N° du ROLE :

N° RG 25/00163 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D6UA

71I Demande de remise de pièces ou de fonds détenus par le syndic

N° MINUTE 25/193

S.A.S. LA REGIE SAVASTA

C/

S.A.R.L. LE SYNDIC EQUITABLE

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e Anne DESORMEAUX

+ 1 copie

+ 1 copie au dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE

MACON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 02 DECEMBRE 2025

L’affaire appelée à l’audience du 28 Octobre 2025 a été mise en délibéré à l’audience de ce jour DEUX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

Nous, Marion GODDIER, Présidente du tribunal judiciaire de MACON, assistée de Isabelle MOISSENET, Greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

Vu l’assignation délivrée le 09 Octobre 2025 par commissaire de justice,

A LA REQUÊTE DE :

S.A.S. LA REGIE SAVASTA

inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 898 782 735, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Représentée par M^e Anne DESORMEAUX, avocat postulant au barreau de MACON et M^e Virginie PEZZELLA, avocat plaidant au barreau de l’AIN

Demanderesse

CONTRE :

S.A.R.L. LE SYNDIC EQUITABLE

inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n° 524 359 700, dont le siège social est sis [Adresse 7]

Non comparante, ni représentée

Défenderesse

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon procès-verbal d’assemblée générale du 4 juillet 2024, la SARL LE SYNDIC EQUITABLE a été désignée syndic de la copropriété située [Adresse 5] du 13 juin 2024 au 12 juin 2025.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale du 25 juin 2025, la SAS REGIE SAVASTA, a été désignée syndic de la copropriété située [Adresse 5] à compter du 25 juin 2025, en lieu et place de la SARL LE SYNDIC EQUITABLE.

Par courrier recommandé du 26 juin 2025, la SAS REGIE SAVASTA a sollicité la SARL LE SYNDIC EQUITABLE afin qu’elle communique les pièces visées à l’article 18-2 de la loi n°65-6557 du 10 juillet 1965.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, la SAS REGIE SAVASTA a, par courrier du 5 septembre 2025, fait sommation à la SARL LE SYNDIC EQUITABLE de communiquer les pièces visées à l’article 18-2 de la loi n°65-6557 du 10 juillet 1965.

A défaut de communication, le conseil de la SAS REGIE SAVASTA a, par courrier du 5 septembre 2025, sollicité la communication des documents par la SARL LE SYNDIC EQUITABLE, courrier resté sans effet.

*

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2025, la SAS REGIE SAVASTA a assigné la SARL LE SYNDIC EQUITABLE devant le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Mâcon aux fins, sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à la copropriété, de voir ordonner :

— à la SARL LE SYNDIC EQUITABLE la remise sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à venir de l’ensemble des documents du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]°, et en particulier :

Situation de trésorerie de la copropriétéRéférences des comptes bancaires du syndicat de copropriétaires et coordonnées de la banqueRegistre des procès-verbaux d’assemblée généraleListe des copropriétaires avec leurs coordonnéesCarnet d’entretien de l’immeubleContrats en cours avec les fournisseurs et les prestatairesRelevés bancaires et soldes des comptes de la copropriétéGrands livres de la copropriétéBalance comptableDocuments concernant les impayés et procédures en coursFactures et justificatifs des dépensesDiagnostics techniques obligatoires, notamment le diagnostic technique globalPlans de l’immeubleDocuments relatifs aux sinistres et aux assurancesContrats de travail des employés de l’immeuble, fiches de paie, déclarations sociales et documents UrssafÉtat des comptes des copropriétaires et du syndicat de copropriétaires après apurement et clôture. – le paiement d’une indemnité de 5.760 euros TTC à la REGIE SAVASTA au titre de son préjudice financier,

— le paiement d’une indemnité de 1.500 euros à la REGIE SAVASTA sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— le paiement par LE SYNDIC EQUITABLE des entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de commissaire de justice de 67.65 euros.

A l’audience du 28 octobre 2025, la SAS LA REGIE SAVASTA, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et prétentions.

Elle fait valoir que malgré les diverses sollicitations et demandes formulées, l’ancien syndic de la copropriété sis [Adresse 1] 7° – la SARL LE SYNDIC EQUITABLE- refuse de communiquer les différents documents qu’il est pourtant en obligation de transmettre dans les délais impartis par l’article 18-2 de la loi du 18 juillet 2965. Elle sollicite également l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 5 760 euros à titre provisionnel au titre du préjudice financier subi.

Régulièrement convoquée selon les modalités de l’article 656 et suivants du Code de procédure civile, la SARL LE SYNDIC EQUITABLES n’a pas comparu lors de l’audience du 28 octobre 2025, ni personne pour la représenter.

Il y a lieu de considérer la présente ordonnance comme réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de communication des documents sous astreinte

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 dispose que le Président du Tribunal judiciaire, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 : " En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ".

En vertu de l’article 33-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18, doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical ».

L’ensemble des documents et archives du syndicat est portable et il appartient à l’ancien syndic de justifier avoir satisfait à son obligation légale de transmettre lesdits documents et s’agissant des pièces manquantes, avoir tout mis en œuvre pour les récupérer auprès du tiers qui les détient.

Enfin, il sera rappelé que l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui permet au nouveau syndic ou au président du conseil syndical d’agir contre l’ancien syndic pour obtenir la remise des pièces du syndicat, n’exclut pas l’action du syndicat des copropriétaires (3e Civ., 3 novembre 2011, pourvoi n° 10-21.009, Bull. 2011, III, n° 180).

