TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°24/

du 28 NOVEMBRE 2024

Enrôlement : N° RG 24/08910 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JRZ

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 2], Mme [B] [R] ép. [N] (la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES)

C/ M. [F] [D] (la SCP LINARES/ ROBLOT DE COULANGE), Sté PACIFICA (la SELARL ABEILLE & ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 26 septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 28 novembre 2024

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. le cabinet [Adresse 11] (LISA IMMOBILIER)

immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 837 579 879

dont le siège social est sis [Adresse 8]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

Madame [B] [R] épouse [N]

née le 24 mars 1959 à [Localité 10] (85)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par Maître Laura LOUSSARARIAN de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [D]

né le 29 mai 1971 à [Localité 15] (BULGARIE)

demeurant [Adresse 16]

représenté par Maître Yves LINARES de la SCP LINARES/ ROBLOT DE COULANGE, avocats au barreau de MARSEILLE

Société PACIFICA

dont le siège social est sis [Localité 9]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [B] [N] est propriétaire non occupante d’un appartement au rez-de-chaussée d’un immeuble situé dans le [Adresse 14], sis [Adresse 7]. Elle est assurée auprès de MAAF ASSURANCES.

Son appartement est donné en location meublé à Monsieur [Y] [T] selon bail conclu en décembre 2021.

L’immeuble est une petite copropriété composée de 2 appartements, le premier au rez-de-chaussée et le second à l’étage (R+1). Il est géré par un syndic professionnel, la société [Adresse 11] (LISA IMMOBILIER) depuis 2023.

Monsieur [J] [W] est propriétaire non occupant de l’appartement situé au 1er étage de l’immeuble qu’il a acquis par acte de vente en date du 24 janvier 2023 de Monsieur [H]. Son appartement est également donné en location à Madame [X] [U] depuis plus de 15 ans.

Son vendeur, Monsieur [H], était assuré auprès de la société PACIFICA, et également syndic bénévole de l’immeuble jusqu’à la vente de son appartement.

Plusieurs dégâts des eaux ont eu lieu dans l’appartement du rez-de-chaussée en provenance de la salle de bain de l’appartement de l’étage supérieur.

Monsieur [H] a, après plusieurs sinistres, entrepris des travaux de rénovation complète de la salle de bains en 2020, après mise en demeure que lui avait adressée Madame [N].

De nouveaux sinistres de dégâts de type infiltrations ont de nouveau eu lieu en décembre 2022 et le 6 avril 2023 dans la chambre de l’appartement du rez-de-chaussée, à l’endroit situé sous la salle de bains / WC de l’appartement de l’étage.

Suite à cette dernière infiltration, une partie du placoplâtre du plafond de la chambre de l’appartement du rez-de-chaussée s’est effondré.

Cette situation a motivé l’intervention des marins-pompiers.

Le 19 avril 2023, l’architecte de la Ville de [Localité 13] a effectué une visite sur place et un arrêté de mise en sécurité a été pris le 25 avril 2023 qui constatait plusieurs pathologies affectant l’appartement du premier étage :

— Dégradation très importante du plancher de la salle de bains du 1er étage, avec risque imminent d’effondrement, et de chute de matériaux sur les personnes

— Dégradation de la paillasse et du palier de l’escalier menant à l’appartement du 1er étage, avec risque imminent d’effondrement, et de chute de matériaux sur les personnes

— Fuite d’eau au niveau du réseau d’alimentation d’eau de la salle de bains du 1er étage au niveau de la machine à laver, avec risque d’aggravation des désordres existants dans le plancher bas et de chute de matériaux sur les personnes.

Suite à ces constatations, les services de la mairie de [Localité 13] ont donc ordonné l’évacuation immédiate et l’interdiction d’occuper l’appartement du 1er étage de l’immeuble, ainsi que l’interdiction dans un premier temps d’occuper la chambre de l’appartement du rez-de-chaussée.

Des étais ont été mis en place au rez-de-chaussée en avril 2023.

La société BETM [P], maitre d’œuvre et bureau d’études, mandatée par le syndicat des copropriétaires, dans son diagnostic de structure en date du 25 avril 2023, préconisait des travaux de confortement en urgence.

Les copropriétaires se sont réunis en assemblée générale extraordinaire le 2 juin 2023 aux fins d’une part, de désigner un syndic professionnel en la personne de LISA IMMOBILIER ([Adresse 11]) et d’autre part, de désigner le BET [P] en qualité de maître d’œuvre.

L’arrêté de mise en sécurité a été modifié le 29 juin 2023 pour étendre l’interdiction d’occuper les lieux et l’évacuation à l’ensemble de l’immeuble.

C’est dans ce contexte que par assignation en date du 27 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires, Monsieur [W] et Madame [N] ont fait délivrer une assignation en référé à Monsieur [H] et son assureur PACIFICA, avec dénonce à MAAF et FILIA MAIF, assureurs de la copropriété et des copropriétaires, aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance de référé du 11 septembre 2023, il était fait droit à cette demande. Monsieur [A] était désigné en qualité d’expert judiciaire.

Son rapport a été déposé le 21 mars 2024.

Par requête en date du 18 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et Madame [N] ont sollicité l’autorisation d’assigner à jour fixe, compte tenu de l’urgence caractérisée.

Selon ordonnance en date du 19 juin 2024, il a été fait droit à cette demande et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 9 septembre 2024 à 9h en formation collégiale.

Par actes séparés de commissaire de justice en date des 27 et 28 juin 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], et Madame [B] [R] épouse [N] ont attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE à l’audience du 9 septembre 2024, Monsieur [F] [H] et la société PACIFICA aux fins de :

JUGER que Monsieur [F] [H] est seul responsable des désordres matériels et immatériels consécutifs à l’effondrement d’une partie du plafond de l’appartement du 1er étage, et endommageant des parties communes,

JUGER que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et Madame [B] [N] subissent un préjudice immatériel et matériel croissant du fait de l’arrêté interdisant l’occupation de l’immeuble sis [Adresse 7], de l’absence de perception des loyers et du relogement des locataires,

JUGER que PACIFICA est l’assureur au titre de la garantie responsabilité civile – propriétaire non occupant – de Monsieur [F] [H] et qu’elle doit à ce titre garantir son assuré,

REJETER les arguments inopérants de Monsieur [F] [H] et de son assureur PACIFICA,

En conséquence,

CONDAMNER in solidum Monsieur [F] [H] et de son assureur PACIFICA à régler :

—  39.150,00 € à Madame [B] [N], propriétaire de l’appartement situé au RDC de l’immeuble sis [Adresse 5],

—  217.310,81 € TTC au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5].

DEBOUTER, le cas échéant, Monsieur [F] [H] et de son assureur PACIFICA de toute demande reconventionnelle et/ou indemnitaire,

CONDAMNER in solidum Monsieur [F] [H] et de son assureur PACIFICA à régler au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile la somme de 12.000 € au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et Madame [B] [N],

CONDAMNER in solidum Monsieur [F] [H] et de son assureur PACIFICA aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, distraits au profit de Maître Laura LOUSSARARIAN, Avocat associée de la SELARL PLANTAVIN REINA & ASSOCIES, Avocat au Barreau de MARSEILLE.”

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 24/8910.

Initialement fixée à l’audience du 9 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 26 septembre 2024 pour permettre aux parties de se mettre en état.

Par conclusions régulièrement signifiées au RPVA le 23 septembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], et [B] [R] épouse [N] demandent au tribunal de :

Vu les articles 840 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 544 du Code Civil,

Vu la théorie jurisprudentielle du trouble anormal du voisinage,

Vu l’article 1253 du Code Civil,

Vu les articles 1240 et 1241 du Code Civil,

Vu l’arrêté interdisant l’occupation en date du 25 avril 2023 modifié le 29 juin 2023,

Vu le rapport d’expertise judiciaire en date du 21 mars 2024,

LIMINAIREMENT,

DECLARER recevable l’action du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et de Madame [B] [N],

REJETER toute demande contraire,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

JUGER que Monsieur [F] [H] est seul responsable des désordres matériels et immatériels consécutifs à l’effondrement d’une partie du plafond de l’appartement du 1er étage, et endommageant des parties communes,

JUGER qu’aucune autre cause extérieure n’a été retenue par l’Expert judiciaire et n’exonère Monsieur [F] [H],

JUGER que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et Madame [B] [N] subissent un préjudice immatériel et matériel croissant du fait de l’arrêté interdisant l’occupation de l’immeuble sis [Adresse 7], de l’absence de perception des loyers et du relogement des locataires,

JUGER que PACIFICA est l’assureur au titre de la garantie responsabilité civile – propriétaire non occupant – de Monsieur [F] [H] et qu’elle doit à ce titre garantir son assuré,

REJETER les arguments inopérants de Monsieur [F] [H] et de son assureur PACIFICA,

En conséquence,

CONDAMNER in solidum Monsieur [F] [H] et de son assureur PACIFICA à régler :

—  39.150,00 € à Madame [B] [N], propriétaire de l’appartement situé au RDC de l’immeuble sis [Adresse 5],

—  217.310,81 € TTC au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5].

DEBOUTER Monsieur [F] [H] et de son assureur PACIFICA de toute demande reconventionnelle et/ou indemnitaire,

CONDAMNER in solidum Monsieur [F] [H] et de son assureur PACIFICA à régler au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile la somme de 14.000 € au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et Madame [B] [N],

CONDAMNER in solidum Monsieur [F] [H] et de son assureur PACIFICA aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, distraits au profit de Maître Laura LOUSSARARIAN, Avocat associée de la SELARL PLANTAVIN REINA & ASSOCIES, Avocat au Barreau de MARSEILLE.

Par conclusions en défense numéro 2 signifiées au RPVA le 19 septembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, monsieur [F] [H] demande au tribunal de :

Vu la requête aux fins d’être autorisé a assigné& jour fixe du 18 juin 2024 et l’ordonnance du 19 juin 2024 AUTORISANT Madame [N] et le syndicat des copropriétaires a assigné M [H] en sa qualité de vendeur de M [I] et aussi (ultra petita) en qualité de syndic bénévole

Vu l’assignation du 27 juin 2024

Vu L’article 768 du du Code de Procédure Civile

A TITRE LIMINAIRE

DECLARER IRRECEVABLE a défaut d’autorisation d’assigner à jour fixe les demandes formées par Mme [N] et le SYNDICAT DES COPROPIETAIRES contre Monsieur [H] en sa qualité d’auteur d’un trouble anormal de voisinage de qui leur est préjudiciable

DECLARER en tant que de besoin LE TRIBUNAL NON SAISI de demandes dirigées contre Monsieur [H] es qualité de syndic de copropriété par application de l’article 768 du CPC.

Si le tribunal déclarait recevable les demandes fondées sur le trouble de voisinage

Vu l’article 1353 du code civil

Vu le rapport d’expertise judiciaire de M [A]

Vu le rapport de POLY STRUCTURE DU 28 novembre 2018 (PAGE 19 rapport d’expertise judiciaire)

A TITRE PRINCIPAL :

DIRE QUE [Localité 12] DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 2] et Madame [N] ne prouvent pas :

D’une part la défaillance d’un élément d’équipement privatif de Monsieur [H] comme cause des faits litigieux.

D’autre part surabondamment que les dégâts des eaux épisodiquement survenus depuis le lot de Monsieur [H] sont la cause de la dégradation de la structure de l’immeuble consécutive à des infiltrations qui ont duré dans le temps.

DIRE que la carence du syndicat de copropriété et de Mme [N] qui connaissaient depuis novembre 2018 la faiblesse de la structure de l’immeuble et qui sont demeurés sans agir 5 ans est la cause des désordres qui ont in fine conduit à l’arrêté de péril du 25 avril 2023.

En conséquence

DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions et à défaut dire qu’un un partage de responsabilité a concouru au sinistre et que Monsieur [H] n’est responsable que de 20% des préjudices subis.

CONDAMNER solidairement les demandeurs à verser 5000 € à M [F] [H] par application de l’article 700 du CPC.

SUBSIDIAIREMENT si le tribunal jugeait que M [H] et partiellement ou en totalité responsable des préjudices subis consécutifs au trouble de voisinage

DIRE QUE M [H] ne doit pas supporter la remise à neuf et le désamiantage d’un immeuble très vétuste avant la survenance des faits.

REDUIRE les sommes sollicitées par la copropriété du [Adresse 2] au titre de son préjudice matériel dans la proportion de 70 %.

DIRE que M [H] n’est pas responsable du préjudice immatériel revendiqué par Mme [N] qui était prévisible et évitable.

En tout état de cause CONDAMNER PACIFICA ASSURANCE à relever et garantir M [F] [H] de toutes condamnations qui pourraient être prononcée contre lui.

Dire au regard des éléments de l’espèce qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées le 13 septembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la société PACIFICA demande au tribunal de :

Vu l’article 1108 du Code civil,

Vu l’article 1792 du Code civil,

Vu l’article L241-1 du Code des assurances,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces,

Il est demandé au Tribunal de céans de :

A titre liminaire,

DIRE ET JUGER irrecevables les demandes formulées qui sont distinctes de celles présentées dans le cadre de la requête initiale,

En tout état de cause,

DEBOUTER Madame [N] et le Syndicat des copropriétaires de leurs demandes à l’encontre de Monsieur [H].

DEBOUTER Madame [N] et le Syndicat des copropriétaires de leurs demandes de condamnation in solidum de la société PACIFICA en raison du fait que les ouvrages de reprise effectués par Monsieur [H] relèvent d’une assurance construction,

DEBOUTER Madame [N] et le Syndicat des copropriétaires de leurs demandes de condamnation in solidum de la société PACIFICA en raison du défaut d’aléa de l’article 1108 du Code civil,

DEBOUTER Madame [N] et le Syndicat des copropriétaires de leurs demandes de condamnation in solidum de la société PACIFICA en raison de la déchéance de garantie pour déclaration tardive,

DEBOUTER Monsieur [H] des demandes qu’ils pourraient faire à l’encontre de PACIFICA,

En tout état de cause et en application du principe indemnitaire, jugeant que la situation résulte de la carence du syndicat des copropriétaires et de l’inertie de Madame [N], il y a lieu de réduire le montant des indemnités demandées.

CONDAMNER Madame [N] et le Syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [N] et le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Plaidée à l’audience du 26 septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.

Le conseil des demandeurs sollicitait à l’audience la possibilité d’envoyer une note à l’expert afin de lui faire préciser une phrase litigieuse dans son rapport.

Par correspondance en date du 26 septembre 2024 adressée contradictoirement à l’ensemble des parties Monsieur [A] répondait à la question soulevée et faisait état d’une erreur qui s’était glissée dans son rapport page 19 paragraphe 7.10.

Les parties en défense répondaient par courriers notifiés au RPVA les 30 septembre et 3 octobre et s’interrogeaient sur la fiabilité du rapport et le sérieux de l’expert.

MOTIFS :

Sur les irrecevabilités soulevées :

Monsieur [H] et la société PACIFICA soulèvent l’irrecevabilité des demandes et l’absence de saisine du tribunal.

Ils soutiennent que l’action des demandeurs serait tout d’abord irrecevable à l’encontre de Monsieur [H] en sa qualité d’auteur d’un trouble anormal de voisinage et irrecevable à l’encontre de ce dernier en sa qualité de syndic bénévole aux motifs que le tribunal ne serait pas saisi de demandes dirigées contre ces derniers. La société PACIFICA fait par ailleurs valoir que les demandes contenues dans l’assignation sont différentes de celles contenues dans la requête.

Il sera rappelé que les motifs d’irrecevabilité résultent des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, aux termes desquelles « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée. »

S’agissant des motifs soulevés par Monsieur [H] :

Ce dernier rappelle que le syndicat des copropriétaires et Madame [N] ont déposé le 18 juin 2024 une requête aux fins d’être autorisés à l’assigner à jour fixe en sa qualité de vendeur et d’ancien copropriétaire non occupant de l’appartement du 1er étage.

L’ordonnance du 19 juin 2024 les a autorisés à l’assigner à jour en sa qualité de vendeur et en sa qualité de syndic bénévole.

Il soutient que les demandeurs ont outrepassé l’autorisation obtenue dans la mesure où l’assignation en date du 27 juin 2024 ne recherche pas la responsabilité de Monsieur [H] sur le fondement de la vente à Monsieur [I] comme tendait à le formaliser la requête aux fins d’assignation à jour fixe, mais sur le fondement du trouble anormal de voisinage subi par Madame [N] ; ajoutant que le nouveau propriétaire n’est pas attrait à la cause.

Tout d’abord, ce dernier ne peut valablement soutenir que les demandeurs n’ont pas été autorisés à assigner à jour fixe, puisque l’autorisation leur a été délivrée par ordonnance en date du 18 juin 2024. Cette dernière ne lie pas les demandeurs sur les moyens invoqués et les fondements juridiques. Elle ne délivre que l’autorisation d’attraire en justice à jour fixe les personnes physiques ou morales visées dans la requête.

En effet, le motif d’irrecevabilité évoqué porte en réalité sur le bien-fondé des fondements juridiques évoqués par les demandeurs pour rechercher la responsabilité de Monsieur [H]. Cela ne constitue aucunement une cause d’irrecevabilité, mais bien un argument au soutien du bien-fondé de l’action qui sera analysé ultérieurement.

Il en est de même pour l’action à l’encontre de monsieur [H] pris en sa qualité de syndic bénévole. Il sera rappelé à ce dernier, que les demandeurs sont libres d’agir aux visas des textes juridiques qu’ils apprécient comme adaptés aux faits de l’espèce. De plus, force est de constater qu’aucune demande n’est présentée contre ce dernier en cette qualité, ce qui là aussi est une liberté d’appréciation des demandeurs qui ont confirmé à l’audience ne pas formuler de demande contre ce dernier en cette qualité. A l’audience, les demandeurs ont par ailleurs indiqué qu’ils n’entendaient pas formuler de demande contre ce dernier.

Ceci étant constaté et rappelé, il ressort de ce qui précède que Monsieur [H] ne démontre aucunement l’existence d’une irrecevabilité telle que définit par l’article 122 du code de procédure civile, ce dernier faisant une confusion entre irrecevabilité et bien-fondé. Par voie de conséquence, il se déduit de ce qui précède que les moyens évoqués ne constituent aucunement des causes d’irrecevabilité telles que définies par le législateur, mais bien des moyens pour contester le bien-fondé de l’action.

S’agissant des motifs soulevés par la société PACIFA :

La société PACIFICA soulève elle aussi l’irrecevabilité de l’action des demandeurs, et expose que le tribunal a été saisi sur la base d’une ordonnance rendue sur requête autorisant les autorisant à assigner à jour fixe Monsieur [H] en sa qualité de vendeur de Monsieur [I] et en qualité de syndic bénévole, et qu’il ne serait pas saisi pour statuer le trouble anormal de voisinage.

La société PACIFICA soutient comme Monsieur [H] que les demandeurs n’ont donc pas été autorisés à assigner ce dernier en qualité d’ancien propriétaire non occupant des lieux. Elle ajoute que la qualité d’ancien syndic bénévole est essentielle et que le fait qu’aucune demande ne soit faite à ce titre déroge à l’ordonnance et contourne le sens des conclusions de l’expert. Elle précise par ailleurs, que la responsabilité de Monsieur [H] est recherchée sur le fondement du trouble anormal de voisinage, (alors que le nouveau propriétaire n’est pas attrait à la cause) et non sur le fondement de la vente à Monsieur [I]. Elle s’appuie sur les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile pour soutenir l’irrecevabilité de l’action des demandeurs.

Or, si effectivement l’article 768 du code de procédure civile impose au tribunal de ne statuer que sur les prétentions énoncées dans le dispositif et d’examiner les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion, force est de constater qu’il n’y a aucune contradiction entre le dispositif et les motifs des conclusions des demandeurs.

Par ailleurs s’agissant des motifs d’irrecevabilité identiques à ceux de Monsieur [H], il sera rappelé à la société PACIFICA les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile pour lui préciser que ces motifs ne constituent pas l’une de ces causes d’irrecevabilité mais bien des moyens visant à contester le bien-fondé de l’action.

Les demandeurs sont libres d’évoquer les moyens de droit qu’ils jugent opportuns ou adaptés au cas de l’espèce, dès lors qu’ils ont assigné les personnes pour lesquelles ils ont obtenu l’autorisation judiciaire. Il est par ailleurs évident que Monsieur [H] est assigné en sa qualité d’ancien copropriétaire-vendeur.

Le contentieux objet de la présente instance est bien le même que celui évoqué dans la requête et pour lequel l’ordonnance a été délivrée. Les faits ne sont pas dénaturés.

S’agissant du bien-fondé des fondements juridiques choisis par les demandeurs, le tribunal l’appréciera dans le corps des motifs du présent jugement.

En conséquence, les moyens soulevés au soutien de l’irrecevabilité seront rejetés.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires et de Madame [N] :

Il sera rappelé que Madame [N] et le syndicat des copropriétaires ont indiqué à l’audience qu’ils n’agissaient pas contre Monsieur [H] en sa qualité de syndic bénévole. Dès lors cette qualité ne sera plus évoquée. Seule la qualité d’ex-copropriétaire-vendeur retiendra notre attention.

— Sur la nature et l’origine des désordres :

L’immeuble sis [Adresse 3] est un immeuble composé de deux appartements sur deux niveaux.

Il ressort des pièces produites que le premier dégât des eaux subi dans l’appartement du rez-de-chaussée remonte à la date du 31 août 2012

S’en sont suivis 4 dégâts des eaux, avant que Monsieur [H] ne procède en août 2020 à la réfection de sa salle de bain. A cette période, Madame [N] a sollicité l’avis technique et le diagnostic de Monsieur [M], architecte, qui le 26 août 2020, a constaté que l’eau s’infiltrait par le plafond de l’étage et se répandait sur le sol (atmosphère humide), ainsi qu’un état défectueux de l’installation de plomberie, avec salpêtre sur les murs ; et a ajouté que tous les branchements, tant d’évacuation, que d’alimentation, fuyaient ainsi que les joints.

Un 6ème sinistre par infiltration d’eaux dans la chambre du rez-de-chaussée en provenance de l’étage a eu lieu le 27 décembre 2022.

Monsieur [H] effectuera de nouveaux travaux en janvier 2023 sur l’installation de la plomberie de l’étage, avant qu’il ne vende son bien immobilier le 24 janvier 2023 à Monsieur [W].

Un 7ème sinistre, avec nouvelle fuite en provenance du 1er étage, s’est produit le 6 avril 2023, et a conduit à l’intervention des marins pompiers le 17 avril 2023 à la suite de l’effondrement d’une partie du plafond de la chambre du rez-de-chaussée.

Le 17 avril 2023, la société AIR DATA CLIMATISATION a constaté, à la suite de ce dégât des eaux, que si les murs autour et contre la paroi carrelée du bac à douche étaient étanches, le raccord du mitigeur ne l’était pas, et le joint était mal positionné.

Le 25 avril 2023, Monsieur [P], du bureau d’étude technique, dont l’intervention avait été sollicitée par le syndicat des copropriétaires a relevé sur le plancher haut, situé dans la chambre du rez-de-chaussée, au niveau de la salle de bain du premier étage que les planchers bois étaient très éprouvés par un développement fongique important et avancé, et que certaines poutres étaient à saturation (100% d’humidité), et les enfutages entre 50 et 100% d’humidité.

Deux arrêtés municipaux de la ville de [Localité 13] en date des 25 avril 2023, et 29 juin 2023 (modificatif) ont été pris.

Le premier constatait des pathologies présentant un risque immédiat pour la sécurité des personnes avec une dégradation importante du plancher de la salle de bain de l’appartement du 1er étage avec un risque imminent d’effondrement et de chute de matériaux sur les personnes ; une dégradation de la paillasse et du palier de l’escalier menant à l’appartement du 1er étage avec risque imminent d’effondrement et de chute de matériaux sur les personnes ; et une fuite d’eau au niveau du réseau d’alimentation d’eau de la salle de bain de l’appartement du premier étage au niveau de la machine à laver avec risque d’aggravation des désordres existants dans le plancher bas et de chute de matériaux sur les personnes.

Le second, précisait que les copropriétaires devaient prendre toutes les mesures propres à assurer la sécurité publique et à faire cesser le danger imminent, en faisant réaliser les mesures nécessaires d’urgence : évacuation et interdiction d’accès et d’usage de l’ensemble de l’immeuble ; la mise en sécurité du plancher bas de la salle de bain du 1er étage sous le contrôle d’un homme de l’art ; et une vérification de la bonne tenue de la toiture.

Afin de consolider les poutres de la chambre des étais ont été posés.

L’expert a constaté s’agissant du faux plafond placoplâtre, fixé à des rails galvanisés, qui s’est effondré :

— Que les rails soutenant les faux plafonds étaient rouillés alors que la constitution du rail était de l’acier galvanisé, d’où la présence d’eau et d’humidité à long terme,

— Que les poutres bois avaient une teneur en eau très importante visuellement,

Il a précisé par ailleurs que les poutres maitresses étaient à saturation d’eau, impliquant que les infiltrations avaient duré dans le temps, leur encastrement dans le mur maître n’étant plus conforme aux règles de l’art.

Il a constaté en outre, que le plancher PVC, sur des IPN, présentait une oxydation très avancée, à la limite de leur résistance, que les évacuations PVC étaient très vétustes et les raccords défectueux, et a précisé que le siphon d’évacuation au sol était à vérifier.

Monsieur [A] a souligné ainsi que les infiltrations depuis la salle de bain du premier étage vers la chambre du rez-de-chaussée se sont répétées plusieurs années, avec des tentatives pour y remédier par Monsieur [H], sans réussite.

Il expose que cela a entamé la structure du plancher bois de l’étage qui n’est plus apte à recevoir des efforts ainsi que des charges car la nature « bois » des poutres et planches d’enfutage n’ont plus les caractéristiques originelles. Les infiltrations d’eau et l’humidité dans le faux plafond ont eu pour conséquence la mise hors service des planchers bois de l’étage : une tentative de renforcement a été réalisée. Cela ayant conduit à un arrêté de péril partiel en date du 25 avril 2023, étendu à l’ensemble de l’immeuble du 29 juin 2023.

S’agissant des éléments constituant la salle d’eau du premier étage, Monsieur [A] note que la baignoire a été retirée après 3 premiers dégâts des eaux, remplacée par un ensemble douche défaillant. Entre temps, un problème d’engorgement du WC, a eu pour conséquence la reprise des tuyaux d’évacuation en plafond du rez-de-chaussée par Monsieur [H], non conforme aux règles de l’art. L’alimentation d’eau par cuivre non protégée encastrée en partie dans les murs mitoyens, constituée de moellons hourdés de ciment, ont transpiré dans le temps et ont été mangés par le ciment. De même, il constate que le raccord PVC mis en place par Monsieur [H] placé en sous face du plancher de l’étage ne respecte pas les normes de mise en place des éléments PVC.

Il précise ainsi que ces défaillances de l’installation des raccordements des éléments non conformes, ont accéléré les infiltrations qui ont fortement endommagé les éléments bois du plancher du 1er étage.

En conséquence, il résulte de ce qui précède que les désordres trouvent leur origine dans :

— La répétition des infiltrations d’eau sur les éléments structurels d’ossature du plancher du premier étage qui a eu pour conséquence, l’effondrement du faux plafond de l’étage, une faiblesse très importante des éléments constitutifs du plancher bois de l’étage,

— Les manquements aux règles de l’art dans le cadre de l’entretien des éléments plomberie de la salle d’eau du premier étage dans le temps avec des réparations non conformes participant à la déstabilisation de la structure en particulier le plancher bois qui affecte sa solidité.

— Les défaillances des éléments constituant l’évacuation des eaux usées de la salle de bain de l’étage qui a eu au fil du temps des répercussions sur les éléments constitutifs d’ossature bois de cet immeuble, rendant impropre l’utilisation du plancher du premier étage.

— Les réparations des ouvrages et les défaillances au niveau de l’entretien de l’élément essentiel de structure rendent impropre la destination des appartements à ce jour.

— Les réparations qui ont été assurées par Monsieur [H] ancien copropriétaire lui-même entrepreneur en maçonnerie et n’ont pas été réalisées dans les règles de l’art.

Dans les pièces produites, résultant des annexes et des dires, il ne ressort aucunement un état antérieur défaillant voire vétuste de l’existant, pas plus qu’il n’est établi que le plancher présentait déjà des désordres (fléchissement) avant même la première infiltration signalée en 2012.

L’évocation par l’expert d’un constat d’huissier datant du 28 novembre 2018, et d’un rapport d’expertise de POLY STRUCTURE faisant état d’un fléchissement du plancher avec la mention « ils subissent ces états de fait » n’apparaît pas correspondre, ni concorder aux faits de l’espèce, étant précisé que cela est confirmé par l’échange autorisé en cours de délibéré avec l’expert. Ce dernier par note en date du 26 septembre 2024 concède qu’il s’agit d’une erreur, et qu’il convient de ne pas tenir compte de cette phrase. Si cela peut interroger sur le sérieux/professionnalisme de l’expert, qui n’a visiblement pas relu son rapport, la lecture même du paragraphe 7.10 (page 19) fait ressortir une contradiction puisqu’il est question d’infiltrations signalées dès 2012, avant que la seconde phrase ne parle d’un fléchissement du plancher et d’un état de fait jamais évoqué auparavant ni par la suite, et encore moins dans les conclusions de l’expertise judiciaire.

A aucun moment, il n’a été constaté un fléchissement du plancher, ni même été fait état d’une telle situation. Aucun élément n’est produit en défense pour venir remettre en question la date des premières infiltrations, ni pour démontrer que des sinistres seraient antérieurs, ou un état de l’existant vétuste. De même que cela ne ressort pas du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [A].

De sorte, que faute pour les défendeurs d’apporter des éléments en ce sens qui tendraient à venir démontrer un défaut d’entretien du plancher et une défaillance antérieure aux infiltrations, par ailleurs aucunement constatée par l’expert, cet argument sera écarté.

De même que les défendeurs ne peuvent inverser la charge de la preuve, quant à l’état antérieur du plancher (bon ou mauvais) avant le premier sinistre dans la mesure où ce sont eux qui l’invoquent. En effet, il appartient aux défendeurs qui tendent à soutenir le mauvais état du plancher avant le premier sinistre de le démontrer, et non aux demandeurs de démontrer le parfait état de ce dernier avant 2012.

En tout état de cause, aucun élément produit tant en demande qu’en défense, ou résultant du rapport d’expertise judiciaire (l’expert ayant fait état d’une erreur dans son rapport), ne vient démontrer l’existence d’un plancher défectueux avant 2012, ni ne permet de s’interroger sur l’état de l’existant avant cette date.

— Sur les responsabilités :

Les demandeurs recherchent la responsabilité de Monsieur [H] sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage à titre principal, et subsidiairement sur le fondement de la responsabilité délictuelle de droit commun.

Conformément aux dispositions de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Il découle de ce texte que le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue est néanmoins limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

La théorie prétorienne du trouble anormal de voisinage a été codifiée et il résulte désormais des dispositions de l’article 1253 du code civil que « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. »

Ainsi, le propriétaire d’un fonds qui cause à son voisin un dommage ou un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage en est responsable de plein droit, sans qu’il y ait faute de sa part, et doit le réparer.

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage implique de caractériser un rapport de voisinage, un trouble anormal, un préjudice et un lien de causalité entre ce trouble et le préjudice.

Le caractère anormal du dommage s’apprécie in concreto compte tenu des circonstances de la cause.

Considérant que nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage; que celui qui cause un trouble excédant les contraintes normales du voisinage en doit réparation sans qu’il y ait nécessité de prouver une faute à son encontre; que le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou qu’il soit occupant des lieux dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires et Madame [N] agissent tous deux contre Monsieur [H] uniquement.

S’il ressort des pièces produites que Monsieur [H] a été bien copropriétaire au sein de la copropriété du [Adresse 3], et voisin-propriétaire non occupant de l’appartement à l’origine des désordres tant sur les parties communes que sur les parties privatives de Madame [N], force est de constater que ce dernier a perdu cette qualité de voisin indispensable au fondement juridique de la mise en œuvre de la théorie du trouble anormal de voisinage, à compter du 23 janvier 2023, date à laquelle il a revendu son appartement à Monsieur [I], et donc bien avant le sinistre ayant conduit à la présente procédure.

De fait, à compter de cette date la relation de voisinage lie Madame [N] à Monsieur [I], seul, qui est devenu son voisin.

La responsabilité présumée (sans faute) résultant du trouble anormal de voisinage ne peut donc être recherchée qu’à l’encontre de ce dernier, et non à l’encontre de son vendeur ancien propriétaire, qui n’a plus la qualité de voisin et ne l’avait déjà plus avant le dernier sinistre d’avril 2023 qui a conduit à l’effondrement d’une partie du plafond de la chambre de Madame [N].

Si depuis 2012, il n’est pas contestable que des fuites d’eau se sont produites de façon répétée depuis la salle de bain de l’appartement devenu en 2023 propriété de Monsieur [I], cela est sans incidence sur le bien-fondé de l’action au visa des dispositions de la théorie du trouble anormal de voisinage. En effet, comme cela l’a été précédemment rappelé, l’application de cette théorie légalisée implique, outre de caractériser un trouble anormal de voisinage, d’établir un lien de voisinage entre celui qui subit le préjudice en lien avec ledit trouble et celui qui le cause. En l’espèce, force est de constater que Monsieur [H], à la date où Madame [N] et le syndicat des copropriétaires agissent, n’a plus la qualité de voisin, seul Monsieur [I] (et/ou son locataire) l’a.

Ce dernier n’étant pas attrait à la cause, l’action au visa de la théorie du trouble anormal de voisinage est donc mal fondée.

En revanche, les demandeurs agissent tous deux également au visa des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil contre Monsieur [H] es qualité d’ancien copropriétaire vendeur, aux termes desquels « tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », et « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par la négligence ou par son imprudence ».

En l’état des constatations réalisées par l’expert, claires et précises quant à l’origine et à la nature des désordres, l’action sur ce fondement apparaît elle bien fondée.

De fait, si la responsabilité de Monsieur [H] en sa qualité de syndic n’est pas recherchée, c’est en sa qualité d’ancien propriétaire de l’appartement à l’origine les désordres, qu’elle l’est.

Cela implique la démonstration d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité entre les fautes.

Il résulte des pièces produites et du rapport de Monsieur [A] que les travaux de réfection entrepris par Monsieur [H], suite aux déclarations de sinistre, n’ont pas eu l’effet escompté (mettre un terme aux désordres), et n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art. En effet, ces travaux n’ont pas mis un terme aux désordres, qui de fait n’ont eu de cesse de se répéter, laissant place à d’autres infiltrations, en provenance toujours de la même pièce (salle de bain), conduisant à l’effondrement du faux plafond de la chambre du rez-de-chaussée et à la précarité de l’élément structurel du plancher du premier étage, les poutres étant engorgées d’eau.

Monsieur [H] a réalisé ces travaux, sans respecter les règles de l’art, alors qu’il était propriétaire du logement dont provenait les fuites d’eau. Même s’il a revendu le bien depuis, il n’est pas contestable au regard de ce qui précède, que son inaction et ses travaux de fortune alors qu’il était propriétaire, ont conduit à l’effondrement du faux plafond.

Il n’est aucunement démontré l’existence de fautes imputables au syndicat des copropriétaires qui justifieraient de retenir un éventuel partage de responsabilité, ou une limitation de la responsabilité de Monsieur [H].

De sorte qu’il ressort de ce qui précède la démonstration de ses fautes mais aussi le lien de causalité entre celles-ci et le préjudice subi tant par la copropriété que par Madame [N].

La responsabilité de Monsieur [H] est donc bien engagée sur le fondement des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil.

— Sur les préjudices :

Les demandeurs sollicitent la réparation de leur préjudice.

S’agissant du préjudice matériel du syndicat des copropriétaires :

Tout d’abord, ce dernier expose avoir dû supporter l’intervention en urgence de la société RENOBAT au titre des mesures provisoires pour la somme de 5.425,20 euros TTC, ainsi que les frais de l’intervention en urgence du BET [P] pour la somme de 6.516 euros. Ces frais engagés sont directement liés aux désordres ayant affecté le plancher, partie commune de l’immeuble, et sont la conséquence des fautes commises par Monsieur [H] qui depuis 2012 n’a jamais pris la mesure de la gravité des infiltrations et de leurs conséquences au long terme sur le plancher et les poutres. Ces mesures conservatoires en l’état des constatations réalisées, y compris suite aux arrêtés de péril s’imposaient.

Par ailleurs, afin de consolider et de reprendre le plancher, d’importants travaux doivent être réalisés en parties communes et ce conformément aux préconisations de Monsieur [A]. En effet ce dernier préconise la démolition du plancher du premier étage, la reconstitution du faux plafond en placoplâtre, la reprise du carrelage pour l’ensemble des parties ainsi que des faïences de la salle d’eau, la reprise de l’électricité en rez-de-chaussée, la reprise de la totalité de l’électricité au premier étage, la création d’une salle d’eau avec WC au premier étage ainsi qu’un bloc sanitaire cuisine, y compris l’alimentation cuivre gaines apparentes et évacuation PVC, la peinture de l’ensemble des deux logements, le démontage de la charpente, avec nettoyage des combles, reprise des murs pignons, changement des poutres et chevons pour la fixations des PST, la reprise de la structure de l’escalier, et des évacuations sous escalier avec nouveau syphon disconnecteur.

L’expert fixe le coût des travaux de reprise à la somme de 101.972,60 euros HT, à laquelle il ajoute le désamiantage pour un coût de 18.400 euros HT. Sur ce point les parties défenderesses contestent devoir cette somme, et sont bien fondées à la contester, celle-ci étant sans lien avec les fautes et désordres provenant des infiltrations d’eau. Si le syndicat des copropriétaires entend entreprendre les travaux de désamiantage il lui appartient de les financer de son propre chef, quand bien même l’expert préconiserait de les effectuer, ce dernier ne les impute aucunement aux fautes commises par Monsieur [H]. Il en est de même pour le coût des études et diagnostics pour amiante.

En revanche compte tenu de la nature des travaux à réaliser, l’intervention d’un maître d’œuvre apparaît indispensable comme le préconise l’expert. Les honoraires de ce dernier s’élèvent à la somme de 3.000 euros TTC, à laquelle s’ajoutera ceux lors de la réalisation des travaux, dont le montant se chiffre à dire d’expert à 12% du coût des travaux.

