. Un constat de commissaire de justice en date du 12 juin 2025 relève que les locaux demeurent inexploités.

En outre, la société YESSOD 770 sollicite l’octroi de dommage et intérêts afin de restaurer pleinement l’équilibre contractuel et de sanctionner des agissements de la société BSD 26.

La société BSD 19 est intervenue volontairement à l’instance.

Les sociétés BSD 26 et BSD 19 sollicitent, dans leurs dernières conclusions soutenues à l’audience, de :

Juger irrecevables toutes demandes à l’encontre de la société BSD 26,

A titre subsidiaire,

Juger qu’il existe des contestations sérieuses, Juger que la société YESSOD 770 a manqué à son obligation de délivrance,

En conséquence,

Débouter la société YESSOD 770 de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

A titre reconventionnel,

Prononcer la résolution judiciaire du bail pour défaut de délivrance des locaux conforme à leur destination, aux torts exclusifs de la société YESSOD 770

Condamner la société YESSOD 770 au paiement par provision à la société BSD 26 aux sommes suivantes :

470.000 euros de loyers versés,19.283,88 euros de Taxes foncières remboursées 203.000 euros de Travaux et aménagements du local 15.000 euros de Frais avocats – Urbanisme (TA [Localité 6], [Localité 8]) Honoraires liés aux procédures administratives et contentieux d’urbanisme. 20.000 euros pour le préjudice causé, 10.000 euros pour procédure abusive, 19.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En premier lieu, les sociétés BSD 26 et BSD 19 souhaitent que soit déclarée irrecevable en sa demande la SCI YESSOD 770 dès lors qu’en matière commerciale, la jurisprudence reconnaît que l’entité qui paie et exploite, avec l’accord explicite ou tacite du bailleur, peut être considérée comme preneur de fait. Or, seule la société BSD 19 parfaitement connue du bailleur est immatriculée dans les locaux pour l’exploitation du fonds de commerce. Dès lors, les sociétés BSD 26 et BSD 19 considèrent que les demandes à l’encontre de la société BSD 26 sont irrecevables.

Par ailleurs, les sociétés BSD 26 et BSD 19 soulèvent la présence de contestations sérieuses quant aux demandes de la SCI YESSOD 770. D’abord, les sociétés BSD 26 et BSD 19 considèrent qu’il est opposable au bailleur un manquement à son obligation de délivrance, la société BSD 19 ne pouvant exploiter dans les locaux loués l’activité prévue dans le contrat de bail en raison des règles d’urbanismes encadrant la zone géographique.

Ensuite, les sociétés BSD 26 et BSD 19 indiquent que les commandements de payer délivrés par la SCI YESSOD 770 sont contestés dès lors que le bailleur est de mauvaise foi. En effet, elles considèrent qu’il avait connaissance de la novation au profit de la société BSD 19, il était au courant de l’interdiction d’exercer l’activité prévue par le bail dans les locaux loués et des sanctions administratives mais a poursuivi le bail bien que la mairie lui ait demandé de le résilier. Tout ceci constitue une contestation sérieuse relevant du juge du fond, seule habilité à juger si le commandement a été délivré ou non de mauvaise foi par le bailleur et si le locataire était fondé à retenir le loyer.

Enfin, les sociétés BSD 26 et BSD 19 sollicitent que soit reconnue les manœuvres frauduleuses du bailleur. La SCI YESSOD 770 a acheté le local le 8 juillet 2019 et a signé le bail le 15 juillet 2019, tout en sachant que la zone interdisait l’exploitation commerciale alimentaire, et que le projet initial visait expressément une activité d’alimentation générale sous enseigne « Family Kash ». Dès lors, l’attitude du bailleur ne peut s’apparenter à une erreur mais constitue une manœuvre frauduleuse pour faire louer des locaux inexploitables par le preneur.

L’audience a eu lieu le 8 décembre 2025. A l’audience, la SCI YESSOD 770, représentée par son conseil a repris l’ensemble de ses demandes.

Les sociétés BSD 26 et BSD 19, représentées par leur conseil, reprennent l’ensemble de leurs demandes. Elles indiquent que la BSD 26 a signé le bail commercial car la banque a refusé d’accorder un crédit à la société BSD 19 qui devait initialement être preneuse. La BSD 19 a réalisé tous les travaux dans les locaux et c’est elle qui paie les loyers au bailleur. Aussi, elles indiquent que les locaux sont squattés par le beau-frère du gérant de la SCI YESSOD 770. Les sociétés BSD 19 et 26 indiquent qu’elles n’ont jamais pu exploiter les locaux loués.

