N° minute :

N° RG 25/00836 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D5LI

Code : 72A

Syndic. de copro., [Adresse 1]

c/

S.C.I. H & H

copie certifiée conforme délivrée le 11/12/2025

à

— M^e Arnaud PIARD, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

+ exécutoire

+ 1 copie au dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON

JUGEMENT DU 11 DÉCEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndic. de copro., [Adresse 1],

situé, [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice :

IMMO DE FRANCE BFCA,

RCS de, [Localité 1] n° 327 257 580,

[Adresse 3],

représentée par M^e Arnaud PIARD, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES substitué par M^e Chloe MERCADAL, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

ET :

DÉFENDEUR

S.C.I. H & H,

RCS de, [Localité 2] n° 881 440 747,

dont le dernier siège social connu est sis, [Adresse 4], [Localité 3], [Adresse 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Fabienne COURTILLAT, Vice-Présidente.

L. WALASIK, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 septembre 2025

Le Président a, à l’issue des débats, avisé les parties présentes, ou régulièrement représentées, que le jugement serait rendu le 11 décembre 2025.

JUGEMENT :

Prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025 par Fabienne COURTILLAT, Vice-Présidente, qui a signé le jugement avec la greffière.

N° RG 25/00836 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D5LI

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 1] est placé sous le régime de la copropriété.

La SCI H&H, ayant pour gérants associés M,.[I], [E] et Mme, [Q], [Z] épouse, [E], est propriétaire du lot n° 30 au sein de la copropriété depuis le 6 mars 2020.

Une facture simplifiée adressée au syndic de la copropriété concernant la consommation d’eau au 21 octobre 2021 informe le client d’une consommation d’eau ayant plus que doublé.

Le syndic de copropriété informe par courrier du 13 octobre 2021 la SCI H&H d’une surconsommation d’eau qui lui est attribuée au regard de la consommation de son compteur n°95FA178057 qui avait un index au 31/12/2020 de 1439 et au 13 octobre 2021 de 2928 m³ et d’une fuite à la chasse d’eau.

Plusieurs procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires détaillent les procédures en cours notamment à l’encontre de la SCI H&H suite à des impayés de charge.

Le 6 février 2024, la SCI H&H est mise en demeure de payer la somme de 9.778,09 € correspondant aux charges impayées prenant en compte la consommation excessive du lot n° 30.

Par procès-verbal en date 13 mars 2025, il est constaté par huissier un relevé du compte d’eau n°95FA178057 de 02941,707 m3

Par acte d’huissier en date du 7 juillet 2025, ayant donné lieu à un procès-verbal 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1] à Mâcon, représenté par son syndic en exercice IMMO FRANCE BFCA, ci-après « le syndicat des copropriétaires », a saisi le Tribunal judiciaire de MACON et sollicite la condamnation de la SCI H&H au paiement :

— de la somme de 9.467,41 € au titre des charges impayées ;

— de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour la couverture des frais irrépétibles ;

— aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile de l’instance

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 septembre 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a confirmé ses demandes.

Au soutien de ses demandes, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée et 1er du décret du 17 mars 1967, et des articles 1103 et 1217 du code civil, le syndicat des copropriétaires a exposé que la SCI n’a pas réglé l’ensemble des charges de copropriété en particulier l’eau et que courant 2021 il y a eu une surconsommation en raison d’une fuite des toilettes ; cette surconsommation ayant été constatée par procès-verbal d’huissier.

Il est sollicité le paiement d’une créance actualisée à la somme de 9.467,41 €.

La SCI H&H est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision sera réputée contradictoire.

I. Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Les dispositions de l’article 1353 du Code civil prévoient que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En matière de copropriété, l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Suivant les articles 14-1 et 14-2 de cette loi les provisions sur charges votées au budget prévisionnel, sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou selon les modalités fixées par l’assemblée générale des copropriétaires qui se réunit chaque année.

Des dispositions de ces articles, il découle que dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires régulièrement tenue a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé contre cette décision dans le délai imparti par l’article 42 de cette même loi, chacun des copropriétaires doit payer la quote-part de charge en résultant et ce, même s’il n’a pas donné son approbation auxdits comptes.

Sur l’habilitation du syndic

En premier, lieu, le syndicat des copropriétaires agissant par son syndic, doit justifier de son habilitation en ce sens par la production du contrat de syndic.

En l’espèce, le demandeur ne produit pas le contrat de syndic mais plusieurs procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires et décomptes actualisés de charges sont au nom d’IMMO DE FRANCE BFCA.

En conséquence, il convient de considérer que le syndic IMMO DE FRANCE BFCA dispose de la capacité à agir en justice pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Sur l’exigibilité de la dette

En second lieu, le syndic a l’obligation d’après l’article 35-2 du décret du 17 mars 1967 d’adresser à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible suivant le budget prévisionnel.

Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la décision d’assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l’objet de la dépense.

Enfin, préalablement à toute action en justice, une mise en demeure doit être adressée au débiteur.

En l’espèce, le demandeur produit des décomptes de charges de copropriété pour les années 2021 et 2022, un courrier de mise en demeure en date du 6 février 2024 et un décompte actualisé au 19 juin 2025, de sorte que la SCI H&H a valablement été mis en demeure de régler la dette avant que des poursuites judiciaires ne soient intentées.

En conséquence, la SCI H&H est bien débitrice de charges de copropriété.

Sur le montant de la dette

Il est produit pour justifier de la créance :

— les décomptes des charges de copropriété pour l’année 2021 et 2022,

— deux comptes « copropriétaire »,

— la mise en demeure de la SCI, pli avisé non réclamé,

— un décompte actualisé de la créance.

En outre, plus spécifiquement pour la surconsommation d’eau, il est versé le détail des relevés des compteurs d’eau de la SCI H&H de 2016 à 2020 et un procès-verbal d’huissier du 13 mars 2025 constate une consommation de 2941,707 m³ confirmant la consommation excessive de 2021 tel que relevé dans le décompte des charges de copropriété.

Toutefois, l’examen du décompte de copropriétaire actualisé indique au débit un montant de 9.467,41 € , correspondant au montant sollicité, et au crédit une somme de 1.005,36€ correspondant à une répartition sur opération courante avec in fine un solde du compte de la SCI H&H d’un montant de 8.462,05 €.

Par conséquent, le compte de charges sera donc arrêté à la somme de 8.462,05 € compte tenu de ce qui précède.

La SCI H&H sera condamné au paiement de 8.462,05 € au titre des charges de copropriété impayées.

II. Sur les autres demandes

Sur les dépens

L’article 695 du code de procédure civile énumère les dépens qui comprennent notamment les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions ou l’administration des impôts à l’exception des droits, taxes et pénalités éventuellement dus sur les actes et titres produits à l’appui des prétentions des parties, les débours tarifés, les émoluments des officiers publics ou ministériels, la rémunération des avocats dans la mesure où elle est réglementée, y compris les droits de plaidoirie.

Les frais de sommation et les honoraires de l’huissier ne constituent pas des dépens mais des dépenses engagées par le créancier, que le débiteur n’a pas l’obligation de supporter.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI H&H, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance.

Sur l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La demande formulée par le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sera accueillie.

La SCI H&H, condamnée aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 €.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI H&H à payer la somme de 8.462,05 € au Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1] à Mâcon ;

CONDAMNE la SCI H&H à verser au Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1] à Mâcon la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE La SCI H&H aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

En foi de quoi la présente décision a été signée par la présidente et le greffier.

Le greffier, Le juge,