Ainsi seront allouées au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  11.941,20 euros au titre des frais engagés pour les mesures conservatoires.

—  101.972,60 euros HT au titre des travaux de gros oeuvre

—  15.236,71 euros pour les honoraires du maître d’œuvre (conception et exécution)

—  2000 euros au titre de la souscription d’une assurance d’ouvrage.

—  2520 euros TTC au titre des diagnostics de la société BTP DIAGNOSTICS pour le diagnostic PEMD/déchets.

Il sera débouté du surplus de sa demande.

S’agissant des préjudices immatériels subis par Madame [N], celle-ci réclame la somme de 39.150 euros jusqu’au 30 septembre 2025.

Le logement de cette dernière était donné à bail à Monsieur [T] pour un montant de 600 euros charges comprises. Ce dernier a été évacué à compter du 1er mai 2023 en raison de la présence d’étais qui rendaient inhabitable l’appartement.

L’expert évaluant la durée des travaux à une année, Madame [N] estime à bon droit que son préjudice a commencé à courir à compter du 1er mai 2023, et va courir à minima jusqu’au 30 septembre 2025, date prévisible d’achèvement des travaux. Cette dernière justifie du bail et du montant du loyer de son appartement, de sorte que sa demande est justifiée, et sera indemnisée jusqu’au 30 septembre 2025, pour un montant de 17.400 euros.

En dépit des arguments en défense, il n’est aucunement démontré l’existence de faute(s) imputable(s) à cette dernière dans les désordres qu’elle subit, de sorte qu’il sera fait pleinement droit à sa demande.

Elle expose par ailleurs avoir dû reloger son locataire, dans un logement qui lui appartient et dont le montant du loyer est de 750 euros, mais que de fait elle n’a pas pu le relouer, ce dernier étant occupé par Monsieur [T], générant pour elle une perte financière qu’elle évalue à 21.750 euros. Il ressort des pièces produites qu’elle justifie d’un contrat de mise à disposition de ce nouvel appartement à titre gratuit. Toutefois le bail antérieur produit pour ce bien immobilier, en date de 2019, fixe le loyer à la somme de 690 euros charges comprises. Elle ne produit pas de quittance de loyer précédent la mise à disposition à titre gratuit à Monsieur [T] mettant en évidence une révision du loyer à une telle somme, pas plus qu’elle ne produit d’avis de la valeur locative actualisée du bien. Par conséquent, le montant qui sera retenu pour servir de base à l’indemnisation est de 690 euros. Il sera alloué à Madame [N] la somme de 20.010 euros à valoir sur l’indemnisation de ce préjudice qui s’analyse plus en une perte de chance de pouvoir relouer le bien.

En conséquence et au regard de ce qui précède Monsieur [H] sera condamné au paiement des sommes suivantes au syndicat des copropriétaires :

—  11.941,20 euros au titre des frais engagés pour les mesures conservatoires.

—  101.972,60 euros HT au titre des travaux de gros œuvre

—  15.236,71 euros pour les honoraires du maître d’œuvre (conception et exécution)

—  2000 euros au titre de la souscription d’une assurance d’ouvrage.

—  2520 euros TTC au titre des diagnostics de la société BTP DIAGNOSTICS pour le diagnostic PEMD/déchets.

Il sera également condamné au paiement des sommes suivantes au profit de Madame [N] :

—  17 400 euros au titre du préjudice de perte locative

—  20.010 euros au titre de la perte de chance de relouer l’appartement occupé actuellement et jusqu’à la fin des travaux par son locataire.

Sur la garantie de la société PACIFICA :

Les demandeurs sollicitent la condamnation de la société PACIFICA in solidum avec son assuré [F] [H] au titre de la garantie responsabilité civile souscrite par ce dernier en sa qualité de copropriétaire non occupant.

La société PACIFICA dénie sa garantie pour les motifs suivants :

— Elle ne garantit pas Monsieur [H] en sa qualité de syndic bénévole. Elle ne garantit pas la responsabilité civile professionnelle.

— Monsieur [H] n’a pas fait les réparations dans les règles de l’art, et a pris le risque des évènements qui se sont produits, en raison de ses fautes.

— L’absence d’aléa

— Son assuré n’a jamais déclaré les sinistres, dont elle n’a pris connaissance qu’au moment de l’assignation en référé le 27 juillet 2023. Elle estime avoir perdu une chance de trouver une solution amiable au litige.

— Elle ne garantit pas les désordres relevant de la garantie décennale et de l’assurance construction obligatoire. Elle expose que les travaux que son assuré a réalisés ont entrainé des désordres qui ont affecté la solidité de l’ouvrage.

— Elle oppose l’exclusion générale au titre de la faute intentionnelle de son assuré.

S’agissant du premier motif il sera rappelé que les demandeurs ne recherchent pas la responsabilité de Monsieur [H] es qualité de syndic bénévole, dès lors ce motif sera écarté.

S’agissant de l’absence de déclaration de sinistre dans le délai de 5 jours, il sera précisé que cette obligation de déclaration dans un délai imparti ne pèse sur l’assuré que dans l’hypothèse où il subit un sinistre. Or en l’espèce, Monsieur [H] n’est pas victime d’un sinistre, et au surplus il n’était plus propriétaire de l’appartement au moment où le faux plafond s’effondre. Dès lors ce moyen sera également écarté.

Concernant la nature décennale des désordres, il sera indiqué à la société Pacifica qu’une telle garantie n’a vocation à s’appliquer que si plusieurs conditions légales sont réunies : l’existence d’une réception, et un ouvrage construit affecté de désordres de nature décennale (impropriété à destination ou atteinte à sa solidité). Or en l’espèce, les conditions ne sont pas réunies.

En conséquence, et au regard de ce qui précède, ces motifs tentant à nier sa garantie seront écartés.

En revanche s’agissant du défaut d’aléa et de la faute intentionnelle de l’assurée, il apparaît nécessaire de se pencher plus avant sur les conditions générales du contrat d’assurance de la société PACIFICA et de sa nature.

Il sera tout d’abord rappelé que l’aléa est l’essence même du contrat d’assurance, et est tenu de perdurer tout au long de son exécution, et pas uniquement au moment de la souscription.

Il ressort des éléments produits que la société PACIFICA garantit la responsabilité au titre des dommages matériels et immatériels consécutifs causés aux voisins ou aux tiers résultant notamment des dégâts des eaux, ayant pris naissance dans les biens assurés et dont l’assuré est responsable.

