TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE ; Madame [C] [X] veuve [I] ; Madame [Z] [K] ; Monsieur [V] [K]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04690 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7Z6F

N° MINUTE :

11-2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 21 août 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 8] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Madame [C] [X] veuve [I], demeurant [Adresse 3]

représentée par Madame [G] [P] née [E], muni d’un pouvoir spécial

Madame [Z] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [K], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 juin 2025

Délibéré le 21 août 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 août 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 21 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/04690 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7Z6F

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 septembre 1981, [Localité 8] HABITAT-OPH, venant aux droits de l’OPHLM de la Ville de [Localité 8] a donné à bail à Monsieur [N] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] et un emplacement de parking par contrat du 14 mai 2009 situé [Adresse 7].

Monsieur [N] [S] a épousé Madame [C] [X]. Monsieur [S] et sdécédé le 26 janvier 2024.

Sur sommation interpellative, le commissaire de justice a vérifié, le 14 octobre 2024, l’occupation des lieux, Madame [Z] [K] indiquant vivre dans les lieux avec son mari et son enfant.

Par acte d’huissier du 30 avril 2025, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [C] [X] veuve [I], Madame [Z] [K] et Monsieur [V] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— juger que Madame [X] ne demeure pas huit mois par an dans son logement

— juger que Madame [X] a illicitement cédé son droit au bail

— à titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire.

— expulsion immédiate de Madame [C] [X] veuve [I], Madame [Z] [K] et Monsieur [V] [K] des lieux et tous occupants de son chef, en particulier, Monsieur [A] [M] et ce, le cas échéant, avec l’assistance de la force publique ;

— suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

— condamnation in solidum de Madame [C] [X] veuve [I], Madame [Z] [K] et Monsieur [V] [K] au paiement d’indemnités d’occupation correspondant au montant des loyers actualisés, augmentés des charges majoré de 30 %;

— condamnation in solidum de Madame [C] [X] veuve [I], Madame [Z] [K] et Monsieur [V] [K] au paiement de la dette de 15349, 85

— condamnation in solidum de Madame [C] [X] veuve [I], Madame [Z] [K] et Monsieur [V] [K] au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

A l’audience du 22 mai 2025, [Localité 8] HABITAT-OPH , représentée par son conseil, a réitéré les demandes de son assignation, expliquant que la dette a encore augmenté atteignant la somme de 17261, 13 euros au 10 juin 2025. La société bailleresse s’oppose aux délais sollicités. [Localité 8] HABITAT-OPH se prévaut d’une absence d’occupation des lieux par Madame [C] [X] veuve [I], seule titulaire du bail, en violation des articles 2 et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [C] [X] veuve [I] est représentée. Madame [Z] [K] ne comparait pas. Monsieur [V] [K] comparaît. Ce dernier présente des documents justifiant d’un logement à [Localité 9], ce dernier présentant au cours de l’audience l’acte notarié, la consommation d’électricité et de gaz et la facture d’électricité et de gaz de 2014 à son nom. Madame [X] demande un délai jusqu’en septembre 2025 pour quitter les lieux, et un échelonnement de la dette sur 24 mois. Elle précise avoir versé la somme de 1506, 88 euros avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant plus précisément d’un contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, la société bailleresse verse, à l’appui de sa demande d’expulsion, deux sommations interpellatives, celle du 5 avril 2022, ne permettant pas d’apprécier l’occupation du logement, celle du 14 octobre 2024, par laquelle Madame [Z] [K] explique venir en aide aux grands parents avec son mari et son bébé, sans toutefois que le commissaire de justice ne précise si cette dernière a présenté un document d’identité.

Ces éléments sont insuffisants à caractériser les manquements dénoncés, aucun document ne permettant de vérifier ni que la locataire ne vit plus dans les lieux, ni que Madame et Monsieur [K] vivent dans les lieux de façon pérenne, ces derniers démontrant au cours de l’audience qu’ils disposent d’une résidence à [Localité 9].

La société bailleresse sera déboutée de cette demande.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 30 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 27 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 janvier 2025 pour la somme en principal de 10901, 35 euros. Ce commandement, régulier en sa forme, est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 mars 2025.

Madame [X] n’a formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, sollicitant un délai pour quitter les lieux jusqu’à fin septembre 2025 et sollicitant des délais de paiement de 24 mois.

Madame [X] étant sans droit ni titre depuis le 15 mars 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [X] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société bailleresse produit un décompte démontrant que madame [C] [X] reste devoir la somme de 17 261, 13 euros au 10 juin 2025, mai 2025 compris. Madame [X] sera donc condamnée au paiement de la somme de 17 261, 13 euros au 10 juin 2025.

Madame [X] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les délais de paiement :

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par la société bailleresse démontre que Madame [X] n’effectue plus aucun règlement. Elle ne peut pas justifier être en capacité de régler sa dette dans le délai légal de 24 mois, la dette augmentant régulièrement et cette dernière ne versant aucun document permettant de justifier qu’elle est en mesure de payer.

Sur les délais pour quitter les lieux

Par ailleurs, aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être supérieure à une année.

En l’espèce, il sera accordé les délais sollicités.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE [Localité 8] HABITAT-OPH de sa demande de résiliation du bail pour inoccupation et pour cession illicite

DEBOUTE [Localité 8] HABITAT-OPH de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de madame [Z] [K] et de Monsieur [V] [K]

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail concernant l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 5] et de la place de stationnement situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 14 mars 2025 ;

ACCORDE à Madame [C] [X] à un délai pour quitter les lieux jusqu’au 30 septembre 2025 ;

DEBOUTE la société [Localité 8] HABITAT-OPH de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution  ;

DEBOUTE Madame [X] [C] de sa demande de délai de paiement.

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [X] veuve [I], d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 8] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [C] [X] veuve [I], à verser à [Localité 8] HABITAT-OPH la somme de 17 261, 13 euros au 10 juin 2025, mai 2025 compris correspondant aux loyers, charges et indemnités échues

CONDAMNE Madame [C] [X] veuve [I], à verser à [Localité 8] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, telle qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 11 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DEBOUTE [Localité 8] HABITAT-OPH de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation .

DEBOUTE [Localité 8] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Madame [C] [X] veuve [I] aux dépens de l’instance.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection