TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e CHERKI

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e CHERKI

■

Charges de copropriété

N° RG 25/05108 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZPT

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Janvier 2025

JUGEMENT

rendu le 02 Avril 2026

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet SAFAR, SAS, pris en la personne de ses représentants légaux,

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Corinne CHERKI de l’AARPI C3C, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0138

DÉFENDERESSE

La S.C.I. FAMILLE [B]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 02 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/05108 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZPT

Madame Valérie AVENEL, Vice-présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 04 Février 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 02 Avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI Famille [B] est propriétaire des lots de copropriété n° 116, 148 et 229 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à Paris (75 116).

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 6 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI Famille [B] de payer la somme de 13 327,80 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 17 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75 116) a fait assigner la SCI Famille [B] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 2 octobre 2025.

Au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1231-6 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner la SCI Famille [B] au paiement de la somme de 10 862 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2025;

— condamner la SCI Famille [B] au paiement de la somme de 240 euros, au titre des frais de recouvrement;

— condamner la SCI Famille [B] au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI Famille [B] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure distribuée le 8 juin 2024 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamner la SCI Famille [B] au paiement des entiers dépens.

Compte tenu du défaut de comparution en défense et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 655 et 658 du code de procédure civile, la SCI Famille [B] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

Décision du 02 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/05108 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZPT

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 octobre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 4 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI Famille [B] est propriétaire des lots n° 116, 148 et 229 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à Paris (75 116).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 octobre 2021, 23 juin 2022, 30 juin 2023 et 20 juin 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 (les budgets des années 2023 et 2024 ayant été modifiés, en cours d’année, respectivement par les assemblées générales du 30 juin 2023 et du 20 juin 2024) et voté la réalisation de divers travaux;

— les attestations de non-recours correspondant aux assemblées générales des 12 octobre 2021, 23 juin 2022 et 30 juin 2023 ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI Famille [B], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 10 862 euros.

La SCI Famille [B], qui ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 10 862 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 2025 (provisions 1er trimestre 2025 incluses).

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaire de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 240 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour quatre mises en demeure adressées les 1er mars 2022, 6 septembre 2023, 12 mars 2024 et 5 juin 2024 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, la SCI Famille [B] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 240 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI Famille [B] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières. Il convient d’ailleurs de relever que la SCI Famille [B] a procédé, au cours des années 2022, 2023 et 2024, à trois versements pour des montants respectifs de 7 336,31 euros, 10 000 euros et 10 000 euros, ce qui traduit un effort pour apurer sa dette.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

A – Sur les intérêts

L’article 64-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que « (…) les notifications et mises en demeure sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, lorsqu’un copropriétaire demande à les recevoir par voie postale. / Le délai qu’elles font courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] produit l’accusé de réception du courrier daté du 6 septembre 2023, pris en charge par les services postaux le 8 septembre 2023 d’après le cachet apposé par ces derniers sur l’enveloppe ; il n’a pu être distribué pour le motif suivant : « Destinataire inconnu à l’adresse »).

En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64-1 du décret du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera dû à compter du 9 septembre 2023.

En outre, par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

B – Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Famille [B], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

C – Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI Famille [B] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

D – Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI Famille [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris (75 116) les sommes de :

—  10 862 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025 (provisions 1er trimestre 2025 incluses), avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2023 ;

—  240 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025 ;

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne la SCI Famille [B] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 02 Avril 2026.

La Greffière La Présidente