En l’espèce, même si monsieur [H] n’était plus propriétaire au moment de l’effondrement du faux plafond, il apparait opportun de se poser la question de la garantie de PACIFICA au titre des dommages causés aux tiers, et donc à Madame [N], du fait des dégâts des eaux antérieurs répétés alors qu’il était propriétaire.

Il ressort de la liste des exclusions spécifiques propres à la responsabilité civile, qu’aucun motif d’exclusion ne peut être évoqué. S’agissant en revanche des exclusions générales, il apparaît que sont exclus les dommages intentionnellement causés ou provoqués par l’assuré ou avec sa complicité.

La société PACIFICA s’appuie sur cette cause d’exclusion générale (page 27 des conditions) pour soutenir la faute de son assuré et dénier sa garantie.

Sur ce point, il sera rappelé que l’assureur ne peut être dispensé de garantir les pertes et dommages causés par la faute de l’assuré que si le contrat comporte une clause d’exclusion formelle et limitée, se référant à des faits, circonstances ou obligations définies avec précision de telle sorte que l’assuré puisse connaître exactement l’étendue de sa garantie. Ainsi, en l’espèce, les termes imprécis et génériques de la clause précitée ne permettent pas d’identifier les documents techniques au respect desquels l’assureur avant entendu subordonner sa garantie.

De sorte que cette clause sera écartée. Toutefois cette clause d’exclusion n’ayant pas été retenue, doit être distinguée de l’aléa.

S’agissant de l’aléa, ce dernier doit exister et perdurer toute la durée de vie du contrat d’assurance, et pas uniquement lors de la souscription. L’absence d’aléa en cours de contrat doit être sanctionné au regard du caractère accidentel que doit revêtir le sinistre, disparaissant en cas de faute intentionnelle commise par l’assuré, seule de nature à exclure son droit à indemnisation. Il n’est pas nécessaire que l’assuré ait voulu créer le dommage tel qu’il s’est produit, il doit cependant être démontré qu’il a commis une faute caractérisant une prise volontaire de risque.

En l’espèce, il n’est pas contestable, et cela ressort des pièces produites par les demandeurs notamment, qu’à minima dès 2014, l’attention de Monsieur [H] a été attirée sur la gravité des dégâts des eaux, et leur caractère répétitif. Madame [N] le mettait en demeure le 30 juillet 2020 de faire procéder à une expertise par un tiers de son installation pour trouver l’origine des dégâts des eaux répétés, et de faire procéder par un professionnel aux travaux nécessaires pour remettre en état son installation et d’en justifier par la production de facture, et de l’indemniser de son préjudice.

Suite à la visite contradictoire de Monsieur [M], Architecte, qui était accompagné de professionnels (plomberie et maçonnerie) dans les appartements de Madame [N] et de Monsieur [H], cet expert a mis en évidence l’état défectueux de l’installation de plomberie dans l’appartement de ce dernier, provoquant non seulement des dégâts des eaux au rez-de-chaussée, mais également la présence de salpêtre à plusieurs endroits. Il constatait par ailleurs que tous les branchements fuyaient. Ce rapport a mis également en évidence, par les déclarations de la locataire de Monsieur [H] que ce dernier avait fait lui-même des réparations mais que les travaux réalisés n’avaient pas permis de remédier aux infiltrations. L’expert amiable conclut d’ailleurs que des réparations ponctuelles ne peuvent remédier à la situation, et que la seule solution est de refaire à neuf l’ensemble de l’installation sanitaire ainsi que la tuyauterie extérieure de l’appartement. Il préconisait qu’un devis de remise aux normes soit sollicité avec une réfection totale de la plomberie en urgence auprès d’une entreprise de plomberie, et qu’une expertise de la réfection des travaux à la fin soit également réalisées pour s’assurer de la conformité des travaux aux règles de l’art.

Or force est de constater que Monsieur [H] n’a aucunement respecté lesdites préconisations de Monsieur [M], persistant à effectuer les travaux lui-même, sans procéder aux vérifications nécessaires quant à leur étanchéité et conformité aux règles de l’art.

De cela il ne peut que se déduire que Monsieur [H] a délibérément pris un risque en effectuant lui-même les travaux, et n’ayant pas recours à un professionnel pour vérifier l’étanchéité de sa nouvelle installation. Même s’il a procédé à des réparations, il a commis des fautes qui sont à l’origine du sinistre, en faisant intentionnellement le choix de procéder lui-même aux travaux, plutôt que de recourir à un professionnel, alors même qu’il ne pouvait ignorer les conclusions de Monsieur [M], particulièrement précises sur ce point, qui préconisait en août 2020 une réfection complète de la salle de bain par un professionnel, avec une expertise à l’issue des travaux pour vérifier la fin des désordres et leur conformité aux règles de l’art.

De sorte qu’en prenant un tel risque il a fait disparaître l’aléa du contrat.

Par voie de conséquence, la garantie de PACIFICA sera écartée.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [H] succombe, il sera condamné aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire et au paiement de la somme de 5000 euros à Madame [N], et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3].

Par ces motifs :

Statuant en premier ressort, après audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal :

Déclare recevable l’action du syndicat des copropriétaires [Adresse 4], et de Madame [B] [N],

Condamne Monsieur [F] [H] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

En conséquence et au regard de ce qui précède Monsieur [H] sera condamné au paiement des sommes suivantes au syndicat des copropriétaires :

—  11.941,20 euros au titre des frais engagés pour les mesures conservatoires.

—  101.972,60 euros HT au titre des travaux de gros œuvre, majorée de la TVA applicable audit travaux,

—  15.236,71 euros pour les honoraires du maître d’œuvre (conception et exécution)

—  2000 euros au titre de la souscription d’une assurance d’ouvrage.

—  2520 euros TTC au titre des diagnostics de la société BTP DIAGNOSTICS pour le diagnostic PEMD/déchets.

Dit que ces sommes seront indexées sur l’indice BT 01

Condamne Monsieur [F] [H] à payer à Madame [B] [N] les sommes suivantes :

—  17 400 euros au titre du préjudice de perte locative

—  20.010 euros au titre de la perte de chance de relouer l’appartement occupé actuellement et jusqu’à la fin des travaux par son locataire.

Rejette toute demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 4], et de Madame [B] [N] à l’encontre de la société PACIFICA

Rejette l’appel en garantie de Monsieur [F] [H] contre la société PACIFICA

Condamne Monsieur [F] [H] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [F] [H] à payer à Madame [B] [N] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [F] [H] aux entiers dépens de l’instance

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-HUIT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE