DOSSIER N° RG 25/02158 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2ZND

Jugement du :

03/04/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Federico COMIGNANI

Copie exécutoire délivrée

le :

à:M^e Lilian MERICO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi trois Avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURAND Clarisse

GREFFIER : CESARI Carol

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. IN’LI AURA,

dont le siège social est sis 14 rue Tronchet – 69006 LYON

représentée par M^e Federico COMIGNANI, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 834

d’une part,

DEFENDERESSE

Madame [S] [A],

demeurant 10 rue du Puisard – 69008 LYON

représentée par Maître Lilian MERICO de la SARL CEDRAT AFFAIRES, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 1331

Citée à étude par acte de commissaire de justice en date du 17 Janvier 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 12/09/2025

Date de la mise en délibéré : 03 avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 9 août 2011, la SA IN’LI AURA, ci-après le bailleur, a donné à bail à Madame [S] [A] pour une durée de six ans un local à usage d’habitation, un garage et une cave sis 10 rue du puisard 69008 Lyon moyennant un loyer mensuel initial de 540 euros, outre provision sur charges de 155 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024 visant la clause résolutoire insérée au bail, le bailleur a fait délivrer à Madame [S] [A] un commandement de payer la somme de 2503,48 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, le bailleur a fait assigner Madame [S] [A] afin de voir :

— constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail liant les parties et ordonner l’expulsion de Madame [S] [A],

— condamner Madame [S] [A] à lui payer :

— la somme de 3379,54 euros selon état de créance arrêté au 31 décembre 2024, avec actualisation le jour des débats,

— les intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des locaux,

— la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision,

— condamner Madame [S] [A] aux dépens.

Lors des débats à l’audience du 7 novembre 2025, après un premier renvoi, le juge des contentieux de la protection a soulevé l’irrecevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail en l’absence de justificatif relatif à l’avis fait à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a fait l’objet de deux autres renvois.

A l’audience du 30 janvier 2026, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa demande en paiement à un montant de 1129,59 euros pour les loyers, charges et indemnités d’occupation selon état de créance arrêté au 29 janvier 2026 et maintient ses autres demandes. Il exprime son accord pour des délais de paiement. Il est autorisé à produire en délibéré le justificatif de saisine de la CCAPEX ou de la CAF.

En réponse aux moyens de défense de Madame [S] [A], le bailleur expose disposer d’un délai de trois ans pour effectuer la régularisation des charges en application de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il indique que les régularisations de charges pour les années 2020 à 2022 ont été effectuées et qu’elles devraient être prochainement réalisées pour les années suivantes.

Il ajoute que les provisions sur charge ont augmenté pour l’ensemble des locataires en raison de l’augmentation du coût des énergies. Sur la demande de production de pièces justificatives, il soutient qu’aucun texte ne lui fait obligation de les envoyer au locataire, qui peut prendre rendez-vous pour les consulter pour les régularisations à venir, en application de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le bailleur confirme que des travaux ont eu lieu dans la résidence.

Il précise que lors de la réfection des toilettes, deux logements de courtoisie ont été mis à disposition des locataires. Sur le dispositif d’entrée dans l’immeuble, il expose que la locataire n’a jamais fait part de difficultés, et indique qu’il a été proposé aux locataires en ayant besoin de pouvoir bénéficier d’un téléphone sans frais.

Madame [S] [A], représentée par son avocat, soulève l’irrecevabilité des demandes du bailleur en l’absence de justificatif de l’avis fait à la CCAPEX. En outre aux termes de ses conclusions soutenues à l’oral, elle demande de :

— rejeter toutes les demandes du bailleur,

— faire injonction au bailleur sous astreinte financière de 50 euros par jour de retard pendant deux mois à compter de la signification de la décision, de communiquer :

— les décomptes de régularisation de charges pour les années 2023, 2024 et 2025,

— l’ensemble des justificatifs des charges retenus aux termes de ces décomptes,

— à titre subsidiaire, de suspendre les effets de la clause résolutoire et lui octroyer des délais de paiement,

— condamner le bailleur à lui payer la somme de 1500 euros à titre d’indemnisation de ses préjudices moral et de jouissance,

— condamner le bailleur à payer à la SARL d’avocats CEDRAT AFFAIRES, représentée par Maître [E] [M], la somme de 3000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner le bailleur aux dépens.

Elle se fonde sur l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour soutenir que les décomptes produits par le bailleur sont erronés, en l’absence de régularisation annuelle des charges dans les conditions prévues par la loi. Elle soutient qu’alors que les régularisations de charges entre 2020 et 2022 ont toujours été à son profit, le montant annuel des provisions a augmenté de 720 euros depuis l’année 2022. Elle estime qu’elle va bénéficier de régularisations créditrices pour les années suivantes, de sorte qu’elle qualifie la dette locative de virtuelle.

Elle expose être retraitée, vivre seule et percevoir des revenus mensuels de 1159,99 euros.

Au soutien de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts, elle invoque l’article 1719 du code civil et expose que des travaux sont réalisés dans l’immeuble depuis le mois de février 2025 dans des conditions incompatibles avec son âge et son état de santé. Elle indique ne pas avoir eu accès à ses toilettes pendant 11 jours. En réponse aux explications du bailleur, elle précise que se déplaçant à l’aide d’un déambulateur, elle n’aurait pas été en mesure de se déplacer dans un autre bâtiment pour se rendre aux toilettes, et n’a pas été informée de ce dispositif. Elle ajoute que des travaux de réfection des fenêtres, puis de la façade et des balcons, ont eu lien en 2025 sans assistance pour organiser le déplacement de ses meubles. Elle déclare en outre que les stores déposés pour les travaux devaient être réinstallés, ce que le bailleur lui propose désormais de faire pour un coût de 150 euros. Elle ajoute que le dispositif d’entrée dans l’immeuble nécessite désormais d’accéder à internet avec un téléphone portable, ce qu’elle n’a pas les moyens de faire. Elle déclare également qu’en raison de travaux dans les garages, son box ne va plus être accessible. Enfin, elle expose que la procédure a généré un état d’anxiété délétère pour sa santé.

La décision a été mise en délibéré à ce jour.

Par note en délibéré du 30 janvier 2026, la SA IN’IL AURA a transmis un mail envoyé à la CAF pour signaler les impayés.

MOTIFS

— Sur la recevabilité des demandes tendant à la résiliation du bail

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Aux termes du point IV de ce même article, ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, le bailleur produit en cours de délibéré le justificatif d’envoi de la saisine de la CAF. Il justifie dès lors avoir procédé aux formalités prévues à l’article susvisé et sa demande est recevable.

— Sur la dette locative

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 23 de la même loi, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

Cet article prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Il n’est pas contesté par le bailleur que la régularisation pour les années 2023, 2024 et 2025 n’a pas été effectuée. Il est également établi que les précédentes régularisations étaient au profit de la locataire, et que le montant de la provision pour charges a augmenté, passant de 155 euros par mois lors de la conclusion du bail à 194,30 euros en août 2025.

Il ne peut toutefois être déduit de ces seuls éléments que la dette dont le paiement est sollicité par le bailleur, et qui fonde la procédure de résiliation du bail, est virtuelle en raison de régularisations à venir qui seraient nécessairement favorables à la locataire selon elle. L’article 23 ne prévoit en outre pas de sanction à l’absence de régularisation annuelle qui consisterait comme le souhaiterait Madame [S] [A] à considérer que les provisions ne sont pas dues, ou l’augmentation des provisions nécessairement injustifiée.

Dans ces conditions, la dette locative dont le paiement est demandé par le bailleur est suffisamment établie, et Madame [S] [A] doit être condamnée au paiement de la somme de 1129,59 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de janvier 2026 inclus selon état de créance en date du 29 janvier 2026, outre intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024.

— Sur la résiliation du bail

En application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au cas d’espèce, le bail ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai de deux mois est justement repris dans le commandement de payer les loyers et les charges qui a été notifié par le bailleur au locataire.

Le bailleur a régulièrement suivi la procédure imposée par l’article 24, et a dans les délais impartis par la loi, signalé à l’organisme payeur des aides au logement la situation d’impayés dans les conditions réglementaires.

En exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location, le bailleur est en droit de se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 25 septembre 2024 après avoir fait délivrer à la locataire le commandement demeuré infructueux.

— Sur la demande de délais de paiement suspensifs

Selon l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi Kasbarian du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 du code civil s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Madame [S] [A] justifie de ses ressources, étant retraitée et percevant au total la somme mensuelle de 1159,99 euros, et de ses charges. Elle établit que sa situation financière est limitée, et avoir bénéficié du soutien notamment de la fondation Abbé Pierre pour faire face à ses charges.

Le diagnostic social et financier fait également état de démarches entreprises pour évaluer des possibilités de relogement.

Le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement, et il ressort du dernier décompte qu’elle a repris le paiement du loyer courant.

Il convient en conséquence de lui accorder des délais de paiement comme il sera dit au dispositif de la présente décision.

Par application de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévue au V et VI et présent article.

En l’espèce il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais.

En revanche, en cas d’inobservation des délais de paiement ou de défaut de règlement du loyer courant, le bailleur pourra se prévaloir de la résiliation du bail et Madame [S] [A] sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles en cas de continuation de la location.

— Sur la demande de production des justificatifs relatifs à la régularisation de charges

En application de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précité, l’obligation prévue à l’encontre du bailleur quant aux documents justificatifs correspond uniquement à une mise à disposition durant six mois à compter de l’envoi du décompte de régularisation, pour permettre une consultation par le locataire.

Aucun fondement ne permet dès lors dans ces conditions de faire injonction au bailleur de produire les justificatifs des régularisations non encore entreprises.

Dans ces conditions, la demande de Madame [S] [A] de faire injonction au bailleur de produire ces documents sera rejetée.

— Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur du bien loué pendant la durée du bail. Il lui incombe en outre d’entretenir le bien loué en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué, et de délivrer, tout au long du bail, un logement décent.

La réalisation de travaux d’entretien au sein du logement est susceptible de générer des troubles dans la jouissance de ceux-ci. Il ne peut être reproché au bailleur de respecter l’obligation d’entretien du bien loué, tant que ces troubles ne dépassent pas une limite raisonnable.

Concernant les travaux de changement des fenêtres, Madame [S] [A] n’établit pas que le bailleur lui demande de payer la remise en état du store, ni les conditions dans lesquels son enlèvement et sa réinstallation auraient pu être prévus initialement avec lui. Le préjudice qu’elle invoque en lien avec la nécessité de déménager des meubles sans assistance n’est pas non plus caractérisé, aucun élément relatif aux conditions de réalisation de ces travaux ou permettant d’apprécier l’ampleur du préjudice invoqué n’étant produit, les seules photographies étant insuffisantes.

Quant aux travaux à venir affectant l’accès à son box, aucun élément à ce titre n’étant produit, elle ne rapporte pas la preuve de leur réalité, leur durée, et de l’impact qu’ils pourraient avoir sur ses capacités d’utilisation du dit box.

Si elle évoque en outre des difficultés d’accès au logement, en raison des modifications du système d’ouverture de la porte, elle ne rapporte pas non plus la preuve du préjudice qu’elle invoque, aucun élément n’étant produit à ce titre, ne permettant pas de caractériser un manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible et une impossibilité le cas échéant d’accéder au logement.

Seule la réalité des travaux affectant les toilettes dans le logement est établie. Le bailleur ne conteste pas l’affirmation de Madame [S] [A] selon laquelle pendant la durée des travaux ses toilettes ont été inutilisables, indiquant avoir mis à disposition des locataires des logements de courtoisie dans un autre bâtiment. Cette solution temporaire n’apparaît pas adaptée à la situation de Madame [S] [A], âgée et présentant des difficultés pour se déplacer. Sur une durée de onze jours, cette situation a nécessairement engendré un préjudice de jouissance qui justifie une indemnisation de la part du bailleur.

Au regard de la somme sollicitée par Madame [S] [A], de l’absence de précision quant aux modalités de calcul de la somme de 1500 euros sollicitée en réparation de ses préjudices, et du rejet d’une partie de ses demandes, le préjudice causé par le trouble de jouissance en lien avec la mise en oeuvre des travaux dans les toilettes du logement sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 600 euros, au paiement de laquelle la SA IN’LI AURA sera condamnée.

— Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [A] sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la présente décision est exécutoire par provision et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la SA IN’LI AURA en résiliation du bail,

CONDAMNE Madame [S] [A] à payer à la SA IN’LI AURA la somme de 1129,59 euros (mille cent vingt-neuf euros et cinquante-neuf centimes) correspondant au montant des loyers et charges dus jusqu’au mois de janvier 2026 inclus selon état de créance en date du 29 janvier 2026, outre intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024,

CONSTATE qu’est encourue la résiliation du bail consenti par la SA IN’LI AURA sur les locaux à usage d’habitation, le garage et la cave sis 10 rue du puisard 69008 Lyon par application de la clause de résiliation de plein droit,

AUTORISE Madame [S] [A] à s’acquitter de sa dette locative par 35 mensualités de 30 euros, la première mensualité étant exigible au plus tard le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, et les échéances ultérieures au plus tard le 15 de chaque mois suivant, et la 36e mensualité correspondant au solde de la dette,

DIT que pendant les délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus au profit de Madame [S] [A] ; que si elle règle sa dette conformément aux délais accordés et s’acquitte du loyer courant pendant le cours de ces délais, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et le bail se poursuivra,

En revanche si Madame [S] [A] ne règle pas sa dette conformément aux délais accordés ou ne paie pas le loyer courant pendant le cours de ces délais :

1. Dit que la clause résolutoire reprendra son plein effet et que le bail sera résilié la concernant à compter du 25 août 2024, huit jours après l’envoi d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse,

2. Ordonne la libération des lieux et à défaut, l’expulsion de Madame [S] [A] tant de sa personne que de ses biens, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux,

3. Condamne Madame [S] [A] à payer à la SA IN’LI AURA, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail,

DIT en outre qu’en cas de défaut de règlement d’une mensualité, huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, le bailleur pourra réclamer l’intégralité de la dette locative restant due,

DEBOUTE Madame [S] [A] de sa demande de condamnation sous astreinte à produire les justificatifs de régularisation de charges,

CONDAMNE la SA IN’LI AURA à payer à Madame [S] [A] la somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE Madame [S] [A] aux dépens,

DEBOUTE la SA IN’LI AURA de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jours, mois et an susdits par

le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Président