Le délibéré a été fixé au 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité des demandes et l’intervention volontaire :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de rapporter la preuve de ses prétentions.

En outre, l’article 330 du même code dispose « L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.

Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention ».

L’article 1103 du code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1330 du même code dispose que « la novation ne se présume pas ; la volonté de l’opérer doit résulter clairement de l’acte ».

En l’espèce, la SCI YESSOD 770 a signé devant notaire un bail commercial en date du 15 juillet 2019 avec la société BSD 26, immatriculée au RCS de PONTOISE sous le n°523 154 839, dont le siège social est situé [Adresse 1] à SARCELLES (95200).

Le contrat prévoit expressément l’interdiction de cession de son bail ou la sous-location sans le consentement préalable et écrit du bailleur, sauf son successeur dans le commerce.

Les sociétés BSD 26 et BSD 19 ne rapportent pas la preuve de l’existence d’une novation qui serait opposable à la SCI YESSOD 770, ni l’accord préalable et écrit du bailleur.

En outre, BSD 19 ne saurait être considéré comme le successeur dans le commerce de BSD 26 dans la mesure où, de son propre aveu, cette dernière n’a jamais exploité les lieux qui ont toujours été, dans leur intention, à destination de l’usage de BSD 26.

Dès lors, l’action de la SCI YESSOD 770 concernant le contrat de bail commercial sont recevables à l’encontre de la société BSD 26.

L’intervention volontaire de la BSD 19 sera déclarée irrecevable en l’absence d’intérêt à agir.

Sur le constat de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 835 du code de procédure civile prévoit « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1103 du code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Il est constant que suivant contrat de bail devant notaire en date du 15 juillet 2019 la SCI YESSOD 770 a consenti à la société BSD 26 la location d’un bien immobilier dont elle est propriétaire moyennant le paiement de loyers et charges locatives. Le bail prévoit que le non-paiement d’un seul terme de loyer à son exacte échéance entraînera la résiliation automatique du contrat de location à l’expiration d’un délai de 1 mois suivant la signification d’un commandement de payer les loyers restés infructueux.

En l’espèce, à la suite de plusieurs commandements de payer les loyers, dont le dernier daté du 28 janvier 2025, et du défaut de paiement des loyers dans le délai, la SCI YESSOD 770 entend voir mettre en œuvre la clause résolutoire.

Cette demande est recevable alors que le commandement de payer visant la clause résolutoire et la nécessité du paiement des sommes dues dans le délai d’un mois n’a pas été respecté et que la société BSD 26 ne rapporte pas la preuve du paiement des sommes dues en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

Néanmoins, les sociétés BSD 26 et BSD 19 relèvent l’existence de contestations sérieuses, arguant que la SCI YESSOD 770 leur a donné à bail des locaux dans lesquels elles ne peuvent pas exercer l’activité commerciale pour laquelle elles ont contracté à bail, la vente de produits alimentaires. Aussi, elles indiquent que le bailleur en avait connaissance au moment de la signature et qu’il est de mauvaise foi. Par ailleurs, elles invoquent une exception d’inexécution par rapport au paiement des loyers du fait des manœuvres frauduleuses du bailleur à leur encontre et de l’impossibilité d’exploiter les locaux.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et il ne lui appartient pas de statuer sur l’existence d’une exception d’inexécution invocable par le preneur.

Par voie de conséquence, les demandes tendant au paiement des loyers et charges impayés et par voie de conséquence, d’acquisition de la clause résolutoire, se heurtent à des contestations sérieuses entrainant l’incompétence du juge des référés.

Sur les demandes de dommages et intérêts :

L’article 1240 du code civil prévoit que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, aucune des deux parties ne justifient de l’existence de préjudices mettant en œuvre la responsabilité civile de l’autre partie.

Dès lors, les demandes de provisions en réparation des préjudices prétendument causés seront rejetées.

Par ailleurs, la demande de condamnation à une provision journalière jusqu’à la relocation des locaux après leur libération par le preneur et sur l’attribution du dépôt de garantie deviennent sans objet suite à l’incompétence du juge des référés sur les demandes principales.

Sur les demandes accessoires :

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI YESSOD 770 sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Vanessa LEPEU, Juge des référés, assisté de Madame Florence FENAUTRIGUES Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DECLARONS irrecevable l’intervention volontaire de la société BSD 19 en l’absence d’intérêt à agir ;

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse ;

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

En conséquence,

RENVOYONS la SCI YESSOD 770 à mieux se pourvoir ;

CONDAMNONS la SCI YESSOD 770 aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6] par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2026.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.

LE GREFFIER LE PRESIDENT