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que par procès-verbal d’assemblée générale du 25 juin 2025, la SAS LA REGIE SAVASTA a été désignée syndic de la copropriété située au [Adresse 3], en lieu et place de la SARL LE SYNDIC EQUITABLE.

Par courrier recommandé du 26 juin 2025, la SAS REGIE SAVASTA a sollicité la SARL LE SYNDIC EQUITABLE afin qu’elle communique les pièces visées à l’article 18-2 de la loi n°65-6557 du 10 juillet 1965.

Force est de constater qu’à la suite de cet envoi, la SARL LE SYNDIC EQUITABLE, ancien syndic, n’a opéré aucune communication desdits documents.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, la SAS REGIE SAVASTA a fait sommation à la SARL LE SYNDIC EQUITABLE de communiquer les pièces visées à l’article 18-2 de la loi n°65-6557 du 10 juillet 1965.

Cette demande a été réitérée par courrier des 4 et 5 septembre 2025, courriers restés sans effet.

Dès lors, au regard de la carence de la SARL LE SYNDIC EQUITABLE et ce, malgré son obligation légale au regard de l’article 18-2 de la loi n°65-6557 du 10 juillet 1965, il y a lieu de lui ordonner de remettre à la SAS REGIE SAVASTA, nouveau syndic de la copropriété susmentionnée, les pièces visées dans le dispositif ci-après, et ce dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

Par ailleurs, la société requérante sollicite la communication des documents sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

Si cette demande d’astreinte semble justifiée au regard de l’inertie manifeste de la SARL LE SYNDIC EQUITABLE, il convient de la ramener à de plus juste proportion.

Dès lors, afin d’assurer la communication des documents, il convient de faire droit à la demande de prononcé d’une astreinte à hauteur 100 euros par jour de retard à compter du délai de 15 jours après signification de la présente ordonnance, ladite astreinte courant pendant une durée de trois mois.

Sur la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts au titre du préjudice financier

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que :”[Le président du tribunal judiciaire peut] dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Justifie de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au sens de ce texte la partie qui démontre des prétentions susceptibles de prospérer au fond.

Le juge des référés reste le juge de l’évidence et il lui appartient d’apprécier les éléments du dossier ainsi que les arguments avancés par chaque partie pour se déterminer sur sa capacité à se prononcer avant tout examen par les juges du fond.

Selon l’article 18-2 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 : « Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».

En l’espèce, la SAS LA REGIS SAVASTA, nouveau syndic, soutient que le défaut de communication des pièces lui cause un préjudice sérieux compte tenu de son impossibilité de gérer la copropriété convenablement et compte tenu des heures de travaux vaines aux fins de tentative d’obtention des documents précités, dont elle entend être indemnisée à titre provisionnel, par le versement d’une indemnité de 5 760 euros TTC.

Force est d’observer que les retards apportés par la SARL LE SYNDIC EQUITABLE à la transmission des pièces réclamées ont nécessairement handicapé la reprise de la gestion de la copropriété par la SAS LA REGIE SAVASTA, comptabilisant des heures de travail aux fins de tentative d’obtention des documents précités au détriment d’une action plus efficace au profit de la copropriété.

Toutefois, en l’absence de documents évaluant le préjudice financier ainsi que les heures de travail, il convient de ramener à de plus juste proportion l’évaluation du préjudice, et de le fixer à la somme de 400 euros.

En conséquence, dans ces conditions, il y a lieu de condamner la SARL LE SYNDIC EQUITABLE à payer à la SAS LA REGIE SAVASTA, la somme provisionnelle de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1 du Code de procédure civile “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, la SARL LE SYNDIC EQUITABLE succombant, sera condamnée au paiement des dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais exposés pour sa défense.

Par conséquent, la SARL LE SYNDIC EQUITABLE – succombant – sera condamnée à verser à la SAS LA REGIE SAVASTA la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

ORDONNE à la SARL LE SYNDIC EQUITABLE de remettre à la SAS LA REGIE SAVASTA, nouveau syndic de la copropriété située [Adresse 5], les documents suivants, selon borderau établi conformément à l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967, et ce dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, ladite astreinte courant pendant une durée de trois mois :

Situation de trésorerie de la copropriétéRéférences des comptes bancaires du syndicat de copropriétaires et coordonnées de la banqueRegistre des procès-verbaux d’assemblée généraleListe des copropriétaires avec leurs coordonnéesCarnet d’entretien de l’immeubleContrats en cours avec les fournisseurs et les prestatairesRelevés bancaires et soldes des comptes de la copropriétéGrands livres de la copropriétéBalance comptableDocuments concernant les impayés et procédures en coursFactures et justificatifs des dépensesDiagnostics techniques obligatoires, notamment le diagnostic technique globalPlans de l’immeubleDocuments relatifs aux sinistres et aux assurancesContrats de travail des employés de l’immeuble, fiches de paie, déclarations sociales et documents UrssafÉtat des comptes des copropriétaires et du syndicat de copropriétaires après apurement et clôture.

CONDAMNE la SARL LE SYNDIC EQUITABLE à payer à la SAS LA REGIE SAVASTA, nouveau syndic de la copropriété située [Adresse 4]), la somme provisionnelle de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SARL LE SYNDIC EQUITABLE au paiement des entiers dépens ;

CONDAMNE la SARL LE SYNDIC EQUITABLE à payer à la SAS LA REGIE SAVASTA, nouveau syndic de la copropriété située [Adresse 5], la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le Président et le Greffier,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,